固安北信文化广场项目可行性研究报告PPT参考课件.ppt

固安北信文化广场项目可行性研究报告授课：XXX12021/3/10城市的发展规律： 城市规模会随着社会经济发展，在不断扩大，当城市规模扩大到一定程度的时候，周边一些小城市就会不断产生，并且来分担大城市的部分城市功能——卫星城市就会应运而生城市城市扩张扩张卫星卫星城城卫星卫星城城卫星卫星城城卫星卫星城城授课：XXX22021/3/10北京，正在遵循着这样的城市发展规律……面对这样的现状，我们可以想到，北京周边的一些卫星城市，将来会承担起北京更多的城市功能，北京周边的卫星城将会有更大的发展和更多的投资商机！那么，我们就开始做一下固安市场的可行性分析……北京涿州固安固安燕郊授课：XXX32021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX42021/3/101.项目名称：固安北信文化广场项目2.项目位置：位于固安县106国道东，新中街和新昌街之间3.开￿发￿商￿：固安万隆房地产开发公司4.占地面积：47.6亩5.总建筑面积：11.4万m2地上建筑面积80000￿m2￿其中商业34000￿m2￿公寓型住宅32000￿m2￿SOHO办公14000￿m2￿本本项项目目授课：XXX52021/3/10本本项项目目106国道新中街县政府固安镇医院l本项目所处地段为固安最繁华的核心地段之一，周边已建、在建及待建的商品住宅小区众多。

未来的这里将成为人口密度大、人员素质高的核心片区之一l本项目将依托大北京商圈的发展环境和核心的地段价值，建设成为集商业、SOHO办公、住宅公寓等多种物业类型于一身，集购物、餐饮、娱乐休闲、文化创意等多种商业业态于一体的固安最为时尚和繁华的精品商业集群，以满足北京外溢的知识型年轻化人才的居住和生活需求，同时填补固安当地日益稀缺的中高端商业空白项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX72021/3/10天津TIANJIN得天独厚的区域位置——为固安发展奠定基础固安县隶属于河北省廊坊市，东与天津市永清县相连；西与河北省涿洲市、高碑店市相邻；南与河北省霸州市、雄县接壤；北隔永定河与北京市大兴区相望固安地处北京中轴线的正南端，位于天安门正南50公里，北距北京南三环玉泉营环岛39公里，东距市府廊坊40公里，东南距天津市100公里，南距省会石家庄240公里，西距涿州21公里，西南距保定110公里大北京地区”包括京、津、唐和京、津、保两个三角形地区，而固安居于京、津、保金三角腹地，其地理位置正处在大北京经济圈中心地带，与北京市中心的距离比大部分的北京郊区（县）更近，拥有“不在北京而胜似北京”的独特区位优势。

“大北京”京津冀都市圈规划——为固安提供快速发展的空间和机遇京津冀都市圈是指以北京市和天津市为中心，囊括河北省的石家庄、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口和唐山八座城市的区域；是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区￿京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边区域协同发展，本项目所处的固安县隶属于廊坊市，廊坊市素有“京津走廊上的明珠”之美誉，必然会带来巨大的发展空间和机遇《促进城市南部地区加快发展行动计划》——固安将受到直接的经济辐射北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》在2009年11月正式对外发布，城南计划涉及医疗、教育、文体、居住改革、基础设施、交通环境等诸多方面；这份行动计划，背后是未来三年高达500亿元的政府投资，加上带动的社会投资，总投资可达2900亿元构建“一轴一带多园区”的产业格局首都第二机场建设——提高固安知名度，带动固安经济发展首都第二机场将在大兴南部开始建设，固安与大兴南部仅被永定河区隔，近在咫尺众所周知，建成一个机场，繁荣一方经济国际经验表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为1：80，技术转移比为1：16，就业带动比为1：12。

