2009年武汉卓刀泉公园商业项目提案.ppt

商业项目提案欢迎 进入引在商业的战场上这是一个群雄逐鹿、弱肉强食的年代在这个有着千年商贸历史的城市里在这个商业大佬鏖战格局的城市里我们又将如何面对时代的挑战演绎出自己的商业传奇？？？观 势 识 局观城势武汉：拥有经济发展的强劲动力观商势武汉：拥有深厚零售商业发展底蕴指标营业面积（万㎡ ）销售额（亿元 ）IPS指数(元/㎡)零 售 业百货商店29.731.6510707超级市场83.3107.312881专业店10.119.719505专卖店1.62.515625 餐 饮 业正 餐16.39.15583快 餐45.313250总 计147.1177.112039武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔主城区被长江、汉 水自然分割，呈“三镇鼎立”之势从传统意义上来说，汉口是 商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心经 过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形 成以8大商圈为主的商业格局最新公布的福布斯2008中国大 陆最佳商业城市榜中，武汉排名第33位，蝉联中部城市第一 观商势武汉：八大商圈 新旧交织王家湾 商圈观商势武汉：八大商圈 新旧交织武 广 商 圈 武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正街商圈极近。

这一区域集中了汉口 地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大区域内主要的商 业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园商业街等，商业项目的 集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域 提供了强大的人气及商机此商圈蕴涵的价值不可估量江 汉 路 商 圈 和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布密度更高，商业竞争更为激烈，由于 百年历史的沉淀，江汉路成为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势随 着中部崛起战略的实施，江汉路将吸附更多的投资，而江汉路商圈也将在这轮投资浪潮中不 断升级，成为江城的商业心脏钟 家 村 商 圈 临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心近年来，随着汉阳经济的兴起， 钟家村商圈也得了长足发展，商圈范围也逐渐扩大，影响力日盛老商场焕发新生命力，新 购物中心也陆续加盟王 家 湾 商 圈 王家湾商圈附近拥有300多个小区，50多万人口，而且毗邻世界五百强企业林立的沌口经济 开发区，聚集了大量消费能力强的白领 汉商21世纪购物中心、苏宁电器、好美家等这些商家均已在王家湾商圈尝到甜头。

王家湾 商圈，正释放着巨大的消费能量 观商势武汉：八大商圈 新旧交织中 南 路 商 圈 中南商圈主要指中南路沿线地带，这一地带可以说是整个武昌的中心，向北连接新兴的徐东 商圈，往南直通城市主干道武珞路，又处在两座长江大桥之间，从汉口过武昌的客流直接在 这一带交汇，所以中南商圈地理位置相当重要，商业发展势头稳步上升街 道 口 商 圈 街道口，现在成为武昌文化中心的代名词，街道口周边分布着多所高校，如武汉大学、华中 师范大学等一些服务于学生的产品的企业在片区内不断涌现，如早一点的广埠屯电脑城， 已成全武汉市IT产品的重要销售中心21世纪初，一些商业配套设施也急速跟进，尤其群光 广场，成为广大白领与大学生们购物的理想场所新世界百货也在此处开了新店，相信本区 域将聚集越来越多的人气，也将迎来新一轮的商业热潮徐 东 商 圈 武汉长江二桥建成通车后，徐东片区立刻被盘活，各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋 般拔地而起徐东村成为武汉的城市新名片，被誉为武汉的徐汇区 近来在徐东大街沿线不断崛起新的住宅小区，青山区和徐东片区也渐渐在合拢，未来徐东商 圈将成为武昌商业地块的中坚力量光 谷 商 圈 光谷板块，以光谷世界城为中心，是武汉市最为年轻的市级商业中心之一，目前光谷板块主 要以广大光谷居民及高校消费群体为主，形成较为年轻化时尚化的现代化购物中心。

