万科-东京建物学习30-综合管理平台、新项目决.ppt

東京建物東京建物阶段汇报阶段汇报阶段汇报阶段汇报30——30——综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度上海区域本部企划部上海区域本部企划部上海区域本部企划部上海区域本部企划部 佘润廷佘润廷佘润廷佘润廷 200200200200７ ７ ７ ７年年年年9 9 9 9月月月月30303030日日日日1 1、本次的学习目的、本次的学习目的前言前言2 2、本次学习的方法、本次学习的方法• 区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决第一次回国与各部门沟通时，各部门所提出的待解决问题第一次回国与各部门沟通时，各部门所提出的待解决问题• 因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本次将不再采用次将不再采用““请东京建物进行专题讲解请东京建物进行专题讲解””的形式，而是采取的形式，而是采取““与东与东京建物员工共同工作京建物员工共同工作””的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同时，有针对性地解决我司提出的问题。

时，有针对性地解决我司提出的问题综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度1 1、上海公司人力资源部、总办提出的：、上海公司人力资源部、总办提出的：（（1 1）东京建物如何进行业务流程进行整合和管理？）东京建物如何进行业务流程进行整合和管理？（（2 2）东京建物内部如何对企业标准、企业文化进行管理？）东京建物内部如何对企业标准、企业文化进行管理？本周重点研究问题本周重点研究问题2 2、上海公司财务部提出的：、上海公司财务部提出的：（（1 1）东京建物的报销、付款审批等业务如何进行操作？）东京建物的报销、付款审批等业务如何进行操作？4 4、区域本部设计管理部提出的：、区域本部设计管理部提出的：（（1 1）东京建物如何对设计合作伙伴进行评估、评估结果如何应用？）东京建物如何对设计合作伙伴进行评估、评估结果如何应用？（（2 2）东京建物如何对项目设计文件进行管理和分享？）东京建物如何对项目设计文件进行管理和分享？3 3、区域本部企划部、上海公司项目发展部提出的：、区域本部企划部、上海公司项目发展部提出的：（（1 1）东京建物如何对土地获取进行标准化的决策？）东京建物如何对土地获取进行标准化的决策？综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度高效的综合管理平台高效的综合管理平台1 1（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台之前，通过第一次和本次在东京建物的交流学习，向公司汇报了很多东建之前，通过第一次和本次在东京建物的交流学习，向公司汇报了很多东建在业务操作层面的优秀做法和工具。

包括：在业务操作层面的优秀做法和工具包括：《项目标准开发流程》、《东京未来建物会议》、《式样书》、《标准图》、《Brillia规划设计指引》、《标准销售方法》、《标准的市场调研》、《以客户为中心的定价方法》……这些优秀的做法和工具为东京建物实现这些优秀的做法和工具为东京建物实现“客户、效率客户、效率”、实现经营业绩提、实现经营业绩提升提供了有力的支撑升提供了有力的支撑但是，仅靠这些操作层面的工具和做法，还不能完全支撑东京建物的优秀但是，仅靠这些操作层面的工具和做法，还不能完全支撑东京建物的优秀表现（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台首先，这些工具的量非常大，且交叉关系复杂，这使得：首先，这些工具的量非常大，且交叉关系复杂，这使得：“如何理顺工具间的相互关系、并保证各项工具在实际运营中得到有效执如何理顺工具间的相互关系、并保证各项工具在实际运营中得到有效执行行”成为东京建物需要面临的成为东京建物需要面临的第一个挑战第一个挑战事 业 部品质管理部开发企画部支持监督支持监督运运用用《《项目标准开发流程项目标准开发流程》》 《《东京未来建物会议东京未来建物会议》》《《式样书式样书》》《《标准图标准图》》《《Brillia规划设计指引规划设计指引》》《《用客户评价项目操作用客户评价项目操作》》《《………………》》（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台其次，这些工具各自只针对一个业务方面发生作用，这使得：其次，这些工具各自只针对一个业务方面发生作用，这使得：“如何将这些工具整合为一个系统，为公司整体运营发挥作用如何将这些工具整合为一个系统，为公司整体运营发挥作用”成为东京成为东京建物需要面临的建物需要面临的第二个挑战第二个挑战。