国内外许多城市和地区依托机场资源加快发展的成功经验表明，空港经济已经成为区域经济新的增长极固安将依托机场建设而拥有广阔的未来同时，依托首都第二机场，将有望兴建“北京--新机场--固安轨道项目”，加之4号线地铁延长线的建设，都将有利缩短固安到达北京市区的交通时间，有效提高出行的便利程度环渤海休闲商务中心——固安将积极加速推动与北京无缝隙对接固安的产业发展方向，优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业固安的产业定位为京津农副产品生产基地；京津产业项目转移基地；京津休闲商务基地；物流产业基地2010年，固安工业区签约项目70个，项目总投资112.73亿元，合同引资112.73亿元，分别占全年任务的77.7%、98%和98%，同比增长14.8%、94.3%和94.3%朝阳产业的定位，企业的大量入驻，有机会吸引更多的人才在此地工作和生活，避免钟摆效应和卧城的出现，从而带动区域健康的可持续发展远见决定未来，战略决定未来，选择固安，赢得未来！固安宏观经济数据分析固安已进入快速发展的黄金时期：•2010年，地区生产总值完成61.3亿元，增长12%；财政收入完成近8.5亿元，增长50%，增速居廊坊市第一位；￿•全社会固定资产投资完成84亿元，增长47%，其中，城镇固定资产投资完成73.6亿元，增长50%；规模以上工业增加值完成8.4亿元，增长20%；￿•城镇居民人均可支配收入完成17465元，增长15%；农民人均现金收入完成6583元，增长10%；￿•全年签约千万元以上项目223个，（其中，10亿元以上项目10个，50亿元以上项目5个，100亿元以上项目2个），总投资770亿元，同比增长370.9%。

固安固安GU’AN授课：XXX132021/3/10永定路（106国道）新昌街新中街新源街育才路商品住宅主要居住区和开发区商品房开发区域：固安县城住宅主要在南北向的永定路、东西向的新昌街、新中街、新源街之间修建，地图上是一个大大的“丰”字，现在新的住宅项目也多在这个区域建造，而城市改造主要沿永定路的东西侧展开如右图所示：商￿品￿房￿发￿展￿概￿况北京大兴区北京大兴区授课：XXX142021/3/10商品房开发量统计：截至2011年初，固安县商品房开发总量已经达到了126万平米，10465套房屋，其中约10000套住宅，且基本售罄2011年-2013年，固安主城区已知新入市或即将入市的商品住宅房开发量即超过400万平米，约40000套住宅商￿品￿房￿发￿展￿概￿况授课：XXX152021/3/10自2010年10月，新开盘住宅项目（不完全统计）建筑面积如下：固安商品房以住宅开发为主，不乏多个几十万平米的大盘住宅出现；但相对而言，商业开发量规模较小，特别是中高档次商业开发存在较大的市场空白商￿品￿房￿发￿展￿概￿况授课：XXX162021/3/10价格趋势：￿￿￿￿￿￿￿￿•2005年，固安县商品住宅均价不超过2000元/㎡；•2011年4月时，均价涨到了6500元/㎡左右，个别项目达到7500元/㎡；•即使2011年下半年受到严格的地产调控政策影响，各住宅项目的销售均价仍维持在5000-6000元/㎡。

•六年时间房价上涨近3倍，均价平均每年上涨约500-600元/㎡•固安县的房地产价格自09年开始始终在高位运行，许多项目的售楼处在周末挤满了看房者；即使今年下半年成交量有所减少，但关注度依然很高，购房者仍然看好此地区的发展前景商￿品￿房￿发￿展￿概￿况授课：XXX172021/3/10人口结构发展趋势（购房者来源的构成）：•65%的购房者来自于北京（在北京工作的知识型年轻一族，小白领）；•18%的购房者为固安本地居民；•9%的购房者来自于廊坊市其他地区；•8%的购房者来自于北京、固安、廊坊以外的地区•由此可见，固安的主城区人口构成，类似于北京东部的燕郊，虽然持固安户籍的本地城镇人口仅有几万人，但依托紧邻北京的区位优势和便利的交通优势，这里成为北京上班族（在北京工作但为外地人）外溢居住的首选地区之一，以至于在这里安家来自北京的人口比本地户籍人口还要多预计未来3-5年内，伴随大量商品住宅的竣工及入住，这里的常住人口将达到20万左右，且以知识型年轻一族为主居￿住￿人￿口￿发￿展￿概￿况授课：XXX182021/3/10固安商业市场及在售商业项目分析固安商业市场概况•固安整体的商品房开发以住宅开发为主，商业开发项目非常有限。