我 们 在 哪 里 ？在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目位于街道口与光谷商圈之间本项目在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边主要单位华中师范大学武汉体院武大家属区广埠屯干部 管理 学院交通 职业 学院商品房陈家湾六合村院所单 位宿舍林业局项目在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边主要人口35000人10000人5000人广埠屯5000人5000人5000人20000人3000人2000人2000人项目在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目交通条件5000人广埠屯站马家庄站项目卓刀泉站虎泉站地铁站地铁站 地铁在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目人口流动武商量贩光谷项目虎泉市场街道口新一佳在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业体量武商量贩光谷项目虎泉市场新一佳新一佳虎泉市场新一佳武商量贩虎泉市场新一佳武商量贩虎泉市场新一佳项目武商量贩虎泉市场新一佳武商量贩虎泉市场新一佳项目武商量贩虎泉市场新一佳光谷项目武商量贩虎泉市场新一佳光谷250000㎡项目街道口100000㎡武商量贩及周边50000㎡虎泉市场30000㎡新一佳6000㎡在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 虎泉、陈家湾项目主力店：新一佳超市、虎泉夜市、卓悦假日酒店主要消费人员： 一、华师、经管学院、交通学院学生 二、老师及周边常住人口 三、体院学生及部分流动人口 四、城中村租住人口主要消费项目：零售、中低档风味餐饮、中低档 潮流服饰。

最大特色：风味餐饮大排档消费层次较低在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 虎泉、陈家湾在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 武商量贩及周边商业项目主力店：新一佳超市、肯德基、麦当劳、豪客来 、电子市场、国美电器主要消费人员： 一、华师、武大学生 二、珞瑜路、八一路、广八路及周边常住人口 三、周边经商人员 四、城中村租住人口 五、其他公交车可达区域（如南湖等地） 六、大量其他IT消费人群主要消费项目：IT市场、快熟消费品零售、便捷 新式快餐、品牌休闲服饰最大特色：IT专业市场、大型一站式购物广场在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 武商量贩及周边商业在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 其他区域项目主力店：金鑫家居、耐克、阿迪、李宁、各类电 动车、花鸟市场等主要消费人员： 30分钟车程内有专业需求的相关消费者主要消费项目： 金鑫家居，马家庄以东，约25000㎡ 耐克等运动品牌，马家庄，体院对面10000㎡各 类电动车，卓刀泉车站，约1000 ㎡ 花鸟市场，卓刀泉，约5000㎡最大特色：若干自发行程的专业市场（金鑫除外 ）消费者已形成消费习惯。

在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业分析 其他区域在武汉的商业格局中，我们在哪里？项目周边商业竞争情形与租金情况一览我们处于街道口广埠屯商圈、虎泉商圈、光谷商圈的包围之中项目面临着较强的竞争压力只有有效判断自身特点，结合项目优势，才能形成富有持久竞争 力的商业我们到底有什么？在武汉的商业格局中，我们在哪里？我 们 有 什 么 ？在激烈的市场竞争中，我们有什么？项目地块商业价值分析地块形态：较规则 建筑规划：以地下商业为主，较不利益与商业价 值的体现 项目地段：主路交叉口处，地段机动通达性较强 但马路规划为三层立交，人行流动性较差 人口基数：项目一公里人口基数约为50000人，两 公里人口基数约为15万人，主要人口集中在项目西侧与南侧 公共交通：项目地没有公共交通站点，最近站点约 200m，但须过马路特殊优势：市政广场项目，可吸引人流，部分景点 对人流也有带动作用在激烈的市场竞争中，我们有什么？商业价值深入分析项目商业可能存在的问题：1、项目路口三层立交可能会阻碍项目对面的消费者通过马路前来购物解决方案：能否修建地下通道直接与地下层相连2、项目面临着较大的竞争，特别是在零售、中的餐饮等业态方面。

