八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析.doc

制度2021年八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析物管费诉讼案的常见抗辩理由《物管费诉讼案的常见抗辩理由》一文在《现代物业新业主》杂志发表后，笔者接到不少物业服务公司和业主的咨询除了文章列出的六种常见抗辩理由外，他们还列举了其他若干抗辩理由，咨询笔者对此类抗辩理由的看法笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决，再就此类案件的抗辩理由进行法理分析，为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考一、以没有在前期物业服务合同上签名为由前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。

前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予支持二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性的强制性规定参照司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。

因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力，《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定：业主委员会以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理?答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向业主委员会委员追偿按照上海市高级法院的指导意见，业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”，即产生有权代理的法律后果在司法审判实践中，法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。

至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查因此，业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力而业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主发生法律效力，物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费开发商与物业服务企业是两个独立的法人，法律上不具有承担责任的一体性因此，开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力业主不得以此为由不交物业服务费《广东省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担因此，业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得不到法院的支持五、 以不同意物业服务收费标准为由业主在前期物业服务期限届满后，物业服务公司要求仍然按照前期物业服务的约定标准交纳物业服务费。

业主以前期物业服务收费过高为由拒绝交纳物业服务费以广州市为例，广州市物价局印发了《关于明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》[穗价(2007)75号]，该文件明确规定：“从2005年1月1日起物业管理企业不得以原价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》作为收费依据即从2005年1月1日起，取消物价部门以批复形式核准物业服务收费的形式2004年，广州市物价局发布了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价(2004)199号文]，该文件明确规定了三个服务等级的服务内容之后，广州市每年都会制定《住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》前期物业服务期限届满后，业主委员会可以在政府指导价基准价和浮动幅度范围内与物业服务企业协商定价因此，前期物业服务期限届满后，如果业主对物业服务收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业服务企业协商定价的方式重新确定物业服务收费标准如果原物业服务企业与业主委员会无法就物业服务收费标准达成一致意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务企业，与新聘请的物业服务企业协商确定物业收费标准因此，业主仅以不同意原物业服务收费标准为抗辩理由拒不交纳物业服务费将不会获得法院支持。

六、以家中财物被盗、车辆被盗为由国务院《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任如果物业服务企业在提供物业服务时，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和过失，尽到了必要的管理、保障义务，物业服务企业就不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致业主财物损失的赔偿责任但是，如果小区内有众多业主都出现家中被盗的情形，并提供了报警记录等相关证据加以证明，法院可能会根据物业服务公司提供物业服务的实际情况进行审查如果认定物业服务企业违反了物业服务合同约定的小区定期巡查、保安值勤保持记录、出入口身份证登记等合同约定，可以认定物业服务企业提供的物业服务质量存在瑕疵法院可以判令业主减少物业服务费中保安服务部分的费用及酌情判决业主不交或少交部分滞纳金七、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由小区业主在楼顶搭建违章建筑，将楼道部分封闭，或在阳台搭建鸽子笼等行为严重侵害了其他业主的利益利益受到侵害的业主往往会要求物业服务企业进行制止甚至直接拆除违章建筑，但物业服务企业发出告知函后，违章搭建者置之不理。

受侵害的业主可能以物业服务企业未能阻止违章搭建行为为由拒交物业服务费国务院《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理因此，物业服务企业在发现违章搭建行为后，应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务但如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑，因物业服务企业不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利因此，如果物业服务企业证明已经就业主的投诉进行了制止和报告，业主以物业服务企业未能阻止违章搭建为抗辩理由将得不到法院的支持八、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由业主将房屋出租给第三人时，往往会约定物业服务费由承租人承担发生物业服务费纠纷时，业主经常以应由实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由拒交物业服务费《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力，因此，业主应负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。

业主与承租人的房屋租赁合同效力仅及于签约的当事人双方对于租赁合同之外的第三人物业服务企业没有约束力业主在向物业服务企业交纳物业服务费后，可以依照房屋租赁合同的约定，向实际使用人追偿《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持因此，业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由将得不到法院的支持从以上八种业主的常见抗辩理由的分析来看，业主的抗辩理由被法院采纳的几率并不高，这与物业服务的社会性、群体性的特点有关物业服务的对象往往是小区成百上千户业主，如果判决某个个别业主不交物业服务费，极有可能牵一发而动全身，带动其他业主也不交物业服务费物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用笔者通过对上述常见的业主抗辩理由进行归纳总结，结合法院在审判实践中的判决情况，希望能为物业服务费诉讼案件的当事人提供一些有益的启发或思考物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。

法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用) 篇2：小区物管费乱象：“钱放在保姆口袋，主人却监督不到”深圳会计师讲述审计发现的小区物管费乱象“钱放在保姆口袋，主人却监督不到”钱放在保姆口袋，主人却监督不到在业主与物管的博弈中，业主往往因为产权分散无法形成合力，处于相对弱势地位业主与物管，双方各种各样的矛盾经常见诸报端日前，南方日报记者接到了几个业主的反映都与小区物管有关，物管公司越过业主大会上涨物业费、小区业主失窃物管未尽责，小区物管未经业主同意擅自进行绿化改造、防盗改造等工程，其背后暴露的则是小区业主与物管方之间尚未对等的紧张关系物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务，而实际在深圳很多小区，由于开发商卖楼后先选择自己的物管公司从事前期物管，后期即使物业管理服务不尽如人意，但作为小区主人的业主常常由于产权分散无法形成合力，最终在两者的商品交换中处于不对等的弱势地位物业管理公司的侵权案。