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建立在统计分析基础上的商业步行街规划设计模式- 以桂林市正阳步行街为例摘 要：从调查和统计现状数据出发，以人车流量、经营结构和成本、商业模式、市民意愿为基础， 分析和预测未来的状况，定量确定相关参数，从而建立步行街规划设计的数理框架10 年来，商业步行街的建设在中国很多城市启动，并以席卷之势向中小城市蔓延但很多城市只注重形象外表，忽视内涵和客观情况，投下巨资把步行街建成后，人气和营业额不升反降原有的城市空间、街道尺度和氛围反而破坏了这说明对有的城市好的东西“ 移植 ”到另一个城市可能并不合适规划设计的问题从而不是一个可直接移植的问题，应以“ 土生土长 ” 为宜，否则很可能“ 水土不服 ” 在桂林市正阳步行街规划设计中我们尝试了以统计分析为主导的设计方法和以改良的方式扩展原来街道的内涵，并延伸其“ 生长性 ” 的设计模式1、统计调查的内容和方法就商业步行街来说，由于一般都地处城市中心地带，城市肌理、交通关系、周边建筑、人口构成、商业结构、营运成本、就业收入水平及市民对开发的意向等均比较复杂因此，对现状的调查要细而实，不能因定性而偏废定量1.1 临街店铺调查本调查表发放给沿街每个经营者，在调查人的协助下逐栏填写，共收回124 份。

本表包含4项主要内容：（1）建筑的基本情况， （2）店铺装修情况， （3）店铺经营情况， （4）店主改变经营项目的意愿1.2 市民对街道的印象调查本调查表向本街区的居民和到访本街的游客或购物者发放，实际收回200 份本表包含8项主要内容：（1）受访人的基本情况， （2）受访人对街道的整体评价，（3）受访人对街道安全与环境的看法， （4）受访人到达本区选择的交通方式，（ 5）出入本街的主要目的、原因，（6）对本街区停车设施的看法，（ 7）对本街环境改善的建议，（8）对本街区拟改建成步行街的看法1.3 沿街停车量观测停车量观测的范围介于解放东路与杉湖北路之间，沿 666 米正阳路两侧临街建筑之间的区域内分早、中、晚三个时段统计自行车、摩托车、小汽车、货车的停放数量共观测4 天，取得 48 个数据1.4 街道交通流量观测在街道沿线选择4 个观测点， 每 2 个小时一个时间段 从早上 7 点至晚上9 点，共七个时段，每天观测14 个小时共观测4 天，上班日（周一至周四）、周末（周五至周日）各选2 天，共取得 192 组 960 个数据2、统计分析统计分析的目的是将现场调查来的第一手数据进行分类、归纳、 比较， 从看似关联不大的数字中找到联系和规律，从而为项目的策划判断、定性定量、 规划布局等提供实际依据和理性框架。

以下是针对4 项统计调查收集到的近万个数据的分析2.1 店铺分类与商业结构表 2-1-1 是 10 个类别店铺的数量、营业面积、营业收入的统计情况数据显示正阳路是以专业商店为主的购物型商业结构正阳路地处作为旅游城市桂林的城市中心，周边分布有4座星级酒店和一处城市中心广场，在商业类型分布上餐饮、旅游服务等必备配套明显不足，不能满足步行街在经营时间和经营项目上的“ 关联 ” 各类店铺数量、面积、经营收入统计表表 2-1-1 类 别 个数和所占比例(%) 营业面积（ m2）和所占比例（ %）年营业总收入(万元 /年) 收入所占比例（%） 单位面积营业收入(万元 /m2/年) 百货商店 5 5.2 2305 24.5 807 19.2 0.35 专业商店 41 42.7 2645 28.1 2275 54.0 0.86 杂货店 8 8.3 325 3.5 39 0.9 0.12 美容美发 5 5.2 199 2.1 96 2.3 0.48 服装店 1212.5 199 2.12335.51.17 餐饮 1414.6 182619.42746.50.15 邮电、银行、商务、旅游服务66.2 3523.7106 2.50.30 娱乐 22.17007.43368.0 0.48 医疗 11.18008.5380.90.05 摄影、画廊 22.1 570.6100.20.18 合计 96100 94081004214100 0.45( 平均 ) 图 2-1-1 是营业面积与年营业收入构成分析，说明本街的经营类型不具备旅游特色。

