成都市年度商铺市场分析报告.docx

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上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成都成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础图 1：：成都市市GDPP及第三三产业增增长情况况（20004--20111年99月）数据来源源：成都都市统计计局1.2 社会零零售商品品销售总总额节节节攀升20111年1--11月月，成都都市实现现社会消消费品零零售总额额25775.339亿元元，其中中，批发发零售业业实现销销售额222300.0亿亿元，同同比增长长一八..6%，占占社会消消费品零零售总额额比重为为86..6%餐饮住住宿业实实现销售售额3445.441亿元元，增长长同样明明显，社社会零售售商品销销售总额额节节攀攀升成成都作为为西部的的商贸中中心，商商贸发达达，辐射射面较广广，消费费品市场场呈现持持续繁荣荣景象图 2：：成都市市社会消消费品零零售情况况（20004--20111年111月）数据来源源：成都都市统计计局1.3 居民购购买力继继续增强强20111年1--9月成成都市城城镇居民民人均可可支配收收入达到到一八0050元元，同比比增长116.11%，扣扣除物价价上涨因因素，实实际增长长约100%。

居居民可支支配收入入稳定上上升，购购买力不不断增强强同时时，20011年年1-99月城镇镇居民人人均消费费性支出出为一三三一八55元，同同比增长长14..58%%，消费费支出呈呈上升态态势，人人均消费费支出占占可支配配收入的的73..05%%，比重重逐年下下降，居居民财富富进一步步积累，投投资及储储蓄比重重不断升升高图 3：：成都市市居民人人均收入入与消费费支出情情况（220044年-220111年9月月）数据来源源：成都都市统计计局1.4 商铺建建设加快快20100年商铺铺施工面面积6334.998万平平方米，同同比上升升23..0%，增增速加快快新开开工面积积2144.8万万平方米米，同比比增长一一五5..2%，出出现大幅幅增长竣工面面积800.844万平米米，同比比增加225.33%，并并且大量量商铺处处于施工工过程中中，未来来竣工面面积将继继续出现现增长住宅市市场宏观观调控不不断加吗吗，商业业地产迎迎来机遇遇，开发发商增加加商业地地产开发发比重，商商业项目目加快建建设，未未来商铺铺供应将将持续处处于高位位图 4：：成都市市商铺建建设情况况（20004年年-20010年年）数据来源源：成都都市统计计局2. 市市场动态态Ø 麦格理收收购凯丹丹广场20111年6月月，澳洲洲麦格理理集团旗旗下私募募房地产产投资咨咨询公司司MGPPA宣布布，MGGPA亚亚洲基金金 IIII号 (MGGPA Asiia FFundd IIII) 收购成成都凯丹丹广场((Galllerria Cheengddu)的的50%%权益。

成都凯凯丹广场场建筑面面积达5536119平方方米该该物业由由环达通通房产中中国有限限公司 (下称称环达通通，GTTC CChinna RReall Esstatte HHolddinggs) 开发，该该公司持持有商场场50%%的权益益Ø 领盛收购购瑞安建建业城北北新天地地49%%股权20111年9月月，仲量量联行集集团成员员领盛投投资管理理有限公公司表示示，通过过旗下领领盛亚洲洲机会IIII基基金以44.4亿亿元人民民币向瑞瑞安建业业成功收收购成都都一地块块之499%股权权｡项目目位于成成都市青青牛区的的东北部部二环，地地块及所所属区域域已经被被成都市市政府纳纳入旧城城改造计计划的目目标区域域该项项目计划划建设成成为集居居住、办办公、购购物、餐餐饮和休休闲于一一体的大大型城市市综合体体包含含一个4484000平方方米的购购物中心心，3330000平米的的办公室室楼面，225500个高层层住宅单单位，以以及会所所、游泳泳池和幼幼儿园等等项目目原名成成都金牛牛购物中中心，由由成都金金牛置业业在20002年年8月开开始开发发20008年年2月，瑞瑞安建业业和中华华汇房产产斥资77.877亿，通通过收购购东方家家园成都都金牛置置业有限限公司所所得。

Ø 鹏瑞利收收购龙之之梦购物物中心20111年111月，鹏鹏瑞利中中国商用用信托222亿880000万元人人民币）的的价格，向向上海长长峰集团团总裁童童锦泉等等人提出出收购成成都一综综合性购购物中心心龙之梦梦（Chhenggdu Lonngemmontt Maall）的的50％％股权独独立房地地产咨询询公司世世邦魏理理仕，给给予的估估价是每每平方米米1万225000人民币币成都都龙之梦梦购物中中心的共共有455万52260平平方米的的总建筑筑楼面，大大约有336万550000平方米米预计作作为零售售楼面，也也是规模模达1770万平平方米的的龙之梦梦综合发发展项目目的组成成部分二．销售售市场分分析1. 整整体特征征20111年成都都市商铺铺新增供供应944.211万平方方米，同同比增加加70..70%%，成交交75..98万万平方米米，同比比上升334.660%从20005年年开始，销销售市场场上新增增商铺的的供应量量连续55年下降降之后，220111年出现现较大反反弹由由于住宅宅市场限限购，成成交大幅幅受挫，开开发商通通过加大大商铺供供应量以以快速回回笼资金金，与此此同时，较较多投资资客转向向商业地地产，市市场呈现现供需两两旺。