客 户”“效 率”业务层面：专项业务工具开发公司层面：从战略出发系统整合从从“客户、效率客户、效率”出发，各专业都进行了专项业务工具的开发但是，如果在公司出发，各专业都进行了专项业务工具的开发但是，如果在公司层面不能将这些工具整合成系统的话，仍很难支撑层面不能将这些工具整合成系统的话，仍很难支撑“客户、效率客户、效率”的实现（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台如此大量的业务工具，都需要员工在实际工作中使用和落实，这使得：如此大量的业务工具，都需要员工在实际工作中使用和落实，这使得：“如何对员工进行培训、分享，并尽量使员工能够简便的运用这些工具如何对员工进行培训、分享，并尽量使员工能够简便的运用这些工具”成为东京建物需要面临的成为东京建物需要面临的第三个挑战第三个挑战（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台综上，在建立了一系列高效的标准化业务工具之后，东京建物必须面对三综上，在建立了一系列高效的标准化业务工具之后，东京建物必须面对三个方面的挑战：个方面的挑战：p 挑战一：如何理顺工具间的相互关系、并保证各项挑战一：如何理顺工具间的相互关系、并保证各项工具在实际运营中得到有效执行；工具在实际运营中得到有效执行；p 挑战二：如何将这些工具整合为一个系统，为公司挑战二：如何将这些工具整合为一个系统，为公司整体运营发挥作用；整体运营发挥作用；p 挑战三：如何对员工进行培训、分享，并尽量使员挑战三：如何对员工进行培训、分享，并尽量使员工能够简便的运用这些工具；工能够简便的运用这些工具；“工作流管理工作流管理”“培训、分享培训、分享”“业务整合业务整合”“战略落实战略落实”…………（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台其实，在交流过程中，各部门提出的问题也指向了这些方面，我们在变革其实，在交流过程中，各部门提出的问题也指向了这些方面，我们在变革过程中可能遇到了与东京建物同样的挑战：过程中可能遇到了与东京建物同样的挑战：（（1 1）如何进行流程的整合和管理？）如何进行流程的整合和管理？（（2 2）如何对企业标准、企业文化进行管理？）如何对企业标准、企业文化进行管理？（（3 3）如何保证标准工具在业务工作中得到有效实施）如何保证标准工具在业务工作中得到有效实施？？（（4 4）如何把公司战略落实到项目运营中去？）如何把公司战略落实到项目运营中去？ ……………………“工作流管理工作流管理”“培训、分享培训、分享”“业务整合业务整合”“战略落实战略落实”…………（一）背景介绍：（一）背景介绍：1、、“整合整合”的困扰：的困扰：高效的综合管理平台高效的综合管理平台我们在变革过程中，针对我们在变革过程中，针对“客户、效率客户、效率”在单项业务点的攻关上取得了比在单项业务点的攻关上取得了比较好的成果，建立了一系列标准工具，但由于缺少整体的整合和梳理，这较好的成果，建立了一系列标准工具，但由于缺少整体的整合和梳理，这些工具的效用并没有得到完全的发挥：些工具的效用并没有得到完全的发挥：p 各专业根据自身业务需要建立新平台，导致操作的员工或部门同样的数各专业根据自身业务需要建立新平台，导致操作的员工或部门同样的数据要输入不同的平台。

造成效率的降低据要输入不同的平台造成效率的降低p 建立了会议体系，但由于和实际开发流程的决策点交圈不够，导致执行建立了会议体系，但由于和实际开发流程的决策点交圈不够，导致执行困难p 由于新工具开发缺少系统性的整合，员工在日常工作中不得不在新工具由于新工具开发缺少系统性的整合，员工在日常工作中不得不在新工具和平台中不停转换，影响工作效率和质量和平台中不停转换，影响工作效率和质量p …………（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台面对前面提到的挑战，东京建物的做法是面对前面提到的挑战，东京建物的做法是——打造一个综合管理平台打造一个综合管理平台本次，借助参与东京建物开发工作的机会，对东京建物的综合管理平台进行了使用本次，借助参与东京建物开发工作的机会，对东京建物的综合管理平台进行了使用充分体会到了这套系统的充分体会到了这套系统的整合性和便利性整合性和便利性东京建物的综合管理平台是在东京建物的综合管理平台是在IBM的的“Lotus Notes”软件基础上二次开发的。