图 2-1-2 是各类店铺在道路两侧的分布情况，显示道路南端店铺分布饱满度不够，难于形成集聚效应和人气下表（表2-1-2）是沿街店铺的基本情况和由此推理出的信息店铺基本情况和推理信息表 2-1-2 项 目 基本情况推理信息（隐含信息）店铺总数 124 个 666 米长的一条步行街，现有容量、密度、丰富度不够房屋产权企事业单位占76.6%,个人占 23.4% 说明建设操作难度、协调工作量不太大建筑年代 90 年代以前占22.5%,90 年代以后占77.5% 决定了以保留为主的策略结构形式砖混占 84.7%，框架占15.3% 创造大空间较困难平均层数 4.3 层 决定街道的最佳宽度，1215m 为佳完好程度 100%不宜大拆，直接利用最佳店面房产现价 (元/m2) 5000-6000 经验数据： 普通街道改步行街房产升值2-3 倍，推测建成后房产价应为10000-20000 元/m2 平均店铺面积（m2/间） 70.8 单间面积应缩小，针对市场客户群特征，以满足50 万元 /间左右的大众客户购置为宜平均月租金（元 /m2） 65.97 经验表明， 租金随房产升值而同比提高，推测建成后店铺月租金应150-200元/m2 平均装修支出（元 /m2） 652(20 家店铺均值 ) 装修档次偏低，说明现状经营状况未达到商业区位应达到的程度，具有上升潜力营业成本（元 /月/店） 1550.95（水电费支出）相当于每平方米每月水电费22 元，较实惠2.2 商业特征比较为了满足正阳路作为主要针对旅游游客服务的商业主题，我们选择了由市场自发造就形成的阳朔西街作为类比分析的对象。

西街是国内外旅客称道的最具旅游魅力的旅游街之一，被称为“ 背包旅行者 ” （back packer）的“ 天堂 ” Lonelyplanet ”出版的 “A travel survival kit CHINA ” 这本被称为 “ 背包旅行者的指南针 ” 的丛书，花了很大篇幅向“ 老外 ” 推介西街西街位于阳朔县城中心，连接阳朔码头和蟠桃路，南北走向，呈弓形西街全长366 米，宽约 8 米，用青砖石板铺地西街两侧建筑多为 2-3 层的砖木结构，瓦屋坡顶 建成于 40-50 年代， 少量砖混结构建成于70-80 年代西街有店铺总数148 间（1999 年数据），其中咖啡馆、酒吧各8 间，餐饮店3 间，字画店11间， T 恤及服装店8 间，百货店3 间，语言学校2 所，工艺品店82 间，诊所1 间，旅行社1 个，音像、照像馆6 间，其它（药店、储蓄所等）13 间以下是正阳路与西街的街道特性与商业结构比较正阳路与西街的街道特性与商业结构比较表 2-2-1 位置 市中心 县城中心人流量，游客构成有差异长度 666m 336m 规模、容量差异宽度 25m 8m 尺度与街道比例差异线形 直线 曲线 空间趣味不同性质 半交通性、混合商业步行街、旅游服务街道定性不同特点 通过式 让人留下来停留的时间越长，说明越有吸引力，自然营业额越大风格 国际式 传统 独特性商业店铺数量 124 间，店密度0.23 间/m 148 间，店密度0.44 间/m 丰富性和饱和度不同大小 平均 70m2 平均 50m2 从运营成本来看，成本高的地方，平均店铺面积宜小商业结构饮食占 25.6% 占 12.8% 工艺品、字画、古玩店占11.5% 占 62.8% 商业结构必须明晰，以旅游为主题的特征需具体反映到店铺项目安排上和容量上旅游服务占4.5% 占 7.4% 其它占 58.4% 占 17% 2.3 商业结构调整根据已确定的正阳路以旅游服务为特色的商业街主题，参照西街的商业店铺类型比例，对正阳路店铺经营内容调整如下表（表2-3-1） 。

