房地产公证答疑.doc

房地产公证答疑1、如何辨认各类房产证的真伪，有何特征？ 答：从88年登记发证，到现在共有四种版本的《房屋所有权证》或《房地产权证》 ①88年至95年发的是《房屋所有权证》；（手抄写） ②96年至2000年发的是《房地产权证》；（小本） ③2001年至2008年发的是《房地产权证》；（大本） ④2009年后发的是《广东省房地产权证》；（2008年版）这四种版本的产权证都没有防伪标志，确是难以辩证真假只能凭经验与感觉 从以下几个方面去辨认，是可以辨认一些出来的： ①产权证中的登记字号：莞城（01） 东城（02） 万江（03） 南城（04）石龙（05） 虎门（06） 中堂（07） 望牛墩（08）麻涌（09） 石碣（10） 高埗（11） 道窖（12）洪梅（13） 长安（14） 沙田（15） 厚街（16）寮步（17） 大岭山（18） 大朗（19） 黄江（20）樟木头（21） 凤岗（22） 塘厦（23） 谢岗（24）清溪（25） 常平（26） 桥头（27） 横沥（28） 东坑（29） 企石（30） 石排（31） 茶山（32）松山湖（33）②产权证有存根撕下来的表现有凹凸感； ③字体； ④附图，产权证后面的附图，有图号； ⑤公章，2008年前发的产权证盖的是东莞市人民政府发证专用章；2009年后发的产权证盖的是登记机构的章，即东莞市房产管理局发证专用章； ⑥印刷，产权证的印刷要求很高，表面看比较清晰，上下边线基本一致。

2、有按揭合同的商品房（未出房产证），不能查档，为什么？ 答：未办理产权登记的房产，如果到房管部门档案室去查档，肯定是查不到的因为没有办理产权登记，档案室没有其实物证遇到这种情况，可以到房管部门的交易、抵押业务股室查询3、公证书出具之后多久要到房管所过户才不收滞纳金？若有土地证时如何起算该收滞纳金的时间？ 答：到目前为止，还没有说过要收取滞纳金只是对《商品房购买合同》、《房屋买卖合同》自签订之日起一个月内要到相关职能部门缴纳有关税费，否则，要收取滞纳金 至于公证书出具之后多久要到房管部门办理转移登记呢？仍没有具体时间，只是《赠与登记细则》第七条规定：“办理不动产赠与公证的，经公证后应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则公证行为无效” 4、当房产登记在一个人的名下并要处分时，需要以夫妻二人还是个人的名义过户即可？ 答：市房产管理局在《登记簿业务问答》中第六条规定：“抵押登记申请书，所有权转移登记申请书等申请书中，共有人必须当面接受询问和签名确认或者委托代理人接受询问和签名确认；而隐性共有人可以不当面接受询问和签名确认，在签署抵押合同、二手买卖合同时，共有人和隐性共有人必须签名，不签名的不予以登记。

这里说的很清楚了，在申请接受询问时，隐性共有人可以不当面接受询问和签名确认，产权人本人就行了在签订房屋抵押、房屋买卖合同的时候夫妻二人必须签名5、房管所办理过户流程具体包括哪些步骤？ 答：市房产管理局《办事指南》中规定：存量房转移登记（即二手房）（一）办理存量房转移登记的程序 1、申请人持身份证明、《房地产权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）到房屋所在地房地产交易所，申请办理转移登记； 2、申请人持地税部门要求提供的资料到房屋所在地税分局缴纳税费，领取《中华人民共和国契税完税证》及《广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明》; 3、完税后申请人带齐相关资料到房屋所在地的房管所办理存量房转移登记手续二）办理存量房转移登记所需资料：（1）自然人之间： ①《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）； ②申请人身份证明； ③广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明； ④中华人民共和国契税完税证； ⑤其它必要材料2）企事业单位或集体单位： ①《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）； ②营业执照; ③法定代表人有效身份证明; ④主管单位或国有资产管理部门批准转让或受让的书面证明; ⑤广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明； ⑥中华人民共和国契税完税证； ⑦其它必要材料。

3）有限责任公司、股份制公司：①《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）;②营业执照;③法定代表人有效身份证明;④公司章程;⑤公司会决议书（属三资企业的须公证）;⑥广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明；⑦中华人民共和国契税完税证；⑧其它必要材料4）房屋继承：①《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）;②继承公证书;③申请人身份证明；④其它必要材料5）房屋赠与：①《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）;②赠与公证书；③申请人身份证明；④广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明；⑤中华人民共和国契税完税证;⑥其它必要材料6）法院裁决的房产：①法院判决书或裁决书或调解书与生效证明;②协助执行通知书;③《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）;④申请人身份证明；⑤广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明；⑥中华人民共和国契税完税证；⑦其它必要材料 （7）法院委托拍卖的房产：①法院判决书或裁决书;②协助执行通知书;③法院拍卖委托书；④拍卖机构营业执照复印件及拍卖机构法人代表身份证明；⑤拍卖成交确认书；⑥《房地产权证》或《房屋所有权证》（如自建房须持已变更的《土地使用证》）；⑦申请人身份证明；⑧广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明；⑨中华人民共和国契税完税证；⑩其它必要材料。

