房地产交易服务风险的防控对策.docx

    房地产交易服务风险的防控对策    陈林杰本文从找准房地产交易易发风险对象出发，针对交易易发风险对象，给出防控交易中“人”的风险、交易中“房”的风险、交易中“合同”的风险、交易中“操作”的风险以及交易中“政策”的风险等5个防控对策，并从5个方面规范谈判签约防控房地产交易风险房地产交易服务过程中存在很多风险，严重威胁房地产交易安全，干扰房地产经营环境风险防控是确保房地产交易服务业务持续不断的基础工作提早预防交易风险、及时控制风险、促进交易达成是做好交易服务业务的核心，可以让客户放心、满意，提高房地产交易服务质量本文将探索房地产交易服务的风险防控对策一、找准房地产交易易发风险对象房地产交易服务风险，是指在房地产交易服务中，因种种因素导致未获得预期服务收益可能性的大小房屋交易易发风险防控对象，主要有5类：交易中“人”的风险;交易中“房”的风险;交易中“合同”的风险;交易中“操作”的风险;交易中“政策”的风险二、针对交易易发风险对象采取有效防控对策（一）防控交易中“人”的风险1.防控交易中自然人主体风险的措施一是查验身份证，确认其法定年龄未成年人的，要查看户口本及其父母的身份证二是观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人。

精神病人需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件三是未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定代理人的名字四是对特殊人群要格外小心例如黑社会、吸毒人士，遇到这类人要敬而远之五是发现行为不正常的人，格外留意，有必要时上报相关公安部门2.防控交易中代理人风险的措施必须要求代理人出具客户或业主本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书（如有需要）在审核《授权委托书》时，应和客户或业主本人联系核实，最好能做录音有特殊情况不能当日提供的，让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》，经纪人必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交《授权委托书》3.防控交易中继承人风险的措施确定继承人有遗嘱的，按照遗嘱确定继承人及份额确定没有遗嘱的，按照法定继承顺序确定继承人及份额确定继承人后，办理继承权公证4.防控交易中共有权人风险的措施一是确认房产证是否有“共有权人”登记二是看户口本，房产证取得时间是否在结婚证登记时间之后三是如共有权人无法到场，应要求其出具《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》5.防控交易中法人主体风险的措施。

审核营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询买卖双方属于公司的，应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件二手房属于国家或集体财产的，应索要并审查政府主管部门的批准文件二）防控交易中“房”的风险1.确认房屋所有权性质通过认真审核房产证原件，初步判断该房产证的真伪，如有疑问，请出售人提供购房合同、发票、契税票、借款合同、公共维修基金票等其他证明文件，或到房屋管理部门对房产证进行查询商品房、已购公房、满5年的经济适用房可以出售，小产区房、使用权房屋和违章建筑不能出售2.确认已购公房（房改房）和央产房1）普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权2）央产房的上市流程比较复杂，提前提醒买卖双方办理时效问题3）需提前征得产权单位同意，补齐超标款4）央产房要确认是否可以办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》5）将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中3.确认经济适用房如实告知客户、业主双方认真审核房产证原件或购房票据，确定购房时间是否满五年4.确认房屋是否存在权利限制（如抵押、查封）了解出售人交易房屋的原因，并询问业主房屋是否存在抵押或查封的情况。

同时，将了解到的情况如实告知客户关注房产证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人，还款期限，能否提前还款解押等明确房屋是否正在出租，如是，问清腾房时间，并要求业主提供承租人签字的《放弃优先购买权的证明》，尽可能与承租人核实5.确认无产权证的房屋必须签署《无房屋所有权证书风险告知函》法律禁止出售的房屋无论是否已经办理房屋所有权证书，均不得上市交易例如小产权房、单位禁止交易的央产房、已被查封的房屋等签约前应提前核实双方需求及交易信息，確认符合“限首付、拿合同、要公证、办入住”的签约标准方可签约三）防控交易中“合同”的风险1.明确合同约定事项签订合同前，做好合同的相关约定例如，家具家电是否赠送、租户的腾房时间、租户是否放弃优先购买权、居间代理费是否打折、客户资质、客户付款方式、支付定金后的签约时间等问题2.明确合同签署细节1）合同必须完整签署，切忌留有空白，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除2）合同最后的签字处，应由本人亲笔签名，并签署与本人身份证一致的姓名全称3）合同上有涂改的地方，必须有客户业主和经纪人的三方签字确认4）签署方的联系地址和联系一定要留，以方便邮寄相关函件。

5）合同签署的日期必须填写，这些日期往往和履行期限有关联6）合同备件齐全，收齐客户、业主所有证件后再签订合同3.明确定金缴纳细节1）严格按照委托支付定金协议约定转定流程操作，不得擅自代理客户在租赁定金协议书上签字2）接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管3）定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金授权的授权委托书，否则一律不予转定四）防控交易中“操作”的风险1.接待客户时，一定核查客户是否有资质，并为客户提交资质审核2.签约前一定核查客户资质是否过期，若过期及时再次提交客户资质，以免签约后不能及时过户3.不对客户做不当承诺，承诺一定做到4.保留相关证件及复印件，并进行存档留存例如，收款支款证件、欠条原件等5.物业交割应全程陪同，并尽量控制在付清尾款前进行，合同中必须明确附带物品的种类、数量、新旧程度等相关信息，此等物品皆为购买而绝非赠送五）防控交易中“政策”的风险1.关注新闻及公司内网通知，了解最新的交易政策，如实告知买卖双方2.如因政策原因确实无法履行合同，及时向客户、业主反馈信息，并积极协調交易各方协商解约，已收取的房款予以退还，并签署解约协议。