通过调整达到：（1）改建后与改建前相比，为旅游服务的店铺数量比例由41.6%上升到会85.4%，与西街相当；（2）改建后店铺增加158 个，面积增加10317 平方米（其中7502 平方米为新建，2815 平方米为现状其它用途的建筑改变为店铺的面积），店密度0.42，与西街0.44 相近；（3）原店铺需改变经营性质的有32 家，占总数的33%，其它仅做适当调整；（4）需改建的（40 家） 、新建、扩建（72 家）共 112 家，占全部店铺的65%店铺按街道主题调整经营性质表 2-3-1 正阳路店铺状况拟改商业街后的店铺设置序号 类 别个数 面积 个数比例面积比例 序号类 别 个数面积个数比例面积比例1 百货商店 5 2305 5.2%24.5% 1 百货商店8 1500 2.8% 7.4% 2 专业商店41 2645 42.7%28.1%2 专业商店35 2800 12.4%13.9% 3 杂货店 8 325 8.3% 3.5% 3 杂货店 8386 2.8% 1.9% 4 美容美发5 199 5.2% 2.1% 4 美容美发 10 400 3.5% 2.0% 5 服装店 12 1826 12.5% 2.1% 5 服装店 303000 10.6% 14.8% 6 餐饮店 14 352 14.6% 19.4% 6 餐饮店 30 1500 10.6% 7.4% 7 邮电银行6 352 6.2% 3.7% 7 邮电银行 3300 1.1% 1.5% 8 娱乐店 2 700 2.1% 7.4% 8 娱乐店 101000 3.5% 5.0% 9 医疗所 1 800 1.1% 8.5% 9 医疗所 3 500 1.1% 2.5% 10 摄影画室2 57 2.1% 0.6% 10 摄影画室 8400 2.8% 2.0% 11 食品店10600 3.5% 3.0% 12 咖啡店20 1000 7.1%5.0% 13 酒吧 15 800 5.3% 4.0% 14 宠物店2 100 0.7%0.5% 15 字画店、画室10700 3.5% 3.5% 16 古玩工艺品店30 1500 10.6% 7.4% 17 旅行社服务社8 320 2.8% 1.6% 18 家庭旅馆8 1600 2.8% 7.9% 19 商务店5 200 1.8% 1.0% 20 语言学校12 180 4.2% 0.9% 21 民间工艺培训中心3 240 1.1% 1.2% 22 健康俱乐部5 800 1.8% 4.0% 23 友联俱乐部5 250 1.8% 1.2% 24 修理店 4 120 1.4% 0.6% 店密度 0.23 间/街道延米店密度 0.42 间/街道延米合计 96(124) 9408(9879) 100% 100% 合计 282 20196 100% 100% 2.4 市民意愿通过对 200 份市民街道印象调查表的统计、整理，很容易得出相应的结论，表2-4-1 是整理出的部分内容。

市民意愿评价表表 2-4-1 分 项 民意倾向结 论总体印象最繁华 4.3%，繁华 41%，一般 53.8% 繁华度较弱总体环境舒适 5.6%，一般 75.3%，较差 13.6%，很差 5.5% 需要改善交通状况舒适 5.9%，一般 17.2%，较差 42.8%，很差 34.1% 亟待改善商业地位重要 62.9%，一般 31.2%，不重要 5.9%商业地位得到相当认同建筑形象优美 7.4%，一般 71.4%，较差 19.2%，其它 2.0%需要改善步行安全性安全 9.8%，一般 64.7%，较差 25.5%需要改善广场绿地充足 5.8%，一般 20.2%，不足 74.0%需要改善停车设施充足 1.0%，一般 2.0%，不足 97.0%亟待改善到访原因旅游 10.5%，购物娱乐24.5%，工作学习65%需大幅提高前二项比例对建步行街看法赞成 64.9%，无所谓15.8%，反对 19.3%有很高的民意支持率2.5 交通、停车问题通过。