虽然在一些住宅项目中会涉及一定量商业，但多为临街底商形式，不能形成很好的商业氛围，也缺少明确的业态定位•固安当地原有几处老商业中心亦比较破旧和落后，例如，京南商贸城、明珠、聚保龙等大型商(市)场它们已很难满足近年飞速发展的城市需求和外来购房者较高要求的生活需求授课：XXX192021/3/10•项目名称：K2红树湾•项目位置：位于106国道东，新中东街南侧，与本项目近在咫尺，在本项目东侧相距几百米处•销售价格：临新中东街一侧的1#、2#楼共有12套底商，每户商业面积为100多平米，刚刚开始销售，成交价2.3万，5.9米层高，可夹层在售商业(商铺)价格分析固安商业市场及在售商业项目分析授课：XXX202021/3/10•项目名称：万汇广场（本项目开发商所开发项目）•项目位置：位于106国道西侧，紧邻106国道，新中街南侧•商业规模及业态设计：商业项目总体量2.6万平方米，地上一层至三层，南北长242米，东西宽36米万汇广场一期建成约9000平米，其中一二层面积各为2500平米，三层面积为4500平米商业模式定位为步行街式卖场，以百货业态为主一层规划业态为珠宝、化妆品、箱包、饰品、特色主题店和品牌旗舰店；二层为服装；三层为电器卖场。

•首层销售价格：15000元/平米固安商业市场及在售商业项目分析授课：XXX212021/3/10•项目名称：中宏美丽园•项目位置：106国道与新源街路口向南400米，位置比本项目差，商业价值略逊一筹•销售价格：商业为3层，1托3的形式，均价12000元/平米，主力户型面积为190、290平米固安商业市场及在售商业项目分析目前，固安在售商业（商铺）非常少，上述商业项目推向市场后，受到了市场的广泛关注同时，由上述三个商业项目售价，用市场比较法可分析得出本项目预计销售价格，将在下文中阐述授课：XXX222021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX232021/3/10优势（Strengths）核心的地理位置，便利的交通106国道向东300米，项目南北两侧分别为固安最主要的两条交通干道——新中东街和新昌东街人口聚集的繁华地段项目所在的106国道东片区，已形成成片的中高档居住小区，未来仍有上百万平米的待开发住宅区劣势（ Weaknesses￿）￿￿￿项目开发规模较小，地上建筑面积8万平米，住宅不足4万平米，相对于几十万甚至上百万平米的住宅大盘而言，缺少规模效应，因此，只有走精品路线、差异化定位路线才能赢得市场。

项目地块为长方形，且南北向长，东西向短东西向临主干道一侧不足百米，而商业经营最看重的一点即是客流量因此，本项目在规划设计时需要打破临主街面较小的限制，将商业氛围有效引入到街区内部，形成规模化整体性的商业集群机会（Opportunities）固安与北京大兴区接壤，受第二机场、轨道交通、产业定位等多方利好，未来发展前景广阔固安的发展处于初级阶段，房地产市场仍存在很大开发空间固安大规模的住宅开发吸引大量知识型年轻人才来此居住，住宅多，人口多，但商业配套（特别是面对中高端人群的商业）存在巨大市场空白因此，本项目在商业开发领域有机会力拔头筹威胁（Threats）国内外宏观经济的不景气，将制约消费者的购买能力和购买动力现行房地产宏观调控政策及不可预见的新政策（限购、贷款难度加大、贷款利息升高等等），将制约消费者的购买能力和购买动力抓住市场需求和市场空白￿￿克服项目劣势，走差异化定位路线￿￿有效控制开发成本￿￿采用灵活的定价机制和销售方式项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX262021/3/10住宅整体成交低迷，售价亦有下行趋势上市的项目均为住宅产品，固安市场住宅供应量大与固安其他住宅大盘相比，本项目规模小，缺少住宅竞争优势固安未来人口将出现激增，但有规模有品质的商业（街区或综合体）却很少本项目位于核心地段，周边住宅林立，而周边规模化的商业项目缺失现状分析项目市场定位本项目市场定位为固安最为时尚和繁华的精品商业集群 集购物、餐饮、娱乐休闲、文化创意等多种业态于一体的时尚主题商街 城市核心区精￿￿￿￿装成品公寓￿SOHO办公、创意STUDIO1.￿商业客户•本项目商业定位为固安目前仍未出现的集购物、餐饮、娱乐休闲、文化创意等多种业态于一体的时尚主题商街，就像北京的三里屯village。

