珠海商业市场调研研究报告.ppt

报告目录,项目开发条件评估,,壹,珠海商业市场环境研究,,贰,项目竞争环境分析,,叁,城市规划前景评估及商业发展趋势预测,,肆,澳门商业概览性分析,,伍,项目定位及业态规划,,深度访谈及商业消费特征研究,陆,,柒,项目规划设计建议,,捌,项目开发经营模式建议,,玖,02 珠海商业市场环境研究,珠海整体商业环境现状,,商业空间格局 六大商圈呈现环状分布,目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈,,,,,,,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场 （华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,,本案,,商业空间格局 六大商圈呈现环状分布,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,商业消费格局 珠海商业消费群体划分及特征,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体 由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异,,,商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判,零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主,逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。

逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店,集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心,零散街铺,,,如拱北莲花路步行街等,,,,,,如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等,目前，珠海正处于此过渡阶段,商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上,珠海近五年商业市场发展总体平稳向上 社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20% 商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20% 商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛,2006~2010年珠海商业营业用房销售均价走势,资料来源：珠海市统计局,拱北商圈 主要商业物业介绍,,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场 （华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,本案,,,拱北商圈,吉大商圈 主要商业物业介绍,,吉大商圈,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,老香洲商圈 主要商业物业介绍,,老香洲商圈,丹田城市广场,扬名广场,贸业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,新香洲商圈 主要商业物业介绍,,新香洲商圈,旺角百货,华润万家,前山商圈 主要商业物业介绍,,前山商圈,明珠商业广场,南屏商圈 主要商业物业介绍,南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体—华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000㎡的购物中心及商业街,,南屏商圈,华发商都,商业现状特征一 空间布局相对分散,由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高,,,,,,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场 （华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,,本案,,板障山,商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心,拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺 其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一,Q1. 您常去的消费场所是哪个？,,,吉大商圈,拱北商圈,商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心,两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系 拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。

以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大 吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地其所面对客群主要是本地中高端消费群体,商业现状特征三 高档商业发展受限,目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制 以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌 化妆品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F 钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen 金饰珠宝：六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店 女鞋：NINE WEST、STELLA LUNA、le saunda、joy&peace、 staccato 淑女装： D&G、EP、 JOYA、bernini、 SAMMY、Marisfrolg、zucaro 少女装：Five Plus、欧时力、Miss sixty、MO&CO、JNBY、Teenie Weenie、Prich、only、vero moda 运动休闲服饰：Levi’s、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴 内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE 男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等,商业现状特征三 高档商业发展受限,高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区 珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区 港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势 高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区 珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区,,米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。

澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主 奥斯町脆皮炸鸡老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）,商业现状特征四 商业发展外向度不高,纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高,商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升,商业单体规模不大 珠海现有商业单体规模大部分在50000㎡以下，单体规模均不大 现有大型商业多以百货扣点模式经营为主 珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求,,商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升,以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一 珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求,拱北商圈市场发展现状,,拱北商业格局 三大细分商业板块,拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争 口岸广场板块 莲花路板块 迎宾路板块,,,,口岸广场板块,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场 （华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,,本案,迎宾路板块,,莲花路板块,拱北商业格局 三大细分商业板块,拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征 拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同,口岸板块 口岸购物广场,规模：总建筑面积120000㎡，地下三层，其中商业面积约70000㎡ -1F商业面积约40000㎡ -2F商业面积约30000㎡ -3F为地下停车场，约1000个车位 主要业态业种： -1F：澳海城百货（约3000 ㎡）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等 -2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等 主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客,口岸板块 口岸购物广场,零售散铺档次：中档大众化为主 餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫） 奥海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主） 女装：TOUCH、OU.、Vero Moda、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等 鞋： Steve Madden、nine west、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS CAT等 内衣：Maniform、fandecie等,口岸板块 口岸购物广场,出租率： -1F：除E区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约90% -2F：出租率约98% 租金水平：（商铺实用率较低，约50%）,,莲花路板块 基本情况,主要商业物业： 莲花路步行街（步行街全长338m，总建筑面积约14000 ㎡ ） 莲花万景城（总建筑面积28000㎡） 口岸市场（总建筑面积约14400 ㎡） 主要业态业种： 零售、餐饮、休闲娱乐等 主要客群：游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费 商业档次：中低档,,莲花路板块,莲花路步行街,口岸市场,,本案,莲花路板块 莲花路步行街,规模：步行街全长338m，总建筑面积14000 ㎡ ，商户接近200家 商业档次：经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位 租金水平： 沿街商铺：建筑面积154 ㎡，进场费10万元，租金7万元/月，即450元/ ㎡·月 沿街商铺业态分布：,莲花路板块 莲花万景城,规模：总建筑面积28000㎡ 地下两层，单层面积约8000 ㎡ 地上两层，单层面积约6000 ㎡ 楼层分布： -2F: 卡丁赛车场 -1F：按摩中心、桌球城、办公室 1F：服饰、皮履箱包、通讯、美容美甲等 2F：餐饮、天地人间夜总会 商业档次：低档服饰百货,莲花路板块 口岸平价市场,规模：地上两层，总建筑规模约14400 ㎡，单层面积约7200 ㎡ 业种： 1F：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等 2F：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等 商业档次：低档杂货类 出租率：约95% 租金水平： 一二层租金一样：约300元/ ㎡·月,迎宾路板块 基本情况,主要商业物业： 国际大厦（总建筑面积约80000~90000㎡） 迎宾百货广场（总商业面积约27000㎡） 米兰百货广场（总建筑面积18000㎡） 主要业态业种： 百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等 主要客群：珠海本地全客群,,国际大厦 （华润万家）,迎。