沈阳万达广场太原街项目市场调研报告.docx

沈阳万达广场太原街项目市场调研报告万达广场沈阳太原街项目市场调研报告沈阳万达广场商业管理有限公司二九年一六日 沈阳城市概述 沈阳是辽宁省省会，是东北最大的中心城市地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位沈阳是国家历史文化名城，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，拥有沈阳故宫、清福陵、清昭陵三处世界文化遗产沈阳是国家装备制造之城，被誉为“共和国的装备部”沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到个，现在规模以上工业企业家，地区生产总值多亿元近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。

在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列到年沈阳将建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中华人民共和国最具吸引力的投资地区之一 第一部分城市商业概况、地理概况沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是中国辽宁省省会，东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心沈阳东西长公里，南北长公里沈阳属北温带大陆性气候，四季分明沈阳地处东北亚地区中心地带，与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家邻近，现辖区的一市十区三县为和平、沈河、大东、皇姑、铁西新区、东陵、沈北新区、浑南新区、于洪、苏家屯个区，新民个县级市，辽中、康平、法库个县总面积万平方公里，其中城区面积平方公里沈阳是多民族的聚居地，除汉族外，还有满、朝鲜、回、锡伯、蒙古等个少数民族生活在这里沈阳市内行政区划名称面积（平方公里）人口（万人）和平区沈河区皇姑区大东区铁西新区（包含铁西区、沈阳经济技术开发区、沈阳细河经济区）、人口概况（以沈阳市统计局最新完成的一份统计报告为依据）：（）人口总量据推算年沈阳市常住人口为万人，其中户籍人口为万人，占总人口,比年增加万人，增幅达到，是年以来最高。

（）自然增长 年沈阳市出生人口人，出生率达到‰，比前年提高了个千分点年沈阳市人口的自然增长也为全市增加了万人，高出以往每年自然增加万人的平均水平城乡结构沈阳市市辖个区人口为万人，占全市总人口的，比前年增加万人，增幅为其中，铁西区人口最多，为万人，沈北新区人口最少，为万人性别构成沈阳市常住人口中，男性为万人，占总人口的；女性为万人，占总人口的在总人口中，男性人口为万人，女性人口为万人，各占总人口的性别比（以女性为，男性对女性的比例）为年龄构成沈阳市常住人口中，—岁的人口为万人，占总人口的；—岁的人口为万人，占总人口的；岁及以上的人口为万人，占总人口的年沈阳市人口年龄结构与前年相比变化不大，但是，岁以上人口万人，比年增加万人，占总人口的，比重比前年提高个百分点，人口老龄化程度持续加重各种受教育程度人口据年份人口抽样调查资料显示：沈阳市具有小学以上文化程度的人口占总人口的其中，具有大专以上文化程度的占总人口的；具有高中文化程度的占；具有初中文化程度的占；具有小学文化程度占主要年份周岁以上人口受教育程度及构成单位：万人，年份大专及以上高中（中专）初中小学人数构成人数构成人数构成人数构成年末年年年、城市居民消费习惯年沈阳城市居民消费列表项目金额（元）占比交通和通讯 文化娱乐 食品消费居住消费衣着消费据对沈阳城市居民家庭的抽样调查，年，全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

按商品用途，吃的商品零售额亿元，增长；穿的商品零售额亿元，增长；用的商品零售额亿元，增长按地区分，市的零售额亿元，增长；县及县以下零售额亿元，增长由于居民生存资料的消费比重不断下降，发展和享受资料消费比重不断上升，必将促进社会服务业的迅速发展并会催生一些新兴服务业的产生，也为商业地产的发展提供良好的契机4、城市综合经济指标：年，全市经济在去年较高增长的基础上，继续保持了又好又快的发展势头全年实现地区生产总值亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点其中，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长三次产业结构为三次产业对经济增长的贡献率分别为、和按户籍人口计算，人均地区生产总值元，增长一季度，全市经济以的较高增速开局，增幅同比加快个百分点，分别高出全省、全国平均水平和个百分点上半年，增长率提高到，分别高出全省、全国平均水平和个百分点，但较同期回落个百分点进入三季度，国民经济总体上保持了平稳增长态势，在全球、全国经济增长放缓的 背景下，沈阳经济增长步伐放慢迹象开始有所显现，但仍保持在高位运行，全市增长，较上年同期回落个百分点，分别高于全省、全国平均水平和个百分点。