•同时商铺面积适中，以100-200平米为主力店铺，总价低，购买门槛低•精准有前景的市场定位￿+“买得起”的适中面积￿+￿前卫新颖的规划设计￿+￿流畅有趣的交通动线，是本项目商业的显著特点本项目商业的购买客户分为两类：•投资客：认可本项目的地理位置、产品设计及定位理念，更重要的是认可项目售价，对未来的投资回报充满信心投资客主要来自固安、廊坊、河北、北京地区，部分客户来自全国各地•自用客：本项目的商业刚好满足这类客户所要经营的商业业态，同时客户对本项目的地理位置、产品设计及定位理念非常认可，对项目充满信心自用客主要来自固安或廊坊本地项目客群定位授课：XXX282021/3/102.￿住宅公寓客户•本项目住宅定位为城市核心区精装成品公寓，它更像上海新天地里的住宅，“大隐隐于市”、“出入皆繁华”因此，相对于固安的其它居住型大盘，本项目住宅公寓的显著特点是：时尚繁华地段￿+￿都市lounge生活（5分钟吃喝玩乐生活交际圈）+￿适中的户型面积￿+￿一步到位的全精装成品家￿+￿志同道合的邻里•本项目住宅公寓购买客户的共同点，即是认可并向往本项目所提倡的生活方式•这批客户的特点是：普遍具有较高的学历、开阔的眼界、对新鲜事物充满兴趣、喜爱结交朋友、经常逛街泡吧朋友聚会，年龄为80后甚至90后。

•这批客户主要来自非北京籍的北京白领一族、固安本地和固安工业园区，部分客户来自廊坊及河北，甚至全国各地项目客群定位授课：XXX292021/3/103.￿SOHO客户•本项目办公定位为SOHO办公、创意STUDIO，固安本地缺少有品质感有设计理念的办公场地，就像北京的SOHO办公系列伴随固安工业园区、首都第二机场及大北京都市圈的建设，固安将一步步走向大都市舞台而地区的发展，必将带动企业的发展，特别是中小企业（公司）的出现与壮大•固安已存在一批中小企业（公司），它们只能散布在毫无办公氛围的所谓办公室中中小企业（公司）更需要相对体面、兼具设计理念及市场口碑的办公环境来彰显企业实力与个性•本项目即是抓住固安的办公市场空白为中小企业提供量身定制的SOHO办公、创意STUDIO空间它的特点是：外立面设计体面￿+￿绿色生态￿+￿政府税收优惠政策这批客户主要分为两类，与商业客户相似：•投资客认可本项目的地理位置、产品设计及定位理念，更重要的是认可项目售价，对未来的投资回报充满信心投资客主要来自固安、廊坊、河北、北京地区，部分客户来自全国各地•自用客（中小企业）本项目的办公刚好满足这类客户的需求，同时客户对本项目的地理位置、产品设计及定位理念非常认可，自用客主要来自固安或廊坊本地，或外地企业的分支机构、分公司。

