佛山市里水“艺术河畔”文化创意园营运分析2015.1.19.pdf

佛山市里水佛山市里水镇镇“艺术河畔”“艺术河畔”文化综合体营运分析2015年1月20日报告说明：通过与政府领导沟通及对现场的踩点，结合我司在园区开发积累的经验，该报告主要焦点仅针对“艺术河畔”经营业态选择的初判与通过介绍成功案例提炼对本项目由益的成功经验，并针对项目发展策略提出我司方向性建议我司认为一个成功园区的成功开发与政府的支持，运营资源的有效整合及强力有效的执行力等三方面因素密切关联，因此，在双方达成该项目运营方向后，我司将会针对项目运营具体操作模式出具更全面细致的运营执行报告，以确保项目成功运作前言前言基于前期对项目的理解，我司认为“艺术河畔”作为里水镇“梦里水乡”建设的重要工程节点之一，以“文化艺术”为发展策略，其所面对的核心问题是：如何如何基于现状准确筛选文化业态、打造完整的文化生态链，从而实现基于现状准确筛选文化业态、打造完整的文化生态链，从而实现 社会效益、产业效益及经济效益的有效结合？社会效益、产业效益及经济效益的有效结合？本报告围绕此核心课题，提出我司对该项目运作的初步判断和思路：项目的整体定位为：里水首席文化艺术地标；项目的整体定位为：里水首席文化艺术地标；发展模式为：打造里水首个“文化艺术综合体”；发展模式为：打造里水首个“文化艺术综合体”；并针对此定位及发展模式提出“三大中心功能”和“六大业态”构建全链式文化艺术生态圈！项目发展定位项目发展定位5“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式项目的整体定位为：里水项目的整体定位为：里水首席文化艺术地标首席文化艺术地标价值价值意义：意义：>政策推动——文化艺术是顺应国家新兴产业导向，符合政策扶持范围的重要内容。

>基于城市角度：# 文化地标的打造为里水城市形象和竞争力的提升写下精彩一笔；# 文化艺术的成功营运有利于提升里水文化层次和文化覆盖面，为城市可持续发展提供文化动力，增强城市凝聚力；>提升里水产业整体形象及“梦里水乡”旅游区附加值 >有利于形成里水“三河六岸”景观核心展示面>有利于带动周边区域的发展升级，形成“典范作用”，提高就业，增加税收“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式发展发展模式：模式：里水首个“文化艺术综合体里水首个“文化艺术综合体总部基地文化交流休闲娱乐城市综合体，无论是对城市的影响亦或对区域的发展，都对 人流、商贸、经济起到巨大的吸附力而以文化为核心的文化综 合体是以文化导向的区域综合开发，是以文化生产为基础、文化 体验为特色、文化休闲与文化商业为重点、创意产业为延伸、会 展商务相配合，以及行政办公、综合商业、其它服务业、总部基 地、居住等互补的泛文化产业的整合艺术河畔”文化综合体的三个功能层次“艺术河畔”文化综合体的三个功能层次总部基地 企业孵化 会所（馆） 文化交流 企业品牌展示 展览 营销……延展功能延展功能核心核心 功能功能休闲娱乐休闲娱乐核心功能核心功能配套功能配套功能餐饮 酒店 娱乐 旅游观光 婚庆 公共活动……总部基地“发展中心”“文化中心”“休闲中心”文化艺术休闲娱乐核心核心 功能功能休闲娱乐休闲娱乐核心功能核心功能“艺术河畔”文化综合体的三大功能中心“艺术河畔”文化综合体的三大功能中心>通过吸引里水镇强势企业进驻建立独栋企业总部，建立产业凝聚核心力， 形成产业孵化基地；>当代艺术馆及艺术酒店组成该综合体的核心，并利用梦里水乡景点及码头建立乡水风情婚庆摄影基地，将文化艺术与娱乐体验融合；>引进特色餐饮及休闲酒吧，结合环境优势打造为里水镇休闲聚会的首选地娱乐娱乐旅游旅游体验体验商务商务企业发展基地孵化基地当代艺术展览馆艺术会所酒店水乡婚纱基地艺术餐饮酒吧 “文化艺术“文化艺术综合体”综合体”六大业态六大业态文化文化餐饮餐饮“艺术河畔”文化综合体的六大功能业态“艺术河畔”文化综合体的六大功能业态“艺术河畔”文化综合体功能分区“艺术河畔”文化综合体功能分区企业发展中心文化交流中心休闲娱乐中心企业发展 基地1、6、9花园生态企业独 栋总部写字楼2、3、4、 5、7、8企业孵化基地§艺术会所酒店艺术会所酒店§婚纱摄婚纱摄 影基地影基地§当代艺术当代艺术 展览馆展览馆§文化广场文化广场>休闲酒吧区休闲酒吧区>特色餐饮特色餐饮项目业态策划项目业态策划企业发展基地独栋企业总部基地企业孵化基地1.1.六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路企业发展基地实现两大功能：独栋企业总部基地及企业孵化基地企业发展基地实现两大功能：独栋企业总部基地及企业孵化基地借鉴成功案例，借鉴成功案例， 寻找发展方向寻找发展方向1.1.1.1.企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路————独栋企业总部独栋企业总部会议交流空间办公空间综合展示体验馆“海尔U-home”智能家电系统 在商务领域中，并存两种类型的办公物业，一种是独栋写字楼，一种是甲级写字楼，随着城市中心的急速膨胀，过于侧重效率而忽视舒适度的5A甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环境的更高要求。

