百利未来铭郡商业销售推广方案.ppt

百利+未来铭郡商业销售推广方案百利+未来铭郡商业销售推广方案一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装目录：三、商业定位 区域区域调调研研——区域区域扫扫描描商 都 大 道牟山路宝峰街百利未来铭郡逸湖名家郑东百合商都假日港湾牟山宾馆金源公馆祥瑞花园东方润景蓝爵世家沁园鑫城水木清华逸品春天盛世通达金帝城有底商，不销售只招商，或自己持有有底商，已销售有底商，未开售案名地理位置面积范围销售单价付款方式销售率租金价格经营范围备注水木清华宝峰街南100米90-180㎡5000--6000元/㎡一次性2%按揭1%60%未交房无暂无1层-2层金帝城商都大道与宝峰街100—380㎡6000-7000元/㎡一次性2%按揭1%80% 15元/月/㎡多种经营1层-2层盛世通达宝峰街南300米40—110㎡4000-4500元/㎡一次性3%按揭1%40%未交房无暂无1层-2层祥瑞花园商都大道与牟州路4500元/㎡60%多种经营金源公馆牟山路与宝峰街200--300㎡4800-5000元/㎡一次性2%按揭 无 40% 未交房无暂无2层蓝爵世家商都大道与宝峰街102--400㎡6300-6600元/㎡一次性2%按揭 无60 %未交房无暂无2层 区域区域调调研研——项项目目调调研研区域区域调调研研—调调研小研小结结1、从中可以分析看出这两年商都大道两侧房产项目投放量较大，在建项目的市场容量大，而且待建的项目也将陆续推出，在售商铺面积大约也基本在120㎡—220㎡左右。

2、多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺可以预见今年下半年中牟新区住宅底商投放量将会迅速扩容，并且产品面积同质化严重3、在价格上周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在4000-5000元/㎡为主，最高价以金帝城为先达到7000 元/㎡4、在租赁上，因为周边区域发展未成熟，房屋空置率目前比较高，人气匮乏租金收益普遍不高租赁市场反映了中牟新区商业氛围还处在萌发阶段5、整体均价高于市场需求行情，商都大道中牟新区周边住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，未来几年，商业氛围要形成一定格局还需要政府的大力支持 目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录： 项项目分析目分析——项项目目层层面面从整体看：从整体看：项目地处中牟新区，未来的升值潜力是无限的从交通看：从交通看：项目地处商都大道，是新老城区人流、物流的重要通道，交通便利；从自身看：从自身看：本项目商业仅有8563平，规模小，但对面就是县直三小，这是目前项目形成销售的最有利支撑 项项目分析目分析—SWOT—SWOT分析分析项项目目优势优势：中牟新区，紧靠县重点三小、城关镇与水利局家属院，未来会积聚大量人气，前景较好。

项项目劣目劣势势：：商铺面积大，“置业门槛”较高；商铺规模不大，不利于整体推广项项目机会点：目机会点：ü区位优势的发挥，辐射周边地区ü 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动本项目商铺的销售项项目目风险风险点：点：ü下半年推向市场的社区商铺物业较多，形成很大的竞争力与市场压力ü区域商业发展萌芽阶段，人气不旺，住宅空置率高，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；ü本项目周边还是种着庄稼待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足未未来来与与现现状状之之间间的的矛矛盾盾体体 项项目分析目分析——小小结结对于这样一个“现无价值，未来有价”的商业产品来说，我们的销售不能以位于成熟核心区域的商业销售来权衡，而应该是在推广和销售中以“未来升值”为核心卖点，突破客户的心理防线目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录：商商业业定位定位——商商业业在在认识认识商铺区位所在楼栋优势劣势（抗性）小区东入口6#、7#、 8#、 9#、 17#、 21#社区入口，价值明显县直三小的特殊客群二层商业，最小面积180多平，如何让客户买单？小区车行入口1#、 2#、3#临街一层商铺面积60-100平左右，客户容易接受氛围不足通通过过前瞻性定位建立商前瞻性定位建立商业业价价值值基基础础如何建立商如何建立商业业的投的投资资价价值值 商商业业定位定位——通通过过前瞻性定位建立商街价前瞻性定位建立商街价值值基基础础扩扩大价大价值值、引、引导导目的性消目的性消费费实现实现价价值值服服务务学校、社区内外双重消学校、社区内外双重消费费社区型消社区型消费费车车行入口行入口未来价值东东行入口行入口可见价值1 12 2分地段定位商业业态 商商业业定位定位——分地段定位商分地段定位商业业态业业态l东入口（6#、7#、 8#、 9#、 17#、 21#）：内外内外购购物物————餐餐饮饮文化街文化街————服服务务教育教育资资料料 ü业态主定位为文具店、学习用品店、趣味店（开发学生智力店）、小书吧、小玩具特色店等……ü业态次定位为中小型餐饮，特色小吃店……l车行入口（1#、2#、3#）：社区配套社区配套————社区服社区服务务中心中心————着眼社区需要着眼社区需要 商业业态主要为超市、烟酒、药店、便利店、洗衣店 ……； 商商业业定位定位——分地段定位商分地段定位商业业态业业态社区服务中心，立足项目自身，辐射周边社区。

