眉山市房地产市场调研.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-6-28,策划中心营销部,#,眉山房地产市场调研,一、市场环境解,析,1,、眉山城市发展定位,2,、眉山城市格局情况,3,、北部新城规划发展剖析,1.1,眉山职能定位,城市职能定位,成,渝经济区现代化工业基地,成都,南翼文教科研基地,西部,综合交通,枢纽重要,节点城市,东,坡文化为特色旅游目的地,眉,山政治、文化、经济中心,城市人口规模,2015,年中心城区达,47km,，约,50,万人,2020,年中心城区达,62km,，约,65,万人,远景规划,2030,年达,82km,，约,85,万,人,2010-2020,年城市规划图,2010-2030,年远景城市规划图,历史文化名城 生活品质之城 现代工业新城,2011,天府,新区眉山区域双核分工,彭山青龙：新材料,、生物医药、节能环保及现代物流,产业；,仁,寿视高：发展,农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业宜商宜居的新型产业综合体眉山城市定位,2016,年四川,5,大经济区建设规划,借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等,周边城市同城化进程，区域协同交通、民生等,发展！,2014,年成,渝经济区成都城市群发展规划,以成都为发展,核心，,拓展,拓展,成德绵眉乐,、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！,依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！,1.2,眉山城市格局,西部,现代工业新城,中部,历史文化名城,岷东新区,生活品质之城,现代制造业集群,工业园区风貌,工业文化展示,现代服务业,高品质宜居社区,三苏文化延续及系统展示,综合服务业,品质逐步改善,三苏文化核心区,岷东新区,生活品质之城,中部,历史文化名城,西部,现代工业新城,一轴两翼发展格局,以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，并多点开发、多组团发展！,泡菜产业园,东坡岛,北部新城,经开新区,核心城区,岷东大学城,西部新经济增长轴,成眉战略新兴产业,空港高技术产业,科学城研发产业,现代农业科技产业,成眉工业集中区,彭山经济开发区,成眉石化园区,眉山经济开发区新区,金象化工产业园区,甘眉工业园区,机械工业园区,沿承天府新区产业发展,轴,依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划,面积,300,km,“,两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。

西部新经济增长轴,产业导入及人口导入重心在西,眉,山产业,发展,中心，主要以金象化工产业及“西部药谷”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，拉动城市区经济,发展，,未来导入人口,13.5,万人,经济,开发新区,金象,化工园,眉山经济开发区,新区,规划图,金象化工产业园区规划,图,人口导出,产业导入,中部核心居住生活区,眉山老城区,轨道发展组团,眉州大道片区,东坡岛,北部新城,眉山核心城区发展主轴：眉山向北,由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北,，未来,3-5,年主要发展核心可能为“北部新城”,1.3,北部处于发展中期,呼应天府新区、,拥江发展,和谐、自然、人文的生活品质之城,西北的建设已基本成型，后期将进入东北片区的建设，随着需求变化，自然资源占有的利好，,东北片区将往改善及再改方向发展北部新城城市发展方向,主要以便捷交通，功能复合的文化、田园之城教育,科研,社区,配套,医疗,规划,文化,设施,刚改,住,宅,综合医院,2,处,社区卫生中心,4,处,残疾人康复中心,4,出,大型商业综合体,6,处,综合贸易市场,7,处,老年服务人心,2,处,幼儿园,6,处,小学,5,处,初中,6,处,旺达广场,加州国际,小型图书馆,2,处,小型文化馆,2,处,综合文化活动中心,7,处,北部新城,眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，,外来人口导入相对较为困难,；,依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，,未来的经济支柱产业、人口导入,主要,在西部,；,本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及河流的分割，,北向发展显然成本最低,；,北部新城西北区域的发展已初具模型，,后期将进入东北区域依江建设的一个阶段,；,土地供应情况来看，,短,中期,房地产,开发热点市场以城北、南湖板块,，及发展较为完善的崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！,小结,眉山规划分析总结,北部新城，城市发展的重点方向,二、区域楼市情况解析,1,、未来楼市政策预测,2,、大,市场情况分析,3,、板块,楼市,发展简析,4,、物业,类型市场初判,未来楼市政策,预测,与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同；,眉山楼市,2014,年,-2017,年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著；,库存大幅减少，预计短期内政策求稳。