软件基础上二次开发的东京建物Lotus Notes平台流程管理计划管理运营管理工具整合战略监控综合简便可控在东京建物会发现一个比较有意思的现象，所有员工在东京建物会发现一个比较有意思的现象，所有员工的笔记本电脑显示屏上几乎都是同样的页面这个页的笔记本电脑显示屏上几乎都是同样的页面这个页面，就是东京建物综合管理平台面，就是东京建物综合管理平台Lotus Notes的主页面的主页面1）平台主页面介绍）平台主页面介绍（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台基本功能区：基本功能区：•电子邮件电子邮件•联系簿（含外部联系簿（含外部合作伙伴）合作伙伴）•日程安排表日程安排表•个人任务表个人任务表•业务信息公示板业务信息公示板•工作空间（共享）工作空间（共享）•会议室预约等会议室预约等标准工具区：标准工具区：•内部规程阅览内部规程阅览•标准合同阅览标准合同阅览•房地产法律条文房地产法律条文•内部标准阅览内部标准阅览•培训计划（含个人）培训计划（含个人）•公司战略及经营计公司战略及经营计划（含完成情况）划（含完成情况）相关部门协作区：相关部门协作区：•可以查询公司其它可以查询公司其它部门的工作计划、部门的工作计划、日程安排、个人分日程安排、个人分工等，便于协作。

工等，便于协作劳动组合揭示板：劳动组合揭示板：相当于工会，在此相当于工会，在此处进行咨询、信息处进行咨询、信息公示等公示等业务管理工具区：业务管理工具区：在此处连接所有员在此处连接所有员工工作需使用的工工工作需使用的工具：具：•E-brillia系统（住系统（住宅事业开发系统）宅事业开发系统）•预算管理系统（项预算管理系统（项目预算管理，含报目预算管理，含报销）销）•内部审批系统等内部审批系统等团队日程管理功能：团队日程管理功能：与我们的员工自发使用与我们的员工自发使用Outlook日程管理不同，东京建日程管理不同，东京建物的综合管理平台实现了团队日程管理的功能：物的综合管理平台实现了团队日程管理的功能：工作安排透明化：工作安排透明化：员工不仅能看到自己的工作安排、还能看到部门同时员工不仅能看到自己的工作安排、还能看到部门同时的工作安排、还能看到协作部门的工作安排、还能看的工作安排、还能看到协作部门的工作安排、还能看到本部长等决策领导的工作安排到本部长等决策领导的工作安排减少了纵向、横向协作的沟通成本，提升工作效率减少了纵向、横向协作的沟通成本，提升工作效率2）团队的日程管理功能）团队的日程管理功能（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台效率的来源：效率的来源：我们经常会惊诧，东京建物的员工如何能如此高效地我们经常会惊诧，东京建物的员工如何能如此高效地完成和我们相同的工作内容。

其中事业部和成本管理完成和我们相同的工作内容其中事业部和成本管理部同事非常希望了解东京建物如何制订合同和管理：部同事非常希望了解东京建物如何制订合同和管理：文本全部标准化：文本全部标准化：东京建物的综合管理平台的东京建物的综合管理平台的“标准文本标准文本”功能就能解功能就能解答这个问题以其中的标准合同为例，不只是事业部，答这个问题以其中的标准合同为例，不只是事业部，包括购买土地在内的所有合同都是标准化的包括购买土地在内的所有合同都是标准化的并且，员工在按照标准文本签订合同后，自动上传至并且，员工在按照标准文本签订合同后，自动上传至合同管理系统管理也高效化了合同管理系统管理也高效化了3）标准文本（合同）查询）标准文本（合同）查询（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台如何将各项目的经营计划与公司经营计划关联起来？如何将各项目的经营计划与公司经营计划关联起来？并进行实时地过程复合和管理？如何保证项目开发满并进行实时地过程复合和管理？如何保证项目开发满足公司战略要求？：足公司战略要求？：战略和经营计划管理公示化：战略和经营计划管理公示化：东京建物的公司企划部（战略及运营管理部门）负责，东京建物的公司企划部（战略及运营管理部门）负责，在综合管理平台上建立在综合管理平台上建立“战略和经营计划管理战略和经营计划管理”单元，单元，将公司经营计划与部门经营计划、项目经营计划关联将公司经营计划与部门经营计划、项目经营计划关联起来。

