房产税和城镇土地使用税政策解读学习培训课件.ppt

房产税和城镇土地使用税政策解读目 录/Contents010203两税重要文件介绍两税重要政策解读两税热点问题解析特别说明 该课件引用的文件及有关政策供参考，请以权威部门公布的文件为准0101两税重要文件介绍（一）房产税重要政策文件（不含单独的减免税文件）（一）房产税重要政策文件（不含单独的减免税文件）1.中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）2.重庆市房产税实施细则（渝府发200944号）3.财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地19868号）4.财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字19873号）5.国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）6.财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）7.关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）8.财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）9.关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）10.财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）11.财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）12.财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）13.关于房产税、城镇土地使用税困难减免税和资源税重大损失减免税有关问题的公告（市局2014年第11号）14.关于印发的通知（渝财税201593号）（二）城镇土地使用税重要政策文件（不含单独的减免税文件）（二）城镇土地使用税重要政策文件（不含单独的减免税文件）1.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年国务院第17号令）2.重庆市城镇土地使用税实施办法（渝府发200878号）3.国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字198815号）4.国家税务总局关于印发的通知(国税地字1989140号）5.国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）6.财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）7.关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）8.财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）9.财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）10.关于房产税、城镇土地使用税困难减免税和资源税重大损失减免税有关问题的公告（市局2014年第11号）11.国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告（总局公告2014年第74号）12.关于印发的通知（渝财税201593号）0 02 2两税重要政策解读（一）房产税征税对象（重要原则）：1.房产税普遍征税为原则，减免优惠为例外。

实施细则：凡坐落在本市城市（包括郊区，下同）、县城、建制镇和工矿区范围内的房产，均应按照本细则的规定在本市缴纳房产税国家和本市另有规定的除外2.纳税义务一旦产生，非特殊情况不会中断征税范围：1.暂行条例：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收2.（财税地19868号）：城市是指经国务院批准设立的市（含不含直辖市）；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地（城关镇或街道）；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇3.（财税地19868号）：城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖行政村4.（国税发199944号）：关于建制镇具体征税范围，由省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经政府确定批准后执行对农民居住用房屋不征收房产税5.实施细则：凡坐落在本市城市（包括郊区，下同）、县城、建制镇和工矿区范围内的房产，均应按照本细则的规定在本市缴纳房产税国家和本市另有规定的除外城市、县城、建制镇征收房产税的范围为城市、县城、建制镇的行政区域一）房产税纳税人：1.房产税暂行条例和实施细则：房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人2.（财税2009128号）：融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税3.（财税2009128号）：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税4.（财税2010121号）：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税一）房产税征税对象：1.（财税地字19873号）：房产税的征税对象是房产，“房产”是以房屋形态表现的财产房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施主要有：暖气、卫生、通风等设备；各种管线如蒸气、压缩空气、石油等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、过道等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起电灯网、照明线从进线盒联接管算起一）房产税征税对象：2.（国税发2005173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值一）房产税征税对象：1.（财税地字19873号）：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产2.（财税地19868号）：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋、不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应从基建单位接收次月起依照规定征收房产税。

3.（国税发200389号）：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税4.（财税2005181号）：自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税5.（财税2008123号）：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税一）房产税税率：1.房产税暂行条例：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%依据房产租金收入征税的，税率为12%2.（财税200824号）：自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税一）房产税计税依据：1.（财税2008152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房产原值计算缴纳房产税房屋原价应按照国家会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2.（财税2010121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价一）房产税计税依据：3.（渝财税201593号）关于“地价计入房产原值处理”的规定：a.购入房产购入的房产，地价已经包括在购买价格中，以该房产的购买价格加上购入时缴纳的相关税费作为房产原值执行新会计准侧的纳税人通过评估等方式将地价剥离的，应将剥离的地价还原计入房产原值一）房产税计税依据：3.（渝财税201593号）b.自建房产自建房产应计入房产原值纳税的地价，按以下方法确定：宗地容积率低于0.5的，计入房产原值的地价=房产建筑面积*2*单位地价宗地容积率高于或等于0.5的，计入房产原值的地价=房产占地面积*单位地价其中：宗地容积率是指一宗土地上的建筑物总面积与地面面积的比；分期建设的，以规划部门核定的宗地容积率为准；单位地价=宗地总地价/宗地面积地价是指土地成本，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本等；占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，按建筑基底面积计算。

一）房产税计税依据：例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价=8000平方米21万元/平方米=16000万元再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税思考：如果是自建如何计算？（一）房产税计税依据：4.地价计入房产原值的其他事项：（1）纳税人以划拨方式取得土地使用权的，为使土地达到预定用途所发生的各种支出在缴纳房产税时也应计入房产原值.（2）独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除3）纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税一）房产税计税依据：5.（财税2005181号）：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

2）自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途的房产，以房产原值的50%-60%作为应税房产原值；商业和其他用的房产，以房产原值的70%-80%作为应税房产原值对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税一）房产税计税依据：6.房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入实施细则：出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据租金明显偏低的，按照不低于以房产余值计算的房产税金额进行核定征收一）房产税计算公式：依据房产计税原值征税的，税率为1.2%全年应纳房产税=房产原值*（1-30%）*1.2%依据房产租金收入征税的，税率为12%每次应纳房产税=每次租金收入（不含税）*12%（一）房产税纳税义务时间：1.（国税发200389号）：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签。