物业承接查验培训课件(powerpoint 89页).pptx

LOGO 物业承接查验物业承接查验物业承接查验物业承接查验 一、一、 物业承接查验概述物业承接查验概述1.1 物业承接查验概念（物业承接查验概念（P1） 物业承接查验制度是物业管理条例（以物业承接查验制度是物业管理条例（以下简称条例）确定的七大基本制度之一，下简称条例）确定的七大基本制度之一，条例第二十八条规定：条例第二十八条规定：“物业服务企业承接物物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 2010年住房和城乡建设部印发的物年住房和城乡建设部印发的物业承接查验办法（以下简称办法）第二条业承接查验办法（以下简称办法）第二条规定规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动1.2 物业承接查验的意义物业承接查验的意义现阶段，我国实行物业承接查验制度具有现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义：以下的现实意义：1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

都具有重要的保障作用2. 实现物业承接查验制度，实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益主财权利益具有重要意义具有重要意义3. 实行物业承接查验制度，实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任1.3 1.3 物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质配置标准、外观质量和使用功能的再检验，量和使用功能的再检验，而非而非物业共用部位、共物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。

用设施设备的内在质量和安全性能的确认 因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同一是目的不同一是目的不同 工程竣工验收的目的工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格市场的资格；而物业承接查验的目的主要；而物业承接查验的目的主要在于分在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行以利于业主使用和物业管理顺利进行二是参与的主体不同二是参与的主体不同 工程竣工验收是工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收位进行质量验收而物业承接查验是而物业承接查验是前期物业服前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的房地产行政主管部门监督下进行的三是对象不同三是对象不同 物业承接查验是物业承接查验是对物业共用部位、共用设施对物业共用部位、共用设施设备的接管查验设备的接管查验。

工程竣工验收是工程竣工验收是对项目是否符对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验行全面检验1.4 物业承接查验的依据和原则（物业承接查验的依据和原则（CP2）1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为物业承接查验的依据分为法律依据和合法律依据和合同依据同依据 其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法、物权法、合同法、物业管理条例和物业合同法、物业管理条例和物业承接查验办法承接查验办法等 合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同、房屋买卖合同、前期物业服务合同和物业服务合同前期物业服务合同和物业服务合同等2、物业承接查验的原则、物业承接查验的原则办法第三条办法第三条“物业承接查验物业承接查验应当遵循诚实信用、客观应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则1） 坚持诚实信用原则坚持诚实信用原则即：加强即：加强对建设单位的规范和对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实诚实信用信用”。

具体要求是：具体要求是：1）要求建设单位应当按）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能2）办法规定建设单位应当在现场查验）办法规定建设单位应当在现场查验20日前，向物日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料业服务企业移交承接查验必需的资料未能全部移交的，未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限的具体时限3）要求建设单位）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；验；应当应当在物业承接查验协议签订后在物业承接查验协议签订后10日内办理日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

4）办法规定建设单位）办法规定建设单位不得凭借关联关系滥用不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业接不符合交用条件或未经查验的物业2） 坚持坚持“客观公正客观公正”原则即：物业服务企业在物业承原则即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到接查验中切实做到“客观公正客观公正”因此物业服务企业应当做因此物业服务企业应当做到：到：1）对于建设单位移交的资料，办法提示物业服务企）对于建设单位移交的资料，办法提示物业服务企业业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件以确保正确使用、维护、管理好共运行的合格证明文件以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备用设施设备2）对于现场查验的方法，办法指导物业服务企业综）对于现场查验的方法，办法指导物业服务企业综合运用合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能能。

3）对现场查验和交接工作，办法）对现场查验和交接工作，办法要求物业服要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容接记录应当包括的具体内容4）对于现场查验发现的问题，办法指导）对于现场查验发现的问题，办法指导物业物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善建设单位，以促使尽快解决完善3） 坚持做到坚持做到“权责分明权责分明”的原则即的原则即“加强对物加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责权责分明分明”1）为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法明）为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法明确规定了建设单位的三项法律责任：确规定了建设单位的三项法律责任：A、物业交接后，、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；的法律责任；B、物业交接后，、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；C、建设单位应当、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任2）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：A、自物业交接之日起，物业服务企业应当、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；B、物业服务企业应当、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；录建立档案并妥善保存；C、物业服务企业、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任业应当承担相应的赔偿责任。

4） 始终坚持始终坚持“保护业主物权保护业主物权”原则，最大原则，最大限度的保护业主的共有物。