共享办公模式监管不应缺位.docx

          共享办公模式监管不应缺位                    文 《法人》见习记者 周乔在共享经济大火的当下，各种形态的共享项目应运而生共享单车、共享汽车、共享充电宝，而共享篮球、共享图书等“共享新生代”也正在悄然影响和改变着我们的生活其中，致力于企业办公服务领域的共享办公无论在体量、资金量和运营模式上都有别以往相较于传统模式下“拿地、开发、招租”等资金投入量大、运作周期漫长的模式，以WeWork 模式为代表的地产运营商通过物业改造升级，可以在数月内完成项目交付，快速回笼资金2015 年以来，在政府大力宣传和扶持创业的浪潮之下，共享办公在中国又被赋予了更多含义然而，面临市场蛋糕的扩大，一些问题和风险也逐步浮出水面，相应的监管亦不可缺失进入市场不应盲目从现有的模式来看，共享办公运营主要分为两类：一类是直接承租现成产权范围清晰的写字楼再设计分割转租，开发成共享办公模式进行出租，其商业模式也相对简单；另一类是利用一些旧厂房，先承租再整体改造设计装修转租给企业或者个人但以上两种模式却有着各自的利与弊第一种模式往往选择地点在城市中心的繁华地段，拥有成熟的商业配套及商务环境，物业也较为成熟，但往往租金会相对较高。

比如一些5A 写字楼，具有良好商业形象，也解决了合法商业地址可用于办公注册、通讯的需求同时，这样相对高端的项目还会配备一系列的增值服务：如前台接待室配备全套办公自动化设备及公共秘书全天候服务；免费提供品牌办公家具，以及水、电、物业、保洁；租期灵活，一天起租，租金可日付；提供公共会议室等硬件上的优质服务但通常情况下这样的费用会较高第二种模式则是选择一个废弃的旧厂房或者闲置物业，进行重新装修与改造而在我国，厂房大多属于工业用地，办公楼则为商业用地，其中土地使用性质的改变会面临相应问题，且存在违规的风险同时，这样的项目往往选址较为偏远，但是低廉的价格又会减轻许多创业者在初期的资金压力站在租户的角度来讲，客户希望能够找物美价廉的办公场所在初创期的公司希望节省这方面的开支，这一点无可厚非拥有多年行业经验的易得商务中心副总经理张国昱告诉《法人》记者，尽管可能厂房改造的项目地段[来自wWW.lw5u.coM]不是那么优质，但前期成本压力也可能没那么大张国昱强调，我国与美国不同的是，美国创业群体是以自由职业者为主，而中国还是以小型企业和公司为主企业通常会需要注册而原来的土地属性包括物业的情况是不是符合国家规定可以注册，也是作为承租方特别应考虑的。

目前我们国家的土地主要有四种性质：住宅用地、商业用地、综合类用地还有工业用地而如果是厂房的话，它的属性应该是用于生产性的企业厂房或者大型科技型的独立办公楼，这些厂房能否注册公司，还要到当地的工商局去了解清楚北京市维航律师事务所李媛媛律师提醒道巨大的市场也就意味着很多人会盲目进入这个行业，想分享其中的红利，从而忽略了许多细节厂房变写字楼的风险中国人民大学金融科技与互联网安全研究中心副主任许可告诉《法人》记者，既然共享办公是一种租赁行为，就意味着是用于商业用途而商业包括多种形式，既包括一般意义上商品买卖，也包括用于经营好办公等，而不是商业用途的场所改造后做商业用途的话可能就会存在一些风险比如北京市印发的《北京市市场主体住所( 经营场所) 登记管理若干规定》第八条规定，“科技企业、文化创意企业使用符合《经营活动类别与房屋权属证件记载用途对照目录》规定的房屋作为住所( 经营场所) 的，可予办理登记”而《经营活动类别与房屋权属证件记载用途对照目录》由工商部门会同规划、住房城乡建设和国土等部门制定这就意味着，房屋权属证件上如果写的是工业用房或者是仓储，和经营活动不对应的话，就会产生不合规的问题当然也有特殊情况，比如中关村国家自主创业示范区，设计初衷即为科技企业孵化集聚区。

此类情况虽然在权属上有可能是工业用地，但是允许作为办公场所，属于特例而一般意义上来说，如果共享办公项目改成前是工业厂房，那么在没有土地权属变性之前，以及并非像中关村国家自主创新示范区这样的特殊情况，则涉嫌违反《经营活动类别与房屋权属证件记载用途对照目录》，可能会承担相应的法律责任，亦可能会面临整改的风险这个必须要进行严格的区分，对于有一些项目以建工厂的名义进行改造，是被禁止的要区分存量和增量，对于存量，也就是一些不太会有工业用途的闲置厂房，进行改造应该是合情合理的这样可以最大限度地利用现有资源，避免资源浪费许可表示，此种情况也必须取得相应的审批手续工业项目和商业项目的地价是不一样的，它们差别很大许可告诉《法人》记者，应该基于相关的法律支持和扶创新持，但对于钻法律空子来利用工业项目为幌子做商业应用的，应当禁止否则会导致资源的配置不公平监管应与时俱进2017 年《政府工作报告》中提出，要“支持和引导分享经济发展”随后在国务院常务会议上，李克强总理指出，“几年前刚出现的时候，不赞成的声音很大，但我们还是顶住了这种声音，决定先‘看一看’再规范如果仍沿用老办法去管制，就可能没有今天的了”，就此要求政府部门对待各类新业态、新模式要有“包容审慎”态度。

共享经济等新兴业态的出现，导致现有监管制度存在很多不适应的地方这些不适应的地方应进行及时调整按照其发展规律和可能存在的问题，探索推出新的相关制度，坚持“鼓励创新、包容审慎”原则，审慎出台新的准入和监管政策对一些新兴经营[来自wwW.lw5u.cOm]业态缺乏现成监管制度的，应允许其先行先试，不要怕出问题，要在发展中规范共享办公作为新型模式也不例外，就其创新性，各界已有共识，但创新也没有法外之地，任何模式都应规范、合规地发展以上文中老旧厂房改建办公场所为例，涉及土地、建设、规划等多个部门的监管，作为创业者，必须认真分析其中利弊《物权法》未来的一个趋势可能是对企业注册用地的限制进行一些放宽，包括住宅用地，经过一定条件的允许也是可以注册公司的李媛媛补充道正确处理好包容监管与发展的关系，不能认为包容就是放手不管，而是应当充分发挥监管主观能动性， 但同时又不能在所有问题上一刀切， 阻碍经济的活力与创新应更加积极探索、审慎监管和社会共治的管理格局，以科学合理的监管，营造良好的市场环境，促进新产业、新业态健康发展  -全文完-。