项目客群定位授课：XXX302021/3/10（1）商业方案设想•项目将采用开放式街区的设计手法，将商业氛围有效引入项目内部，形成系统的连贯的商业体系•临近新中东街及新昌街的商业，以中大型商业为主，目标客户为有实力的餐饮、美容美发、文化或零售旗舰店主力面积为300-500平米，层数为3层￿•商业内街以精品店铺为主，包含零售、餐饮、休闲、文化类等各种业态，主力面积为100-200平米，以2-3层为主，在室外主要公共空间设置2-3处自动扶梯，方便从地面直接到达二层，同时2层各店铺之间采用外部连廊的形式串联，以保证各个店铺的到达率和客流量•临近新昌街一侧，设置地上三层地下一层的主题商业MALL，地下一层为大型超市及品牌家居卖场；地上三层为主题商业•街铺型商业为框架结构，可灵活组合，1拖2,1拖3，2拖3，纯1层等形式多样，且50%的商业预留餐饮设施2）住宅公寓方案设想•住宅公寓将采用现代时尚的立面风格，采用精装修或全装修交房标准，以时尚舒适的中小户型为主，主力面积为60-90平米主力客户锁定为喜爱都市繁华、追求前卫时尚生活品味的年轻族群项目方案设想授课：XXX312021/3/10整体效果商业入口总平面图概念方案展示授课：XXX322021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX332021/3/10（1）2011年5月，签订拆迁改造合同并开始新厂建设（2）2012年7月，完成旧厂搬迁工作（3）2012年9月，完成土地挂牌，并获得国有土地使用权证（4）2012年11月，开工建设，总建设规模11.4万平米（5）2013年3月31日，完成±0以下工程，完成建设面积34000平米（6）2013年5月31日，完成地上4层以下结构工程（7）2013年11月30日，完成主体结构工程（8）2014年5月31日，工程竣工（9）2013年4月1日，开始销售工作项目建设进度安排授课：XXX342021/3/10•预计自2012年9月至2014年5月，共需要使用资金35380万元。

•保守估计2013年4月至2014年5月期间，通过销售商业和住宅，可获得至少36000万元的销售回款项目资金使用计划授课：XXX352021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX362021/3/10项目销售价格预测（1）商业售价通过市场比较法，可以较理性的判断本项目商业售价通过右侧图表的价格预测，本项目首层或首层入户的商业合理价格为15200元/平米本项目规划为商业集群，除首层商铺外，还包括二层、三层的独立店铺和集中式的商业综合体（MALL）形式，这些商铺的销售价格将逐级低于首层商业售价，最便宜的商铺售价将在7000元左右依据商业销售市场经验，本项目商业集群的整体销售均价约在10000元左右将前文所述市场在售商业项目作为对比案例，因对比案例为首层商业或首层入户的1托2或1托3的商业形式，因此，通过市场比较法得出本项目的商业售价亦指首层或首层入户的商业价格授课：XXX372021/3/10项目销售价格预测（2）公寓型住宅售价本项目住宅部分规模小，相对是其最大劣势，但目标客户定位与其它大盘住宅项目具有很强的差异化，而本项目的地理位置较好，因此本项目住宅售价与其它大盘项目亦可相当。