图 5：：成都市市商铺供供需情况况（20004--20111年）数据来源源：中原原地产数数据库2. 供供应特征征2.1供供应逐渐渐趋热 年末井井喷20111年商铺铺的供应应量明显显上升，供供求关系系出现缓缓解，出出现供大大于求尤以下下半年供供应增幅幅最大，月月均供应应达到110.888万平平米，上上半年月月均仅为为4.663万平平米，月月度供应应波动较较大，年年度峰值值出现112月，供供应达到到19..57万万平米供应大幅幅放量一一方面是是由于住住宅市场场限购，开开发商因因住宅市市场遇冷冷资金链链趋紧，纷纷纷加大大商铺供供应，以以期快速速回笼资资金；另另一方面面，大量量的城市市综合体体项目处处于如火火如荼的的开发中中，金牛牛万达广广场、龙龙湖时代代天街、、雄飞中中心等项项目均包包含较大大体量商商业面积积，这批批项目的的集中涌涌现对全全年商铺铺供应贡贡献十分分明显，导导致市场场供应“井喷”图 6：：成都市市商铺月月度供应应情况（220111年1--12月月）数据来源源：中原原地产数数据库2.2社社区型商商铺为主主导形态态社区型商商铺供应应量为445.119万平平方米，占占到整体体供应量量的488.0%%，依旧旧是市场场供应的的主导形形态。

社社区型商商铺一般般以住宅宅底商的的形式出出现，多多规划为为临街商商铺或商商业街，满满足社区区的日常常综合性性消费需需求社社区型商商铺面积积较小，价价格相对对较低，分分布面广广，通常常以分散散销售的的方式进进入销售售市场商业广场场供应量量为399.488万平方方米，占占整体供供应量的的41..9%由于单单体体量量较大，通通常为22-4万万平方米米，因此此面积占占比较大大大型型住宅项项目中开开始出现现大型集集中商业业的趋势势，较大大规模的的集中商商业，但但通常单单价较高高，分割割面积较较大写字楼底底商为77.777万平方方米，约约占8..2%的的比重由于近近几年写写字楼的的市场开开发量急急剧攀升升，写字字楼底商商也以较较快的速速度增长长写字字楼底商商一般规规模较小小，主要要作为办办公配套套出现，满满足商务务洽谈、、银行金金融服务务等方面面需求图 7：：成都市市商铺供供应类型型（20010--20111年）数据来源源：中原原地产数数据库2.3 新增供供应外移移加剧 三环环外唱主主角从商铺供供应环域域分来来来看，向向三环外外扩展的的趋势明明显加剧剧20010年年三环外外商铺供供应量为为22..32万万平米，占占到全年年40..44%%，20011年年三环外外供应量量达到555.558万平平米，占占到20011全全年的559.000%，比比例上浮浮十分明明显。

其其他环域域波动不不大，表表现平稳稳，与新新建住宅宅分布大大致相似似，向次次中心发发展加快快由于中心心城区土土地资源源稀缺，生生活配套套成熟，新新建商业业项目极极为有限限，商铺铺供应较较少随随着住宅宅向外扩扩展，商商业配套套紧随之之，销售售市场上上的新增增商铺呈呈现不断断外移趋趋势，且且这种趋趋势有进进一步加加剧的趋趋势其其中不乏乏有龙湖湖时代天天街，新新世纪环环球中心心等大型型城市综综合体分分布在三三环外等等次中心心区域图 8：：成都市市商铺供供应环域域分析（220100-20011年年）数据来源源：中原原地产数数据库2.4 城南供供应继续续领先 城西西不甘示示弱20111年新增增商铺供供应中有有36..24万万平米来来自城南南，300.733万平米米来自城城西，占占比分别别为388.5%%和322.6%%，牢牢牢占据市市场的主主力，成成为商铺铺供应的的集中区区域其其他区域域变化不不大，供供应集中中在7--11万万平之间间，表现现平稳由于城城市加快快向南发发展，城城南商铺铺供应势势必继续续占据市市场主力力，在相相当长的的时间内内，不会会发生实实质性的的变化同时，城城西的高高新西区区建设不不断加快快，未来来商铺供供应同样样较为乐乐观。

图 9：：成都市市商铺供供应方位位分析（220100年-220111年）数据来源源：中原原地产数数据库。