莫干山裸心谷项目分析.ppt

naked,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,naked,WWW.COMPANYSITE.COM|INFOCOMPANYSITE.COM|+12 34 567 890|LONG STREET 12345,CITY,COUNTRY,*,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,WWW.COMPANYSITE.COM|INFOCOMPANYSITE.COM|+12 34 567 890|LONG STREET 12345,CITY,COUNTRY,*,项目综合分析,裸心,|,谷,2,目录,3,缘起,一、酒店基本情况分析,2007,年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有,18,户人家。

南非小伙高天成（,Grant Horsfield,）第一次骑自行车来这里游逛时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下了八栋农房，一租就是,15,年这些农房被改造成可以接待客人的小屋，变成了度假村，于是在,2007,年，裸心乡诞生了之后，,2011,年,10,月，裸心谷也开幕了在高天成和合伙人的努力下，裸心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌4,概况,一、酒店基本情况分析,裸心谷位于莫干山脚下的一片广阔却又遗世独立的私人山谷中,5,概况,选址,一、酒店基本情况分析,项目位于莫干山风景区附近，天然山谷之中距离德清县火车站约,15,公里，杭宁高速德清出口,20,分钟车程6,概况,规划,一、酒店基本情况分析,用地面积：约,400,亩,土地性质：招拍挂，商业用地,7,概况,功能,一、酒店基本情况分析,设施,数量,备注,树顶别墅,30,81,间房,圆形小屋,40,一室一栋,马厩,1,用于喂养私家马,游泳池,3,2,个冬日温水泳池,餐厅,3,会议室,1,1000,平米的会议空间，包括,8,个房间和礼堂,健康中心,1,包括,1,个,SPA,馆和,14,间治疗室,儿童日托中心,1,有机农场,1,为度假村提供所有蔬菜和家禽,活动中心,1,包括山地车、垂钓、采茶、骑马、射箭,8,概况,业态,一、酒店基本情况分析,树顶别墅,2,室、,3,室以及,4,室的别墅,夯土小屋,夯土小屋与山顶夯土小屋,9,概况,配套,一、酒店基本情况分析,包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等,10,概况,特色,一、酒店基本情况分析,设计构思,亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分，天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。

所有建筑的设计都以尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则可持续发展理念,在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到,LEED,白金奖雇佣当地居民，提升就业机会,.,所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买二、酒店经营分析,经营内容,产权式酒店开发与销售,酒店经营管理,（一）管理团队,高天成，南非人，,集团的创始人和总裁在,2005,年来到中国之前，高天成先生曾在英国及南非工作，有超过,10,年的商业经营及运作经验2004,年，高天成获得了开普敦大学商学院的,MBA,学位林纲洋,集团首席营运官,13,年的企业财务及地产开发经验在此之前，作为中国金光的地产开发部的总监，负责 上海第一家,W,酒店的开发在金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚墨尔本普华永道会计师事务所的经理，他专注于商业价值和战略咨询房产开发团队,叶凯欣女士，,Ben Wood,设计工作室总监，哈佛大学建筑学硕士来上海之前，她在香港、纽约和波士顿工作来上海后，她代表,Wood,和,Zapata,负责新天地项目的监督工作2005,年秋季，叶凯欣女士成为,Ben Wood,设计工作室合伙人有着不同文化游历经验的叶凯欣女士，担任了许多高端项目的监督，包括,;,杭州西湖天地、朱家角东方花园、上海外滩源、北京,77,宫殿、上海虹桥商业中心、丽江拉市海度假村总体规划设计等。

卢家宝,-naked,度假村常务董事，澳门人,拥有超过,15,年的高端活动和公共关系管理经验，,naked,今天的成就与卢家宝分不开作为该团队的创始成员之一，卢家宝已经带领,naked,成为中国最有名的生态旅游目的地之一，吸引了来自世界各地的客人卢家宝来自澳门，拥有丰富的多元文化和多国居住和工作经验，曾在大中华地区，英国和意大利有多年研究经历韩天宁销售总监,来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于中国商业文化）来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了,350%,，并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业Kurt Berman-naked,私人度假村总经理,有着超过,16,年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新度假村,naked Stables,的试营业和运营在加入,naked,之前，,Kurt,曾担任过“第六感觉”,Laamu,试营业总经理和“第六感觉”,Soneva Gili,的驻店经理Kurt,是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位度假村管理团队,酒店人员,员工总数：,370,人,人数最多岗位为清洁服务人员：,160,人,餐厅均为酒店自身经营，餐厅服务人员员工含,在其中，大约,40,人。

