房地产企业收入确定与税务稽查要点(共8页).doc

第一部分 税务稽查执法程序一、 税务稽查对象的产生根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定二、《税务检查通知书》下发时间的法律规则告知被查对象本次税务检查开始的时间、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定税务机关在税务检查过程中可以采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法五、税务稽查过程中企业知情权的确定检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定 税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利 税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知注意相关问题①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否可以税前扣除？八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。

2）对象不同3）程序不同4）目的不同第二部分 房地产企业收入确定与税务稽查要点一、　收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末注意开发产品完工行为的税务界定税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理二、房地产企业收入的税务处理1、收入的确定所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

2、销售收入的实现(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定二)采取分期收款方式销售开发产品的确定　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定　　(四)采取委托方式销售开发产品的确定　　注意相关问题出：房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理3、视同收入处理将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售注意相关问题：①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税?检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入注意相关问题①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理②财政性资金界定③违约金处理④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理⑤承受装修房屋契税计税价格确定⑥单位和个人转让在建项目的税务处理4、未完工开发产品的计税毛利率确定5、租金收入处理：6、劳务收入是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、旅游、娱乐、加工以及其他动取得的收入。

注意几个问题：①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权7、转让财产收入企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的财产都在此进行核算当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入：一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权；二是与交易相关的经济利益能够流入企业；三是相关的收入和成本能够合理地计量注意相关问题：①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额②公司转让财产行为应如何纳税③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？8、权益性投资收益1、收入的实现股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定注意相关问题：①个人股权转让是否纳税？②股权转让是否缴纳营业税?③股东借款问题处理： ④纳税义务人从中国境外取得的所得处理9、利息收入因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。

10、接受捐赠收入企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用注意相关问题：①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定1、收入方面税务稽查注意：（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣2）纳税人销售货物给购货方的回扣 注意相关问题：①物业管理企业的代收费用处理②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理第二部分 成本、费用扣除的税务处理 “企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出注意相关问题处理①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题③企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理⑤企业的利息支出处理：2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理注意相关问题：①企业关联方利息支出税前扣除标准②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，③未办理土地使用权证转让土地处理3、计税成本的核算　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理②采用售后回购方式销售商品的税务处理③房地产开发公司采用“购房回租”等形式处理④股权投资转让所得和损失的所得税处理⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题二、税前扣除稽查的基本方法及内容与相关问题处理（一）成本费用内容稽查的基本方法查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申报表进行数据衔接核对二）其他业务支出的稽查及内容与相关问题处理稽查材料销售成本、代购代销费用，包装物出租成本、相关税金及附加等其他业务支出的核算内容是否正确，并与有关会计账表核对注意相关业务处理①企业向个人支付不竞争款项个人所得税处理（三）视同销售成本的稽查及内容与相关问题处理1、检查企业自己生产或委托加工的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等，是否按税法规定作为完工产品成本结转销售成本。

注意相关问题：①土地征用费及拆迁补偿费2、检查企业是否按税法规定列支实际发生的合理的劳动保护支出，并确认计算该项支出金额的准确性3、检查销售费用、管理费用、财务费用扣除的基本要素所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外一、必须是生产经营过程中发生的费用　二、销售费用销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用注意相关问题：①广告费、业务宣传费扣除条件及税务检查认定基本要素三、管理费用　管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支发生的费用注意相关问题：①企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息的处理②企业集团内部使用的有关凭证是否交纳印花税③分支机构从总机构取得的日常工资、费、租金等资金是否可视为因购买货物而取得的返利收入做冲减进项税额处理？重点注意内容:一、企业职工工资薪金内容　工资薪金范围，是企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。

①工资薪金扣除内容的税务处理②不得在工资薪金列支内容 ③工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度注意相关问题：①企业实际支付给残疾人的工资加计扣除部分，如大于本年度应纳税所得额的应如何处理?②职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产交纳个人所得税③企业发放生育津贴和生育医疗费有关个人所得税处理④.企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用的处理⑤公司支付给管理人员的“车贴”是否缴纳个人所得税?⑥企业支付职工误餐补助个人所得税的处理⑦关于单位低价向职工售房个人所得税问题⑧个人由于担任董事职务所取得的董事费收入是否缴纳个人所得税？⑨离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴个人所得税处理二、职工福利费扣除的确定企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除注意相关问题：①企业职工福利费内容②旅游企业组织旅游团在中国境内旅游收入如何纳税？3. 检查企业计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费是否符合税法的有关规定，有关凭证和证明材料是①员工境外出考察旅游费用适用范围存在的问题三、养老金、医疗保险、失业保险等费用扣除的基本要素缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准。