保守而言，目前固安住宅市场受到调控政策的一定影响，毛坯房实际成交均价在5000元上下本项目为精装修成品公寓，而其他项目均为毛坯房，因此，在房地产弱市中保守估计，本项目住宅售价为6000元/平米较为合理SOHO办公亦假设按照公寓型住宅价格出售授课：XXX382021/3/10项目经济测算序￿￿号项目费用名称单￿￿位数￿￿量单位指标（元/平米）估算金额（万元）1土地出让金㎡————30002新厂建设旧厂搬迁㎡————60003±0以下工程㎡34000150051004商业主体结构㎡34000150051005住宅+SOHO主体结构㎡46000200092006商业内外装修㎡3400070023807住宅+SOHO内外装修㎡4600010004600费用合计——35380第一类费用（土地出让金及建安工程造价）(备注：住宅和SOHO户内为精装修交房)授课：XXX392021/3/10项目经济测算序￿￿号项￿￿目费用（万元）备￿￿注1工程开发过程管理费399.5￿建安总投资*1.5%+（施工图审查费+工程监理费）*1%2勘察费92.3￿工程监理费*25%3策划、市场调研30.0￿根据市场行情4设计费399.0￿按35元/平米计算5施工图审查费13.2￿建安总投资*0.05%6工程招投标代理费79.1￿建安总投资*0.3%7工程监理费369.3￿建安总投资*1.4%8工程质量监督费36.9￿工程监理费*10%9白蚂蚁防治费68.4￿按6元/平米计算10不可预见费836.0￿【建安总投资+第二类费用（1-9）】*3%11售楼处装修200.0￿根据市场行情　费用合计2523.9￿——第二类费用（备注：“建安总投资”为第一类费用表中第3至第7项合计26380万元）授课：XXX402021/3/10项目经济测算项￿￿目费￿￿用（万元)第一类费用（土地出让金及建安工程造价）35380第二类费用2523.9工程估算总投资37903.9工程总投资汇总授课：XXX412021/3/10项目经济测算序￿￿号项￿￿目数￿￿量单位销￿售￿价金额（万元）一销售收入——————61600住宅+SOHO46000㎡600027600商业34000㎡1000034000二总成本——————45225.9工程总投资——————37903.9土地契税————出让金3%90财务成本（贷款利息）——————6000销售及广告费用————2%1232三税收——————4004营业税及附加————5.50%3388土地增值税预征（1.0%）————1%616四税前利润——————12370.1企业所得税————25%3092.5净利润——————9277.6收入预算（备注：本项目预计将贷款2亿元，贷款期限2年，贷款年利率15%）￿￿￿此投资估算，是建立在所有住宅、商业全部售罄的情况下。

授课：XXX422021/3/10项目经济测算项￿￿￿￿目金￿￿额（万元）税前利润12370.1净利润9277.6税前利润率20.08%税后利润率15.06%投资毛利润率27.35%投资净利润率20.51%利润率测算授课：XXX432021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX442021/3/102011年中国国家对房地产市场的宏观调控可谓是空前严格，最主要从银根和购买资格两方面出手，限制房地产开发的上下游两个环节从整体国民经济发展的角度来看，这样的政策还会持续一段时间，但不会成为持久性政策受宏观调控影响，2011年下半年全国主要城市房地产市场都受到了不同程度的冲击，其中二三线城市影响较为明显，主要因为二三线城市刚刚开始发展，正处于上升期，因此从数据上来看变化明显而一线城市（包含一线城市辐射周边地区），受影响的程度有限，主要因为刚性需求依然旺盛固安虽然属于四线地区，但是其面对的却是北京的一线市场，因此，宏观调控从某种程度上来说会对一线城市周边地区产生正面的刺激作用。

从市场层面来分析，2011年下半年固安地区商品住宅市场受到的冲击较大，一方面源于固安商品住宅房价这两年的涨幅超过了整个城市对北京客户的吸引力增幅；另一方面也与北京地区的宏观调控带来的市场观望情绪有关从中短期未来走势来看，固安住宅市场短期内趋于饱和，价格增幅空间不大但是城市人口增长仍会在一个比较快速的水平线上，城市化建设的需求性加强，城市软环境亟待提高和改善，城市商业综合配套有待完善，带来一定的市场契机第一，来自市场（包括宏观政策层面和微观市场层面）授课：XXX452021/3/10因此，从宏观政策层面和微观市场层面上来分析，可以得出以下主要结论：1、宏观调控仍然会继续，但是当新政府组阁完成以后，调控力度将会有所放松，抓大放小，力求平衡，和谐为主仍然是主流，依托北京的发展，固安整体的房地产市场还有很大的发展空间；2、住宅市场趋于饱和，价格增幅空间有限，商业配套，特别是中高端时尚类的商业配套稀缺，有一定的市场空间；3、周边大环境（机场、工业园区、轻轨）的改善，会对固安整体城市的新引力带来更高的提升，但是，不能排除大环境的不确定因素带来的负面影响程度，因此，提高项目自身品质与性价比仍然非常重要。

