【商业地产】南京写字楼市场项目调研报告30PPT.ppt

1写字楼竞争市场环境写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境2南京南京CBD目前初步形成了以新街口目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓大行宫为主，鼓楼－山西路为辅的的楼－山西路为辅的的CBD格局格局;奥体中央商务区的规奥体中央商务区的规划促进了城市划促进了城市CBD ”双核双核”的形成的形成鼓楼鼓楼新街口新街口新街口新街口—大行宫片区大行宫片区——南京的金融、商业中心，南京最早发展起来的写字楼市场；高档写字楼集中区域；项目众多，产品层次参差不齐河西奥体片区河西奥体片区——写字楼集中位于奥体中心东的中央商务区，市场发展历史较短，但随着建邺区政府的迁入，办公市场氛围逐步形成鼓楼鼓楼—山西路片区山西路片区——凭借便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路写字楼市场日渐成形新建高档项目众多，直接挑战新街口商务中心地位区域划分3写字楼竞争市场环境写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境4新街口作为南京市新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无人流、物流、信息流集中，都无一不显示出蓬勃的生机一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档随着长江路九号、长发中心高档商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成熟熟Ø寸土寸金的新街口是绝大多数市民所认可的CBD，其区位优势明显，人流、物流、信息流、资金流等都无一不显示出蓬勃的生机。

周边高端商务楼云集并日益成熟，随着2005年地铁一号线的开通，地下停车场的建成，交通线路的调整、拆迁工作的顺利完成将为区域内CBD未来发展空间潜力巨大Ø在市政府一道重塑大行宫区域的指令下，区域内土地一度整体出让，不少开发企业蜂拥而至、强势汇入，加上区域内明显的区位优势，大行宫片区商务楼市场羽翼日渐丰满象国际贵都、长安国际大厦、日月大厦、长发科技大厦等都是一下子窜起来的新秀，其实力不可小视，前景乐观 长发中心长发中心金轮国际广场金轮国际广场置地广场置地广场城开国际城开国际龙台国际龙台国际长江路九号长江路九号凯润金城凯润金城颐和路十二片区颐和路十二片区新街口商圈新街口商圈项目分布5目前新街口板块共有目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、席写字楼项目在售，除长江路九号、凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周期期项目名称项目名称地址地址占地面积占地面积（㎡）（㎡）总建面积总建面积（万㎡）（万㎡）办公待售面办公待售面积（万㎡）积（万㎡）上市时间上市时间销售情况销售情况长江路九号长江路九号4.527.622007.6.23沿长江路共2幢写字楼，A3栋销售80%，另一幢尚未推出，推出时间未定凯润金城玄武区中山路112号4.2222.52009年及以后推出市场项目将建有1幢27层的写字楼，目前刚开始动工长发中心中山东路300号1.84.670.42005.4.5已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，目前仍余少量零散办公用房金轮国际广场汉中路1.84.81.22006.9.277-26层为办公用房，正在销售中，目前售出约70%城开国际白下区程阁老巷1.86.90.22006.6.25在售少量尾房龙台国际延龄巷0.561.80.152006.2.19尚余少量尾房在售总计6.456.45/ // /项目概况6城中在售项目面积分割大多在城中在售项目面积分割大多在200平米以下，平米以下，100平米平米及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期项目名称项目名称销售价格销售价格 分隔面积分隔面积开盘时间开盘时间供应套数供应套数销售套数销售套数租金租金长江路九号1期2200049-67平层2007.6.303362802-2.8长发中心挑高23000-2400075.17/90/156/187 部分5.3米挑高，大部分3.3米标准层高2005.4.53683423.8-4.2金轮国际广场1700062-200，主力110左右，也可2000整层出售,标准层高2006.9.224683281.7左右城开国际12000-13000200-1000，标准层高，目前尾房200平米/套2006.2.1561541.6-2.0龙台国际16000-1700054，少量70及120 ，部分挑高4.9米，部分标准高3米 2006..2.193022882.0-2.5凯润金城写字楼预期2009年上市，产品规划尚未明确供销情况7新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档次最高次最高项目名称项目名称产品类型及定产品类型及定级级车位（个）车位（个）电梯电梯大堂大堂智能化智能化配套服务配套服务入驻企业及客入驻企业及客群群长发中心长发中心5A甲级写字楼地下5007部三菱电梯10.8米高1000平方５A智能化集成系统5A甲级写字楼标准商务服务外贸公司为主金轮国际广金轮国际广场场未定级5007部富士达高速电梯9米，200平方5A级智能化系统提供5星级商务配套服务中小企业长江路九号长江路九号5A甲级写字楼219可售四部奥的斯电梯6米挑高，两个50平方大堂5A级智能化系统5A甲级写字楼标准商务服务证券等中小型企业城开国际城开国际未定级300，其中75个可售四部东芝电梯300平方左右，8米挑高闭路电视监控系统；电子公告屏；巡更、设备监控系统；停车管理系统无以中小型企业为主龙台国际龙台国际未定级1505部通立电梯尚未设计完工——无面对工作时间弹性较大的中小私营企业设施标准8长发中心长发中心Ø项目概况：项目概况：Ø占地：1.7万平米Ø总建：12万平米Ø地址：中山东路300号Ø开发商：长发地产Ø物业管理：戴德梁行Ø项目规划：项目规划： 由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成 。