与一般酒店不同的岗位是：客户管家、茶园工,人、马场员工等二）项目投资分析,土地,总用地：按,400,亩测量估算,建设用地：,100,亩（可能不到，属政府正式出让部分，其他为租赁）,土地单价：,10,万元,/,亩（参考当地类似商业用地出让基准价格）,土地总价：,1000,万元,茶地租赁总额：,300,万元,合计：,1300,万元,建筑,土屋单价：,60,万元,土屋总价：,6040,2400,万元,别墅单价：,200,万元,别墅总价：,20030,6000,万元,道路管网及其它配套设施,2000,万元,合计：,10400,万元,财务费用,总费率：,12,总费用：,1.250.12,1500,万元,管理费用：取总投资的,5%,总费用：,117000.05,585,万元,投资总额：,1300,10400,1500+585,13785,万元,建设工期：拿地,2009,年,施工：,2010-2011,年,9,月,项目投资分析说明,1,、土地费用根据德清国土局资产科调研预估，参考当地商业用地价格，可能更优惠；,2,、工程造价：,主要分两部分，一是土建及装修造价，小屋为混凝土结构，成本较低；别墅为全钢结构加混凝土楼板，造价较高；室内装修为简装,+,设备,+,家具，预计在,3000,元,/,平米左右；,二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通讯、网络配套设施，该部分成本较高，主要参考青山湖园区道路、挡墙，以及杭州外接市政管线推算。

3,、费用：主要为财务和管理费用，按实际工期和资金占用推算，资金成本按,6%,暂估4,、由于室外环境主要依托自然，未进行改造，景观成本比想象中要少很多5,、设计费主要由境外公司和知名建筑人完成，预计费用较高注：酒店官网宣称总投资约,1.5,亿元人民币，与我们估计较为接近，预计实际投资,1.2-,1.3,亿元左右三）房产收益分析,产品类型,销售单价,（万元,/,套）,数量,（套）,年收入总计,（万元）,双房间别墅,600,13,7800,三房间别墅,900,13,11700,四房间别墅,1200,4,4800,合计,30,24300,销售收入,税后利润,:9600,万元,投资收益率：,70,资产留存：,40,间土屋,（四）裸心谷酒店营销,客源地,境外（主要来源：美国、新加坡、马来西亚等），,20,30,比例,境内（主要来源周边城市：上海、杭州、苏州、南京），,70,80,比例,主要客户形态,家庭,情侣（,2,3,人）,朋友（,4,人以上）,主要入驻目的,度假,休闲体验,高端商务活动,客户价值诉求,推广策略,主要营销策略是投放时尚类杂志软文或广告，进行精准营销,裸心谷在,ELLE,台湾版上的软文,(,五）裸心谷酒店经营效益分析,1,、价格,2012,客房价格,餐饮价格,A,、中餐,150,元,/,人,B,、西餐,快餐：,120,元,/,人,烧烤：,250,元,/,人,配套价格,SPA 680-980,元,/60m,骑马,250,元,/30m,2,、收入估计,客房,房型,价格,（元,/,间,/,晚）,全年平均,入住率,数量,（套）,全年收益,（万元）,树顶,别墅,平日：,6800,50,30,（,68001.150.530196,）,=2299.08,假日：,8500,60,30,（,85001.150.630169,）,=2973.55,夯土,小屋,平日：,1700,60,40,（,17001.150.640196,）,=919.63,假日：,2100,70,40,（,21001.150.740169,）,=1142.78,合计,70,7335.04,说明：,1,、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。

2,、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格3,、按照,2012,年的放假规定进行统计，平日为,196,天，假日为,169,天餐饮,日平均客人数量：,150,人,日人均餐饮消费：,150,人,全年餐饮收入：,821.25,万元,配套,SPA,日平均客人数量：,10,人,日人均消费：,700,人,全年收入：,255.5,万元,其它收入：,预计,100,万元,总计：,8500,万元,3,、经营利润估计,客房：,按照,35,GOP,率估算：,733535,2567.25,万元,餐饮：,按照,15,GOP,率估算：,821.250.15,123.18,万元,配套：,按照,25,净利润率估算：,355.525,88.86,万元,合计：,2779.29,万元,静态投资回收期：,13785,万元,2779.29,万元,4.95,年,（六）未来发展战略,截至,2012,年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年间，裸心酒店管理集团计划扩展到,十个度假村28,选址要求,三、模式可复制性分析,1,、自然环境：,选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合；,2,、人文环境：,以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力最佳；,3,、交通通达性：,与周边中心城市距离最好不要超过,150,公里；,4,、内部环境：,山地,+,峡谷,+,溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高；,5,、经济消费水平和习惯：,收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和,假日出游习惯。

注：以入住,2,天，人均消费,1,万元,/,人为例，至少需月收入,5,万元以上左右群体29,土地与开发政策,三、模式可复制性分析,1,、用地性质：,商业或旅游用地，最好能直接销售；,2,、规划要求：,低容积率、高绿化率、低密度建筑；,3,、土地成本：,根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升,趋势；,4,、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发30,规划要求,三、模式可复制性分析,1,、建筑规划：,中西、本土和异域文化结合、亲近自然；,2,、景观规划：,最少限度破坏原始景观和风貌；,3,、内部配。