南宁房地产分析选址人口商业圈分析.doc

前 言中国绿城·南宁南宁，中国广西壮族自治区首府，简称“邕”，拥有1680多年的历史它是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，是中国大西南出海通道的重要枢纽城市南宁位于广西南部，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市具有“两近两沿”的特点两近”：一是近海，距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市只有204公里和230公里两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用南宁、北海、钦州、防城港四市所辖区域构成了广西北部湾经济区，广西北部湾经济区地处环北部湾经济圈的重要位置，是泛珠江三角经济区等多个区域合作的交汇点，是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战略地位突出，发展潜力巨大。

2006年8月，中共中央总书记胡锦涛对广西工作作出重要指标，肯定了推进泛北部湾经济合作和广西沿海开放开发的重大举措2007年3月9日，中共中央总书记胡锦涛在参加十届人大五次会议广西代表团审议时强调：广西要积极参与泛北部湾经济合作，大湄公河次区域合作等多区域合作，特别是发挥好作为中国-东盟自由贸易区前沿地带和桥头保的作用，努力地把广西建成中国的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，打造成连接多区域的国际通道，交流桥梁和合作平台我们南宁项目位于南宁市邕江南岸的江南区，江南区是个后发展城区，区位优势和交通优势十分明显，南宁国际机场和西南最大铁路编组站—南宁铁路南站座落辖区内，桂柳高速、南北公路、快速环道、高速外环贯穿辖区，白沙大桥、中兴大桥、青川大桥、邕江一桥、永和大桥、葫芦鼎大桥和即将建成的北大桥、桃源桥、凌铁大桥9座桥梁横跨邕江两岸本调研正是本着严谨、细致的态度，通过科学、系统的方法对市场状况、发展前景、项目定位作出具有建设性的参考意见，全力促使开发商的商业地产项目在达成利益最大化的同时，将项目的风险规避到最低第一章 报告研究主题1 调研的目的、方法及样本收集1.1 研究主题1.1.1 市场上现有的或在建的大型商业项目（专业市场、商业步行街、特色街区、百货公司、商场、大型超市等）的业态组合、经营状态、项目定位等等；1.1.2 南宁市目前现有店铺的结构、体量的估算；1.1.3 南宁目前租金结构与售价水平，以及市场上同类物业及具可比物业的综合分析。

1.1.4 所有调研的目的，就是为本项目的发展方向提供参考基础1.1.5 份额——从辐射范围内的消费人流和消费力，测算项目可获取的市场份额租金——从目前同类型商业出发结合本项目可发展的特性，评估项目租金水平测算市场份额、评估项目租金水平、确定项目定位、项目价值提升方法与方向、确定项目商业功能、可持续性发展定位——以实际消费与发展趋势来确定项目定位增值——从多面考虑项目价值提升的方法与方向功能——从特有的超前概念出发确定项目商业功能发展——可持续创造收益和扩大的影响力1.2如何实现市场调研目标1.2.1 针对南宁市的城区规划，以及80%的商业份额及主要经济实体发生和位于兴宁区、青秀区、江南区根据这一城市商业经济特点，我们确定了以整个南宁市兴宁区、青秀区、江南区的各商业实体作为主要调查对象，进行各项指标的细致综合分析1.2.2 由于南宁的商业业态较齐全针对项目的实际情况，结合消费者的认同度，我们把专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街的经营方式、经营效益及收益水平上来分析南宁的商业现状，并以他们经营及收益状况作为本项目定位的参考1.2.3 针对目前、及未来南宁市政府对商业的规划，我们针对已推、在推的商业项目深入调查，以预测项目未来面临的竞争挑战。

1.3 市场调研方式及问卷设计1.3.1 对经营的商业点入铺访问，集中了解此群体对商业现状、商业发展的看法及目前对租金的承受能力1.3.2 对现有的各大经营中的专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街等，全部采取实地考察1.3.3 针对目前已推、将推的商业地产项目，全部采取实地考察1.3.4 基本数据，将以政府统计年鉴中抽取有参考性的资料作为依据第二章 外部市场环境分析 2.1南宁城市结构调查2.1.1行政区域简介南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点南宁被誉为中国最适合人类居住的城市之一，曾获联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，是首批获“中国人居环境奖”的五个城市之一南宁又是中国—东盟博览会的永久举办地南宁，作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市农业经济实施品牌战略，以“公司+基地+农户”的模式，进一步扩大规模经营，提高农业产业化水平，逐步向特色经济发展；南宁具有较强的商品物资集散功能，第三产业日益活跃，信息业、交通运输业、房产业、旅游业、餐饮业发展态势良好，逐步成为南宁市经济增长的主要因素。

