成本测算标准.doc

精选优质文档-----倾情为你奉上房地产项目投资成本构成及取费标准一、土地取得费说明：1、 “土地取得费”为开发商依法获得土地使用权时，所交付的费用2、 “土地取得费”依据项目的实际情况有很大变化，一般在进行测算前要注意与开发商进行沟通3、 可列入“土地取得费”的项目有：土地出让金、征地及拆迁安置费、城市基础设施配套费等4、 由于土地取得条件千差万别，下面所列的成本项目可能已包含在其中，所以测算过程中，根据实际情况，未必全部列出1、土地出让金依据：1、 开发商提供实际出让或者评估的价格2、 京政发（2002）32号《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》3、 实际经验或者项目所在区域类似地块已发生的交易案例标准：根据项目所处位置、土地级别不同，变化非常大说明：1、“出让金”指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中纯收入部分2、征地及拆迁安置补偿费依据：1、 根据项目实际情况，开发商提供相关资料2、 京政发（2002）32号《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》3、 其他相关条例标准：根据实际情况而定说明：1、 “征地补偿费”是征用农村集体用地而发生的一系列费用，如果项目用地为国家建设用地则不涉及此项费用。

3、城市基础设施配套依据：1、 京计投资字【2002】1792号《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知2、 项目实际情况标准：城近郊区住宅160元/平方米、非住宅200元/平方米，远郊区县根据实际情况不高于此标准说明：1、根据用地取得条件，如果地价中包含此项费用，需在此列出，后面的三——1项不作重复计算二、前期费用取值在50－150元/平方米（地上建筑面积），或建安工程费的4.0％－7.0％1、可研及顾问费依据：1、北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字【1999】第373号《转发国家计委关于引发建设项目前期工作咨询收费暂行规定文件的通知》，第487号《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》2、《北京市建设工程费用》标准：建安工程费的0.2％左右说明：参照实际已发生的，可作相应调整2、勘察费依据：1、 国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》2、 项目自身实际情况及经验标准：建安工程费的0.2％～0.6％说明：——3、设计费依据：1、 国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》2、 京价（收）字（1993）第059号《关于调整本市住宅设计收费标准的通知》3、 京价（收）字（1994）第119号《<关于调整本市住宅设计收费标准的通知>的补充通知》。

4、 京价房字【1998】081号《关于统一民用建筑项目设计收费标准的通知》标准：1、 建安工程费的3.0%－5.0%2、 40－120元/平方米（地上建筑面积计）说明：1、 设计费包含建筑规划设计、施工图设计、园林设计及市政工程设计等2、 上述所列为住宅设计取费标准3、 一般来说，境外的设计公司收费与境内相比要高出许多，所以在取费时考虑项目的实际情况在一定范围内作调整4、临时水、电、路、场地平整等依据：1、 参照《北京市建设工程概算定额》2、 项目的实际情况标准：1、 建安工程费的0.8％－1.0％2、 按地上建筑面积，10－20元、平方米说明：因施工现场千差万别，一般按照实际发生的工程量计算三、基础设施配套费1、红线外基础设施建设费依据：1、 关于京计投资字【2002】1号“关于贯彻落实《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》”2、 京计投资字【2002】1792号《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知3、 根据项目的实际情况标准：1、 200－300元/建筑平方米2、 建安工程费的7％－12％3、 其中“城市基础设施建设费”根据规定按照住宅160元/平方米（城近郊区），远郊区县根据实际情况不高于此标准。

说明：1、 红线外基础设施建设费包含：“城市基础设施建设费”和红线外围集资建设或者自建发生的费用2、 实行有偿出让方式取得国有土地使用权且地价款中含“城市基础设施建设费”的，此项费用在此不需考虑3、 通过其他方式获得的土地使用权，且土地取得条件已达到熟地价标准，此项费用在此不作考虑2、红线内基础设施建设费依据：1、 根据项目实际情况及经验标准：1、 建安工程费的8％－12％2、 普通住宅150－200元/平方米，高档住宅200－350元/平方米说明：1、“红线内基础设施建设费”指规划红线内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫、排污、排洪等工程发生的费用2、 般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价四、园林绿化费依据：1、根据项目实际情况及经验标准：1、 建安工程费的2％－3％2、 150－300元/平方米（绿地面积）说明：1、“绿地面积”为项目占地*项目的绿化率五、建安费用1、建安工程费依据：现行建安费定额计算单方造价标准：见下面附表：各物业类型建安造价说明：1、 附表中所列的建安造价包含土建、采暖、通风、电气、给排水、煤气等费用2、 除注明外，不含装修费用2、建安工程专业费依据：1、《北京市建设工程费用》1997年版。

2、京价（收）字（1996）第043号关于发布《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》的通知标准：一般取建安工程费的1％－2％说明：1、可列入该项费用的项有：招投标管理费、工程监理费、竣工图编制费、标底编制费、质监费等六、管理费依据：1、 经验数据2、 （92）京价（收）字第124号标准：一般为上述一至五项之和的2％说明：指为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用七、不可预见费依据：1、根据实际经验估计标准：一般为一至六项之和的2％说明：——八、销售费用依据：1、根据实际经验估计标准：一般为销售收入的4.5％说明：“销售费用”一般包含销售代理费、广告宣传费用、样板间装修等费用九、财务费用依据：1、 开发商自有资金情况2、 银行贷款利率标准：1、 参考项目总投资及开发商自由资金情况，根据银行一定年限的贷款利率，估算静态贷款利息说明：1、“财务费用”指开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括项目开发期间发生的利息净支出、汇兑净损益、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用2、也可以参考动态的还本付息表十、两税一费依据：1、（90）财税字第009号2、 市开办（1988）经字第2号。

标准：1、 销售收入的5.5％2、 其中：营业税为销售收入的5.0％；城市建设维护税为营业税的7.0％；教育费附加为营业税的3.0％说明：1、“两税一费”通常指营业税、城市建设维护税、教育费附加2、该项费用一般计入经营成本，不计入投资成本之内附表：各物业类型建安造价工程类别产品形式单方建安造价（元/平方米）住宅低层别墅、Townhouse、叠拼1400－1500多层普通板楼（砖混结构、不带电梯）1100－1200高标准板楼（框剪结构、带电梯）1400－1500高层小高层板楼、点式塔楼1500－1600塔楼1700－1800商业分散式商业住宅下底商1500－1600集中式商业购物中心、超市等（含公共部分装修）3500－4500写字楼中档标准（含装修）3500－4000高标准、星级（含装修）5000－6000地下车库、人防、设备等2200－2500专心---专注---专业。