外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净 Ø层高：5米Ø销售情况销售情况 2005年4月开盘，累计推出368套房源，目前已去化342套房源目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房Ø销销售售均均价价：：挑挑高高23000-24000元/平米，目前租金3.8-4.2元/平米项目盘点个案分析9产品特征产品特征Ø项目主力分割面积75.17/90/156/187平米， 部分5.3米挑高，可多套自由组合标准层面积800平米2 2号楼户型号楼户型1 1号楼户型号楼户型项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚该项目产品品质高端，市场口碑较佳，已成为区域地标性建筑10金轮国际广场金轮国际广场Ø项目概况：项目概况：Ø占地：1万平米Ø总建：10万平米Ø地址：汉中路6号Ø开发商：南京金轮房地产开发有限公司Ø项目规划：项目规划：Ø建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，集国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区于一体 Ø销售情况销售情况项目7-26层为办公用房，于2006年开盘销售，累计推出468套房源，其中78套房源持有只租不售，目前已去化328套。

Ø 销售均价销售均价 17000-18000元 /平米项目盘点个案分析11Ø产品特征产品特征 项目主力面积为65-175平米，主力110左右，也可2000整层出售，公共部分精装，室内部分毛坯项目位于新街口绝版位置，区位优势明显酒店公寓部分与写字楼同处一塔楼，对产品品质有一定影响项目面积分割较小，定位客群以中小成长型公司为主12城开国际城开国际Ø项目概况：项目概况：Ø占地：1万平米Ø总建：6.8万平米Ø地址:白下区程阁老巷Ø开发商：城开建设Ø项目规划项目规划Ø该项目为商业、写字楼、公寓综合体，1—4层为商业裙楼、大中型商场A座5—22层为商办综合楼，B座5-33层精装单身公寓 Ø销售情况销售情况2006.6.25开盘，推出61套办公用房，目前5，6，7层尚余7套尾房面积在200平米左右 Ø销售均价销售均价 12000-13000元/平米，租金1.6-2元/平米*日项目盘点个案分析13Ø产品特征 项目面积分割区间为400-1200平米，主力面积为400平米项目位于新街口CBD外延区域，周边商务氛围一般性价比较高，具备一定市场接受度14龙台国际大厦龙台国际大厦项目盘点Ø项目概况：项目概况：Ø占地：0.5万平米Ø总建：3.2万平米Ø地址:中山东路198号Ø开发商：龙台房地产Ø项目规划：项目规划： 项目层高100米高，地上21层、地下2层、局部3层，是一幢由商业、办公立项的综合楼。