第一，来自市场（包括宏观政策层面和微观市场层面）授课：XXX462021/3/10商业地产项目若要顺利完成并取得成功，最主要的有三点：第一是充裕的资金，必须要保证从开发最开始一直到投入使用一段时间（一般为半年左右），才能完全释放出商业地产的最大投资潜力；第二是商业规划，包含建筑规划设计和商业经营模式以及业种业态规划设计，必须要符合市场需求，科学合理；第三是招商，特别是主力店的招募这三项工作是对开发商的综合作业能力的全面考核，其中最主要的还是资金链的完整性，这也是整个项目成败的关键，是确保项目工程规划合理性、工程进度高效性、招商成功性的基础第二，来自开发商自身，主要表现为资金链、工程进度、开发能力作业经验等授课：XXX472021/3/10任何开发都不能完全依靠自有资金，需要介入二级、三级市场的反哺项目的销售和招商能否按计划及时高效的完成，是整条资金链的有效补充，也是项目成败的关键点之一因此，能否实现既定的销售和招商计划，可以完成的百分比都直接影响着项目的整体运作成果，需要专业的团队来执行第三，来自销售回款，主要包括销售好与不好两个方面授课：XXX482021/3/10不可抗力属于非人为范畴，这里不作讨论，仅作为对项目产生影响的不可确定因素之一加以提出。

目前中国国内政治环境稳定，经济发展良好，不存在大规模的战争、动乱、经济危机的诱因固安位于北京南部，属于平原地区，气候环境宜人，发生大规模破坏性天灾（包含地震、飓风、水旱灾害等）的机率非常低第四，不可抗力，比方说灾难人祸授课：XXX492021/3/10项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论授课：XXX502021/3/10•房地产市场大环境依然向好虽然2011年房地产市场宏观调控力度之大前所未有，但国家亦是希望通过此轮调整使房地产市场走向健康的可持续发展之路因此，房地产的未来发展仍是积极向好的•商业地产开发更具市场前景就此轮调控的持续时间，有观点称将执行到2012年两会过后新领导班子产生，也有观点称将调控至2013年此次是以住宅调控为主，包括限购、限贷、贷款利率大幅提高等各项措施由于主要针对住宅类进行调控，相对而言对商业类开发项目却变成利好，商业类项目不受限购影响，首付比例（50%）相比住宅二套房（60%）还要更低，贷款利率也未较多提高因此，近两年开发商业性地产项目反而规避了风险，提高获利机会。

本项目即是以商业类开发为主，因此具有较好的市场前景•本项目良好的基础条件具有商业地产开发价值就本项目位置、交通、周边环境、人口数量、人口素质而言，均具有较高的商业地产项目开发价值•本项目市场定位及设计理念极具前瞻性、差异化、合理性本项目抓住固安本地商业地产缺失及中高端时尚型复合商业的空白，积极探求差异化市场定位方向，并将先进的国际化设计理念引入规划建筑之中，同时兼顾市场需求和客户购买力，采用小面积、灵活分割组合的商铺格局在保证高品质打造标志性商业项目的同时，更兼顾快速的销售速度与回款，获得较高的利润空间•本项目投资风险低，利润率高，销售压力小本项目各项手续齐全，地上建筑物仅为厂房，且已签订搬迁协议，不会产生“钉子户”阻碍开发进程并通过经济分析，本项目具有投资风险低，利润率高，销售压力小等特点￿￿￿￿￿￿￿￿综合上述分析，在有效控制开发成本和开发风险的前提下，按照既定时间和计划执行本项目，将会带来可观的利润和收益，是值得投资与开发的项目T H A N K S 素材和资料部分来自素材和资料部分来自网络，如有帮助请下载网络，如有帮助请下载!•55•2021/3/10。