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国内民宿行业的发展趋势和投资价值 致力于寻找中国最美的100个乡村 行业动态梳理 2015年7月 多彩投获得雷军1000万元天使投资 2015年6月 途家网获得3亿美元融资 2015年11月 乡墅生活上线 2015年6月 Airbnb获得15亿美元融资 2016年3月 途家进入乡村民宿市场 2015年8月 Airbnb进入中国 2016年3月 如家正式启动民宿运营 怎么定义民宿 目前民宿市场发展迅速，产品类型繁多，从高端景区精品酒店到低端农家乐、农庄、家庭旅社都以民宿自称 从产业生态角度，我们认为需要具备以下几个要素才能称之为民宿 民宿产品 居住空间服务人员周边环境 管理平台 居住空间需要根据客户需求进行改善，纯粹的家庭式房屋 不具有吸引客户的能力，针对性改善可以大大提高房屋的 逼格 服务人员需要具备一定的知 识水平，接受过专业的培训， 并具有独特的人格魅力 周边自然环境优秀，靠山而建、临水而居，逃避城市位于知名 景区可以大大提高入住率，非知名景区主打清幽隐世，居住空间 和外界自然融为一体的状态是最好的 小花园高档床上用品 露天休息区咖啡区 艺术 城市生活经验颜值高 文艺青年靠近城市 山水清丽小确幸 知名景区 商业属性：以稳定的持续性盈利为目的 社交属性：通过社交方式提供更多额外服务 分享属性：本地特色风情、生活经验、物品的分享和传达 提供房屋筛选、预定、评价、分享的功能平台 提供房屋设计、建造融资、运营指导、人员培训的服务平台 提供质量管理、资质审核的行业规范平台 情怀属性：满足客户对于非标准住宿的情感需求，包含故乡情感，人文感怀、 接触自然、艺术追求、心灵禅修等等 落地窗 草地 大阳台 高档卫浴 观湖私宅 梯田树屋 山脚别墅 茶园 学历 空调 地暖土屋 老宅 民宿从业者的忧与喜 单体民宿投资的坑 1、接待能力有限。

一般民宿只能同时接待5-10位旅客，而且由于知名度和影响力有限无法获得稳定的入住率 2、投资不确定性大民宿作为居住空间提供者，其盈利能力完全依赖当地景观和生态对游客的吸引力 3、服务能力不足民宿不同于酒店，无法标准化，服务水平与民宿主人有很大的关系，导致投资风险性很大 单体民宿的“火”是一种宿命+偶然 1、资源宿命：民宿无法摆脱游玩目的地属性成为独立吸客的产品，所以周边 是否有景点和游玩设施决定了民宿的客流量 2、交通宿命：除了非常知名的景区之外，普通乡村要想发展民宿，必须距离 大中型城市在两个小时车程以内，才能获得客流 3、地段宿命：民宿自身所处的景观资源非常重要，目前在景区和森林覆盖区 域、河道区域已经无法取得建设用地许可 民宿产品的投资决策是极其考察投资眼光的，单体产品较大的投资额、复杂的市场影响因素、无法标准化复制的产品模式，处处充满风险 宿命 1、改造方案的偶然性：民宿的改造效果是没有标准答案的，也不是投资额决 定的，而是建筑和周边环境和谐相处的哲学 2、民宿主人的偶然性：民宿主人是民宿气质的集中表现，也是民宿魅力的核 心，决定了民宿在消费者心中的地位 3、餐饮和服务的偶然性：民宿因其相对独立的位置，往往需要提供餐饮服务， 餐饮的素质也在很大程度上影响消费体验。