解决方案：A优势品牌扎堆经营，形成竞争优势B选择适当业态错位经营，有利于吸引不同消费需求在激烈的市场竞争中，我们有什么？商业价值深入分析项目商业可能存在的问题：3、项目地下两层可能会导致消费者的购物体验不佳解决方案：能否适当开辟阳光顶棚，在两层地下商业修建中庭4、没有公交车站，导致人流被公交车站周边商业吸收解决方案：A可否适当调整公交公司的车站布置B设置购物班车做专用人流引导，送客上门在激烈的市场竞争中，我们有什么？我们的目标消费者是谁？项目北：东湖，武大学生与老师，距离约3KM，公交591，人满为患，难以输送南：华师学生与老师，距离约1KM，公交众多，但公交站点在虎泉， 有就在眼前的虎泉商圈，人们为何而来？东：体院学生与老 师，对面就是体育 用品专卖集群，门 口坐车5分钟即到 光谷步行街，我们 如何吸引？西：武测、华师、 IT采购者，各类商 业示范发达绵延几 公里，怎样才可惠 及我项目？在激烈的市场竞争中，我们有什么？这是一个典型的学生消费商圈要想做好商业，只有两条路径：1、扎堆2、错位扎堆：项目周边商业繁荣，但无奈到项目地段商业延续却遭到断裂 从北而来因为是湖，商业本来甚少延东而至原本人口稀薄，无商业延伸。

西边的广埠屯到我项目300米处却演变成了电动车、五金杂货店 南面稍好一些，但延续到项目的只有寥寥几家餐饮，相较之虎泉，较为惨淡何以扎堆？错位：学生型商圈一直以来都是中低层次的消费，如果错位，中高档商业又 能有谁来承受？何以错位？缺乏人口支撑问题不容忽视！在激烈的市场竞争中，我们有什么？缺乏人口支撑问题不容忽视根据商业经营的经典理论“哈夫定律”，项目地辐射距离与项目的体量有关，不同体量的商业辐射距离比约为项目体量的平方比 比如本项目体量3万方，武商量贩周边为5万方，这两者的辐射距离为9：25，按此定律而言，本项目辐射范围被压制的较深辐射范围越小，吸纳人口就少，一旦不能有效辐射到交通枢纽，将会大批 量失去交通枢纽输送的大量消费者在激烈的市场竞争中，我们有什么？缺乏人口支撑问题不容忽视几种不同业态可能出现的不同辐射范围：餐饮 超市在激烈的市场竞争中，我们有什么？缺乏人口支撑问题不容忽视几种不同业态可能出现的不同辐射范围：娱乐 体育在激烈的市场竞争中，我们有什么？实现人口的有效拉动使项目成功的关键劣势地下商业缺乏明显昭示力！ 项目地段不利于步行人流的组织！消费者肯进入本案，商圈漂移成功一半，如何使得消费者逆向而进，要靠业态定位来解决陈家湾虎泉街道口广埠屯光谷、马家庄人？在激烈的市场竞争中，我们有什么？如何有效的应对来至于周边商业的竞争是项目赢得市场的关键。

同时要注意项目在规划上的预判和适应性所有的问题与解决方案都应当以市场调研结论为依据，在此讨论 仅为经验型估计，于事实可能有所偏差三 种 思 路准确的定位，是项目顺利招商的关键根据对项目的初步研判，项目有三种可行性发展路线：1、零售主导型商业 2、娱乐综合型商业 3、休闲康体型商业准确的定位，是项目顺利招商的关键1、零售主导型商业项目主力店：超市标准店15000~18000㎡ ITAT,OUTLETS 2500 ㎡加之超市外租区、运动休闲品牌专卖店、轻餐饮等物业硬体条件匹配度较高 可行性较强准确的定位，是项目顺利招商的关键2、娱乐综合性商业项目主力店：KTV量贩4000~5000㎡电玩2000 ㎡影院4000 ㎡品牌服饰4000㎡餐饮2000 ㎡可能存在地下两层的动线设计、环评和消防报批问题 影院物业硬体条件匹配度较低 可行性较小准确的定位，是项目顺利招商的关键3、休闲康体型商业项目主力店：品牌运动营6000㎡运动俱乐部、球类馆5000㎡健身中心2000 ㎡休闲保健4000㎡可能存在收益较低回报较慢和消防报批问题 可行性较小准确的定位，是项目顺。