起来以事业部员工为例，他不仅可以查询到本人所负责项以事业部员工为例，他不仅可以查询到本人所负责项目的经营计划的完成情况，还可以一目了然的看到自目的经营计划的完成情况，还可以一目了然的看到自己负责项目对部门、公司经营计划的影响和所占份量己负责项目对部门、公司经营计划的影响和所占份量4）战略及经营计划管理）战略及经营计划管理（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台业务信息公示板：业务信息公示板：将公司内部所有业务信息分类发布，便于员工迅速了将公司内部所有业务信息分类发布，便于员工迅速了解和应用解和应用5）业务信息公示）业务信息公示（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台（（6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台E-brillia平台是东建综合管理平台的子平台之一，专供项目开发使用。

其平台是东建综合管理平台的子平台之一，专供项目开发使用其中纳入了中纳入了“标准事业开发流程（会议体系）标准事业开发流程（会议体系）”、、“式样书式样书”、、“标准销售标准销售流程流程”等，将所有开发项目所需使用的标准工具整合为一个整体，供事业等，将所有开发项目所需使用的标准工具整合为一个整体，供事业部人员和相关支持部门员工简便的操作和使用功能包括：部人员和相关支持部门员工简便的操作和使用功能包括：• 项目开发流程管理项目开发流程管理• 项目运营管理项目运营管理• 项目决策管理项目决策管理• 项目业务资料管理项目业务资料管理• 项目客户管理项目客户管理…………东京建物的员工只需要按照东京建物的员工只需要按照E-brillia平台规定平台规定的步骤进行工作、填写相关信息，那所有东京的步骤进行工作、填写相关信息，那所有东京建物的标准工具就自然被运用了，供会议决策建物的标准工具就自然被运用了，供会议决策使用的标准文本也就自动生成了使用的标准文本也就自动生成了将复杂的项目开发将复杂的项目开发“简单化简单化”开发业务资料区：管理所有项目相关业务资料开发业务资料区：管理所有项目相关业务资料包括：包括：“客户评估周报客户评估周报”、、“经营目标完成经营目标完成”、、“广告宣传资料广告宣传资料”、、“项目开发相关（设计资料、合同等）项目开发相关（设计资料、合同等）”、、“历次会议资料历次会议资料”、、“销售中心及样板房设计销售中心及样板房设计”、、“项目计划管理项目计划管理”、、“成本管理成本管理”等等（（6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台客户资料管理：客户资料管理：东京建物的客户资料管理不只包括客户的基本信息，而是与东京建物的客户资料管理不只包括客户的基本信息，而是与《《标准客标准客户信息调研表户信息调研表》》结合，对客户来参观时间、意向、购房动作等进行详结合，对客户来参观时间、意向、购房动作等进行详细的记录，便于多维度的分析客户。

细的记录，便于多维度的分析客户由于保密级别的关系，无法获得客户管理页面的具体截图但上海公由于保密级别的关系，无法获得客户管理页面的具体截图但上海公司企划营销来考察时，曾经一同阅览了东京建物对傅桑的客户信息管司企划营销来考察时，曾经一同阅览了东京建物对傅桑的客户信息管理，非常详细和标准化，可追溯性非常强理，非常详细和标准化，可追溯性非常强项目成本管理系统：项目成本管理系统：不仅包括详细的成本测算而且对项目每个决策点时成本的变化作不仅包括详细的成本测算而且对项目每个决策点时成本的变化作了非常详细的记录：什么原因、谁批准、对项目经营的影响等了非常详细的记录：什么原因、谁批准、对项目经营的影响等使得成本管理具有很高的可追溯性使得成本管理具有很高的可追溯性6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台项目计划管理系统：项目计划管理系统：不仅有项目销售计划、设计、销售中心等单项业务计划的完成情况，不仅有项目销售计划、设计、销售中心等单项业务计划的完成情况，也对项目开发重要控制节点进行控制：也对项目开发重要控制节点进行控制：原计划是怎样的？实际完成情况是怎样的？如有变动，是谁批准的原计划是怎样的？实际完成情况是怎样的？如有变动，是谁批准的？？（（6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台项目业务资料管理：项目业务资料管理：包括对设计、销售、广告等业务资料进行标准化分类和管理。

