星级酒店评估案例分析.doc

酒店房地产价值评估案例分析一、酒店房地产价值内涵酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产二、酒店房地产价值的评估的传统方法（一）、重置成本法重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值二）、市场比较法市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较三）、收益法在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。

三、酒店评估需要提供资料清单序号资料名称是否提供备注1《房地产证》或复印件2酒店宣传折页3近三年经审计的财务报表、上季度会计报表、上月会计报表4酒店简介:星级、装修及设备设施状况、各楼层工功能分布、分类型房间数目、入住率、房价及折扣率、员工人数5酒店的主营业务收入及各项费用支出明细表（如按客房、餐饮、KTV等分类）备注：客户提供的资料企业需加盖公章，个人需签名（并提供身份证复印件）,由资料收集人加盖与原件相符章三、酒店价值评估案例（一）、酒店概况深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。

同时酒店配备餐饮、会议厅、酒吧等其他服项目同时酒店配备六部电梯，两部消防电梯2004年9月29日，深圳市***实业有限公司与北京凯燕国际饭店管理有限公司签订《深圳凯宾斯基酒店管理协议》，初始经营期为10年，经双方同意可延长经营10年该酒店于2006年9月30日正式对外营业已开业2.5年，经营状况良好根据委托方提供的《凯宾斯基酒店项目概况介绍》，估价对象各楼层功能用途见下表楼层功能分布F-1发电机房、锅炉房、热交换间、员工餐厅、员工更衣室、储物室、行政办公室、车库F-2空调主机房、高低压配电室、水泵房、员工办公室、车库、洗衣房F1大堂、大堂吧、雪茄烟屋、商场F2四季餐厅、厨房、商场F3多功能宴会厅、西式厨房、中小型会议室、商务中心、票务室F4海涛风味厅、厨房、行政办公室F5空中花园、网球场、室内恒温游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美发按摩室F6- F28酒店客房（二）、产权状况物业名称凯宾斯基大厦酒店 权利人名称深圳市***实业有限公司宗地号T106-0036宗地面积21,911.2㎡土地用途旅馆业用地土地使用年限50年(2000.11.28~2050.11.27)产权登记日期竣工日期备注市场商品房序号物业名称《房地产证》深房地字第号权利人名称建筑面积（㎡）登记价（元）房屋用途1凯宾斯基大厦酒店4000348807深圳市***实业有限公司45,760.06259,906,003.60酒店2凯宾斯基大厦1034000348804102.80583,878.98商业-合 计----45,862.86260,489,882.58--（二）、酒店收益及运营费用构成1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。

2、酒店运营费用包括五大部分：经营成本、经营费用、管理费用及财务费用、有关税费等评估中收集了该酒店前3～5年经审计的财务报表，对其历史经营状况昨了解和分析三）、酒店价值评估技术思路1、首先测算各类型收益及各种类型的运营费用，得出年总经营收入和年总经营支出；2、确定酒店行业利润；3、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入；4、选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；5、因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每十年应该进行一次重新装修；6、收益价值扣除装修改造费用，即为酒店价值五）、酒店价值评估测算过程1、各类型收益及各类型的运营费用（1）、酒店经营收入计算按照深圳凯宾斯基酒店目前的经营状况进行测算，每年营业收入按365天计算，酒店目前主要收入项目如下：①酒店客房收入根据酒店不同类型客房数量（高级客房数、豪华客房数、总统套房数、行政楼层豪华套房、行政客房等）、相应门市价格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入即客房有效毛收入=（高级客房数×每天高级客房报价×折扣率×入住率）+（豪华客房数×每天豪华房报价×折扣率×入住率）+（……） 深圳凯宾斯基酒店为五星级酒店，根据委托方提供客房价目表、房价折扣率、入住率等相关信息，则其年收入见下表：客房类型间数收费房价折扣率（%）折后价日收入（间）(元/间.天)(元/间.天)(元)高级客房921,90048%912 83,904豪华客房2082,20051%1,122 233,376豪华套房82,90037%1,073 8,584总统套房128,00035%9,800 9,800行政楼层豪华套房303,90048%1,872 56,160行政客房512,70047%1,269 64,719小计390---------456,543日收入总计（元）456,543平均入住率60%年有效毛收入总计（万元）9,998备注：全年按365天计算。

②四季餐厅收入四季餐厅位于酒店二层，为西餐厅，可容纳182人，提供早、中、晚三餐服务，根据委托方介绍，早餐包含在房费内，目前中晚的上座率分别取63%、76%，人均消费分别取175元、232元餐厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：项目收费 （元/人）座位数(个)上座率日收入 （元/天）中餐17518263%20,066晚餐23218276%32,090每日收入总计（元）52,156年有效毛收入总计（万元）2,189备注：年收入总计中考虑了15%的服务费③ 海涛阁餐厅收入海涛阁餐厅位于酒店四层，共有8间包间，可容纳68人，提供中、晚两餐服务，根据委托方介绍，目前中晚上座率分别取25%、32%，人均消费为132元、178元餐厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：项目收费 （元/人）座位数(个)上座率日收入 （元/天）中餐1326825%2,244晚餐1786832%3,873每日收入总计（元）6,117年有效毛收入总计（万元）257备注：年收入总计中考虑了15%的服务费。

④ 大堂吧收入大堂吧位于酒店一层，可容纳142人，中餐、晚餐的上座率为别取45%、62%，人均消费为60元、90元大堂吧有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：项目收费（元/人）座位数（个）上座率日收（元/天）中餐6014245%3,834晚餐9014262%7,924日收入（元）11,758年有效毛收入总计（万元）494备注：年收入总计中考虑了15%的服务费⑤ 宴会厅收入宴会厅位于酒店三层，可容纳680人，中餐、晚餐上座率分别取28%、38%，人均消费为139元、232元宴会厅有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：项目收费（元/人）座位数（个）上座率日收入（元/天）中餐13968028%26,466晚餐23268038%59,949日收入（元）86,415年有效毛收入总计（万元）3,627备注：年收入总计中考虑了15%的服务费⑥ 桑拿房、按摩房收入桑拿房、按摩房位于酒店五层，根据企业提供的资料，桑拿、按摩房为外包，全年收入为36万元⑦会议室收入会议室位于酒店三层，共有小会议室5间，费用为5,600元/间.天，中会议室2间，费用为40,000元/间.天，大会议室1间，费用为64,000元/间.天，平均使用率分别取45%、32%、27%。

会议室有效毛收入=间数×收费×平均使用率，则其年收入见下表：会议室类型收费 (元/间.天)间数（间）平均使用率日收入 （元/天）小型会议室5,600545%12,600中型会议室40,000232%25,600大型会议室64,000127%17,280日收入（元）55,480年有效毛收入总计（万元）2,329备注：年收入总计中考虑了15%的服务费⑧海珠城美食会收入根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，海珠城美食会大堂共有座位数2,500个，包间共78间，包间内座位数910个，人均消费水平及上座率根据企业提供的2009年度数据测算海珠城美食会大堂有效毛收入=座位数×人均收费×上座率，则其年收入见下表：项目收费（元/人）座位数（个）上座率日收入（元/天）早茶302,50035%26,250中餐502,50052%65,000晚餐1002,50083%207,500中餐（包间）7091046%29,302晚餐（包间）13091085%100,555日收入（元）428,607年有效毛收入总计（万元）17,991备注：年收入总计中考虑了15%的服务费。

⑨ 其他收入酒店其他收入包括康乐部、房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小。