凡在眉山城区购买商品房的，按,60,元,/,平方米给予购房,补贴！,针对,农民买,房：政府,补贴,300,元,/,，,开发商,200,元,/,！,2014.7,2015.5,针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴,200300,元,/,，开发企业优惠,200,元,/,2016.1,2016.12,补贴政策到期，不再出台相关促进政策,330,政策：二手房,营业税,免征由,5,年改为,2,年；二套房,商首付降,至,4,成；,公积金首套房降为,20%,积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！,在过去两年中的政府补贴政策的,需求,刚性,推动下,，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的,购房,计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来,2-3,年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例！,大市场情况,分析,月份,15-1,15-2,15-3,15-4,15-5,15-6,15-7,15-8,15-9,15-10,15-11,15-12,16-1,16-2,16-3,16-4,16-5,16-6,16-7,16-8,16-9,16-10,16-11,16-12,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,销售（,套）,843,1556,1717,1001,1610,2259,3251,847,1402,1315,1377,1852,601,1016,2224,675,490,459,570,982,851,1102,930,1160,859,1181,1051,1198,930,983,均价,(,元,/),4067,4728,4322,4108,4158,4019,4066,4067,4452,3921,4449,4312,5393,4202,4452,4461,4679,4523,4608,4601,4554,4647,4575,5158,5072,4933,5059,5025,5066,5342,新增（,套）,1035,2391,377,210,1990,1343,3855,215,1700,717,1905,1442,208,617,1015,102,166,406,0,2683,1017,10,1375,593,885,0,0,569,102,674,存量（,套）,18686,19518,18102,17311,17691,16723,17327,16617,16914,16316,16690,16280,15887,15461,14252,13679,13355,13302,12732,14415,14581,13489,13934,13367,13393,12212,11161,10488,9660,9748,供求比,1.23,1.54,0.22,0.21,1.24,0.59,1.19,0.25,1.21,0.55,1.38,0.78,0.35,0.61,0.46,0.15,0.34,0.88,0.00,2.73,1.20,0.01,1.48,0.51,1.03,0.00,0.00,0.47,0.11,0.69,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,供求比在之间供求较为平衡；供求比,1.2,，市场呈现供大于求；供求比,0.8,，市场呈现,供不应求，但总存量仍高达,9700,余套！,延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期,从近两年楼市销售趋势分析，,2015,年,5,月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬高房价，随着下半年进入调整期，且未来,1-2,年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！,去库存,4000,元,/,4500,元,/,5000,元,/,大市场情况分析,表,1,2010-2017,年眉山城区各建筑类型销售情况演化,销售占比,独,栋别墅,双,拼别墅,联,排别墅,叠,拼别墅,花园洋房,多层,小高层,中高层,高层,超高层,2010,年,0.1%,0.0%,0.0%,0.0%,3.3%,56.9%,9.1%,10.3%,20.3%,0.0%,2011,年,0.0%,0.0%,0.1%,0.0%,1.8%,26.5%,8.2%,31.7%,31.7%,0.0%,2012,年,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.9%,12.5%,8.6%,16.0%,61.1%,0.9%,2013,年,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.1%,7.2%,3.7%,11.4%,72.1%,5.5%,2014,年,0.0%,0.1%,0.0%,0.0%,0.1%,6.3%,2.8%,8.5%,75.5%,6.8%,2015,年,0.0%,0.0%,0.4%,0.0%,0.5%,5.2%,2.6%,7.7%,76.6%,7.0%,2016,年,0.0%,0.3%,0.4%,0.2%,0.1%,3.4%,3.7%,3.4%,80.4%,8.2%,2017,年,0.2%,0.1%,1.1%,0.2%,2.5%,5.4%,8.5%,5.3%,61.3%,15.4%,表,2,2010-2017,年眉山城区各建筑类型价格情况演化,销售占比,独,栋别墅,双,拼别墅,联,排别墅,叠,拼别墅,花园洋房,多层,小高层,中高层,高层,超高层,2010,年,4281,1450,2606,0,3305,-,3111,-,-,0,2011,年,2229,0,4530,0,2860,3219,3802,3674,4055,0,2012,年,0,0,7513,0,4444,3412,-,-,-,5140,2013,年,0,2269,0,0,5046,3972,4476,4093,4353,5098,2014,年,0,12585,7616,0,4509,3548,4374,3549,4260,5023,2015,年,0,13169,11101,0,5979,3242,4163,3672,4191,4668,2016,年,6771,12299,11859,6255,7430,3491,5181,3444,4499,4657,2017,年,9860,12041,11221,6442,6388,4358,5664,3646,4624,4768,刚,性,需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬,从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场,90%,份额！,眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持,眉山,城,区楼市基本分为,7,大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属于尾盘、待推阶段！,板块楼市发展简析,片区,均价,(,元,/),在售楼盘数,库存量,(,套,),岷东新区,9884,1,13,东坡岛,。