包括对设计、销售、广告等业务资料进行标准化分类和管理本处以广告宣传相关资料为例：本处以广告宣传相关资料为例：包括：销售图纸、设计图纸、选装方案图集、价格提示表、广告写包括：销售图纸、设计图纸、选装方案图集、价格提示表、广告写真、真、CG、销售中心设计图及展示方案等销售中心设计图及展示方案等6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台项目会议资料管理：项目会议资料管理：东京建物的会议是标准化的，会议资料也是标准化的东京建物的会议是标准化的，会议资料也是标准化的对会议资料的填写和管理也是标准化的：对会议资料的填写和管理也是标准化的：事业部员工在事业部员工在E-brillia平台填写了各项资料后，直接打印提供会议平台填写了各项资料后，直接打印提供会议审阅并在审阅并在E-brillia平台存档，可追溯平台存档，可追溯6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台项目经营（收支）管理：项目经营（收支）管理：对于项目的经营计划进展情况实时更新，使事业部等项目参与部门对于项目的经营计划进展情况实时更新，使事业部等项目参与部门对项目经营进展一目了然。

对项目经营进展一目了然6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台项目周报管理：项目周报管理：之前，向大家汇报过东京建物以客户评价为中心的项目周报：之前，向大家汇报过东京建物以客户评价为中心的项目周报：这个周报也是在这个周报也是在E-brillia平台自动生成的平台自动生成的在现场销售人员将客户反馈结果输入在现场销售人员将客户反馈结果输入E-brillia平台后，系统会自动平台后，系统会自动生成客户评价周报，供事业开发相关人员检讨使用生成客户评价周报，供事业开发相关人员检讨使用6）事业（项目）开发平台）事业（项目）开发平台——E-brillia（二）东京建物的（二）东京建物的Lotus NotesLotus Notes：：2、东京建物综合管理平台介绍：、东京建物综合管理平台介绍：高效的综合管理平台高效的综合管理平台（三）小结（三）小结东京建物通过建立东京建物通过建立“综合管理平台综合管理平台——Lotus Notes”，解决了业务流程梳，解决了业务流程梳理和管理、提升工作效率、战略分解和监控等公司层面的挑战，具体包括：理和管理、提升工作效率、战略分解和监控等公司层面的挑战，具体包括：高效的综合管理平台高效的综合管理平台p 挑战一：如何理顺工具间的相互关系、并保证各项工具在实际运营中得到有效执行；挑战一：如何理顺工具间的相互关系、并保证各项工具在实际运营中得到有效执行；p 挑战二：如何将这些工具整合为一个系统，为公司整体运营发挥作用；挑战二：如何将这些工具整合为一个系统，为公司整体运营发挥作用；p 挑战三：如何对员工进行培训、分享，并尽量使员工能够简便的运用这些工具；挑战三：如何对员工进行培训、分享，并尽量使员工能够简便的运用这些工具；个人认为，东京建物的个人认为，东京建物的“综合管理平台综合管理平台——Lotus Notes”最大的借鉴意义最大的借鉴意义不仅在于这个高效平台本身，还在于建立这个平台的理念：各项业务工具的不仅在于这个高效平台本身，还在于建立这个平台的理念：各项业务工具的开发只有经过公司的综合整合后，才能更有效率的指向战略目标。