3.政策发布前夕，稳住客户、业主情绪，向客户、业主解释，不要恐慌4.在交易完成后，不能拖拉，及时跟进，应抓紧完成所有后续工作，避免政策变化带来的风险三、规范谈判签约防控房地产交易风险规范谈判签约防控交易风险，经纪人要做好签约商谈的准备工作，居中协调、协助交易双方就房屋交易条件进行商谈并取得共识，合法合规签署合同及其他相关法律文件，万无一失规避风险一）规范签约信息背调1.重视签约信息背调加强签约信息背调非常重要，有助于促成交易并能够有效防控交易风险对客户而言，如果购房资质没有调查，则可能造成网签合同无法签署、合同无法备案，最终导致交易无法完成，发生交易风险，产生经济纠纷2.签约信息背调内容，要调查两个方面：（1）房屋产权信息调查调查房屋产权是否明晰，是否交易不受限制房屋产权信息调查的内容：房屋是否抵押;房屋是否被查封;房屋是否异议登记;房屋是否被占用;房屋是否为限制销售房，如因落户带来的限售房、其他原因带来的限制销售2）客户购房资质调查调查限购城市的客户是否具备购房资质，确保购房客户在限购城市有限购资格客户购房资质需要调查的内容：是否本市户籍，在本市的社保是否符合购房要求，本市的纳税是否符合购房要求。

二）规范策划商谈1.重视策划商谈策划商谈是谈判成功的重要保证凡事预则立不预则废，如常见的商谈意外情况有：交易双方信息变更未及时知晓、谈判时办公设备出现故障、工作人员角色不清晰导致现场混乱等出现这些意外时，客户与业主体验感差，会导致谈判不利、交易失败所以，做好全面细致的谈判策划工作，可以保证谈判顺利进行，规避交易风险2.策划商谈内容主要包括：（1）复核双方达成房屋交易的必要信息2）布置签约场地3）分配谈判签约时配合同事的角色和任务4）告知房屋交易双方需携带的证件等3.策划商谈的步骤1）复核双方交易信息2）安排商谈时间、地点确保时间、地点信息的一致和准确3）告知客户、业主携带相关证件签约4）分配商谈与签约过程中的任务不同的人员适合分配不同的任务，可以参与商谈与签约过程的人有客户维护经纪人、房源维护经纪人、资深经纪人、商圈经理或门店经理、业主维护经纪人、其他同事、门店助理等5）准备签约材料6）布置签约场地三）规范签约商谈房地产交易的关键环节是签约商谈，所以，要控制商谈的流程、讲解房屋交易流程、协调解决好双方就交易条件发生的分歧1.签约商谈方式包括：客户直接与业主见面商谈，客户委托经纪人代为与业主商谈。

2.签约商谈内容包括：房屋交易价格，客户购房方式，付款方式，交房时间，物业交割时间，业主户口迁出时间等3.商谈的流程1）介绍业主、客户、商圈经理或门店经理三方认识2）查验证件查验与双方交易相关证件和文件重点查验双方提供的证件的有效性，双方提供的证件和文件的一致性3）再次确认交易双方信息同时，还要确认各类费用承担方4）讲解签署合同所需要的文件5）讲解房屋交易关键节点房屋交易关键节点顺序依次为：客户贷款→业主还贷→缴税和缴费→房屋过户→房屋交接6）现场商谈及异议处理商谈的异议点有：房屋交易价格，相关费用承担，附赠物有哪些，付款时间，交房时间，户口迁出时间等7）确认商谈后的交易内容交易条件确定的当天，无法签署正式合同的，需要确定交易条件，再约定双方正式签署《房地产买卖合同》的时间四）规范签署合同1.签署合同要遵循的四项原则即合规原则、控制风险原则、公开透明原则、平等自愿原则2.遵循规范的签约标准要提供专业、周到的签约服务，规避风险、避免纠纷，确保交易合法、合规3.把握签署合同的关键点包括：交易细节复核;确保信息准确合同;书写工整、准确;黑色签字笔签署;确定签约人，杜绝无效合同4.按步骤签署合同。

1）讲解并填写合同文本讲解《买卖定金合同》和《房地产经纪服务合同》条款内容，协助双方填写内容，并复核双方填写内容2）讲解签约风险主要风险有：自行缴税风险，抵押查封风险，房款支付风险，共有权人签约风险，物业交割风险，连环单风险以及违约风险3）签署《买卖定金合同》、《房地产经纪服务合同》与支付定金4）填写草拟合同及附件5）校验、讲解草拟合同6）生成正式合同步骤：查验合同及附件内容→网络签名提审→打印正式合同→再次查验合同及附件7）签署《房地产买卖合同》及合同附件业主、客户、经纪公司三方须当场签署《买卖定金合同》、《房地产经纪服务合同》、《房地产买卖合同》合同一式三份五）规范处理签约突发状况当因政策或交易双方个人因素导致突发情况出现时，如不及时处理必将影响商谈和签约，此时经纪人必须积极应对提出有效解决方案，促进双方处理签约突发状况1.经纪人分析签约突发状况的原因，找到主要因素、次要因素2.经纪人要提出解决签约突发状况主要原因的对策3.尽量力促双方自行协调解决，未果时，经纪人需将客户、业主双方分开，提供独立空间，并沉着、耐心单独沟通，直到突发状况解决，双方签约成功作者单位：南京工业职业技术大学）3916501908224  -。