 与甲级写字楼相比，独栋写字楼具备“四低一高”（低楼层、低密度、低容积率、低营运成本和高绿化率）的优势，而且独栋写字楼具有独立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出品牌效应，如今成为各大一二线城市的发展趋势，许多大企业都以此打造企业的旗舰办公领地广州萝岗绿地中央广场打造的花园生 态式独栋企业总部，拥有独立冠名权著名企业海尔打造的企业总部，功能 涵盖办公商务/综合体验/会议交流等独栋企业总部成功案例借鉴：独栋企业总部成功案例借鉴：国内一线品牌服装歌莉娅在北京路繁华区打造企业形象会 所，集品牌展示、会员服务、展览、休闲聚会于一体；功能分区：二楼是花店；三、四楼是展览厅及品牌展示厅； 五楼是书店和咖啡厅；顶层是花园独栋企业总部成功案例借鉴：独栋企业总部成功案例借鉴：1.1.1.1.企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路————独栋企业总部独栋企业总部案例启示案例启示1.1.打造“四低一高”地块优势，实现环境优势；打造“四低一高”地块优势，实现环境优势；2.2.具备独栋冠名权；具备独栋冠名权；3.3.提供多元化的复合商务功能空间；提供多元化的复合商务功能空间；4.4.突出企业品牌展示效应，打造旗舰企业展示领地；突出企业品牌展示效应，打造旗舰企业展示领地；独栋企业总部成 功案例对项目的 发展运营启示1.1.1.1.企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路————独栋企业总部独栋企业总部1.1. 吸引吸引2 2- -3 3家里水知名中大型企业入驻建立企业形象总部中心；家里水知名中大型企业入驻建立企业形象总部中心；2.2.针对入住企业政府给予一定税收针对入住企业政府给予一定税收优惠及装修补贴等政策支持优惠及装修补贴等政策支持3.3.所有独栋建筑享有独立冠名权所有独栋建筑享有独立冠名权企业孵化基地成功案例借鉴：企业孵化基地成功案例借鉴： 全球沙发第一品牌意大利BK 集团选择落户创意园开拓中 国市场，并与园区共同打造 中意（佛山）泛家居设计中 心，推动佛山跻身国际先进 设计城市。