开发只有经过公司的综合整合后，才能更有效率的指向战略目标东京建物的新项目决策东京建物的新项目决策２２（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：1、责任部门：、责任部门：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策住宅土地获取工作由东京建物住宅事业本部住宅土地获取工作由东京建物住宅事业本部“住宅情报开发部住宅情报开发部”负责负责：：住宅事业本部住宅事业本部开发企画部开发企画部住宅事业住宅事业1部部住宅事业住宅事业2部部情报开发第情报开发第1组组情报开发第情报开发第2组组情报开发第情报开发第3组组情报开发第情报开发第4组组负责普通渠道的负责普通渠道的住宅用地获取住宅用地获取（购买、合作等）（购买、合作等）负责旧住宅改建类的土地获取负责旧住宅改建类的土地获取（日本法律规定，如果一栋房屋（日本法律规定，如果一栋房屋80%以上的业以上的业主同意对该住房进行改建，则该房屋的管理组主同意对该住房进行改建，则该房屋的管理组合有权代表所有业主洽谈和委托土地改建事宜，合有权代表所有业主洽谈和委托土地改建事宜，改建所带来的收益，由业主共同所有）改建所带来的收益，由业主共同所有）情报开发部情报开发部（（13人）人）（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：2、新项目获取工作流程：、新项目获取工作流程：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策东京建物的新项目获取也是资源整合的工作模式，由情报开发部整合内外东京建物的新项目获取也是资源整合的工作模式，由情报开发部整合内外部资源对土地进行分析和制定获取方案：部资源对土地进行分析和制定获取方案：（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策在第一次学习报告在第一次学习报告《《12——东京建物土地获取流程东京建物土地获取流程》》已经对东京建物的土已经对东京建物的土地获取和决策方法作了相关介绍。

地获取和决策方法作了相关介绍本次通过参与东京建物新项目获取工作的机会得到了东京建物新项目决策本次通过参与东京建物新项目获取工作的机会得到了东京建物新项目决策的全套资料，在此进行汇报的全套资料，在此进行汇报用地取得会议用地取得会议”，是东京建物进行新项目决策的会议是东京建物进行新项目决策的会议（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第一部分：第一部分：《《用地取得会议表用地取得会议表》》《《用地取得会议表用地取得会议表》》，是用地取得会议的标准决策工具是用地取得会议的标准决策工具p项目基本情况介绍：项目基本情况介绍：规划条件、交通、法规限制等规划条件、交通、法规限制等p交易情况介绍：交易情况介绍：交易方式、费用承担、竞争对交易方式、费用承担、竞争对手等手等p周边配套介绍：周边配套介绍：教育、商业、医疗、不利等教育、商业、医疗、不利等p市场（参考项目）介绍：市场（参考项目）介绍：周边市场、客户、产品、价格周边市场、客户、产品、价格等p项目企划介绍：项目企划介绍：目标客户群、基本设计方案、目标客户群、基本设计方案、式样等级选择、成本、售价等式样等级选择、成本、售价等p项目开发计划：项目开发计划：开发决策节点、重要节点安排开发决策节点、重要节点安排p项目经营计划：项目经营计划：销售额、利润率、结算计划等销售额、利润率、结算计划等（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第二部分：周边项目调研第二部分：周边项目调研根据东京建物标准要求，进行周边参考案例调研。

根据东京建物标准要求，进行周边参考案例调研具体介绍请参见具体介绍请参见《《东京建物学习东京建物学习12——土地获取流程土地获取流程》》（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第三部分：事业计画书第三部分：事业计画书——东京建物项目档案东京建物项目档案在购买土地时，必须完成项目的在购买土地时，必须完成项目的《《事业计画书事业计画书》》该该《《计画书计画书》》中包括：中包括：p 成本（土地、建筑、装修等）成本（土地、建筑、装修等）p 费用（管理费、税费等）费用（管理费、税费等）p 经营目标（销售金额、销售净利率等）经营目标（销售金额、销售净利率等）p 项目计划（开发计划、资金计划、销售计划等）项目计划（开发计划、资金计划、销售计划等）《《事业计画书事业计画书》》从用地取得会议确定后，在之后从用地取得会议确定后，在之后的每一个项目决策点都要对照进行检讨并记录的每一个项目决策点都要对照进行检讨并记录变化情况，供反省和追溯变化情况，供反省和追溯（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第四部分：用地取得检查表第四部分：用地取得检查表——项目发展人员的工具项目发展人员的工具《《用地取得检查表用地取得检查表》》是东京建物为项目发展人员是东京建物为项目发展人员制定的标准工作工具。