对外开放积极灵活，市政府鼓励外商投资企业以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县，总面积22112平方公里，市区面积6739平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族全市各民族和睦共处，别具一格的少数民族风情和丰富多彩的民族文化形成了开放、宽容、创新的文化氛围为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市城区人口分布区面积（平方公里）所辖街道乡镇（个）人口（万）兴宁区751531.8青秀区872947江南区1154840.2西乡塘区129813100良庆区1369520.8邕宁区1295531.62.1.2南宁市城区概况2005年南宁市城市区划调整后，市区分为兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6个城区。

兴宁区兴宁区总面积751平方公里，常住人口31.8万，位于市中心，向东北方向延伸，是南宁市最老的城区之一，也是广西最大的集购物、休闲、饮食为一体的核心商业区辖区内商贾云集，商贸服务业十分发达西关路、交易场与步行街、新华街、朝阳路等商业区一起，构成了这座城市的核心商业区——朝阳商圈兴宁区是南宁商业、服务业、饮食业的繁华地带以朝阳路为轴线的3平方公里范围内汇集了上千家商场、商店、宾馆，堪称广西最大的集购物、休闲、饮食为一体的核心商业区；正在建设开发中的东沟岭新区，是兴宁区向东北方向延伸发展的生态型新区，形成兴宁区新的经济走廊包括大连万达商业广场以及不久前开业的东博百货等城区定位：广西最大的集购物、休闲、饮食为一体的核心商业区发展方向：大力发展第三产业，着力打造第一大商圈区域品牌江南区位于南宁市邕江南岸，区划调整后辖那洪、江西、吴圩、苏圩、延安5个镇，福建、江南、沙井3个街道办事处，是南宁市的工业基地，物流中心总面积1154平方公里，总人口40.2万人江南区区位优势和交通优势十分明显，南宁国际机场和西南最大铁路编组站—南宁铁路南站座落辖区内，桂柳高速、南北公路、快速环道、高速外环和建设中南宁至凭祥高速公路贯穿辖区，白沙大桥、中兴大桥、青川大桥、邕江一桥、永和大桥和即将建设的葫芦顶大桥、北大桥、桃源桥、凌铁大桥9座桥梁横跨邕江两岸。

城区定位：是南宁市的工业基地，物流中心发展方向：大力发展休闲娱乐业、房地产业、现代物流业的良好场所青秀区青秀区位于南宁市区东南部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心，是广西和南宁市党、政、军首脑机关驻地，城区面积872平方公里，人口47万，辖南阳镇、刘圩镇、伶俐镇、长塘镇等5个乡镇和中山、新竹、建政、南湖、津头5个街道办事处和仙葫经济开发区城区定位：是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心发展方向：大力发展与会展有关的商务、旅游、信息、现代金融、物流、文化、教育、体育、卫生、社区服务业等新兴服务业，打造生态文明青秀区的形像西乡塘区西乡塘区位于南宁市中西部，面积1298平方公里，辖3个镇，10个街道办事处，人口100万人西乡塘区是南宁市传统老工业区，也是广西大中院校、科研院所的聚集区城区地势平坦、交通便利，基础设施完备，工业和商贸业发达西乡塘区有“大城区、大市场、大枢纽、大学科技城、大项目”等“五大”优势，辖区内座落有国家级高新技术产业开发区和充满诗情画意的相思湖新区城区定位：为广西教育、科技、文化的中心区发展方向：打造文化科技产业链，商品流通的集散地、城郊型经济，南宁市居发休闲场院所。

邕宁区邕宁区位于南宁市东南面，行政区域面积1295平方公里辖5个镇、9个社区居委会、65个村委会总人口31.6万人，其中农业人口26.8517万人，非农业人口4.6056万人人口自然增长率10.86‰2005年，全城区实现生产总值16.21亿元；地方财政收入16442万元，财政支出23712万元；城镇居民人均可支配收入7934元农民人均纯收入2574元城区定位：城区目标以发展农业、工业为主发展方向：加快推进工业化、城镇化、信息化和农业产业化进程，加快由农村向城市发展的步伐良庆区总面积为1369平方公里，辖良庆镇、那马镇、大塘镇、南晓镇、那陈镇等5个镇和大沙田、沿海经济走廊等二个开发区，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为南宁市面积最大、人口最少的城区境位于南宁市正南部，东邻邕宁区，西连江南区，南毗上思、钦州、灵山，北与青秀区接壤地理位置得天独厚，最近地域距市中心仅4公里，与广西沿海”金三角”的钦州市相连，扼大西南出海通道之要冲，南北高速公路、二级公路穿境而过，贯穿辖区的二个开发区和四个镇，处于广西沿海开放带向内陆扩展之过度区，属南北钦防经济圈的中心区域城区定位：城区以发展农业和旅游为主发展方向：南宁市最大的工业卫星城新规划区打造城市亮点：南宁高新技术产业开发区规划面积为43.5平方公里。

功能规划为科技工业园、中心区、农业生物工程示范区、保税仓储区、相思湖别墅区高新区管委会是市政府派出机构，实行园区“封闭式管理、开放式运行”，行使市一级规划、土地、建设、工商、税务。