主要经济技术指标（按常住人口计算）指标项目年数据地区生产总值（亿元）（）亿元第三产业增加值亿元全市财政一般预算收入亿元全市累计完成社会消费品零售总额亿元城市居民人均可支配收入元社平工资元（份起元）城市居民人均消费支出元居民消费价格指数（）恩格尔系数％年沈阳市消费品市场继续保持快速增长，份，全市社会消费品零售总额实现亿元，同比增长，增幅同比加快个百分点，比上半年加快个百分点一是吃、穿、用类商品需求同步增长，农村市场升温前三季度，全市吃穿用类商品零售额分别增长、和，实现同步、同幅增长同时，城市零售额实现亿元，增长；县及县以下实现零售额亿元，增长，快于全市个百分点二是住宿和餐饮业增长明显加速，批发和零售业稳步上升份，住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点；批发业亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点；零售业亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点三是限上大型企业推动消费品市场健康发展份，限上企业实现零售额亿元，增长，快于全市个百分点5、城市交通状况沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。

独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、“长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长 期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展 ——公路方面，沈阳公路总里程达到公里，公路网密度达到公里百平方公里，其中高速公路条公里，一级公路条公里，其他干线公路条公里，县级公路条公里，乡级公路条公里，专用公路条公里，此外，我市还有农村公路公里目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、条放射状国省干线为主通道、以县乡和农村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系——铁路方面沈阳也是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位,沈山、沈丹、沈吉、哈大等条铁路干线从沈阳通向四面八方,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通——航空运输桃仙机场是东北地区航空运输枢纽，位于辽沈中部，为辽沈中部城市群万人口的共用机场，以机场为中心，距沈阳市中心公里，距抚顺、本溪、鞍山、铁岭、辽阳营口等城市均不超过公里，并通过高速公路与各城市形成辐射连接。

设计年旅客吞吐量为万人次目前，经桃仙国际机场的航线共余条，形成了覆盖东北亚地区的航线网络——道路客运沈阳市道路客运线路条，城市公交线路条，线路总长公里，营运车辆台，年运送旅客万人次，运营里程万公里沈阳市道路客运跨省市线路已通达省和省内绝大部分城市，市郊线路已通达全市的乡镇和的行政村截止年底，全市长途营运载客汽车共有辆，全市完成客运总量万人次，旅客周转量万人公里全市共有客运站个，形成了以枢纽站为主结点，县乡站为次结点，依托公路客运网络的站点布局——道路运输，沈阳市共有载货汽车辆，吨位吨沈阳市城区内有货运场站个，占地面积万平方米，完成货运总量万吨，货物周转量万吨公里；沈阳市共有道路运输服务业户户，道路运输服务业从业人员人，并建立起了以公路主枢纽集团信息中心为代表的货运交易信息系统，目前已经覆盖我国十多个城市，为全国道路运输信息化的发展做出了贡献第二部分沈阳商圈调查与分析 目前，沈阳地区的商业集团中有多达家上市公司，统领着余家大型百货公司，分别为内地股上市的中兴商业、商业城拥有的商业城和铁西百货、大商股份旗下的两家新玛特百货商场、欧亚集团于年新收购的沈阳联营公司；香港上市公司新世界百货所属的三家商场、迪生创建于年在沈阳新设的西武百货以及万达商业广场的百盛管理的百盛商场（该商场为百盛母公司全资拥有）。

这些百货公司的相关店铺无一不盘踞于沈阳城区优势商业地理位置中兴商业、百盛、新世界、欧亚联营等几家百货公司集中在太原街商圈；大商新玛特、商业城在中街商圈，旗下的西武百货位于沈阳被誉为“黄金走廊”的青年大街南端，都享有极佳的交通便利性这种地缘优势不仅汇集了消费者人流，进而更促使百货公司巩固其同店销售额的递增态势年，全市处于营业状态的平方米以上大型综合超市和专业超市家，其中平方米以上超市家连锁店铺达余个全年成交额上亿元的商品交易市场个年沈阳百货营业额排名（前十位）营业额排名商场名称档次百货性质年营业额（万元）地效（万元平方米年）建筑面积（平方米）所属商圈中兴中高档外资太原街商业城中档内资中街兴隆大家庭中档内资中街新玛特中高档内资中街联营中档内资太原街新世界百货南京街店中高档外资太原街铁西百货中档内资兴华街百盛中档外资太原街新世界百货太原街店中档外资太原街新世界百货中华路店中档外资太原街合计此次调研我们全面兼顾了五大商圈，着重考察了太原街商圈、中街商圈和金 廊商圈中的华府天地、百联两个综合性商业广场尤其着重对租赁业态的租金、物业费水平进行了调研 一、太原街商圈的商业状况分析：、太原街商圈的商业状况：太原街商圈位于和平区中心地带，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。

区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是～岁的中高端消费群日客流量能达到万人，节假日日客流量能达到万人太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态主力业种为服装、饮食和各种快餐分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布。