偶然 民宿从业者的忧与喜 2015年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，占国内旅游接待游客量的51%，营业收入超过4400亿元（数据来自农业部副部长陈晓华在《全 国休闲农业和乡村旅游经验交流会》上的讲话） 40% 20% 18% 22% 38% 23% 14% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 经济型酒店民宿客栈星级酒店其他 2015年第一季度和2016年第一季度游客住宿方式占比 2015年Q12016年Q1 乡村旅游逐渐成为热门 更多人放弃酒店，转而选择民宿客栈和其他非标准住宿方式 2015年国内乡村旅游的住宿市场规模约为1320亿元（住宿约占旅游总收入30%） 2015年国内乡村旅游的民宿市场规模约为264亿元（2015年民宿客栈方式占比20%） 鉴于现存乡村旅游酒店设施配置差、特色不足、服务标准低等因素，高标准乡村 民宿目前存量市场大约仍有1000亿元空间 接待人次22亿 营业收入4400亿 酒店类占比减少2%-4%民宿客栈占比增加3% 民宿及其竞品发展现状 国内民宿类产品类型从高端到低端大致可以分为4种，度假村/度假酒店、客栈、农庄/农家乐、乡村旅店 价格水平位置特征投资主体服务人员 度假村/度假酒店 住宿500-3000元/晚 旅游城市/景区大型房地产开发商专业服务人员 餐饮150元/人/天 客栈 住宿300-1000元/晚 景区生活配套区域私营、合伙个体户专业服务人员 餐饮不提供 农庄/农家乐 住宿150-300元/晚 城市郊区私营、合伙个体户半专业服务人员 餐饮100元/人/天 乡村旅店 住宿100-200元/晚 景区及交通节点私人业主私人业主 餐饮不提供 民宿及其竞品发展现状 度假村/度假酒店国内知名旅游目的地的度假村/度假酒店总数约为9567家（数据来自携程） 热门区域数量热门区域数量热门区域数量热门区域数量 北京1460深圳669青岛370宁波244 上海854广州737西安286沈阳101 天津162三亚1312南京297武汉293 重庆405香港176苏州403厦门585 大连138济南105杭州550成都420 度假村/度假酒店的主要客户为异地游客，本城市居民较少使用 民宿及其竞品发展现状 客栈国内知名旅游目的地的客栈总数约为27345家（数据来自携程） 热门区域数量热门区域数量热门区域数量热门区域数量 丽江2837鼓浪屿284香格里拉285上海2779 三亚1471凤凰584厦门2408青岛1770 大理2219黄山415舟山1138苏州1066 阳朔572张家界773杭州1357九寨沟172 西塘749乌镇512北京4853南京1101 客栈以其独特的装修，良好的口碑，占据了旅游住宿市场的较大一部分。

北京、上海、杭州、厦门等旅游城市的客栈数量非常庞大，竞争激烈 由于传统知名景点的民宿客栈发展时间较早，客户口碑积累较好，而且近年来投资扎堆，竞争达到白热化，因而知名旅游城市和旅游景点的民宿 投资具有较大的风险性 民宿及其竞品发展现状 农庄/农家乐及乡村旅店数量无法精确计算，估计位于5万至10万间因其互联网化程度低、建设标准和行业门槛低，无法获取稳定的收 益，多以副业经营或者熟客经营方式存在 农庄/农家乐及乡村旅店由于物业水平低下，设计方案无新意，客流量低，客单价低逐渐不再适应市场的发展方向走向末路 同时由于农庄一般距离城市较近，入住舒适度低等因素，导致餐饮生意明显好于住宿生意 民宿及其竞品发展现状 我们将民宿行业发展层次分为5个阶段： 由于自然环境是无法人为创造的条件，我们从监管平台、居住空间、服务人员三个方面，以五阶段法分析我国目前民宿行业发展的现状 萌芽起步成熟完善缺失 管理平台管理平台居住空间居住空间服务人员服务人员 行业规范平台功能平台服务平台物业条件设计水准服务能力专业培训 度假村 客栈 农庄/农家乐 乡村旅店 缺失 缺失 缺失 缺失 成熟 起步 起步 缺失 缺失 缺失 缺失 缺失 缺失 缺失 缺失 缺失 萌芽缺失 缺失 缺失 缺失 萌芽缺失 缺失 缺失 缺失 萌芽完善 成熟 起步 完善 成熟 起步 缺失 缺失 缺失 缺失 萌芽完善 成熟成熟 起步 缺失 在自然环境无法人为改变的基础上，民宿的精神在于本地服务和特色情怀 缺乏第三方监管和服务平台，缺乏足够的资金进行景区农民房和乡村旅店的硬件改造，缺乏专业的服务人员是 国内民宿行业最大的问题 完善 完善 缺失 民宿的发展机遇 研究民宿的未来发展，必须要先研究旅游市场的未来 我们认为：国内旅游业的未来在于品质升级和拓展非法定节假日市场两个方面 1、贸易逆差 •我国每年旅游业贸易逆差约为 1000亿美元，且正在加速增长 2、极不稳定 •法定假期人挤人，其他时间没有人 3、需求升级 •旅游业的消费需求正在从传统的观 景购物转向特色体验 4、同质化严重 •景点重复建造，只注重开发，不注 重保护和培育 国内旅游市场的几个现象 •个性化旅游目的地 •充满民族特色和地域风情 •物业和服务升级 品质升级 •周末游 •城市周边游 •乡村游 拓展非法定节假日市场 民宿是旅游行业转型发展的最佳突破口 2016年将是中国民宿行业发展的元年 为什么民宿是未来 旅游业转型发展的两个重要方向，都将通过民宿更好的体现出来 品质升级方向 •个性化旅游目的地 •充满民族特色和地域风情 •物业和服务升级 拓展非法定节假日市场 •周末游 •城市周边游 •乡村游 民宿的个性 •每个民宿产品都不一样 •每个产品都和周边环境的完美融合 •经过艺术化设计改造的产品 民宿的共性 •近城市 •适合家庭出行 •以乡村特色建筑为改造基础 民宿的发展方向 民宿的投资和发展必须满足市场的胃口，在具备足够的自然景观资源基础上还需要注意以下几个方面 1、保持地方特色 就地取材的改造，以旧改旧。