社区内外型商业，服务学校、社区商业 商商业业定位定位——项项目商目商业业整体定位整体定位社区内外成社区内外成长长型商型商业业立足社区、辐射区域；聚集文化用品产业，创造目的性消费集社区服务、文化用品、休闲餐饮为一体的商业街区中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录： 营销营销策略策略——以以业绩为导业绩为导向，分地段推向，分地段推进进以以业绩为导业绩为导向向以平价销售，快速回笼资金为导向，全力推进商业销售分地段推分地段推进销进销售售综合考虑销售氛围、社区人气，建议按照由易到难的销售原则，相相继继重点推售重点推售车车行入口行入口（南向）、（南向）、 东东入口两入口两层层商商业业 营销营销策略策略——招商、招商、销销售同步售同步招商先行，招商先行，销销售跟售跟进进成立招商小组或引进招商管理公司，引进2-3家大型主力店，如餐饮、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，并为消化面积较大的商铺做返租基础捆捆绑绑式式销销售与分割式招租并行售与分割式招租并行对东入口（紧邻县直三小）1、2层商铺捆绑式销售，并以分割式招租并行的方式推向市场，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。

 营销营销策略策略——炒作区域，炒作区域，释释放价放价值值；打造特色，；打造特色，创创造价造价值值炒作区域，炒作区域，释释放、提升放、提升项项目商目商业业价价值值从商业视角炒作区域，炒作区域的新老城区交炒作区域的新老城区交汇汇、交通便利、未来居住人口、交通便利、未来居住人口庞庞大等商大等商业业利好利好，以释放、提升区域商业未来价值打造特色文化街区，打造特色文化街区，创创造目的性消造目的性消费费，，创创造特殊商造特殊商业业价价值值，以保障，以保障东东入口商入口商业销业销售售从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传值传播，播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录： 销销售思路售思路——招商先行招商先行ü组建招商小组或引进招商管理公司，进行相关的招商工作ü根据商铺规模要求进行首批业态谈判ü招商铺位首先推出新圃路1、2层商业，根据商铺特点，进行分割招租，以大型餐饮、健身、洗浴中心为主，将难以销售的二层分割租赁，有利于销售的逐步推进 销销售思路售思路——销销售售节节奏，分地段推奏，分地段推进进推售阶段　 时间安排商铺位置商铺体量及面积销售启动理想条件销售、招商业态首批销售6月中旬1# 、2#、3#18套， 单一层61-108㎡， 一连二155-288㎡单层商铺，容易销售，且能够快速回笼资金，制造商业氛围；新圃路1、2层商铺招商正在开始，面积大，不容易出售，因此建议待主力店签约后进行正式推售。

