青山区滨江旧城改造项目发展.ppt

谨呈：武汉市青山区人民政府,一个全新规划的起点 · 一种改变城市的力量 A new starting point to plan A power to transform the city,——通过旧城改造，实现华丽转身，建设CAZ （Central Activities Zone） ，打造武汉中央活力区目 录,PART 1 项目开发背景,青山滨江是武汉市“两江四岸”的重要组成部分，具有“靠钢、临站、滨江、拥湖”的独特区位优势，随着武汉市滨江的递进开发，沿街整体景观逐步形成，开发条件已经具备 滨江区域将建设成为集中小企业总部、商业服务、高档居住、特色旅游及循环经济相关产业于一体的多元化、综合性现代服务示范城区，打造成为武汉市“两江四岸”重要景观青山滨江地区概况,青山滨江区域东、西分别以天兴洲长江大桥（三环线）、二七长江大桥（二环线）为界，南至和平大道，北临长江，长约7.44公里，宽约1公里，总面积约744公顷项目用地现状,B区现状,A区现状,2011年6月10日，武汉市青山区人民政府与湖北海航实业发展有限公司签订《战略合作框架协议》，双方将充分发挥各项资源优势，围绕土地整理和产业开发，开展深层次共同合作，促进区域旧城改造项目的良好开发与经营，本次协议的签订为旧城改造项目的开发奠定了合作基础。

项目开发合作背景,经过与青山区人民政府、商务和旅游局以及土地整理储备事务中心的初步接洽，海航非常荣幸能够参与滨江区域旧城改造项目开发的探讨，并希望后期能够着实为青山区的提升区域价值、改善居住环境、升级城市功能、完善城市配套以及实现战略双赢等发挥一定的推动作用项目属性界定,城市核心区滨江板块内 优质地块，以综合性功能为一体的复合型区域,PART 2 项目规划思路,项目整体发展战略,项目整体发展战略： 中央活力区 宜居宜业宜商宜游 创新发展，打造连接世界的中央活力区（CAZ，英文为Central Activities Zone），通过旧城改造，实现华丽转身，打造武汉宜居、宜业、宜商、宜游的“四宜城区”中央活力区（CAZ）介绍,起源 —— “ＣＡＺ”概念起源于英国，在伦敦最新一版规划便不再提“ＣＢＤ”的概念，而是提“ＣＡＺ”的概念 释义 —— 中央活力区（CAZ，英文为Central Activities Zone），是对中央商务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸，它更为注重功能多样性、活力持久性和空间的人性化，融合商务、行政、休闲娱乐文化、高档商业、高品质居住、旅游观光等多种功能，使区域充满活力和吸引力。

CAZ与CBD的对比,CAZ意向图,CBD效果图,中央活力区（CAZ）功能配比,“ＣＡＺ”第一应该有一定品质型的居住，第二有一定规模的商业配套，第三应该有高端的商务办公和酒店，第四是具备休闲和旅游的功能 按功能比例，通常一般为居住占30%，商业占30%，商务占20%，休闲和旅游各占10%中央形象区,创新型总部基地,活力商业区,核心商务区,商务居住区,都市居住区,文化休闲区,文体综合区,,,,中央活力区（CAZ）功能体系,中央活力区（CAZ）特质,中央活力区——是一个城市中心，聚集规模庞大的人口，并且极具吸纳能力 中央活力区——是一个产业核心，具备强大的扩张和发散效应，形成多产业聚集圈 中央活力区——是一个创新平台，融汇中西，具备独特的文化内涵 中央活力区——是一个文化符号，充满艺术气息,武汉主要核心区分布,武汉主城区范围内包括： 两核心区（江南核心区，江北核心区）一CBD (王家墩CBD) 从总体经济布局上，以及现有商务中心的布局和数量上看，有必要在青山区设立新的城市功能核心，使其成为武汉新的中央活力区（CAZ)，并与其他商务区形成错位竞争建设具有“24小时”持续活力的城市副中心，提高城市资源利用效率，提升青山滨江的综合功能，建成真正体现新武汉形象的现代化标志区。