在购买土地时，项目发展制定的标准工作工具在购买土地时，项目发展人员对照人员对照《《用地取得检查表用地取得检查表》》逐项的核对项目属逐项的核对项目属性和情况，以达到充分了解土地情况、避免风险性和情况，以达到充分了解土地情况、避免风险的目的检查内容包括：检查内容包括：周边道路、规划条件、开发关系、设备配套、土周边道路、规划条件、开发关系、设备配套、土地污染、周边配套、土地权属及证照等地污染、周边配套、土地权属及证照等（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第五部分：项目基本设计方案（扩初）第五部分：项目基本设计方案（扩初）按照东京建物的标准流程，从获取土地信息开始，按照东京建物的标准流程，从获取土地信息开始，即委托设计单位进行基本设计（扩初）在土地即委托设计单位进行基本设计（扩初）在土地购买决策时，必须根据基本设计方案对项目进行购买决策时，必须根据基本设计方案对项目进行审核（一）新项目决策方法介绍：（一）新项目决策方法介绍：3、新项目决策标准资料：、新项目决策标准资料：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策第六部分：想定价格表第六部分：想定价格表日本国土面积较小，土地竞争十分激烈。

因此，日本国土面积较小，土地竞争十分激烈因此，在新项目决策时，对项目未来的售价制定十分重在新项目决策时，对项目未来的售价制定十分重要为了能够完全挖掘自身的竞买能力，在新项目决为了能够完全挖掘自身的竞买能力，在新项目决策时，东京建物要求项目发展部门联合市场部门，策时，东京建物要求项目发展部门联合市场部门，根据基本设计方案，制定细化到每一套住房的根据基本设计方案，制定细化到每一套住房的《《想定价格表想定价格表》》（二）没有（二）没有PPPP的新项目决策会：的新项目决策会：标准化指引下的新项目决策标准化指引下的新项目决策上述向大家介绍的资料，就是东京建物在上述向大家介绍的资料，就是东京建物在“用地取得会议用地取得会议”上实际使用的上实际使用的资料从资料内容上来看，与我们的新项目决策体系并没有大的不同从资料内容上来看，与我们的新项目决策体系并没有大的不同通过本次通过本次实际参与东京建物新项目决策会，个人最大的感受其实并不在于决策会的实际参与东京建物新项目决策会，个人最大的感受其实并不在于决策会的“内容内容”，而是在于决策会的，而是在于决策会的“形式形式”与我们相比，东京建物新项目决策会最大的不同在于：与我们相比，东京建物新项目决策会最大的不同在于：“没有没有PP”。

其实，不仅是新项目决策会，东京建物的所有会议都不使用其实，不仅是新项目决策会，东京建物的所有会议都不使用PP会议完全会议完全使用使用《《标准开发流程（会议体系）标准开发流程（会议体系）》》中规定的各项标准资料中规定的各项标准资料员工利用员工利用E-brillia平台工作平台工作生成生成标准文件标准文件使用使用会议（开发决策点）会议（开发决策点）东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度3 3（一）总结是为未来做准备：（一）总结是为未来做准备：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度在东京建物的在东京建物的《《标准开发流程标准开发流程》》的会议体系中，最后一个会议是的会议体系中，最后一个会议是“项目总项目总结会议结会议”项目总结会议项目总结会议”由事业部牵头，对项目操作的各个方面进行总结，其目由事业部牵头，对项目操作的各个方面进行总结，其目的如下：的如下：p 总结项目操作得失总结项目操作得失——为后续项目提供经验为后续项目提供经验p 对合作资源进行评价对合作资源进行评价——评价结果输入合作资源库，供后续参考评价结果输入合作资源库，供后续参考项目总结会项目总结会”，是开发流程的最后一个规定会议，是开发流程的最后一个规定会议（二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度“项目总结会议项目总结会议”也有自己的标准工具也有自己的标准工具——《《项目验证表项目验证表》》《《项目验证表项目验证表》》由各支持部门负责填写，事业部负责汇总和最后总结。