社区配套型商业超市、银行、美发店、小卖铺等二批销售7月底或8月份初6#、 7#、 8#、 9#、21#、17#26套一连二179-319㎡商业氛围基本形成，主力店招商基本定型，增强客户购买信心餐饮、文化用品、娱乐等 销销售思路售思路——销销售模式：包租售模式：包租3 3年，每年返年，每年返7%7%，直接折，直接折进进房款房款ü包租包租3 3年，每年返年，每年返7%7%，成交时直接折进房款；ü在在现现价基价基础础上加价上加价，形成新的表价；ü按照新的表价对外销售，返租3年（21%）后比现价低7%，即相当于相当于让让利利1 1年的租金（年的租金（7%7%））给给客客户户ü通通过让过让利，利，换换取商取商业业价价值值的套的套现现这种销售方式促使客户成功购买，让客户感受到优惠与实惠，并让客户感觉商业前期的保障性 销销售思路售思路——销销售政策售政策正常正常优优惠惠一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%特殊特殊优优惠惠针对老业主及大客户单位，加大老业主重复购买及业主推荐优惠与奖励力度——业主重购1%，大客户单位1%老老带带新新奖奖励励老带新分别奖励人民币5000元，其中新客户直接折进房款 商商业业策略策略——销销售渠道售渠道住宅住宅业业主主一期老业主分析与挖掘，以求消化部分商铺；县县城重点城重点场场所所针对县城商业区、商业街商户进行单页派发，登门拜访，面对面推介，以加强客户挖掘工作的针对性和时效性；郊郊县县渠道工作开拓渠道工作开拓乡镇重点区域将重点商铺销售，主要针对热衷商铺投资开展商铺推介及销售工作。

 商商业业策略策略——销销售价格售价格以目前在售商业市场整体均价约在5075元/㎡左后，并综合考虑水木清华、金帝城、金源公馆竞争对手商业销售水平，运用市场比较法，得出本项目商业均价约在：51705170元元/ /㎡㎡结合目前本项目住宅2800元/㎡，一般来说商业价格基本控制在二层以上住宅均价的倍，运用这种推售方法，得出本项目商业的均价约在：28002800元元/ /㎡㎡*2=5600*2=5600元元/ /㎡㎡ 商商业业策略策略——销销售价格售价格综合两种方法，并考虑市场环境的多方面因素，通和建议本项目商业整体销售均价为根据一层,二层的层差范围在40%----50%推算，一一层销层销售均价售均价56895689元元/ /㎡㎡二二层销层销售均价售均价39073907元元/ /㎡㎡4860/4860/㎡㎡注：此价格均为实收价格价格表另附！一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、广告推广三、商业定位目录： 广告推广广告推广——推广策略推广策略社区内外成社区内外成长长型商型商业业集社区服务、购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街整体方向整体方向 推广重心推广重心  推广包装推广包装——推广要点推广要点炒作区域，建立商炒作区域，建立商业业价价值值基基础础；；新老城区交汇地段、区域发展价格；交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞大；纯纯街街铺铺= =投投资资安全安全+ +收益收益稳稳定；定；“3“3年包租、每年返年包租、每年返7%7%，一次性返回，一次性返回””的的销销售模式。

售模式这一销售模式虽十分常见，但在当前区域市场、在住宅底商销售中还是少见的，作为一种隐蔽的公开让利方式，值得高调传播；打造文化特色街区，打造文化特色街区，创创造目的性消造目的性消费费，，创创造特殊商造特殊商业业价价值值，，东东入口二入口二层层商商业销业销售从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值塑造塑造共性价共性价值值 建立个性与特色价建立个性与特色价值值  推广包装推广包装——推广推广节节奏奏6 6月月9 9月月8 8月月7 7月月1#1#、、 2# 2#、、3#3#6#6#、、 7# 7#、、 8# 8# 、、9#9#、、 17# 17#、、21#21#销销售售推广推广1010月月住宅住宅销销售持售持续续，以商，以商业业推广刺激市推广刺激市场场，，带动带动住宅住宅销销售售6月8日，商业形象全部亮相（报广、道旗）招商部成立，并进行相关前期工作社区配套型商业未来高端居住区消费潜力重点在文化用品、餐饮主要业态的销售重点社区配套型商业业态5 5月月现场包装、商业制作完毕区域未来与高端居住区可见价值宣传，打造文化特色街区传播6月12-13日，老业主逐一回访7月中旬，商业区、商业街推介8月初，重点社区定点访问，如公务员小区招商招商6月初完成招商部组建工作6月中旬对首批主力店进行拜访6#6#、、 7# 7#、、 8# 8# 、、9#9#、、 17# 17#、、21#21#7月中，主力店签订意向书。