调节城市用地功能的复合性和兼容性，中心区不再是单纯的商业、商务用地，也兼容文化、休闲、娱乐用地和功能，以增强中心区的活力，提高土地综合利用效益 变中心区“8小时”利用为“24小时”持续利用，从而大大提高中心区用地和设施的使用效率，布置多元化的服务业，形成各产业间的良性互动发展中央活力区（CAZ）打造目的,中央活力区（CAZ）——城市再造 机会再造 活力再造,中央活力区（CAZ）打造思路,生态环境决定中央活力区的品质 依靠长江、滨江绿带、和平公园、青山公园等景观生态资源，为基地创造良好的生态环境支撑滨 江 绿 带,中央活力区（CAZ）选址分析,政治是城市中央活力区打造的重要参考因素之一 江北核心区位于市政府周边，江南核心区位于省政府周边，青山区政府为中央活力区的打造奠定了基础交通是中央活力区选址的另一重要参考因素 武汉站，二七桥，三桥，地铁五号线.项目基地交通条件成熟中央活力区（CAZ）布局构想,综合考虑政治，交通，生态等因素，基地宜采用一心一轴一带的整体规划结构沿江景观带,中央活力区（CAZ）核心区功能布局,商住,居住,中央活力区（CAZ）发展建议,高端酒店：在核心景观区，规划设计五星级及以上标准高端酒店，引入海航国际化酒店，打造武汉沿江门户标志性景观。

中央活力区（CAZ）发展建议,活力商务区：按照总体空间布局，规划5A级商务写字楼，建设海航华中总部大厦，引入海航内外部资源，打造武汉的顶级商务办公区广州海航大厦,北京海航大厦,海航华南总部大厦,海口海航大厦,中央活力区（CAZ）发展建议,特色商业区：依托海航商业板块资源，规划顶级休闲娱乐及其它商业设施，打造武汉的购物天堂和不夜城海航商业旗下拥有西安民生集团、宝商集团、YH娱乐控股集团、湖南家润多超市、上海家得利超市、天津国际商场等，2011年6月与加拿大三五集团签订合资合作协议，共同建设Shopping Mall的开发建设广州YH城,签约加拿大555集团,中央活力区（CAZ）发展建议,体育运动场馆：体育运动设施是活力中心的重要要素之一，按照国际标准，打造国际体育演艺中心（NBA球馆），发挥体育产业效应广州国际体育演艺中心,目前，海航华南总部正在洽谈广州国际体育演艺中心的整体经营管理，将演艺中心进行标准化运营管理中央活力区（CAZ）发展建议,总部基地：借助青山现有工业基础，注重环保低碳与高科技应用， 吸引海航集团战略伙伴入驻，打造全球顶级重化工业转型研究及孵化创新型总部基地目前，海航集团驻武汉企业共有17家，涉及航空、物流、旅游、地产、商业、金融等产业领域。

海航将结合自身产业资源和外部合作资源的双重优势，为青山企业总部基地的打造提供了坚实的基础中央活力区（CAZ）发展建议,特色交通：保留部分轨道，并加以改造与延伸，打造有轨电车线路，形成分区联系纽带和历史的印记PART 3 开发模式建议,项目开发的社会意义,在环境、社会与经济效益的前提下，形成政府、企业、民众三者共赢的局面,之于政府—— 在创建“两型社会”的背景下，以市场的需求为基础，规划良好的片区开发方向，优化城市功能布局，实现土地价值的最大化，为区域的经济发展增添助力，打造为青山区经济发展综合服务的标志型项目 之于企业—— 在参与城市建设的过程中，实现经济效益与社会效益的提升，分享“中部崛起”的经济硕果，获得企业长远的发展空间 之于民众—— 切身利益得到保障，切实感受“中国中部中心城市”的快速发展，享受更加宜人的城市居住空间，更丰富的城市功能，更卓越的生活理念规划实现 战略目标实现 城市功能形成 基础设施建设,进程实现 区域有序建设 逐步实现旧城改造 发展目标,利益实现 区域价值提升 城市面貌改善 产业结构优化 战略双赢实现 经济可持续增长 就业机会增加,项目开发目标体系,青山滨江地区 旧城改造目标实现,旧城改造是一项系统工程，既要保证合理的规划实现，又要在有序的节奏下建设开发体系和构筑区域价值，并保证各方参与主体的经济目标得以实现。