民宿的发展方向 2、艺术化精心打造 房屋风格本土化、生活设施现代化 民宿的发展方向 3、感动式服务 主人是摄影师，帮客人拍美美的照片主人是大厨，会做美味的饭菜是生意，也是社交 房主需要有一定的知识水平和艺术修养；具有服务意识而非仅仅是服务热情；服务者需要专业的培训 民宿的发展方向 4、靠近城市，但不要太靠近 红安 麻城 罗田 英山 黄陂 通山 赤壁 武汉 最适合的距离是离城市中心1.5小时车程 太远了开车太累 太近了没有出发的感觉 民宿的消费者画像 民宿的消费者位于城市中上层收入水平，有较多的休息时间以及家庭出行的需求 出行消费能力 年龄阶层 需求时间 心理诉求 出行消费习惯 出行兴趣点 常看电影 有LV包包 三口之家 工作稳定 周末逛商场 注重健康 生活规律 有一块高档手表 有车一族 喜欢海淘 公司中层 父母健康 较少加班 专业人士 有住房、还贷中 炒股、做投资 一年有一次出境游、海岛游 周末喜欢带家人去附近溜达 介于35岁至50岁之间 欣赏自然美景、品尝特色美食、 体验新鲜刺激 出境游消费2万-5万 国内游消费5000-10000 喜欢住中高档酒店，至少三星级 别以上 增进亲子关系、稳定家庭关系、 孝敬父母、精神放松、拍照纪念 和分享 法定假期一定要出发 平常周末最好也能出去耍耍 民宿的投资价值 民宿产品在满足以上条件的基础上可以获得不错的投资价值。

以下计算基于这样几个数据基础：单个民宿可接待人数最多8人，原始房屋租金及运营成本按照收益的50%计算 注意：考虑到民宿需要提供餐饮服务，以下单价按照人数计算，不按照房间计算 投资投资收益收益 改造投资额入住单价入住率20%25%30%35%40%50%60% 30万元300元/人/天 年收益87600109500131400153300175200219000262800 收益率29.20%36.50%43.80%51.10%58.40%73.00%87.60% 50万元400元/人/天 年收益116800146000175200204400233600292000350400 收益率23.36%29.20%35.04%40.88%46.72%58.40%70.08% 80万元600元/人/天 年收益175200219000262800306600350400438000525600 收益率21.90%27.38%32.85%38.33%43.80%54.75%65.70% 100万元700元/人/天 年收益204400255500306600357700408800511000613200 收益率20.44%25.55%30.66%35.77%40.88%51.10%61.32% 根据乡墅生活实际运营数据统计，民宿平均入住率为23% 民宿的投资潜力 2015年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，营业收入。