凯德上元营销企划案.doc

凯德上元营销企划案凯德上元房产信息凯德上元是凯德置地在北京开发的中高档住宅区之一，与 13000 亩奥运森林公园仅一路之隔交通非常便利，北苑路、安立路均是城市重要干道，北五环是城市高速环路，地铁 5 号线已经通车，成为北京重要的交通出行路线凯德上元整个项目按照“一个绿核，三个景园，各有千秋，朝相辉映”的原则，围绕中央景观园林，将小区分为 A、 B、 C三个区： A 区位于基地东侧，地形方正，为高低错落低密度叠拼别墅，共有 177 套，地势起伏多变，空间形式丰富，环境幽雅，植被繁茂，步移景异； B 区位于项目基地北侧，以服务式公寓为主，共 495 套，配以社区商务中心，公共配套设施齐全，商业娱乐气氛浓郁； C 区位于项目基地西南，为高层高档纯景观板式住宅，共约 1,136 套，尽享奥运风采凯德上元社区概况凯德凯德上元占地面积：凯德凯德上元总建筑面积：101,400 平方米352,100 平方米(商业 21906.73 平方米 )总 户 数：约 1,808户型面积： 80-350 平方米总幢数： 22容积率： 2.68停车位： 1,638(地面 120，地下 1,518)完工日期：A区2005年7月B区2006年6月C区 2007年 6 月凯德上元营销企划（ 1）凯德上元投资营销房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的 SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。

2）凯德上元定位营销营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场， 占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群， 并能准确把握引导市场的开发商只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品住宅 3）凯德上元规划设计营销房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产以人为本”是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最基本的条件从项目的人文历史、地理地貌入手，进行总体规划布局和建筑风格定位，进行园林设计，进行配套设计，外观色彩、外立面设计 4）凯德上元形象营销通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象形象设计包括：周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。

通过以上的形象设计及包装， 通过良好的企业声誉、 过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础 5）凯德上元建筑质量房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进行全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件凯德上元营销概念房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销” 、“全程营销” 因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。

房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流 “绿色”、 “生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变” ，使市场上的产品出现“不断升级”的现象居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。

发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别服务概念贯彻于营销全过程优质的看楼服务、物业管理服务、 24 小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。