青山滨江区域的开发不是单纯的旧城改造，而是撬动、促进武汉繁荣的重要杠杆，是现代服务业发展战略中青山区的重要增长极，承载着引领、支撑青山区产业结构的使命 项目本身对于原住居民、政府和城市的经济影响深远项目合作模式,“政府+企业”共同成立项目公司联合开发 联合参与、共担风险、共享利益,企业,资金 技术 人才 市场,土地 政策支持,基于项目的发展现状以及市场的特征分析，海航建议采取“政企联合”开发合作模式，在建立市场化运作框架体系下，确保项目的有序开发建设，实现项目整体发展目标政企联合开发的构建主体,政企联合开发的定义,改合作模式是政府或非盈利组织与企业单位之间的一种合作关系； 以期达到风险和技能在项目运作中的共享； 使得各参与方获利，并实现区域发展,政府主导、市场化运作模式，政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发，政府与企业全程性协同运作政府主导拆赔、开发商管理运作的不完全市场化模式”,基本思路： 参与土地一级开发享有二级开发优先权，实现一级开发和二级开发互动，政府负责征收工作，企业负责被征收户的补偿及还建工作，政府提供相应优惠政策与税费减免，从而达到政府、企业与被征收户三方“三赢”的局面。

操作方式： 政府与企业成立项目合资公司，共同进行一级土地开发，锁定项目开发的优先权，捆绑二级开发项目开发模式,政企合作开发的特点,双方合作开发的良好基础,项目背景： 由于项目规模巨大，面临着开发周期长，资金投入大等不利因素，开发投入面临一定的资金和管理压力，单方力量无法保证项目的有效开发； 青山区政府致力于促进区内经济跨越式发展，欢迎引入企业参与合作开发，共担风险，共享收益； 项目位置优越，便于集中开发，武汉市及青山区政府对项目开发十分重视，高标准、严要求，力求打造国际精品； 前期，我司已与青山区相关部门进行了富有成效的沟通和交流，双方有意向尽快达成一致意见，签署具体的项目合作协议； 海航具备丰富的高端项目开发经验及资金优势，公司十分重视青山区旧城改造项目的落实，致力于在青山区打造一个高端、时尚、惠民、充满活力和可持续发展的国际性标杆项目基于以上背景，我们提议双方采取紧密型合作开发模式，即：成立项目合资公司,项目合资公司运作方式建议,双方组建合资公司进行土地一级开发： 青山区政府的代表方为城投公司，与我司合资共同组建项目开发公司； 通过双方的融资平台，建立高效融资渠道，提供项目快速开发的资金来源； 双方资源优势互补，为高水准项目的打造提供人力及市场资源支持； 通过建立完善的管理、开发制度体系，应对各项风险，保持项目开发高效运作； 构建科学合理的资产结构，制定合理的收益分配体系。

合资公司取得二级市场开发优先权的途径： 通过土地一级开发，在区域内实施安置房及大规模公建配套建设，取得二级市场开发的政策支持； 以具有竞争力的开发方案，通过定向招标的方式，获取项目开发权建议首期双方合作开发区域为红钢城板块和冶金街板块，即A区和B区； A区和B区总用地面积约187万方（2806亩）； A区（红钢城区域）为首期滨江旧改建设区； B区（冶金街区域）为为征收安置区,项目开发启动区及范围建议,先启动B区，进行还建房建设，待还建房建成后，启动A区土地一级开发； A、B区实行联动及滚动开发，降低安置成本，提高整体开发进度,第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项）的申报工作 第二阶段：征收评估及地上物业征收（协议征收） 第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等） 第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整 第五阶段：申请入市项目开发阶段划分（土地一级开发）,分两种情况进行投资收益测算： 1、征收安置、土地一级开发完成后，对土地进行整体出让，项目公司获取土地增值收益； 2、土地一级开发完成后，土地不对外出让，项目公司整体进行二级市场开发 测算范围： 红钢城区域（A区。