概括起来：一、申请；二、评估;三、缴纳税费；四、提交材料这就是完成了申请程序，转下一步骤，即受理办理房屋登记，一般程序是：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿（行政行为就发生效力）；（五）发证6、有些当事人去查档，但被告知不能查，为什么？ 答：1、查档，2、查询查档是有严格的制度的，须按程序进行，但查询就不同，房屋权属人或者受托人是可以查询的，《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定：“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询 查询人只要提供有效地身份证明，产权证书，填写查询表格，就可以如果是委托查询的，要提供委托书7、当房产证、土地证上登记的权属人不一致时，是如何处理，有没有必须转到其中哪一个人的名下的限制？ 答： 土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题这关系到房屋、土地主体一致的原则 《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则” 房产转移时土地登记办法要求，先变房产，后变土地，新的业权人再到土地登记部门办理土地变更登记手续但是我们东莞市的做法是先变土地，后变房产。

如果是初始登记出现不一致，待变更一致后方可办理建议变更报建证 8、对于已就房地产权办理了赠与合同公证书，而当完成了土地证的过户手续，而房产证的过户手续尚未办理时，受赠人死亡，此时怎么处理，是继续办理房产证过户还是有其他解决方法？ 答：赠与与继承不同，（1）赠与是因法律行为而发生物权变动，经登记才能发生物权转移的效果2）而赠与又必须由双方到登记机关进行申请，受赠人已经死亡，不可能进行转移登记 针对这种情况，市房管局于2010年11月18日工作会议作了相关规定： 房屋为私人自建房屋，第一方将房产出售（赠与、继承）给第二方，第二方在未办理房产转移的情况下，又将该房产出售（赠与、继承）给第三方，土地证由第一方变更到第三方名下办理方法： 一、第一方、第二方、第三方都健在的，由第一方与第二方共同申请办理转移登记，然后由第二方与第三方申请转移登记 二、如第一方已死亡，由第一方的合法继承人继承，申请办理继承的转移登记，再由第一方的合法继承人与第二方申请办理转移登记，最后由第二方与第三方申请办理转移登记，房屋过户到第三方 三、如第二方已死亡：1、可选择由第一方直接与第三方办理转移登记；2、第一方与第二方的合法继承人申请办理转移登记，再由第二方的合法继承人与第三方申请办理转移登记，房屋过户到第三方。

四、 如第一方、第二方都已死亡：1、由第一方的合法继承人继承，申请办理继承的转移登记，再由第一方的合法继承人与第三方申请办理转移登记2、由第一方的合法继承人继承，申请办理继承的转移登记，再由第一方的合法继承人与第二方的合法继承人共同申请办理转移登记，然后由第二方的合法继承人与第三方申请办理转移登记，房屋过户到第三方3、由第二方的合法继承（即第三方）直接持第一方及第二方的继承公证书，直接申请办理转移登记，登记到第三方名下 根据上述方法，受赠人与于登记申请前死亡，由受赠人的合法继承人代为申请（合法继承人的这种关系证明必须由公证部门出具）9、商品房的房产所有权凭什么文件确认权属时间，是以交易登记证明书、房地产证还是其他什么文件上登记的时间为准？ 从两个方面说： 一、签订商品房购买合同经备案后，只是确认了双方的买卖关系； 二、确认房屋权属归属是记载于登记簿，讲白了，记载于登记簿的时间是确认产权归属的时间 《房屋登记办法》第二条规定：本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为 第五条二款规定：“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

这是法律法规赋予登记簿的作用，只要记载予登记簿，行政行为就发生效力发不发证就不是什么问题，法律法规就认可了对于旧版产权证，以核准日期为准10、当某一房产证没有登记土地证号时，如何确认该房产证与某一土地是属于同一处房地产权？ 答：确是有点难度出现这种现象是95年之前发的《房屋所有权证》，96年以后发的《房地产权证》就要求提交《土地使用证》就不存在这种现象通常的做法：一、实地查看（主要是：四至，地块位置）这也符合《房屋登记办法》规定，其办法规定：房屋所有权初始登记应当实地查看二、两证附图对比（尺寸、面积、图形）这二种办法都分辨不清，那就用第三种方法：要求其提供土地测绘部门测绘出来的宗地图。