探讨‖纳税人转让二手不动产如何开票？.docx

名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .探讨‖纳税人转让二手不动产如何开票？一、开具方式增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税 人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开；二、发 票类型依据 36 号文附件一第五十三条的规定， 向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受 让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不 需要供应任何证明文件；三、具体要求依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收治理事项的公告》 （国家税务总局公告 2021 年第 23 号，以下简称 23 号公告） 的规定， 纳税人销售不动产， 自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写） ，「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不 动产的具体地址； 四、开票口径 23 号公告规定， 依据现行政策规定适用差额征税方法缴纳增值税， 且不得全额开具增值税发票的 （财政部、税务总局另有规定的除外） ， 纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时， 通过新系统中差额征税开票功能， 录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动运算税额和不含税金额，备注栏自动打印「差额征税」字样，发票开具不应与其他应税行为混开；各地税务机 关对上述规定懂得把握不一；由于纳税人转让自购以外方式取得的不动产，选用简 易计税方法的，适用差额征税方法缴纳增值税，有部分省市国税机关据此援引 23号公告，认为纳税人上述业务适用差额开票功能；笔者认为， 23 号公告对差额开票 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .功能的适用有明确的限制条件，即现行政策规定不得全额开具增值税发票，而针对 纳税人销售不动产这一业务现行政策并无不得全额开票的规定，因此应全额开票， 受票方可凭专票记载的进项税额全额抵扣；五、案例分析 A 公司为一般纳税人，注册位置于北京市朝阳区，该公司在上海市静安区拥有一处不动产，该不动产系三年 前购置，取得的发票上记载的购价为 2000 万元， A 公司购置后即将该不动产对外出租，并采纳成本模式进行后续计量；处置时，该不动产对应的「投资性房地产累计折旧」科目贷方余额 300 万元；2021 年 9 月，A 公司打算将该不动产出售给 B 公司，选用简易计税方法计税，并已向主管国税机关履行计税方法备案手续； 9 月 18 日取得转让收入 10000 万元，同日向购买方开具增值税专用发票；不考虑该公司其他业务，以及该不动产处置业务除增值税及其附加税费之外的其他税费； A 公司税务处理： 1、2021 年 9 月 18 日发生纳税义务，应在 10 月申报期向静安区主管地税机关预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》 ，并取得完税凭证，依据《国家税务总局关于优化 < 外出经营活动税收治理证明 > 相关制度和办理程序的看法》 （税总发〔2021〕106 号），转让异地不动产业务不适用外出经营活动税收治理相关制度规定，因此 A 公司就此业务不需要开具 《外管证》及报验登记；应预缴增值税 =（10000-2000）÷ （1+5%） ×5%=380.95 万元应预缴城建税 =380.95×7%=26.67万元应预缴训练费附加 =380.95×3%=11.43 万元应预缴地方训练费附加=380.95×2%=7.62 万元 2、在增值税发票开具系统，挑选 5%的征收率，全额录入含税销售额 10000 万元，开具增值税专用发票金额 9523.81 万元，税额 476.19万元；3、10 月申报期填报增值税申报表，附列资料（三）第 5 行第 1 列填写 10000 万元，第 3、4、5 列填写 2000 万元；附列资料（一）第 9b 行第 1 列填写 10000 万元，第 2 列填写 476.19 万元，第 12 列填写 2000 万元；附列资料（四）的第 4 行第 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .2、3、4 列填写 380.95 万元；主表第 21 行填写 380.95 万元，第 28 行填写 380.95 万元；第 34 行自动运算为零； B 公司取得 A 公司开具的增值税专用发票后，如以固定资产核算， 进项税额 476.19 万元分两年抵扣； 如以投资性房地产核算， 进项税额476.19 万元可自当期销项税额中抵扣；六、进一步的争论从以上案例可以看出， A 公司应纳税额为 380.95 万元，而向 B 公司开具的专票上记载的税额为 476.19 万元，二者之差源于该不动产起初的购价 2000 万元；全额开票差额计税的直接后果是， 选用简易计税方法计税的不动产销售方的增值税应纳税额，小于不动产的购买方可以抵扣的进项税额；这也是主见适用差额开票的理由之一；从增值税的基本原理看，销售方的销项税额应当与购买方的进项税额一样， 上述理由好像成立； 但笔者认为，作为一手房的不动产采纳一般计税方法扣减土地成本后，其销项税额也不等于购买者可以抵扣的进项税额；这个差额实际上是国家赐予的政策红利，对于销售方是增加的收入，对于购买方是增量的成本降低；从更远的时间段看，一项不动产选用简易计税方法转让一次后，其受让方再次转让时，就不符合简易计税的条件，只能选用一般计税方法，而二手不动产选用一般计税方法是没有扣除项的；因此，这个政策红利同一项不动产只能享受一次；我们作为纳税人，好像有受虐的倾向，对于不合理的政策一边发牢骚一边忍耐， 而对于政策红利却不敢坦然受之， 要确认， 确认，再确认，找依据，要文号，殊不知，没有相反的依据就是依据；小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰； 考试只是检测学问把握的一个手段， 不是目的；千万不要再考试通过之后，放松学习；财务人员需要学习的有许多，人际沟通，实务体会， excel 等等等等，都要学，都要积存；要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是肯定不是说有了证，就有了一切；有证书学问比别人多了一个挑选；会计学的学习，必需力求总结和应用相关技巧，使之更加便于懂得 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .和把握；学习时应充分利用学问的关联性，通过分析实质，找出核心要点； 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -。