同致行郑州中原新城营销执行报告.ppt

中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年营销执行报告谨呈：郑州元龙房地产开发有限公司中 原 新 城Zhongyuan￿xincheng￿2011￿marketing￿executive￿reports中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告1 1、当前市场分析、当前市场分析政策分析、市场展望、区域规划、项目发展方向分析2 2、项目总结、项目总结项目客户总结、销售总结、营销总结、渠道总结、活动总结3 3、、20112011年推售策略年推售策略项目整体推售原则、推售策略、4 4、、20112011年营销执行策略年营销执行策略项目营销策略、推广策略、客户策略、活动策略5 5、销售团队策略、销售团队策略销售团队建设、服务策略报告纲要报告纲要中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告1市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析客户、销售、渠道、活动客户、销售、渠道、活动客户、销售、渠道、活动客户、销售、渠道、活动中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2010“4.15”地产新政解读地产新政解读一、抑制不合理住房需求。

一、抑制不合理住房需求对购买首套自住房且套型建筑面积在购买首套自住房且套型建筑面积在9090平平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%30%；对贷款购买第二套住贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%50%，贷款利率不得低于基准利率贷款利率不得低于基准利率的的1.11.1倍倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平二、增加住房有效供给二、增加住房有效供给房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应三、加快保障性安居工程建设三、加快保障性安居工程建设各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务大力发展公共租赁住房四、加强市场监管四、加强市场监管严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规问题要进行严肃处理清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严依法依规严肃追究相关负责人的责任肃追究相关负责人的责任。

中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2010“9.29”地产新政解读地产新政解读一、一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度二、完善差别化的住房信贷政策二、完善差别化的住房信贷政策各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买商品住房，首付款比例调整到首付款比例调整到30%30%及以上；及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于，严格执行首付款比例不低于50%50%、贷款利率不低于基准利率、贷款利率不低于基准利率1.11.1倍的规定倍的规定三、三、调整住房交易环节的契税和个人所得税契税和个人所得税优惠政策四、四、四是切实增加住房有效供给五、加大住房交易市场检查力度五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为对房房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

度 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告国民经济的发展问题对房地产的依赖性太高，而房地产所带国民经济的发展问题对房地产的依赖性太高，而房地产所带来的社会问题日益严重，随由此中央开始了新一轮对房地产来的社会问题日益严重，随由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控业的深度宏观调控一度被誉为一度被誉为“史上最严史上最严”的的4.15“国十条国十条”房地产调控政策，房地产调控政策，出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩，然出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩，然而两个月后，全国楼市交易量重被激活，价格也随之攀升，而两个月后，全国楼市交易量重被激活，价格也随之攀升，楼市再次强劲反弹根据国家发改委公布的数据，楼市再次强劲反弹根据国家发改委公布的数据，2010年年8月，全国月，全国70大中城市房价同比涨幅再次冲高，达到大中城市房价同比涨幅再次冲高，达到11.7%房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告从近年来调控的时间节点来看，一般以从近年来调控的时间节点来看，一般以3年为周期出现房地产年为周期出现房地产调控的密集期，而上一轮出现在调控的密集期，而上一轮出现在07年末，当前已进入新一轮年末，当前已进入新一轮的调控密集期，预计从目前至的调控密集期，预计从目前至2011年，房地产调控政策将密年，房地产调控政策将密集出台。

调控手段方面多以货币政策运用最多集出台调控手段方面多以货币政策运用最多 本次本次“9.29新政新政”的出台，将在短期内进一步抑制楼的出台，将在短期内进一步抑制楼市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对于市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对于抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制楼抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制楼市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底落实市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底落实历次调控后：历次调控后：政策短期内，新一轮观望政策短期内，新一轮观望将再次形成将再次形成新政简单而粗暴，具有较强的震慑作用，且根据文件，郑州近期或将出台调控细则，楼市在短期内（忽略政策的滞后性）将再次进入观望政策中期内，房价出现波政策中期内，房价出现波动调整中期由于市场需求有所减弱，市场价格出现震荡调整，环比价格出现较大波动，但同比价格基本为正增长商品房成交量逐渐萎缩商品房成交量逐渐萎缩新政对市场预期作用较为明显，政策出台后交易量受到较大影响中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告“9.29新政新政”采用采用 “一刀切一刀切”的方式对市场进行全面打压，其政策目的在于的方式对市场进行全面打压，其政策目的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价上涨，同时不通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价上涨，同时不可避免的将对部分真实刚性需求产生打压；可避免的将对部分真实刚性需求产生打压； “9.29新政新政”较之前信贷政策更加严厉，首套房首付比例统一调高较之前信贷政策更加严厉，首套房首付比例统一调高至至30%，二套房调高至，二套房调高至50%，三套及以上更是直接暂停贷款。

随后深圳、，三套及以上更是直接暂停贷款随后深圳、上海等地纷纷出台细则，全面上海等地纷纷出台细则，全面“禁购禁购”二套住房二套住房 9.27 9.27 松绑松绑 4.15 4.15 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告不同时期的影响不同时期的影响短期（短期（3-6个月）：个月）：“9.29新政”直接抑制部分刚性需求和中小投资需求，全国楼市交易量在短期内将再次走低但介于郑州楼市供给不足的压力和旺盛的刚需现状，“9.29新政”对郑州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对价格抑制影响会很小中期（中期（1-2年）：年）：“9.29新策”表明政府坚决态度，对需求的全面打压使未来1-2年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫减缓，但郑州市乃至河南省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道，中期和长期郑州乃至河南省楼市价格增长不容置疑，政策作用下房价增速将有所放缓长期（长期（3-5年）：年）：“9.29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法根本解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，在未来将长期深远的影响房地产市场，届时中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。

二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点 由于不同市场类型、不同阶段时期、不同物业类型等差别，4.15新政对房地产市场的影响将会出现不同的差别9.29房贷政策”对未来房地产市场的影响中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告不同物业影响不同物业影响:1、豪宅物业：、豪宅物业：9.29新政对此类物业影响微弱，这类物业购买者虽多为第二次或者多次置业者，该类客户资金实力较强，依靠信贷政策难以遏制其购房行为但从目前上海等地区出台的配套细则中暂时限定购房套数（不予备案）将对一线地区豪宅的销售带来较大影响2、中高端物业：、中高端物业：新政对此类物业影响较大，这类物业二次置业者比例较多，而且投资者实力较弱，首付增加，将会增加住房投资门槛，中小型投资客存在资金链断裂风险，而自住客户首付额承受度小3、中低档物业：新政对此类物业影响较大，此类物业、中低档物业：新政对此类物业影响较大，此类物业多为自住型需求，购买能力较低，首付提高将抑制其购多为自住型需求，购买能力较低，首付提高将抑制其购买行为4、、80—120平方米套型物业平方米套型物业：“9.29新政”与“4.15新政”较大的差别在于对于90平方米以下套型的优惠政策取消，统一调高首付至30%（增加少量契税优惠）。

80-90平方米的“阔两房”或“拥挤小三房”将在120左右的舒适小三房面前失去最重要的竞争优势，市场需求主流产品或将有所改变而依靠“羊毛出在羊身上”赠送面积来规避90平方米政策限制的套型也将失去优势1自自住住 投资盘投资盘影响小影响小 2345687大大盘盘 小小盘盘 影响微弱影响沉重影影 响响大大 影影 响响小小 自自 住住盘盘 影影响大响大 大盘大盘小盘小盘投资投资自住自住中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告 应对应对“4.15及及9.29新政新政”对策建议：对策建议：1、改变推售策略，加快项目营销节奏、改变推售策略，加快项目营销节奏例如在合理的利润下，实施小步快跑，保证项目快速销售必要时采用灵活的低首付、加大优惠等营销措施，促进交易量2、调整销售说辞，、调整销售说辞，在突出项目自身优势的同时，强调郑州市房地产市场长远发展趋势，及房产的保值升值优势，进行客户疏导3、实施危机营销管理，、实施危机营销管理，销售人员将心态回归2008年低迷楼市，将弱市中惯用的专业化案场配合技巧重新启动，如案场SP配合等对不同客户实施灵活策略，促使客户及时下单，将新政的影响降至最低。

4、调整产品设计，、调整产品设计，针对市场需求的变化，适度调整产品配置，最大化的迎合市场变动需求应对策略应对策略中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告长期（长期（3-5年）：年）：“9.29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法根本解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，在未来将长期深远的影响房地产市场，届时中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入真正的转型期二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点中期（中期（1-2年）：年）：“9.29新策”表明政府坚决态度，如果出台相关细则预计影响将持续较长时间9.29新政对需求的全面打压使未来1-2年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫减缓，但郑州市乃至河南省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道，中期和长期郑州乃至河南省楼市价格增长不容置疑，政策作用下房价增速将有所放缓中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告两轴两轴：：东西向是城市发展的核心区域。

南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴带一带一带：：以京珠高速公路、107国道改线工程、四港大道、高铁客运枢纽站、铁路集装箱中心站、干线公路物流港和新郑国际机场等为依托，形成一个以现代制造业为主的产业发展带七片七片：：根据主要交通走廊和自然绿化的分隔，中心城区形成七大功能片区多中心多中心：优化和分解城市中心职能，形成区域级－－城市级－－片区级三个层次的多中心体系 利用建设路一带工业区“退二（产）进三（产）”，建设新型居住区，老居住区和城中村应逐步实行更新改造；在郑新公路以东、京广铁路以西、环城公路以北，依托交通区位优势建设市场聚集区；沿伏牛路地区，结合工业用地和城中村的搬迁改造，充分利用西流湖良好的生态环境，大力发展以动漫为特色的创意产业基地郑州市发展规划方案郑州市发展规划方案————规划将强化碧沙岗商业中心为城规划将强化碧沙岗商业中心为城市级综合服务中心；在航海路和大学路附近建设片区级商市级综合服务中心；在航海路和大学路附近建设片区级商业服务中心；业服务中心；涉及到本案的规划：涉及到本案的规划：伏牛路附近的动漫为特色的伏牛路附近的动漫为特色的创意产业基地；创意产业基地；桐柏路航海路的桐柏路航海路的片区级商业服务中心；片区级商业服务中心；碧沙岗商业中心为碧沙岗商业中心为城市级综合服务中心；城市级综合服务中心；中原区：退二进三，依托西流湖建动漫基地中原区：退二进三，依托西流湖建动漫基地中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告区域规划区域规划————城市轨道交通、地面交通等的升级，将放大城市轨道交通、地面交通等的升级，将放大郑郑西板块服务性居住功能的西板块服务性居住功能的核心价值，并增强对未来周边城市核心价值，并增强对未来周边城市群的辐射引导作用群的辐射引导作用BRT：2009年5月BRT城市快速公交开通，使航海路真正发挥了郑州南部主要城市干线的优势，将南城片区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力。

地铁：按照郑州地铁规划，地铁2号线、5号线将在航海路与临近冯庄路形成交汇，其中地铁2号线向南跨过南三环延伸至幸福路，地铁的建设将彻底改善郑南板块的城市形象，提升板块价值启示启示————城市交通格局的逐渐转变，在提升区域形象，缩短区域心理距离的同时，也将大幅增强郑西板块房地产对其他区域的辐射力度，使区域原有的“自助型”特征向“外向型”转变，并近而影响其在城市级中发展地位中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原区中原区——当前在售项目将近当前在售项目将近4040个，体量大小不一，多为城个，体量大小不一，多为城中村改造用地主要集中在桐柏路、中原路、建设路一带中村改造用地主要集中在桐柏路、中原路、建设路一带中心城区、陇海路沿线几个地段中心城区、陇海路沿线几个地段正商置地康隆置地长城阳光名都世界城惠众置地 目前，区域内城中村 改造的步伐仍在加大，供地量较有保证 2010年底正商、康隆两企业于冉屯路附近夺得五块“地王”， 2010年上市的项目有康桥溪山御府、金域上郡、鑫苑现代城、长城阳光名都、惠众置地等，体量均在20万平方米以上，大连万达于中原路西段打造60亿元万达广场，建筑规模约60万㎡以及中原路桐柏路的宝龙城市广场，约35万的城市综合体，区域竞争再次加剧。

中原区近年来随着城中原区近年来随着城中村改造的步伐加大，中村改造的步伐加大，供销面积逐年增加供销面积逐年增加10年下半年主要受调年下半年主要受调控的影响，下半年出控的影响，下半年出现供销集中释放，价现供销集中释放，价格也持续稳定，均价格也持续稳定，均价走势放缓，区域竞争走势放缓，区域竞争也日益激烈也日益激烈所以本项目要加大新所以本项目要加大新房源推广力度大都，房源推广力度大都，深入挖掘卖点，最大深入挖掘卖点，最大限度促进剩余房源销限度促进剩余房源销售，积极主动应对政售，积极主动应对政策及市场变化；策及市场变化；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告区域特征：区域特征：1. 1. 居住环境居住环境：居住环境适中、教育氛围浓厚；2. 2. 生活成本：生活成本：区域生活成本较低；3. 3. 市政配套：市政配套：基础设施配套完善，但较为落后；4. 4. 成交均价：成交均价：主流楼盘均价6500-7500元/平方米；5. 5. 购房群体：购房群体：首次置业为主，普通居民、企业职工、个体户等，郊县客户较多，自住需求多，但也有相当比例改善性需求；6. 6. 供求关系：供求关系：供应量适中、需求量偏大，整体供给大于需求；7. 7. 楼盘档次：楼盘档次：楼盘整体呈现中端。

中原区中原区——是郑州市最早的建成区之一，素有是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大郑州西大门门”之称，之称，仍为城市中心区域，为主城区和上街、荥阳组仍为城市中心区域，为主城区和上街、荥阳组团的链接纽带区域将继续加大纺织产业园的建设和城中团的链接纽带区域将继续加大纺织产业园的建设和城中村改造的步伐村改造的步伐中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告1 1、、锦艺锦艺·国际华都国际华都在原郑州国棉一六厂，位于棉纺路桐柏路，在原郑州国棉一六厂，位于棉纺路桐柏路，建筑规模建筑规模120120万平万平㎡㎡由高层住宅、商业、公寓等组成由高层住宅、商业、公寓等组成建筑风格以海派新古典主义为主，主打格以海派新古典主义为主，主打Art DecoArt Deco风情景观的概念，最风情景观的概念，最大楼间距达到大楼间距达到150150米园林园林+ +户型户型+ +教育一直是锦艺最大亮点；教育一直是锦艺最大亮点；户型户型面积区面积区间（㎡）间（㎡）所占比所占比例（例（% %））销售比例销售比例（（% %））一房53296两房74-897690三房103-1432293合计53-14310091户型分析：大观景阳台既提升居住品位，又增强了户型采光性；独立的晾衣阳台使干湿分离更为彻底；入户花园可改装为茶房或小书房，成为又一大卖点。

锦艺锦艺.国际华都一直为本项目头号劲敌，户型功能区设置受大众欢迎，国际华都一直为本项目头号劲敌，户型功能区设置受大众欢迎，赠送较多，因此虽然价格相较区域其他项目较高，但却受到市场追赠送较多，因此虽然价格相较区域其他项目较高，但却受到市场追捧锦艺客户仍以中原区居民为主，占比达到捧锦艺客户仍以中原区居民为主，占比达到70%，其次为二七区、，其次为二七区、金水区，占比分别达到金水区，占比分别达到10%、、8%就置业目的来看，项目客户置业就置业目的来看，项目客户置业以首次置业为主，占比达到以首次置业为主，占比达到74%，首次购房客户达到，首次购房客户达到92%，由于项，由于项目供应房源多为实用自住型，因此投资客户较少，同时由于区域特目供应房源多为实用自住型，因此投资客户较少，同时由于区域特点，多次置业客户也仅占少量比例点，多次置业客户也仅占少量比例中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2 2、康桥、康桥·溪山御府溪山御府社区完整，社区完整，与本项目一河之隔，容积率较低，规划与本项目一河之隔，容积率较低，规划较好，临陇海路、金水河公园，区位景观较好，居住舒适感强；产品较好，临陇海路、金水河公园，区位景观较好，居住舒适感强；产品设计目标客户明显，舒适性高，有创新户型；建筑及配套采用新技术设计目标客户明显，舒适性高，有创新户型；建筑及配套采用新技术设备，是片区品质感较高的楼盘。

设备，是片区品质感较高的楼盘户型户型1房房2房房3房房4房房套数套数面积区面积区间间—57-8891-136159-162—2号楼号楼030634343743号楼号楼013613602728号楼号楼03417034238合计合计——47634068884整体配整体配比比——54%38%8%100%溪山御府推广力度一直很大，一开始就定位高端楼盘，不断向客户传达其溪山御府推广力度一直很大，一开始就定位高端楼盘，不断向客户传达其高品质，同时一个月就高达高品质，同时一个月就高达33次报广，令对手望尘莫及；再配合多种渠道次报广，令对手望尘莫及；再配合多种渠道宣传，积累了足够的客户，客户群体以改善型居多，开盘较火爆，同时做宣传，积累了足够的客户，客户群体以改善型居多，开盘较火爆，同时做为西区首个实收超过为西区首个实收超过8000的高层楼盘，开盘后去化较慢；目前剩余房源不的高层楼盘，开盘后去化较慢；目前剩余房源不多，去化较慢，后续节点一直延后；多，去化较慢，后续节点一直延后；户型分析：户型多为南向两房及三房，没有一房，整体户型空间布局及功能较合理，更有通透两房是片区所没有的，所以开盘销售较好；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告3 3、康桥、康桥·金域上郡金域上郡 建筑规模建筑规模6868万万㎡㎡。

由高层住宅、公寓组成由高层住宅、公寓组成该项目主要以项目主要以85 85 ㎡㎡左右两房与左右两房与130 ㎡㎡左右三房为主，一期推售左右三房为主，一期推售1#（公寓）、（公寓）、2#、、3#、、7#、、8#、、9#共计共计6栋高层，约栋高层，约1600套房源 户型户型+ +教育是金域上郡最大亮点；教育是金域上郡最大亮点；户型户型面积区间面积区间（㎡）（㎡）户数户数（套）（套）比例比例一房一房32-4032-4040840826%26%两房两房56-8856-8869469444%44%三房112-143112-14348048030%30%合合计32-14332-14315821582——户型分析：56㎡两室一厅一卫，设计精巧、功能实用性非常突出，80左右南向两房、120-130三房等中大舒适户型空间布局合理，赠送入户花园； 康桥康桥·金域上郡金域上郡该项目位于汝河路与郑大南路交汇处，离我项目直线距该项目位于汝河路与郑大南路交汇处，离我项目直线距离较近，主力户型为离较近，主力户型为56—88㎡㎡二房，二房，112-143㎡㎡三房，与我项目主力户三房，与我项目主力户型一致具有一定相似性与竞争性，且型一致。

具有一定相似性与竞争性，且2010年入市售价在年入市售价在6500元元/㎡㎡左左右，对本项目产生了一定冲击，特别是公寓右，对本项目产生了一定冲击，特别是公寓1#楼推出采用分期首付的楼推出采用分期首付的策略，截留了本项目部分公寓客户，由于该项目容积率较高等因素，整策略，截留了本项目部分公寓客户，由于该项目容积率较高等因素，整体品质不高，且产品存在一定缺陷，该项目认购客户多为自主型客户体品质不高，且产品存在一定缺陷，该项目认购客户多为自主型客户一期一期 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告4 4、郑州中原万达广场、郑州中原万达广场是万达集团投资开发建设的城市综合体总建是万达集团投资开发建设的城市综合体总建筑面积筑面积53万其中室外步行街长万其中室外步行街长310米，米，5.5万，室内购物中心万，室内购物中心15.6万，另外还包含万，另外还包含2栋栋SOHO公寓，住宅建筑面积为公寓，住宅建筑面积为26万，一期商业步万，一期商业步行街行街11月月13日已对外销售，日已对外销售，11月月20日日1、、2、、6#楼住宅对外公开楼住宅对外公开 郑州中原万达广场郑州中原万达广场位于郑州市中原西路与秦岭路交汇处。

位于郑州市中原西路与秦岭路交汇处万达做为商业地产的领军企业，在商业地产上经验丰富，万达做为商业地产的领军企业，在商业地产上经验丰富，模式先进，主力店资源丰富，旗下拥有强大自营业态，成模式先进，主力店资源丰富，旗下拥有强大自营业态，成功的营运团队，功的营运团队，11月月13日商业步行街开盘一抢而空证实日商业步行街开盘一抢而空证实了这点了这点 ，凭借强大的商业地产实力，万达入驻郑州西区，凭借强大的商业地产实力，万达入驻郑州西区既给本项目带来了机遇，也带来了挑战，预计未来在商业既给本项目带来了机遇，也带来了挑战，预计未来在商业销售上会对本项目造成一定冲击销售上会对本项目造成一定冲击 11月13日商业步行街推售：室外步行街商铺共推售147套，当天基本售罄；商铺面积：90-200平之间；成交价格：商业步行街内街均价32000元/平方米，外街23000元/平方米，成交最低价18000元/平方米，成交最高价38000元/平方米11月20日住宅公开咨询：住宅：1#、2#、6#楼，共计8单元992套房源中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告5 5、升龙国际中心、升龙国际中心其商业体量高达其商业体量高达4040万平方米，后期招商及经营有万平方米，后期招商及经营有较大压力。

同致行认为：其商业能否顺利发展主要在于其对周边较大压力同致行认为：其商业能否顺利发展主要在于其对周边的辐射能力，要突破商圈，吸引全市更广泛的消费人群才能支撑的辐射能力，要突破商圈，吸引全市更广泛的消费人群才能支撑户型户型面积区间面积区间（㎡）（㎡）所占比例所占比例（（% %））销售比例销售比例（（% %））一房31-4830%40%两房73-8835%60%三房87-14025%50%四房132-18110%-60%-复式---从升龙国际中心客户购房目的统计中可知该楼盘首次置业客户仅占从升龙国际中心客户购房目的统计中可知该楼盘首次置业客户仅占41%，而纯投资，而纯投资型客户占比高达型客户占比高达32%，改善型客户达到，改善型客户达到27%升龙国际中心作为中心的大型综合体项升龙国际中心作为中心的大型综合体项目，市场前景被较多人群看好，受到投资客的青睐；目，市场前景被较多人群看好，受到投资客的青睐；在在2010年的市场环境下，其销售情况并不出众，很长一段时间依靠低首付政策消化剩年的市场环境下，其销售情况并不出众，很长一段时间依靠低首付政策消化剩余的大量公寓，成交均价近期较大幅度上涨去化较慢，但其优越的地段以及周边成余的大量公寓，成交均价近期较大幅度上涨。

去化较慢，但其优越的地段以及周边成熟的配套以及自身成熟的社区，公寓去化易于本项目；熟的配套以及自身成熟的社区，公寓去化易于本项目；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告6 6、鑫苑、鑫苑·现代城现代城总建筑面积总建筑面积约约26万，由万，由8栋高档住宅与底商以及栋高档住宅与底商以及2栋栋临街临街Loft公寓组成，共公寓组成，共10栋楼，约栋楼，约2000套房源，目前一期已清盘，套房源，目前一期已清盘，二期已推五栋，其中二期已推五栋，其中8.1日日5#、、7#楼开盘选房，楼开盘选房，9.4日日6#楼加推楼加推 ，剩，剩余余400套住宅，套住宅，2栋栋LOFT公寓也将推出公寓也将推出 鑫苑鑫苑·现代城现代城项目位于陇海路与京广路项目位于陇海路与京广路 ，靠近火车站，区位优势明显，，靠近火车站，区位优势明显，且地块集中，社区完整、地铁且地块集中，社区完整、地铁6号线附近，周边配套成熟，加之户型赠号线附近，周边配套成熟，加之户型赠送面积多，且鑫苑品牌认可度高，拥有强大的老客户资源，小区人车送面积多，且鑫苑品牌认可度高，拥有强大的老客户资源，小区人车分流，规划有中央水景，所以一面世取得了很好的关注。

现代城从一分流，规划有中央水景，所以一面世取得了很好的关注现代城从一期开盘就取得了不错的销售成绩，后期基本每月都会有加推房源，对期开盘就取得了不错的销售成绩，后期基本每月都会有加推房源，对本项目形成了一定挑战，后期该项目会重点推出本项目形成了一定挑战，后期该项目会重点推出2栋公寓，将会对本项栋公寓，将会对本项目公寓形成新一轮冲击目公寓形成新一轮冲击现代城户型多为两梯四户，户户朝南，赠送大面积阳台，以78平两房与89、110平三房比例最多，四房比例较少；户型方正，赠送面积较多，通风采光也好；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告7 7、正商、正商• •明钻明钻是正商继蓝钻、新蓝钻又一是正商继蓝钻、新蓝钻又一““钻钻””系品质项目，以系品质项目，以高品质亮相，客户群体相对高端，高品质亮相，客户群体相对高端， 是一个完整版块的大社区，区是一个完整版块的大社区，区别于周边的分版块的社区别于周边的分版块的社区户型面积区间（㎡）所占比例（%）销售价格一房40-5086000两房90-100506200三房120-130426000正商明钻内部景观园林的打造保证了社区居住品质，在建材上承袭原有正商明钻内部景观园林的打造保证了社区居住品质，在建材上承袭原有蓝钻产品的档次，同时引入幼儿园、娱乐会所，在内部建造篮球场、儿蓝钻产品的档次，同时引入幼儿园、娱乐会所，在内部建造篮球场、儿童乐园等。

依靠正商品牌力量的拉动，预计童乐园等依靠正商品牌力量的拉动，预计2期价格将不低于期价格将不低于6500元，元，其产品性价比高，位置也较优，比较受客户青睐虽然距本项目较远，其产品性价比高，位置也较优，比较受客户青睐虽然距本项目较远，但其较高的性价比还会吸引项目较多客户的；但其较高的性价比还会吸引项目较多客户的；一期首批房源以40平米一房、90-100平米两房、120-130平米三房为主力户型，两房和三房面积一面积紧凑实用，二期将推出大户型中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告8 8、升龙城、升龙城建筑规模建筑规模280万㎡，是齐礼阎改造项目，由高层住宅、万㎡，是齐礼阎改造项目，由高层住宅、商业、公寓、写字楼共商业、公寓、写字楼共55栋建筑组成商业面积近栋建筑组成商业面积近50万㎡，有万㎡，有一条一条1500米长的纯步行商业街，首期推出米长的纯步行商业街，首期推出6栋两梯六户高层，约栋两梯六户高层，约2014套房源街套房源街商业体量大及区位优势是本项目最大的特点；商业体量大及区位优势是本项目最大的特点；户型分析：55㎡两室一厅一卫；89㎡三室二厅一卫（双室），设计精巧、功能实用性非常突出，空间间布局合理，赠送面积较多。

该项目位于嵩山路与航海路交汇处，主力户型为该项目位于嵩山路与航海路交汇处，主力户型为55-63㎡㎡二房，二房，89-130㎡㎡三房以及三房以及180 ㎡㎡大四房，缺少一房，由于本项目同为升龙大型城中村大四房，缺少一房，由于本项目同为升龙大型城中村改造项目，对本项目具有一定竞争性与参考性，但该项目由于周边竞争改造项目，对本项目具有一定竞争性与参考性，但该项目由于周边竞争项目较多，特别是即将入市的大型城中村改造项目亚星盛世，自身销售项目较多，特别是即将入市的大型城中村改造项目亚星盛世，自身销售压力较大，另外由于工程节点的后延，开盘日期一再后延，预计未来周压力较大，另外由于工程节点的后延，开盘日期一再后延，预计未来周边客户争夺会异常激烈边客户争夺会异常激烈一期一期户型户型面积区间面积区间（㎡）（㎡）户数（套）户数（套）比例比例两房两房55-6555-6584684642%42%三房三房89-13089-1301048104852%52%四房1801801201206%6%合合计——20142014100%100%中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告9 9、亚星盛世、亚星盛世从亚星盛世家园到亚星城市山水，亚星在郑州的西南从亚星盛世家园到亚星城市山水，亚星在郑州的西南区打下了坚实的基础，也建立了自己良好的市场口碑，本项目总区打下了坚实的基础，也建立了自己良好的市场口碑，本项目总建筑面积约建筑面积约300万，属于大型城中村改造项目，但由于地块分散，万，属于大型城中村改造项目，但由于地块分散，呈现不同的价值特征，因此后期准备针对该项目从活力之城、健呈现不同的价值特征，因此后期准备针对该项目从活力之城、健康之城、生态之城三个方面进行推广。

康之城、生态之城三个方面进行推广 亚星盛世项目亚星盛世项目目前处于前期推广阶段，年末首期产品雅居将入市项目前处于前期推广阶段，年末首期产品雅居将入市项目地处嵩山路与长江路交汇处，项目位置较为偏僻，而且地块也较为目地处嵩山路与长江路交汇处，项目位置较为偏僻，而且地块也较为零散，操盘经验上也存在不足单从项目来看，亚星盛世与我项目产零散，操盘经验上也存在不足单从项目来看，亚星盛世与我项目产品类似，存在一定的竞争，但亚星盛世项目地段不如我项目优越，而品类似，存在一定的竞争，但亚星盛世项目地段不如我项目优越，而且亚星集团无论从品牌还是经验方面，均不如升龙集团但亚星项目且亚星集团无论从品牌还是经验方面，均不如升龙集团但亚星项目6200左右的实收均价以及较好的社区景观资源会吸引争夺片区客户；左右的实收均价以及较好的社区景观资源会吸引争夺片区客户；主力户型为80平的两房与108-130平的三方，户型设计比较创新，赠送阳台面积较多，干湿分离中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告从竞争现状来看，项目所处的郑西版块，是郑州房地产市场从竞争现状来看，项目所处的郑西版块，是郑州房地产市场“群雄逐鹿群雄逐鹿”的版块，规模化大盘、高层住宅云集四周，对本项的版块，规模化大盘、高层住宅云集四周，对本项目形成了竞争合围！传统的西区老城区，进入了革命时代！目形成了竞争合围！传统的西区老城区，进入了革命时代！启示启示————项目位处的郑西房地产版块，由于大盘云集、物业形态丰富，在项目开发阶段，将对项目造成分流客户、挑战江湖地位、压迫形象高度的竞争压力。

对于项目来讲，如何从这样的市场环境中“突围”或者“爆发”，将成为项目以后营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题万达广场锦艺国际花都亚星盛世现代城升龙国际中心升龙城本本案案宝龙城市广场溪山御府金域上郡Ø 机遇：据不统计，09年下半年至2010年，片区已有10个项目陆续入市，将向市场投放300万商品房2010年后，郑州将真正进入大盘时代Ø竞争：这些大项目基本都是城中村和旧城改造项目，且较多的集中在西区和南区，2010年入市已陷入激烈的区域竞争中！项目需要充分做好应对，以突破区域市场竞争，分享大市场“红利”！惠众项目阳光花苑帝湖黄金海岸海森林二七万达广场中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告20102010年后，郑州房地产市场将进入大盘时代，年后，郑州房地产市场将进入大盘时代，““旧城改造项旧城改造项目目””将成为未来房地产发展的主流和竞争主战场，且主要集将成为未来房地产发展的主流和竞争主战场，且主要集中在西南板块，项目面临的竞争将逐步升级中在西南板块，项目面临的竞争将逐步升级项目名称项目名称位置位置物业类型物业类型总建面总建面(W(W万）万）销售均价销售均价升龙国际中心升龙国际中心中州大道与航海路东200米高层住宅、商业、写字楼1206900锦艺国际花都锦艺国际花都桐柏路棉纺路交叉口高层住宅、商业1207000正商明钻正商明钻冉屯西路与秦岭路交汇处北200米 高层住宅406400九龙城九龙城农业西路与桐柏路交叉口西300米高层住宅1006200金域上郡金域上郡大学路与汝河路交汇处住宅，公寓687000溪山御府溪山御府陇海路与嵩山路交叉口 高层住宅358200亚星盛世亚星盛世嵩山路与长江路交叉口高层住宅、商业3006200升龙城升龙城航海路与嵩山路交叉口高层住宅、商业，写字楼280——鑫苑现代城鑫苑现代城陇海路与京广路住宅，商业，公寓267300海森林海森林中原区中原路与秦岭路交汇处西北角住宅166000金金质新禧园新禧园中原区建设西路与工农路交叉口向北100米住宅3.5——润唐蔚唐蔚蓝国国际中原区中原路与西环交汇处东350米路北住宅20——景弘中央公园景弘中央公园中原桐柏路与西站路向西300米住宅40——兴达达锦绣苑苑二七郑密路淮河路交叉口南100米住宅、商铺166300清水湾清水湾惠济南阳路西、沙口路东、拖厂路南、刘砦路北住宅、商铺、写字楼3——万达广万达广场中原区与秦岭路交汇处住宅、商铺、50——宝宝龙中原里桐柏路交汇处住宅、商业、公寓35——德德润黄金海岸黄金海岸二七大学南路与南三环交叉口东北角住宅300——合计合计------20002000万万----中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年随着万达广场、锦艺B组团、溪山御府、金域上郡的新房源入市，以及升龙城、宝龙、国棉四厂、冉屯项目、朱屯项目、亚星盛世、黄金海岸项目的相继入市，预计未来两年内将有近2000万平米商品房入市，郑西版块将转入规模化大盘的竞争格局。

对于本项目来讲,竞争局势的拉升将无可避免，目前的关键问题是，我们需要深入跟踪竞争市场的变化，在中期期阶段尽可能从功能性和细节入手，增强项目的核心竞争力，再从变化中寻找更有利于项目发展的入市时机而针对郑西版块竞争市场，项目需要通过营销战略、产品细分、渠道拓展等方面的差异化，寻求突破之道，从市场中脱颖而出，从而形成差异化的市场需求，提升项目自身的竞争力 面对如此严峻的市场竞争 面对城市有限的客群，激烈竞争的环境我们如何获取更大的市场份额，获取利益最大化？营销战略、产品细分、渠道拓展、营销包装等方面的差异化，寻求突破之道！核心：综合环境影响综合环境影响+ +产品同质化产品同质化+ +客户同类化客户同类化+ +供应体量大＝竞争激烈供应体量大＝竞争激烈 2011，突出重围！中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2项目总结项目总结项目总结项目总结项目总结项目总结客户、销售、渠道、活动总结客户、销售、渠道、活动总结客户、销售、渠道、活动总结客户、销售、渠道、活动总结中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原新城客户主要以周边为主，具有较强的区域性，多以首次置中原新城客户主要以周边为主，具有较强的区域性，多以首次置业为主，自住占绝大比例，整体具有以下特征：业为主，自住占绝大比例，整体具有以下特征：启示启示—— 本项目客户群体以普通收入家庭为主，多出于刚性需求，购买本项目客户群体以普通收入家庭为主，多出于刚性需求，购买力有限，对较高价格承受力有限，建议项目力有限，对较高价格承受力有限，建议项目20112011年保持稳健的价格年保持稳健的价格策略；策略；绝大部分以商业贷款为主，客群以普通职员为主，职位较高的客户比例较少 ;大多是首次置业，极少二次购房者，说明客户以刚性需求为主 ;项目刚性需求占绝对比例，少量客户为投资需求 ;客户以郑州市场为主，主要是中原区，郊县客户挖掘不充足；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告启示启示—— 充足的来电来访是充足的来电来访是案场成交的保证，案场成交的保证，10年案场来电来访年案场来电来访有下滑的趋势，有下滑的趋势，11年推广应以提升来年推广应以提升来电来访为前提；电来访为前提； 但目前的房源不能但目前的房源不能满足客户需求，所满足客户需求，所以要保证工程进度以要保证工程进度及节点，以保证客及节点，以保证客户到访后能选到合户到访后能选到合适的房源；避免出适的房源；避免出现在八、九月份的现在八、九月份的旺季时候房源不足旺季时候房源不足的情况；的情况；中原新城中原新城10年年1-10月来电来访及成交客户情况；月来电来访及成交客户情况；1-4月份成交量一直较高，但4.15后受冲击较大，但及时出台了有效的销售政策，销售量逐渐上升，但9.29政策出台后，项目成交量再一次受冲击，来电来访及成交量下降明显；2010年主力房源不足，导致市场热销期房源不足，错过了最佳销售时机；剩余房源多为顶层，单价较高，客户抗性大，部分来访客户未能有效转化为成交客户；2010年周边竞争项目的陆续开盘，以及新项目的入市，拦截了本项目部分客户；10年1-11月销售额11.7亿中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原新城中原新城10年年1-10月来电来访及成交客户情况分析；月来电来访及成交客户情况分析；启示启示—— 20102010年项目周边数个新盘入市，推广力度较大，加之本项目年项目周边数个新盘入市，推广力度较大，加之本项目20112011年预推房源体量大，剩余房源较多，业态丰富，本项目入市已年预推房源体量大，剩余房源较多，业态丰富，本项目入市已三年，客户容易疲软，需要加大推广力度；三年，客户容易疲软，需要加大推广力度； 主力渠道效果明显，大河报、朋友介绍、围墙以及户外大牌占到较重比例；窄众渠道数量较少，资源不足，窄众渠道效果较弱；渠道推广需全面开花，主力与窄众渠道相互结合，推广效果才能实现最大化；随着项目逐渐进入中期阶段，推广力度会逐渐减少，所以要积极应对，最大限度挖掘现有渠道；10年渠道力度略有收缩中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2010年重大节点回顾：1月1日观澜3、4#楼加推；3月27日观澜7、8、9会员招募；4月10日观澜7、8、9盛大开盘；6月26日王府12#楼加推；7月17日中原新天地徇众加推；9月12日3期会员招募；10月16日学府5#楼加推；中原新城中原新城在在2010年度共举办了年度共举办了30余场周末活动，基本做到周周有活余场周末活动，基本做到周周有活动，月月有节点。

动，月月有节点2010年营销节点多以小规模加推为主，全年缺乏年营销节点多以小规模加推为主，全年缺乏大型节点，尤其在下半年，营销节点严重不足；大型节点，尤其在下半年，营销节点严重不足； 启示启示——n 每周周末活动与节日活动的成功举办，有效烘托了案场人气，促每周周末活动与节日活动的成功举办，有效烘托了案场人气，促进了销售；进了销售；n 周末活动维系了老客户，发展了部分新客户，达到了以小博大的周末活动维系了老客户，发展了部分新客户，达到了以小博大的效果，最终促进销售，活动当天销售量往往是一周中最好的，能占到效果，最终促进销售，活动当天销售量往往是一周中最好的，能占到当周的当周的40%40%；；n 但是，全年大型活动举行较少，市场缺少亮点及有影响力的活动但是，全年大型活动举行较少，市场缺少亮点及有影响力的活动造势；日常活动均为案场促销，品质感较弱；造势；日常活动均为案场促销，品质感较弱；10年全年大型活动相对缺乏中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告组团组团1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房合计合计王府一号（除公寓楼）2848141公园一号011112446学府一号3201150147观澜一号（除公寓楼）5710412110合计11711725251751752727344344比例34%7.3%51%7.7%100%观澜一号（2#）32330326王府12#楼820082 1.目前剩余产品，公寓一房存量惊人，各组团均剩余大量公寓一房，尽管针对目前剩余产品，公寓一房存量惊人，各组团均剩余大量公寓一房，尽管针对公寓出台了优惠政策，去化仍然较困难，建议装修样板间，以促进公寓去化；公寓出台了优惠政策，去化仍然较困难，建议装修样板间，以促进公寓去化；2.一期剩余大量顶层房源，去化基本停滞，建议针对一期剩余房源做特价房优一期剩余大量顶层房源，去化基本停滞，建议针对一期剩余房源做特价房优惠！惠！（注：以上数据截止（注：以上数据截止1 1月月3 3日）日）中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告外部价值外部价值：：市府核心、地铁市府核心、地铁BRTBRT物业、城市主干道、公园物业、中原教育第一盘物业、城市主干道、公园物业、中原教育第一盘一站式生活配套，尽享丰盛人生、城市主干道、双地铁物业、一站式生活配套，尽享丰盛人生、城市主干道、双地铁物业、BRT物业物业内部价值：内部价值：成熟品质大盘、大商入住、现房发售、升级户型成熟品质大盘、大商入住、现房发售、升级户型中原区第一大盘中原区第一大盘、多物业复合地产多物业复合地产、30万城市级商业中心万城市级商业中心、40-130㎡㎡典典藏户型藏户型、公园物业公园物业、强强联手强强联手成熟品质大盘，引领中原人居典范成熟品质大盘，引领中原人居典范中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告 2011年项目销售遭遇了很大的外部阻力，年项目销售遭遇了很大的外部阻力， 归纳有以下几个方面归纳有以下几个方面:1、、2、、3、、4、、美誉度与口碑的有待提升美誉度与口碑的有待提升，由于上半年工程节点的滞后，导致交房节点一再延期，从而产生了很多业主聚集围堵售楼部的行为，在社会上造成了很多负面影响，直接影响了项目销售；知名度与影响力有待提升，知名度与影响力有待提升，项目目前进入中期销售阶段，渠道逐渐缩减，推广力度逐渐下降，影响力与知名度开始下降；11年写字楼推售面临的问题年写字楼推售面临的问题，由于项目所在区域为郑州市老城区，交适宜居住，办公及商务氛围不够浓郁，项目11年大体量的写字楼及商务型房源的推出，需要拓宽渠道加大推广力度；剩余房源存量较大剩余房源存量较大，去化难度大去化难度大，项目在面世后一直保持较快的推售节奏，剩余大量公寓及顶层、以及位置不佳房源，去化较慢，随着价格的攀升，预计去化会更加缓慢；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告加大促销力度：加大促销力度：针对公寓及顶层、以及位置不佳的房源，加大促销力度，结合节假日及项目自身节点，释放优惠，针对公寓楼进行样板间展示；通过对项目外部市场环境和内部自身状况做了详细的分析，得出通过对项目外部市场环境和内部自身状况做了详细的分析，得出如下结论：如下结论： 1、、2、、3、、4、、服务提升服务提升：2011年深化服务意识，提升服务水平，切实为客户做好10件实事，如解决工程细节问题，绿化问题等，以挽回损失，树立发展商品牌与口碑。

充分制造大型节点充分制造大型节点，2011年上半年项目可利用大商入住举行大型签约户会，提升知名度，下半年结合写字楼的推广，邀请郎咸平等教授举行高端论坛，以扩大影响力与知名度； 写字楼及商务型房源的推售：写字楼及商务型房源的推售：11年写字楼及商务型房源的推出，使项目的投资价值得到了很大方面提升，推广方面要进行全新定位，包装，整合现有渠道全方位释放信息，拓宽客户源，挖掘升龙集团及同致行内部资源；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年年中原新城营销主线中原新城营销主线品质提升年品质提升年中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告3推售策略推售策略推售策略推售策略推售策略推售策略推售原则、节奏、费用预算推售原则、节奏、费用预算推售原则、节奏、费用预算推售原则、节奏、费用预算中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告n 月月房源充足原则；月月房源充足原则；n 相似产品分批推售原则；相似产品分批推售原则；n 工程节点一致原则；工程节点一致原则；n 组团、业态匹配原则；组团、业态匹配原则；n 淡旺季相宜原则；淡旺季相宜原则；n 全年节点均衡原则全年节点均衡原则；；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告6 6、中原新天地、中原新天地3#3#、、5#5#楼楼4 4、公园、公园5~6#5~6#楼楼3 3、学府、学府4-6#4-6#商铺商铺2011年推售楼栋年推售楼栋2 2、王府、王府8 8、、12#12#商铺商铺3 3、中原新天地、中原新天地1#1#商铺、商铺、观澜观澜3-6#3-6#商铺商铺 5 5、观澜、观澜5~6#5~6#1 1、中原新天地、中原新天地2#2#中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告工程进度一定程度上限制了营销工作开展工程进度一定程度上限制了营销工作开展2011年推售节奏年推售节奏中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年若出现工程节点后延，则启动应急预案，以保证在市场需年若出现工程节点后延，则启动应急预案，以保证在市场需求旺盛的情况下有充分的准备，避免出现求旺盛的情况下有充分的准备，避免出现10年下半年主力房源不年下半年主力房源不足的状况；足的状况；主题：主题：“风尚小豪宅风尚小豪宅”郁香登场郁香登场政策形式：政策形式：购买公寓房源，均可获得1000元/㎡装修基金，若客户后期退房，则返还给客户的装修基金将从首付款中扣除。

获得装修基金的形式如下：主题主题一期清盘特惠，一期清盘特惠，1010套套9 9折房源限时抢购折房源限时抢购政策形式：政策形式：针对A、B组团（A区1-11#楼、B区2、3#楼）剩余所有待售房源，每周推出10套一口价房源，以九折优惠销售；预案一公寓房源营销政策公寓房源营销政策预案二一期剩余顶层房源一期剩余顶层房源预案三学府一号房源学府一号房源主题主题人文世家，世袭望宅人文世家，世袭望宅政策形式：政策形式：推出学府一号房源，结合专门渠道，进行整合推广；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年推售货值概算年推售货值概算物业类型物业类型组团组团推出楼栋推出楼栋工程可推时间工程可推时间推出体量（㎡）推出体量（㎡）推售金额（元）推售金额（元）住宅住宅公园一号（B区）5、6号楼8月推售26201 183407000中原新天地（C区）2#楼3月推售44465 3112527603#楼9月推售50942 356592180观澜一号（E区）5、6号楼6月推售37403 261821000合计————159010 1113072940商铺商铺王府一号（A区）8#楼商铺5月推售7188 10781505012#楼商铺5月推售5741 86121600中原新天地（C区）1#楼商铺6月推售695 10429800学府一号（D区）4#楼商铺6月推售1493 223876505#楼商铺6月推售1972 295761006#楼商铺6月推售1059 15883050合计————18148 272213250写字楼写字楼中原新天地（C区）5#楼9月推售46752 374015120剩余房源剩余房源一房50,046341664850.5两房2,27721629074.65三房17,999170992973.8四房3,05529024204.3合计80379563311103.2总计总计304289 2322612413 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告20112011年实现销售面积约年实现销售面积约2020万平米万平米20112011年实现销售额约年实现销售额约1414亿亿项目营销费用项目营销费用=项目年度销售任务项目年度销售任务×费用比例费用比例 =120000万万 × 1.2%=14401440万元万元为确保完成集团下发任务为确保完成集团下发任务12个亿，项目组自定任务个亿，项目组自定任务14个亿个亿中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告1414亿亿亿亿28002800套套套套1900019000组组组组日均日均日均日均5050组组组组到访客户到访客户到访客户到访客户营销执行营销执行房源分解房源分解到访客户分解到访客户分解中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告户外广告户外广告1、长期、短期户外路牌发布制作费用5555555555552、户外道旗、灯竿、候车亭、亭、报亭、路名牌、阅报栏等发布制作1111111111113、围档广告制作1.51.52233233321.54、电瓶车、喷绘0000000000005、公交车体广告发布333333333333广告公司服务费广告公司服务费1、广告公司设计费5.55.55.55.55.55.55.55.55.55.55.55.52、广告公司策略费媒体发布费媒体发布费1、各主流媒体报纸广告发布费 4836697272696980808069802、各种杂志广告发布费0022322333113、电视广告发布费0000000000004、电台广告发布费8881515151515158885、网络媒体广告发布费8888888888886、短信发布费223.43.43.44.13.44.14.13.42.72.77、夹报投递费0.30.30.40.50.50.50.40.50.50.50.40.48、框架广告000000000000活动、展示费活动、展示费1、各种大小型促销活动、开盘庆典、路演、巡展等活动2.5233333332.52.52.52、大、小型房交会展位租赁费、会场装修装饰费003.53.53.53.503.5663.503、促销礼品2001.200002001.24、媒体礼金0.20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.25、临时看房车租车等相关费用000.10.10.10.1000.10.100广告制作费广告制作费1、各种印刷品印刷制作0.80.821.5322221122、各种展版展架门贴等制作安装0.10.10.10.20.20.20.10.10.20.20.10.13、沙盘制作、户型模型制作0060000000004、电视片拍摄费用、实景照片拍摄费用0000000000005、项目、房型效果图制作费0000000000006、布标、条幅、门头、霓虹灯、灯箱等制作费0.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.17、项目三维模拟制作000000000000其他费用其他费用1、其他不可预见费用111111111111费用合计费用合计( (万元）万元）89751231281311261201381431321141232011年营销费用预算1400万中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告4营销执行营销执行营销执行营销执行营销执行营销执行营销、推广、客户、活动执行营销、推广、客户、活动执行营销、推广、客户、活动执行营销、推广、客户、活动执行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告整合房源，各组团深度发掘卖点，进行组团的的区别式营销！整合房源，各组团深度发掘卖点，进行组团的的区别式营销！全盘营销，保持项目整体持续的热度和高度，以保证案场充足的来电来访全盘营销，保持项目整体持续的热度和高度，以保证案场充足的来电来访核心核心1 1：化零为整、全盘统筹：化零为整、全盘统筹核心核心2 2：整合优势、深度发掘：整合优势、深度发掘中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告项目高品质、强势形象的确立建立客户渠道项目造势结合推售节点及大型活动持续强大的推广+强大的口碑影响项目自身客户、周边竞争项目客户、营销活动强势的项目推广中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告核心推广策略核心推广策略活动策略活动策略渠道策略渠道策略客户策略客户策略户外大牌短信广告公交候车亭电台广播报纸广告公交车体网络媒体框架广告楼宇液晶DM杂志围墙元龙会资源地市渠道高端会员渠道亲子教育月社区运动月快乐家园月创意设计月高端品质月 感恩回馈月社区文化月业主回家月周边项目客户资源中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告目标客户群：目标客户群：全市客户，周边郊县客户；形式：形式：长期、短期点位相结合：市区重点地段长期发布项目信息，项目重大节点增加各重点路段短期点位，集中释放项目信息。

位置：位置：1.嵩山路与建设路交叉口；2.增加二七商圈长期点位；3.增加金水路、陇海中路等连接中原区重要路段短期点位；其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告频次：频次：每周结合活动营销，至少每周一次报广告，写字楼推广期间适量增加版面目标客户群：目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：形式：硬广与软文结合的形式媒体：媒体：大河报为主，郑州晚报、东方今报为辅，河南商报、经济视点报、河南日报、日报为补充户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：客户群较广，主要为各楼市网网友，写字楼白领等形式：形式：网站首页长期发布项目信息，各热点区域设置项目链接，重大节点满屏广告，项目专属页面媒体：媒体：1.搜房网2.商都网3.中原楼市、新浪房产网、聊宅网等免费板块及论坛；户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：项目周边客户，路过项目及各地块客户形式：形式：1.结合项目重大节点及重要销售信息，即时更换画面，以最佳形象展示项目；2.2011年写字楼推广期间可考虑更换调性，以表现项目2011年投资价值，提升项目整体形象；户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：全市客户形式：形式：车体建议常年使用，展示项目形象并公布即时信息；公交候车厅在重大节点时大量投放，非重大节点则可以考虑少放或不放；位置：位置：1.项目周边目标客户群集中的重要交通通道，如陇海路、大学路、中原路、桐柏路、嵩山路、建设路、航海路等；2.郑州商业繁华地带，如二七商圈、碧沙岗商圈、京广南路-航海路专业市场、东西紫荆山商圈等。

3.市区其他交通主干道，如花园路、经三路、文化路、农业路等户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：形式：结合项目重大节点及日常促销活动，对现有来电来访意向客户、筛选高端客户进行项目即时性信息群发媒体：媒体：此类媒体较多，关键在于其号码资源，可根踞实际情况更换短信群发公司户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：全城客户，尤以私家车主、打车族及乘公车人群为主群形式：形式：结合项目重大节点，录制广播广告媒体：媒体：1.My radio 90.02.郑州市人民广播电台98.6户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：星级酒店、写字楼、娱乐场所，以及东区写字楼较密集的窄众目标客户形式：形式：分众传媒电梯间框架广告。

可针对学府组团资源进行该渠道推广；媒体：媒体：1.金帝大厦、裕达国贸、金成国际广场、未来大厦等为代表的写字楼框架广告；2.大浪淘沙、碧海云天等为代表的洗浴行业框架广告；3.裕达国贸、中州皇冠、索菲特等为代表的高档酒店框架广告；户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其他其他中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告目标客户群：目标客户群：项目周边及郊县等客户交集中区域客户选择原则：选择原则：宣传有效、投放灵活、操作便捷的窄众渠道资源媒体渠道：媒体渠道：较有效，但适用次数较不频繁的渠道，如DM、夹报、高速路地图等其他窄众渠道户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体围墙围墙公交车体公交车体公交候车亭公交候车亭短信广告短信广告电台广播电台广播框架广告框架广告其它其它中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告核心客户核心客户郑州其它区域客户，对片区有一定的认可，但可选择空间较大，郑州其它区域客户，对片区有一定的认可，但可选择空间较大，随时可能被其他项目代替。

随时可能被其他项目代替中原区、二七区、私营业主、个体经商户、行中原区、二七区、私营业主、个体经商户、行政、企事业单位中高收入者政、企事业单位中高收入者p来源：郑州中原区、二七区中等普通职员为主p职业：私营业主、年轻白领、个体经商户以及周边行政事业单位从业人员等等p目的：居住置业为主少量投资置业p年龄：25－45岁p收入：年收入在6～10万元及以上重要客户重要客户游离客户游离客户郊县及地市客户郊县及地市客户p来源：新郑、新密、登封等郊县进城客户以及地市中高端客户p职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、医生等中高端客群p目的：居住置业为主p年龄：25～35岁p收入：收入较高，年收入在10-15万元以上 来访区域来访区域 构成比例构成比例中原、二七 周边区域 约 70% 郑州市其他区域 约 20% 郊县及地市 约 10%职业职业 所占比例所占比例公务员 10%企事业单位职员 40%公司白领 15%个体商户私营业主 35%中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告11年客户策年客户策略略1、地市巡展、地市巡展 （（1）展点接待）展点接待 在各地市繁华商业中心广场外展，向客户讲解和发放宣传资料，邀请客户到项目现场参观； （（2）派单辐射）派单辐射 地市繁华商业街及大型社区（特别是政府和大型厂矿居住区）出入口派单，邀请客户到接待点咨询； （（3）登门拜访）登门拜访 针对当地重点企事业单位，如煤矿、耐火材料、建材、餐饮、服饰、医院等行业，登门拜访企业领导人。

（（4）开通看房班车）开通看房班车 看房车配合接送客户看楼 2、报纸媒体、报纸媒体 时间：时间：重大节点，如封顶，认筹、开盘，优惠、活动节点等 媒体：媒体：大河报A、B版（地市发行）或夹报（新密、巩义）3、户外媒体、户外媒体 时间：时间：结合项目重大节点释放信息； 地点：地点：新密市商业繁华地段——万客隆广场、巩义市商业繁华地段——星月时代广场、城市出入口、城市最为繁华的形象主干道； 登封市商业繁华地段——嵩山路商业街 位置：位置：具体位置需再详细与广告公司接洽4、邮政直投、邮政直投 学府或商业推售时，选取当地私营企业主、高消费人群作为目标客群，DM直接邮寄项目资料，加入优惠信息或节点信息更加有效5、短信媒体、短信媒体 时间：时间：重大节点如封顶、认筹、开盘，优惠信息、活动信息； 方式：方式：选取当地高端客户群体，进行短信群发，加入优惠信息或节点信息更加有效大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙升龙+同致行同致行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告11年客户策年客户策略略1.举行隆重的大商签约仪式举行隆重的大商签约仪式2. 举行盛大的大商及主力店签约仪式，各媒体渠道进行重大的仪式成立信息释放及解析2.开展年度元龙会会员品质生活年开展年度元龙会会员品质生活年 月月均有业主品质生活为主线的营销活动3.开展老带新激励活动开展老带新激励活动4. 继续执行新的老带新政策大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙升龙+同致行同致行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告11年客户策年客户策略略1、单位分类：、单位分类：A、银行VIP客户：招商银行金葵花客户、工行白金卡客户等B、商会会员客户：温州商会等C、酒店VIP客户：裕达国贸、中州宾馆、河南饭店等D、大型商超VIP客户：金博大、丹尼斯、国美、苏宁、麦德龙等2、推广方式：、推广方式：A、短信群发，发布项目信息、优惠信息等；B、共同组织联谊酒会、理财讲座、美容讲座、自驾游活动等活动，邀请各自客户参加，发放小礼品，出台购房优惠措施。

3、优惠方式：、优惠方式：A、发放购房代金券，面值1000-3000元B、成交抽奖大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙升龙+同致行同致行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告11年客户策年客户策略略1、涵盖项目：、涵盖项目：周面所有在售和新推的住宅项目的来电来访客户；2、渗透方式：、渗透方式：A、通过短信公司发布短信，进行客户渗透；B、通过合作的网络公司，挖掘周边竞争项目意向客户，进行回访渗透；C、充分发挥老带新及赢动卡带客激励政策；D、定期进行社区业主发展新客户座谈会讲座；3、激励方式：、激励方式：A、业主参照老带新政策，给予奖励；B、非业主参照赢动卡激励政策，给予奖励大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙升龙+同致行同致行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告11年客户策年客户策略略大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道1、目标人群：、目标人群：对项目印象正面，愿意为项目进行口碑传播，积极为项目带客户的人群；2、实施意义：、实施意义：A、11年市场严峻于10年；B、赢动卡带客效果08年较为理想，性价比高；C、为实现11年艰巨任务，需重新对该渠道进行运用；3、激励方式：、激励方式：A、业主参照老带新政策，给予力度更大的实物或现金奖励；B、非业主参照赢动卡激励政策，给予奖励。

C、定期对卡主发展新客户进行茶话会讲座、或抽奖进行深度挖掘；周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙升龙+同致行同致行中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告大客户渠道大客户渠道地市渠道地市渠道高端会员渠道高端会员渠道周边项目客户周边项目客户赢动卡赢动卡升龙集团曼哈顿、升龙国际中心、凤凰城等的大量的业主资源，以及5年来积累的大量客户资源；郑州同致行近6年来积累的20余万业主资源，以及高端投资型客户；升龙升龙+同致行同致行11年客户策年客户策略略中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2011年年营销活动主线营销活动主线品质活动品质活动 ——拉大项目品质提升拉大项目品质提升中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告活动策略要点1、塑造项目高端品质形象；、塑造项目高端品质形象；2、提升项目片区影响力与良好口碑；、提升项目片区影响力与良好口碑；3、营造项目火爆销售氛围，通过活动促进销售；、营造项目火爆销售氛围，通过活动促进销售；4、维系新老客户，回馈业主；、维系新老客户，回馈业主；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告欢度春节欢度春节·喜闹元宵喜闹元宵关爱三月关爱三月·感恩全城感恩全城激情四月激情四月·社区运动社区运动温馨五月温馨五月·真情回馈真情回馈欢乐六月欢乐六月·快乐家园快乐家园上半年活动节点上半年活动节点中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2月5月6月7月3月3 3月月8 8号妇女节健号妇女节健康与权益讲座康与权益讲座关爱三月关爱三月4月2 2月兔年元宵焰火节月兔年元宵焰火节2 2月月1717元宵节（焰火晚元宵节（焰火晚会）会）5 5月月8 8号感恩母亲节号感恩母亲节6 6月月1 1号儿童节大型少儿号儿童节大型少儿才艺大比拼才艺大比拼激情四月激情四月 社区运动社区运动 温馨五月温馨五月上半年活动节点上半年活动节点 欢乐六月欢乐六月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告1月月 3月月 4月月 5月月 6月月 辞旧迎新月辞旧迎新月时间时间：2011年1月1日-3日地点地点：内场+外场人员人员：中原新城老业主及近期意向客户形式形式：元旦三天乐，以案场活动为主，发放新年礼品 目的目的：维系老客户，增加项目影响力，增强项目口碑，间接拓展新客户。

元旦节元旦节2月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 兔年元宵焰火节兔年元宵焰火节时间时间：2011年2月17日周四地点地点：内场+外场人员人员：中原新城老业主及近期意向客户形式形式：品元宵、观焰火、猜灯谜 目的目的：维系老客户，增加项目影响力，增强项目口碑，间接拓展新客户元宵节元宵节1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告关爱女性健康，保障妇女权益关爱女性健康，保障妇女权益时间时间：2011年3月8日地点地点：待定邀请人员：新老业主、省妇联主席形式形式：健康与妇女权益讲座目的目的：在妇女节之际，通过邀请省妇联主席举办妇女健康与权益讲座，传达对女性的尊重对女性的法律保护，将西区（或整个郑州市）女性意向者引导到售楼处，向潜在客户传播项目形象，吸引新客户妇女节妇女节关爱关爱三月三月2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告社区植树节社区植树节时间时间：2011年3月14日地点地点：王府一号社区内邀请人员：王府一号业主及近期意向客户形式形式：邀请老业主与有意向业主在社区内植树，种花目的目的:通过植树让业主加深对自身社区的热爱，渲染一种和谐、绿色的居住理念，形成和睦得邻里关系，促进项目宣传，另外通过老客户带动新客户，促成成交。

关爱关爱三月三月 植树节植树节2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告慈善关爱讲座，爱心基金募捐慈善关爱讲座，爱心基金募捐时间时间：2011年3月21日地点地点：待定邀请人员：中原新城老业主、近期新客户、知名慈善家形式形式：通过邀请郑州知名慈善家与省福利院相关领导前来讲座，通过现场募捐帮助社会弱势群体目的目的:通过传达对社会留守儿童、孤残人士、孤寡老人的尊重与爱护，将西区（或整个郑州市）有爱心的人员引导到售楼处，向潜在客户传播项目形象，吸引新客户2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 关爱关爱三月三月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年4月3日地点地点：外场人员人员：中原新城爱好骑车的老业主以及近期积累意向客户形式形式：在社区周边举行千人自行车竞技赛目的：提升项目形象、扩展新客户、稳固老客户激情激情四月四月社区业主车友会社区业主车友会2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年4月10、17、24地点：外场人员人员：中原新城老业主、近期积累意向客户及运动爱好者形式形式：多种形式的激烈体育赛事目的目的：提升社区人文氛围与项目形象、活跃售楼处气氛、促进认卡、扩展新客户、稳固老客户。

激情激情四月四月社区体育赛事社区体育赛事 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告五一欢乐嘉年华五一欢乐嘉年华时间时间：2011年5.1-5.3地点：中原新城营销中心人员人员：中原新城近期成交客户及意向客户形式形式：新老业主案场小游戏，互动环节，知识大赛，抽奖等形式吸引客户目的目的：聚集楼盘人气，营造案场火爆销售氛围，提升项目品位，扩大影响力，温馨温馨五月五月2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 大商集团强势入住签约仪式大商集团强势入住签约仪式时间时间：2011年5.1地点：裕达国贸人员人员：升龙商业运营中心与中原新城项目领导、政府领导、专家、媒体形式形式：举行轰动型的活动，增强知名度与影响力目的目的：聚楼盘人气，营造案场火爆销售氛围，提升项目品位，扩大影响力，中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年5月8日周日地点：内场人员人员：中原新城积累客户及意向客户形式形式：通过案场活动的举办，用一些方式表达对自己母亲的感激之情目的目的：用真情感动客户，聚集楼盘人气，提升品位，扩大影响力。

温馨温馨五月五月 感恩母亲节感恩母亲节母亲节母亲节2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告业主联谊会业主联谊会时间时间：2011年5月15、22、29地点地点：内场人员人员：中原新城老业主及近期意向客户形式形式：案场互动小游戏，欣赏乐队表演目的目的：聚集楼盘人气，提升品位，增进老业主之间感情，维系老客户，进一步发掘潜在客户温馨温馨五月五月2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年6月1日地点地点：内场人员人员：中原新城积累客户及意向客户及其子女形式形式：儿歌、绘画舞蹈大赛目的目的：扩大项目影响力，通过吸引小朋友从而发掘父母，促进销售欢乐六一，快乐儿童节欢乐六一，快乐儿童节2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 欢乐欢乐六月六月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年6月14地点地点：内场人员人员：中原新城积累客户及意向客户形式形式：吃粽子、知识问答等目的目的：扩大项目影响力，通过活动聚集人气，维系老客户，发掘新客户。

端午粽香节端午粽香节2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 欢乐欢乐六月六月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年6月19地点地点：内场人员人员：中原新城积累客户及意向客户形式形式：写下对父亲的祝福，奇给他目的目的：树立项目形象，增加美誉感，引起关注，增加销售父爱如山，感恩父亲节父爱如山，感恩父亲节欢乐欢乐六月六月2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 1月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告 激情七（八）月激情七（八）月·冰爽夏日冰爽夏日感恩九月感恩九月·礼遇全城礼遇全城金秋十月金秋十月·新城送礼新城送礼温暖十一（十二）月温暖十一（十二）月·情系中原情系中原下半年活动节点下半年活动节点中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告6月7月8月9月10月11月12月7 7月社区健身月月社区健身月感恩教师节感恩教师节金秋十月金秋十月温暖十一月，情系温暖十一月，情系新城新城 梦圆十二月梦圆十二月 ，相知三年，相知三年下半年活动节点下半年活动节点激情七月激情七月冰冰爽八月爽八月感恩九月感恩九月团圆中秋节团圆中秋节国庆节七天乐国庆节七天乐中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年7月3、10、17、24日地点：人员人员：已入住小区业主，近期意向客户形式形式：社区人体彩绘摄影大赛目的目的：维系老客户，增强项目口碑， 增加项目美誉感，体现企业实力、责任感，拓展新客户。

社区人体彩绘展示社区人体彩绘展示激情激情七月七月7 月月8 月月9 月月10 月月11 月月12 月月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告时间时间：2011年7月31日地点：人员人员：交房业主及中原新城积累客户及意向客户形式形式：欢迎仪式目的目的：维系老客户，增强项目口碑， 增加项目美誉感，体现企业实力、责任感，拓展新客户业主入住欢迎仪式业主入住欢迎仪式7 月月8 月月9 月月10 月月11 月月12 月月激情激情七月七月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告“我的新房我的新房 我做主我做主”设计大赛设计大赛时间：时间：2011年8月地点：地点：内场：售楼部人员：人员：中原新城业主、大型装饰公司；媒体：媒体： 河南电视台、商都网、搜房网、新浪网等；形式：形式：报名-选拔-装修-评比目的：目的：扩大项目的知名度，维护老业主关系、为中原新城的销售积累人气7 月月8 月月9 月月10 月月11 月月12 月月冰爽冰爽八月八月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告冰爽夏日购房节冰爽夏日购房节时间：时间：2011年8月7、14、21、28日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城积累客户及意向客户形式：形式：案场活动目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交；拉近中原新城与业主之间的关系，通过活动深度挖掘项目的意向客户。

7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 冰爽冰爽八月八月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告7月月 8月月 10月月 11月月 12月月 时间：时间：2011年9月11日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城积累客户及意向客户，周边名校名师；形式：形式：案场活动目的：目的：通过活动传达对教育的尊重、对教师的尊宠，将西区（或整个郑州市）教育行业的从业人员引导到售楼处，向教师行业的潜在客户传播项目形象，吸引新客户 感恩感恩九月九月感恩九月，感恩教师节感恩九月，感恩教师节 9月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告业主中秋联谊晚会业主中秋联谊晚会 时间：时间：2011年9月18日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城积累客户及意向客户形式：形式：正常销售目的：目的：补充房源，挤压未成交的客户,烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动深度挖掘项目的意向客户7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 团圆团圆中秋中秋中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告中原秋季房展会中原秋季房展会 时间：时间：2011年9月中下旬形式：形式：项目参展形式目的：目的：宣传项目，树立形象，拓展新客户。

7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 秋季秋季房展会房展会中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告高端论坛高端论坛：西区的价值与潜力7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 时间：时间：2011年9月中上旬形式：形式：大型高端论坛，邀请郎咸平及本地专家教授，讲述西区的潜力与价值目的：目的：宣传项目投资价值，扩大影响力，树立形象，拓展新客户中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告新城甜点水果品尝会新城甜点水果品尝会时间：时间：2011年9月25日地点：地点：内场：售楼部人员：人员：中原新城业主形式：形式：品尝甜点与水果，举办案场小活动；目的：目的：维系老客户，增强项目口碑，间接拓展新客户7月月8月月 10月月11月月12月月9月月 感恩感恩九月九月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告国庆七天乐国庆七天乐 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 时间：时间：2011年10月1日-7日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：外场氛围营造，内场互动游戏目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动深度挖掘项目的意向客户。

金秋金秋十月十月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告九九重阳，浓浓敬老情九九重阳，浓浓敬老情7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 时间：时间：2011年10月16日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：案场活动目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动深度挖掘项目的意向客户金秋金秋十月十月重阳节重阳节中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告新城茶话会新城茶话会 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 时间：时间：2011年10月23日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：内场节目欣赏与品茶目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动深度挖掘项目的意向客户金秋金秋十月十月茶话会茶话会中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告爱的见证！中原新城爱的见证！中原新城 7月月 8月月 9月月 10月月 12月月 时间：时间：2011年11月6日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：与大型婚纱摄影店联合举行目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动深度挖掘项目的意向客户。

温暖温暖十一月十一月11月月 中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告家庭厨艺友谊赛家庭厨艺友谊赛7月月8月月9月月10月月11月月12月月时间：时间：2011年11月13日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：案场活动目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动做好老客户维护温暖温暖十一月十一月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告社区文化节社区文化节7月月8月月9月月10月月12月月11月月时间：时间：2011年11月20日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：案场活动目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动做好老客户维护温暖温暖十一月十一月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告“相知相知3年，真情永不变年，真情永不变”7 月月8 月月9 月月10月月 12月月 11 月月时间：时间：2011年12月4日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：案场活动，礼品回馈目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动做好老客户维护。

梦圆梦圆十二月十二月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告红酒答谢晚会红酒答谢晚会 7 月月8 月月9 月月10 月月11 月月12 月月时间：时间：2011年12月11日地点：地点：售楼部人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：红酒晚会目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动做好老客户维护梦圆梦圆十二月十二月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告梦幻圣诞夜梦幻圣诞夜7 月月8 月月9 月月10 月月11 月月12 月月时间：时间：2011年12月19日地点：地点：待定人员：人员：中原新城业主及意向客户形式：形式：案场活动目的：目的：烘托现场销售气氛，促进案场成交,通过活动做好老客户维护梦圆梦圆十二月十二月中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告5团队建设团队建设团队建设团队建设团队建设团队建设团队服务、专业知识、奖罚制度团队服务、专业知识、奖罚制度团队服务、专业知识、奖罚制度团队服务、专业知识、奖罚制度中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告优秀的营销团队是项目取得成功的必要条件！优秀的营销团队是项目取得成功的必要条件！同致行同致行屡创奇迹，在于屡创奇迹，在于项目组销售团队的专业素质和销售把控力，而这源自于不断的培训和项目组销售团队的专业素质和销售把控力，而这源自于不断的培训和竞争上岗制度。

竞争上岗制度销售团队销售团队星级服务态度星级服务态度专业水平专业水平销售竞争销售竞争与奖罚内容与奖罚内容销售竞争与奖罚内容销售竞争与奖罚内容p通过销售人员的业绩确定其基本工资的浮动和职级的晋升和下调（不断调整）p利用佣金的跳级刺激销售人员的积极性p分组管理，组与组之间的竞争；p销售月淘汰制度，每月必须淘汰一定数量人p销售管理与培训p精神面貌和职业素质培养星级服务态度星级服务态度p销售培训可增进销售人员的团队意识和合作精神pPK文化可激发销售人员对知识及市场的学习热情p在项目目前处于大规模交房的情况下，星级服务标准可以更好的树立项目形象专业水平专业水平p日约客、来访总结、成交总结p销售流程及把控p杀客观念和技巧的培养pSP配合技巧p各阶段多形式奖罚；p制定阶段来访、成交率和成交任务；中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告郑州同致行郑州同致行20102010年年1212月月期待与元龙公司共谱华美篇章Looking￿forward￿to￿working￿with￿yuan￿long￿total￿of￿spectrum￿huamei￿chapter。