住宅定价方法（案例说明）.docx

“hhyy”项目组价 格 策 略略----------【hhyyy】多层项项目一、价格格定位目目标提要要1、销售售目标A、最大大利润目目标B、市场场占有份份额目标标C、销售售进度目目标2、市场场竞争目目标3、项目目品牌、企企业品牌牌目标任何一个个项目，其其开发目目标均存存在多元元化特征征，且不不同时期期目标侧侧重点可可能有所所变化，因因此对价价格定位位有相应应的要求求根据据目标侧侧重点的的不同，制制定合理理的销售售价格极极有利于于项目开开发目标标的实现现二、价格格定位基基础根据本案案市场竞竞争态势势，本案案采用随随行就市市的定价价基础，即即按照行行业中同同类物业业的现行行平均价价格水平平为基础础来定价价此种种定价法法是为争争取市场场而对竞竞争对手手的主动动出击，与与市场的的需求、竞竞争对手手的态势势紧密相相连，是是最易被被市场接接受、最最主动出出击的定定价方法法。

采取取此方法法，在很很大程度度上就是是以竞争争对手的的价格为为定价基基础，以以稍低于于或相当当于竞争争对手的的价格入入市由由于竞争争对手的的现行价价格已被被市场所所检验，而而且也反反映了本本行业的的集体智智慧，如如果另行行定价，很很难了解解购买者者对本案案的价格格反应三、竞争争楼盘态态势1、金山山板块及及其他同同类物业业竞争对对比表项目名称称规划总规模面积范围围主力面积积平均价格格交房时间间工程进度度卖点抗性金山碧水水三期B区区17—77F31万MM278----2556106---12281833320044年底主体三层层社区规模模大配套套齐价格格低位置较偏偏香江明珠珠二 期16—77F186亩亩86—2280160---28802700020044-011封顶紧临南江江滨公园园，户型型独特紧挨大桥桥噪音较较大金山明珠珠15—77F4—9FF65亩110——2444125---15582400020033-122-311单体落成成户型新颖颖，景观观绿化精精致南向朝金金山大道道金山明星星6-7FF,4-7.55F3-9FF,5-11FF71亩68—226890---127719855电梯：22077720044-055外墙装修修户型多样样价格相相对较低低建筑密度度大，配配套少北京金山山5—155F5—111F57亩55—2240120---13302500020044年底桩基完成成楼间距大大空中花花园面积积大，33米层高高价格人相相对较高高金山佳园园9—9、1117万M22100——1544100---12202350020044年底地面二层层设观景电电梯，入入户空中中花园。

项目地形形狭长且且沿街分分布百合苑3--112F-----126---3000149---15582300020044-055外墙装修修得房率高高物业费费按多层层价格收收户型单一一交付时时间长武夷明珠珠14—77F4幢电梯梯房7..99万M2290—2200-----19688起20044年底打桩紧临南江江滨公园园-----滨江丽景景C区5—9FF12—77F348亩亩62---216697----12252100020033-088主体三层层规模大，交交通便捷捷临江看看景周边交通通状况杂杂乱卫生生状况差差康 城城7—7FF104亩亩87—221087---12001960020044-033部分封顶顶价格相对对较低位置偏交交通不偏偏周边环环境杂乱乱幸福城5—122F9—7FF7.1万万M260—1180107---13392000020033年底部分封顶顶靠近森林林公园价价格适中中北峰是垃垃圾处理理场区域域形象不不好福光远东东花园5—7FF3万M2238---1500101---10061750020033-099已交房价格低绿化、配配套简单单相关提要要1：南南江滨区区域现有有竞争楼楼盘主要要是滨江江丽景、金金山碧水水、金山山明星等等楼盘，各各个楼盘盘在规模模、位置置等方面面都优于于本项目目。

