房地产估价相关法律法规.doc

附录1: 估价报告的标准格式 封面房地产估价报告估价工程名称：〔说明本估价工程的全称〕 委托方：〔说明本估价工程的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名〕 估价方：〔说明本估价工程的估价机构的全称〕 估价人员：〔说明参加本估价工程的估价人员的姓名〕 估价作业日期：〔说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日〕估价报告编号：〔说明本估价报告在本估价讥构内的编号〕 目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告 〔一〕… 〔二〕 …五、估价技术报告〔可不提供应委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等〕 〔一〕… 〔二〕 …六、附件 〔一〕… 〔二〕 …  致委托方函致委托方函致函对象〔为委托方的全称〕致函正文〔说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果〕致函落款〔为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章〕致函日期〔为致函的年月日〕 估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有〔或有已载明的〕利害关系，也与有关当事人没有〔或有已载明的〕个人利害关系或偏见4.我们依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告5.我们已〔或没有〕对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘〔在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行了实地查勘〕6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助〔假设有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名〕7.〔其他需要声明的事项〕参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章〔至少有一名〕 估价的假设和限制条件说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件估价结果报告〔一〕 委托方〔说明本估价工程的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所〕〔二〕 估价方〔说明本估价工程的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等〕〔三〕 估价对象〔概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，根底设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况〕〔四〕 估价目的〔说明本次估价的目的和应用方向〕〔五〕估价时点〔说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日〕〔六〕价值定义〔说明本次估价采用的价值标准或价值内涵〕〔七〕估价依据〔说明本次枯价依据的本房地产估价标准，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料〕〔八〕估价原那么〔说明本次估价遵循的房地产估价原那么〕〔九〕估价方法〔说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义〕〔十〕估价结果〔说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。

假设用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格〕〔十一〕估价人员〔列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章〕〔十二〕估价作业日期〔说明本次估价的起止年月日〕〔十三〕估价报告应用的有效期〔说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多常年限，如一年〕 估价技术术报告〔一〕个别因素分析〔详细说明、分析估价对象的个别因素〕〔二〕区域因素分析〔详细说明、分析估价对象的区域因素〕〔三〕市场背景分析〔详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来〕〔四〕最高最正确使用分析〔详细分析、说明估价对象最高最正确使用〕〔五〕估价方法选用〔详细说明估价的思路和采用的方法及其理由〕〔六〕估价测算过程〔详细说明测算过程，参数确定等〕〔七〕估价结果确定〔详细说明估价结果及其确定的理由〕 附件附件包括：估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等 附件2：?房地产估价标准?〔节选〕中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?GB/T50291－1999〔一九九九年六月一日起执行〕1总那么 1.0.1为了标准房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 ?中华人民共和国城市房地产管理法?、?中华人民共和国土地管理法?等法律、法规的有关规定，制定本标准。

1.0.2本标准适用于房地产估价活动1.0.3房地产估价应独立、客观、公正1.0.4房地产估价除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准、标准的规定 2术语 2.0.1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益2.0.2房地产估价real estate appraisal，property valuation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动2.0.3估价对象subject property 一个具体估价工程中需要估价的房地产2.0.4估价目的appraisal purpose估价结果的期望用途2.0.5估价时点appraisal dete，date of Value估价结果对应的日期2.0.6客观合理价格或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价格2.0.7公开市场open market在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他它性。

2.0.8公开市场价值open market value在公开市场上最可能形成的价格采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值2.0.9类似房地产similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产2.0.10同一供求圈comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围2.0.11最高最正确使用highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用2.0.12市场比拟法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法income approach,income capitalization approach预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.14本钱法cost approach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2.0.15假设开发法hypothetical development method， residual method预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2.0.16基准地价修正法land datum value method在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法2.0.20净收益net income， net operating income由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益2.0.21建筑物重置价格replacement cost of building采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格2.0.22建筑物重建价格reproduction cost of building采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

2.0.26估价结果conclusion of value关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论2.0.27估价报告appraisal report全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告 3估价原那么3.0.1房地产估价应遵循以下原那么： 1. 合法原那么； 2.最高最正确使用原那么； 3.替代原那么； 4.估价时点原那么3.0.2遵循合法原那么，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价3.0.3遵循最高最正确使用原那么，应以估价对象的最高最正确使用为前提估价当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最正确使用原那么对估价前提作出以下之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l.保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2.转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3.装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4.重新利用前提：认为撤除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以撤除建筑物后再予以利用为前提估价；5.上述情形的某种组合。

3.0.4遵循替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格3.0.5遵循估价时点原那么，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值4估价程序4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按以下程序进行：L1．明确估价根本项； 2．拟定估价作业方案；3．搜集估价所需资料； 4．实地查勘估价对象； 5．选定估价方法计算； 6．确定估价结果； 7．撰写估价报告； 8.估价资料归档4.0.2明确估价根本领项主要应包括以下内容：1L． 明确估价目的； 2．明确估价对象； 3．明确估价时点注：1.估价目的应由委托方提出； 2.明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3.估价时点应根据估价目确实定， 采用公历表示，精确到日； 4.在明确估价根本领项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可4.0.3在明确估价根本领项的根底上，应对估价工程进行初步分析，拟定估价作业方案估价作业方案主要应包括以下内容：1.拟采用的估价技术路线和估价方法；2.拟调查搜集的资料及其来源渠道；。