其中1—3层裙楼部份是商业区域，4—18层办公部份挑高4.9米，19—21层办公部份是标准层Ø销售情况销售情况2006.2.19开盘，推出302套，目前已经去化288套，在售办公尾房Ø销销售售均均价价：：尾尾房房平平层层办办公公16000-17000元 /平米，租金2-2.5元/平米个案分析15Ø户型特征户型特征项目主力户型为50平米的4.9米挑高办公及70-100平米的平层办公项目位于大行宫CBD中心区域，户型实用，利用率高，定价具备一定优势，去化状况良好16凯润金城凯润金城项目盘点Ø项目概况：项目概况：Ø占地：4.2万平米Ø总建：22万平米Ø地址:长江路2号Ø开发商：大发地产Ø项目规划项目规划 项目规划有2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1 1栋栋2727层的写字楼层的写字楼以及1栋6层的大型商城 Ø销售情况销售情况 项目住宅部分已于2007年推出，写字楼部分2009年以后推出市场个案分析17写字楼竞争市场环境写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境18在湖南路商业街商业氛围的带动下，山西路写字楼市在湖南路商业街商业氛围的带动下，山西路写字楼市场得以发展，位于鼓楼的绿地广场更以其场得以发展，位于鼓楼的绿地广场更以其430米的高米的高度成为南京写字楼标杆建筑度成为南京写字楼标杆建筑凭借丰富的人文积淀和便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路日渐成形，且政府有关部门也着力将片区打造成商贸巨港，同时在改善周边环境上大下气力，如建设山西路市民广场，湖南路灯光隧道等等。

这些举措支撑着片区内商务氛围和发展后劲的提升，目前片区内的商务楼除金山大厦、天鹤文云等老一批写字楼外，银河国际广场、中环国际广场、和泰大厦等新一代写字楼迅速崛起，位于鼓楼的绿地广场的更是刷新南京写字楼多项纪录，成为南京市顶级写字楼的代表 本案本案绿地广场绿地广场银河国际广场银河国际广场龙吟广场龙吟广场和泰大厦和泰大厦天星翠琅天星翠琅南京国际广场南京国际广场金峰大厦金峰大厦区域分布19目前鼓楼目前鼓楼—山西路在售办公项目共山西路在售办公项目共4席，除和泰大厦席，除和泰大厦进入尾盘期外，绿地广场、金峰、进入尾盘期外，绿地广场、金峰、锦盈锦盈仍有充足的供仍有充足的供应量应量项目名称项目名称地址地址占地面积占地面积（万㎡）（万㎡）总建面积总建面积（万㎡）（万㎡）上市时间上市时间销售情况销售情况绿地广场鼓楼区鼓楼广场 1.9262007.5.20主力销售云峰尾房，紫峰处交诚意金阶段金峰大厦鼓楼区中央路19号 0.82.4（办公）2007.7.89-26层为办公用房，目前去化大半和泰大厦山西路128号0.63.52005.10.28在售尾盘，仅剩数间，原整层出售，现分割出售锦盈大厦玄武区中央路258号 