其中中金山碧碧水依靠靠规模大大、配套套齐、政政府扶持持、价格格低的优优势对本本项目构构成威胁胁另外外，滨江江丽景占占据有利利的地理理位置将将分流本本项目的的部分客客源区区域内竞竞争的结结果将分分散市场场对本项项目的注注意力相关提要要2：各各个板块块之间竞竞争激烈烈东扩南南移”的城市市发展战战略造就就了金山山和东区区两大热热门板块块；随后后五四北北板块异异军突起起，并带带动了周周边区域域的发展展，形成成共同发发展之势势这些些新兴的的板块都都具有很很强的市市场号召召力，众众多可类类比的项项目构成成对本案案的多角角度冲击击2．主要要竞争对对手价格格特征◆ 金山碧水水三期金山碧水水三期BB区起价价16777元//㎡，均价118333元/㎡㎡，最高高价21174元元/㎡；；一、二二层差价价1000元/㎡㎡，二、三三层差价价90元元/㎡，三三、四层层差价330元//㎡，水水平差价价80元元/㎡，东东西无明明显差价价；复式式为最高高价； 按揭贷贷款不打打折，一一次性付付款988折附：金山山碧水三三期B区区1#楼楼价格表表：单元号（东东）单价单元号（中中间）单价单元号（西西）单价101176441021677710617622201186772021781120618699301195443021867730619588401198884021902240619944501复复式212775022040050621355◆ 滨江丽景景C区起价18888元元/㎡，均均价21100元元/㎡，楼楼层差价价60元元/㎡左左右，四四五层差差价200元/㎡㎡左右。

一一次性付付款966折，商商业贷款款97折折，公积积金贷款款98折折，仅针针对教师师做首付付20%%，贷款款80%%的差别别对待◆ 金山明星星多层起价价16888元//㎡，均均价19985元元/㎡；；小高层层均价220777元/㎡㎡一、二二层差价价1000元/㎡㎡，二、三三层差价价30元元/㎡，水水平差价价30---700元/㎡㎡，东西西两头差差价因景景观而异异附：金山山明星（多多层）99号楼价价格表房号(东东头)单价房号(中中间)单价房号(西西头)单价101207661022044410422099201217882022107720422711301220003022169930423344401220004022169940423344501220005022169950423344601((复式))215996022128860422933注:9号号楼西向向朝中央央花园,,东向朝朝加油站站,所以以差价大大.四、价格格定位原原则随行就市市定价法法，首先先应对本本案进行行项目价价值判断断，既选选择若干干与本项项目在物物业类型型和档次次相类似似的楼盘盘，进行行价值实实现要素素的对比比分析，判判断本项项目在当当前市场场形势下下可实现现的价值值。

本本案就“舒适”、“便利”、“健康卫卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管管理”等各项项决定住住宅物业业价值的的要素与与竞争楼楼盘对比比分析，得得出本案案的基准准价一）项项目价值值要素分分析 1、舒舒适要素素 户型针对目标标客户群群“量身定定做”，周到到细致的的考虑使使用者对对实际功功能的需需求，并并满足心心理认同同感，户户型设计计侧重住住家的舒舒适性配套会所娱乐、购购物、休休闲、餐餐饮场所所设施齐齐全，游游泳池、健健身房、棋棋牌室、文文化娱乐乐等设施施配备恰恰当环境规划由绿艺、建建筑小品品、硬地地广场、道道路组成成社区环环境，成成为居民民获得心心理、情情感休闲闲的空间间，环境境规划以以人为本本2、便利利要素出行与停停车方便便距交通干干道距离离合适，有有数条公公交路线线经过项项目，有有充足的的停车位位生活方便便购物、医医疗、餐餐饮满足足日常需需求而且且方便子女教育育方便幼儿园、小小学、中中学距离离适中，教教育质量量较好3、健康康卫生要要素 A、无无有害气气体、烟烟尘、噪噪音污染染； B、有有完善的的供水、供供电、煤煤气系统统； C、日日照充足足、通风风良好 4、景景观要素素外景观山景、水水景、公公园、绿绿地内景观建筑立面面、广场场、小品品、绿艺艺院内景观观私家花园园、空中中花园、门门前环艺艺5、品牌牌要素 开开发商、建建筑商、设设计院、物物业管理理公司的的实力及及品牌。

6、物业业管理要要素安全防火、防防盗、交交通安全全，各项项措施周周密服务日常服务务、家政政服务、酒酒点式服服务文化氛围围特色社区区活动，温温馨、健健康的社社区氛围围（二）项项目价值值要素综综合评价价表类比项目均 价(元/MM2)品牌要素素舒适要素素便利要素素健 康卫生要素素景观要素素物业管理理要 素本 案可实现度度金山碧水水三 期期18333–+–++–0金山明星星1985500–+–0–金山佳园园245000––+–0–金山明珠珠240000–––00–香江明珠珠27000–––––0–北京金山山25000–––––0–滨江丽景景21000+0–0–––康 城19600–00+0––幸 福 城20000000+–––福光远东东花 园园17500++–++0+备 注+为本案案高于类类比项目目，0为为相当于于类比项项目，﹣﹣为低于于类比项项目 根据对对项目的的价值要要素进行行对比分分析，认认为本案案的综合合素质：： 高于------------福福光远东东花园 相当当于------------- 金山碧碧水三期期。