由我司参与投资开发运营的佛山禅城区 泛家居电商创意园，仅历时7个月时间即完 成从旧厂房设计改造到一期招商及运营管理 全过程目前一期招商已顺利完成，二期建 设与招商亦同步开展1.2.1.2.企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路————企业孵化基地企业孵化基地5月旧园区接收， 完成拆除整理6月完成项目设计， 改造动工开始 并对外招商8月正式开园， 一期招商 基本完毕10月一期建设完毕， 开始运营，二期 建设及招商开展12月二期招商超额 完成，建设施 工，抓紧交付总结我司成功操总结我司成功操 作该案例的启示作该案例的启示旧厂房改造孵化园区的成功建设体系形成核心产业与框架政策扶植交通较为便利配套完善高速信息网络人力资源基础好环境优美低密度建筑经营方式灵活办公楼面积灵活多变良好的商务基础个性化的建筑形态招商网络、代理体系特色化的服务完善的服务体系标杆企业带动良好的区域规划与前景企业孵化基地成 功案例对项目的 发展运营启示1.2.1.2.企业发展基地运营思路企业发展基地运营思路————企业孵化基地企业孵化基地1.1. 知名企业入驻带动孵化型企业进驻；知名企业入驻带动孵化型企业进驻；2.2.针对孵化企业政府给予租金补贴（返祖）等针对孵化企业政府给予租金补贴（返祖）等政策政策支持；支持；3.3.建立较完善的服务配套体系建立较完善的服务配套体系政策人才培训公共平台建设专利法律咨询物业管理工商财税代办行业协会展示、会议税务咨询媒体传播政务绿道园区网站营销咨询投资融资仓储物流项目申报社交网站人才招聘供应链支持光纤网络展览馆成功案例借鉴：展览馆成功案例借鉴：由我司参与操作的广州1850创意园，在运营推广手段上，我司将原园区内中心 的三大厂房变身为集跨行业时尚展示发布、当代艺术展览及交流的推广平台，获得空 前成功！当代艺术展览新车发布会时尚活动企业年会2 2. .六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————当代艺术展览馆当代艺术展览馆2 2. .六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————当代艺术展览馆当代艺术展览馆艺术展览馆的成功运营离不开资源的强大整合，有我司全资打造的综合艺术机 构——尚洋艺术港，是一家集艺术策划、展览、收藏；艺术家代理与推广；艺术品投 资与收藏、拍卖为一体的专业文化机构，能为本项目展览馆提供强大的艺术支持！艺术合作联盟成功案例的启示成功案例的启示3.3.六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————艺术会所酒店艺术会所酒店珠海中邦艺术酒店位于珠海情侣中路，是目前珠海以艺术风格为主题的最富有特色的 正式挂牌五星级酒店。

酒店入口雕塑酒店大堂油画装饰天花酒店艺术会所泳池艺术包装的会议室艺术化客房艺术餐厅艺术会所酒店成功案例借鉴：艺术会所酒店成功案例借鉴：成功案例的启示成功案例的启示里水首个以当代艺术为里水首个以当代艺术为主题的艺术会所酒店主题的艺术会所酒店3.3.六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————艺术会所酒店艺术会所酒店艺术会所酒店风格艺术会所酒店风格 示意：示意：4 4. .六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————水乡风情婚纱基地水乡风情婚纱基地充分利用梦里水乡资源及项目码头优势，融合现代与传统元素，打造水乡风情婚纱基地，成为梦里水乡体验展示的重要部分发展建议发展建议码头码头服务选项： 水乡婚纱摄影； 西式婚纱服务； 艺术照拍摄； 古典婚庆礼俗表演； 婚庆策划 婚庆聚会…………5.5.六大功能业态六大功能业态运营运营策划策划————艺术餐饮酒吧街艺术餐饮酒吧街利用江景资源，打造为里水首席集酒吧休闲及艺术餐饮休闲娱乐区发展建议发展建议艺术酒吧；艺术餐厅； 交友聚会； 拍拖约会；娱乐PARTY； 时尚活动； 特色餐饮；………项目发展策略项目发展策略遵循园区成功发展规律，通过相关外力条件的运作驱动，遵循园区成功发展规律，通过相关外力条件的运作驱动， 引进知名企业总部的进驻，从而吸附带动中小型企业园引进知名企业总部的进驻，从而吸附带动中小型企业园 区聚集。

区聚集外力驱动自发形成时间政策支持独栋企业总部落户当代艺术展览活动传媒宣传园区成立阶段成熟发展阶段中小型企业进驻园区进一步孵化成长产业自发云集；名牌企业抢先进驻；…..发展策略之一发展策略之一：引势（关键条件确立）：引势（关键条件确立）关键工作：政策支持关键工作：政策支持发展策略发展策略之二：借势（形象定位确立）之二：借势（形象定位确立）借势“梦里水乡”旅游区知名度，由我司整合多方艺术借势“梦里水乡”旅游区知名度，由我司整合多方艺术 资源在项目现场举办“当代艺术展”，为项目注入强势资源在项目现场举办“当代艺术展”，为项目注入强势 艺术元素，奠定项目艺术形象定位，形成差异化竞争力艺术元素，奠定项目艺术形象定位，形成差异化竞争力支持联盟支持联盟关键。