0.343.82007.11.28项目多为整层销售，目前成交2层南京国际广场中央路201-211号3.5232005.11.8停售项目概况20绿地紫峰大厦已然成为南京写字楼标杆，其单价达绿地紫峰大厦已然成为南京写字楼标杆，其单价达3万元万元/平米，领跑整个南京写字楼市场；山西路片区在售写字楼平米，领跑整个南京写字楼市场；山西路片区在售写字楼单价在单价在13000-17000元元/平米，低于新街口写字楼单价平米，低于新街口写字楼单价项目名称项目名称销售价格销售价格（元（元/ /㎡㎡））分割面积（㎡）分割面积（㎡）上市时间上市时间上市套数上市套数销售套数销售套数租金租金绿地广场云峰2.1万；紫峰3-5万在售的紫峰700平米起整层出售；云峰270、300平米云峰2007.10紫峰可内部认购，接受诚意金云峰89云峰635-5.3金峰大厦15000精装修95-1452007.71971262.5左右和泰大厦13800130平米左右，部分整层出售2005.10.28176170/凤凰国际大厦11000148-2302006.71101001.5-1.9锦盈大厦170001000平方左右，整层销售2007.11.2592/南京国际广场——217-282集中分布，另有部分304及4612005.11.8停售状态/项目概况21鼓楼绿地广场以顶级硬件设施及六星级酒店商务服务吸引鼓楼绿地广场以顶级硬件设施及六星级酒店商务服务吸引了多家世界五百强企业入驻了多家世界五百强企业入驻;山西路办公市场有所升级山西路办公市场有所升级,但但已交付的天星翠琅、龙吟广场入住企业规模不大，质量不已交付的天星翠琅、龙吟广场入住企业规模不大，质量不佳佳项目名称项目名称产品类型产品类型及定级及定级车位车位电梯电梯大堂大堂智能化智能化配套服务配套服务入驻企业入驻企业绿地广场超5A甲级600余50多部迅达电梯 200平方9米挑高5A级智能化系统美国洲际酒店集团nterContinental，六星级的酒店商务渣打银行(中国)有限公司南京分行、新加坡金鹰集团、新加坡富登金融机构、挪威船级社、韩国LG物流等世界500强企业锦盈大厦无定级1693部天津奥的斯电梯100平方左右6米挑高5A级智能化系统未定国内大型企业金峰大厦5A甲级2107部德国帝森克虏伯电梯300平方左右9米挑高5A级智能化系统公共会议室；提供办公商务服务江苏省公证处等中小企事业单位凤凰国际大厦甲级写字楼 1304部9米挑高5A级智能化系统未定大中型企业和泰大厦和泰大厦5A甲级1928部三菱进口电梯9米高，400平米5A级智能化系统未定国有企业等大型机构设施标准22凤凰国际大厦凤凰国际大厦项目盘点Ø项目概况项目概况占地：4.1万平米总建：10万平米地址:鼓楼区中央路401号开发商：江苏凤凰置业有限公司 Ø项目规划项目规划 大厦共有16层，其中6-16层为办公房源，1-5层为商业用房。