由各支持部门负责填写，事业部负责汇总和最后总结《《项目验证表项目验证表》》的结果由开发企画部负责汇总、分析，为标准化工具开发的结果由开发企画部负责汇总、分析，为标准化工具开发和检讨、合作伙伴选择等工作提供依据和检讨、合作伙伴选择等工作提供依据p对项目开发计划执行情况进对项目开发计划执行情况进行总结p对商品企画进行总结：对商品企画进行总结：主要检讨市场选择、客户定位、主要检讨市场选择、客户定位、产品设计等方面的得失产品设计等方面的得失p对合作伙伴进行评估对合作伙伴进行评估（二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度（二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度区域本部设计管理部提出希望对东京建物对设计合作伙伴评估方法进行了区域本部设计管理部提出希望对东京建物对设计合作伙伴评估方法进行了解本处，就以解本处，就以《《项目验证表项目验证表》》中的中的“设计合作伙伴评估设计合作伙伴评估”部分为例，说部分为例，说明东京建物如何对合作伙伴进行总结和评估明东京建物如何对合作伙伴进行总结和评估评估重点不仅是设计单位，评估重点不仅是设计单位，也包括设计师也包括设计师很重视之前跟东京建物合很重视之前跟东京建物合作案例和经验作案例和经验合作伙伴评价采用合作伙伴评价采用A~E五级五级对合作伙伴各分项能力进行对合作伙伴各分项能力进行评价，以达到充分发挥合作评价，以达到充分发挥合作伙伴特长的目的。

伙伴特长的目的除打分评价外，再加上评论除打分评价外，再加上评论作为补充作为补充p对广告宣传工作的总结对广告宣传工作的总结p广告宣传效果的总结：广告宣传效果的总结：想定的市场、客户目标的执行想定的市场、客户目标的执行情况情况p 重点：广告费用总结：重点：广告费用总结：• 广告费用是东京建物控制成本的重广告费用是东京建物控制成本的重点之一•为实现精细化营销，在项目总结会为实现精细化营销，在项目总结会上广告费用会作为重点进行细项总上广告费用会作为重点进行细项总结为修订媒体效率提供依据为修订媒体效率提供依据二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度p销售中心等工作进行总结销售中心等工作进行总结p如果是合作项目的话，则进如果是合作项目的话，则进行对合作开发商的评价行对合作开发商的评价p事业总体总结（事业部负责）事业总体总结（事业部负责）包括：包括：• 经营总结：成本、品质、财经营总结：成本、品质、财务指标等务指标等• 事业推进得失事业推进得失• 对今后同类项目的建议对今后同类项目的建议二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度p根据根据《《事业计画书事业计画书》》（项目档案）对项目经营（项目档案）对项目经营进行总结。

进行总结p从经营指标的演变过程，可以清楚地看到项目从经营指标的演变过程，可以清楚地看到项目操作过程、创造价值点操作过程、创造价值点二）（二）《《项目验证表项目验证表》》介绍：介绍：东京建物的项目总结制度东京建物的项目总结制度总结总结4 4总结总结• 本周，通过参与东京建物事业部实际工作流程的方法，对以下几本周，通过参与东京建物事业部实际工作流程的方法，对以下几个方面进行了交流学习：个方面进行了交流学习：• 用综合管理平台，东京建物将标准化的流程、工具整合为一个整用综合管理平台，东京建物将标准化的流程、工具整合为一个整体理顺工作流的同时，进一步提升了工作效率同时，标准化的体理顺工作流的同时，进一步提升了工作效率同时，标准化的会议工具使用、项目总结制度也为提升工作质量和效率做了很大贡会议工具使用、项目总结制度也为提升工作质量和效率做了很大贡献东京建物关于本内容提供的东京建物关于本内容提供的资料均为书面材料，本资料均为书面材料，本PP中的照片为微距拍摄，可直中的照片为微距拍摄，可直接放大阅览，谢谢接放大阅览，谢谢（（1 1）东京建物高效率的综合管理平台）东京建物高效率的综合管理平台——Lotus Notes——Lotus Notes综合管理平台、新项目决策、项目总结制度综合管理平台、新项目决策、项目总结制度（（2 2）东京建物的新项目决策办法）东京建物的新项目决策办法————标准化会议工具的启示标准化会议工具的启示（（3 3）东京建物的项目总结制度）东京建物的项目总结制度————得失总结、合作伙伴评价得失总结、合作伙伴评价感感 谢谢 聆聆 听听The The EndEnd。