Ø销售情况销售情况 项目2007.11上市，共推出11层110套办公，目前去化10层100套与2008年11月交付Ø销售均价：销售均价：11000元/平米个案分析23产品特征产品特征Ø项目标准层面积为1500平米左右24锦盈大厦锦盈大厦项目盘点Ø项目概况项目概况占地：0.34万平米总建：3.78万平米地址:玄武区中央路258号开发商：江苏绿源置业发展有限公司 Ø项目规划项目规划 大厦共有23层，其中2-17层为办公房源，目前推出 9层整层销售，现售出2层 Ø销售情况销售情况 项目2007.11上市，共推出9套整层，目前去化2层Ø销售均价：销售均价：17000元/平米个案分析25产品特征产品特征Ø项目标准层面积为1000平米左右项目紧邻玄武湖，绝版湖景办公房是其最大卖点项目紧邻玄武湖，绝版湖景办公房是其最大卖点26金峰大厦金峰大厦项目盘点Ø项目概况项目概况占地：0.5万平米总建：3.6万平米地址:鼓楼区中央路19号开发商：德嘉置业Ø项目规划项目规划 大厦共有29层，其中1-5层为商业裙楼，主要业态为金融机构和商业配套；6-29层为商务办公楼，精装修交付 。

Ø销售情况销售情况 项目2007.7上市，共推出197套，目前去化126套2008年8月项目交付Ø销销售售均均价价：：15000元/平米含精装，目前租金2.5元/平方·天左右Ø入住率：目前入住率约10%左右个案分析27产品特征产品特征Ø项目标准层面积为1000平米，主力分割面积95-145平米项目紧邻绿地广场，依托其创造的良好商务氛围，以低价入市，填补细分项目紧邻绿地广场，依托其创造的良好商务氛围，以低价入市，填补细分市场空白市场空白28绿地广场绿地广场项目盘点Ø项目概况：项目概况：Ø占地：2.8万平米Ø总建：28.8万平米Ø地址:南京市中山北路1号Ø开发商：绿地集团Ø项目规划项目规划 由紫峰、云峰、翠峰三座大厦组成其中紫峰大厦高450米、89层，为江苏第一高楼，世界第七高楼Ø销售情况销售情况 翠 峰 即 绿 地 商 务 中 心 ， 已 经 交 付 2007.5.20推出云峰，目前云峰处尾房期，2008年4月推出紫峰，紫峰主要面对大型企业，与本案竞争关系较小Ø销售均价销售均价云峰23000元/平米；紫峰32000-50000元/平米目前租金5-5.3元/平米*日据据调调研研，，紫紫峰峰项项目目可可能能不不对对外外正正式式发发售售，，将将被被外资整体收购，目前处于谈判中。

外资整体收购，目前处于谈判中Ø入住率：目前云峰入驻率达入住率：目前云峰入驻率达90%90%以上个案分析29紫峰大厦楼层功能分布紫峰大厦楼层功能分布楼层楼层功能功能楼层楼层  功能功能B4-B2停车、酒店后勤47F 咖啡吧B1非机动车停车、酒店后勤、设备用房 48F 酒店后勤B1夹层餐饮、食品店、酒店后勤、设备用房、观光大堂49-71F 六星级洲酒店客房1F顶级商务大堂、酒店大堂、宴会厅、奢侈品商业中心、商业中庭72F 观光层2-5F奢侈品商业中心 73、75F设备层6F商业中心、宴会厅、电影院 76-77F中餐厅7F 会议厅、宴会厅 78-79F特色西餐厅8-9F健身中心、游泳池、室外花园、ＳＰＡ80-81F总统套房10F 办公82F绿地11-12F避难层、设备层83F水箱层15-41F  超５Ａ甲级写字楼85-86F机房42-43F 设备用房 87-89F灯塔45-46F空中大堂 塔尖30Ø产品特征产品特征 紫峰大厦标准层面积为2500平米共计297套，面积分割为130-240平米，可自由组合目前全球租售中， 售价32000-50000元/平米，销售情况未知南京顶级写字楼，地标性建筑南京顶级写字楼，地标性建筑31购物中心调整、提升的必要性和实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生321、购物中心调整和提升的目的、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略、购物中心调整实施过程中的策略 目录目录33一、购物中心调整和提升的目的 34购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3、满足消费者需求、满足消费者需求4、提升租值、提升租值35 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升361、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升374、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整层的换位调整什么情况下购物中心必须进行调整和提升387、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升39三、购物中心调整提升前必须考量的内容40购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、、消消费费者者的的潜潜在在需需求求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析41 6、、 原原有有租租户户的的经经营营状状况况、、租租约约履履行行时时间间状状况况 7、、 市市场场营营销销推推广广策策略略的的得得失失及及未未来来方方向向 8、、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、、 业务团队的思路、业务能力和人员配备业务团队的思路、业务能力和人员配备10、、调调整整、、提提升升前前后后租租金金收收益益比比较较购物中心调整提升前必须考量的内容42 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、、调调整整提提升升的的时时间间节节点点安安排排13、、资资金金投投入入预预算算：：改改造造费费用用，，推推广广费费用用及及招招商商费费用用购物中心调整提升前必须考量的内容43四、购物中心调整实施过程中的策略441、专职团队的组建和业务要求、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略45购物中心调整实施过程中的策略6、、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、、 原有租户的去留问题原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工、项目调整部门的配合及分工4611、项目调整的时间节点确定、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施、推广策略的实施14、租户维护和管理服务、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略47演讲结束，谢谢大家！演讲结束，谢谢大家！。