2004-2007南京别墅销售简析.doc

 昨天，《2004－2007 年南京别墅报告》新鲜出炉 3 年来南京人平均每天“消化”1 套别墅本报记者 李子墨南京市 3 年来内容最翔实、分析最全面的别墅分析报告，终于新鲜出炉了昨天，中原地产发布了《2004－2007 南京别墅报告》，该报告引用“南京市网上房地产”的权威数据，介绍了 2004 年 8 月至今的 3 年来南京别墅市场供销情况，详细分析了南京各区别墅的分布情况，并探讨了联排、叠加、双拼、独立等不同别墅类型的供销状况本报在第一时间从中原地产处获得了这份《2004－2007 年南京别墅报告》，并邀请中原地产交易服务中心经理王巍巍对此报告进行了权威解读，以便让读者清晰地认识到南京别墅市场 3 年来发生的巨大变化江宁成交别墅独占全市 65％份额数据显示，江宁和江北为别墅市场的供销主体，江宁 3 年来卖了 700 套别墅，独占全市 65.2％的高份额江北卖了 220 套，占全市总销量 20.5％江南八区加起来仅卖了 154套，只占全市 14.3％的份额就销售率来看，江北最高，达到 90％，说明别墅的销售情况最好主要原因在于该区别墅走低档路线，高档楼盘都没有开始销售，价格优势明显，针对客户群范围广。

2004 年来南京各区别墅供应量（单位：套） 各区都是联排别墅“唱大戏”从建筑类型来看，江宁、江北和江南八区都是以联排别墅为主，叠加别墅次之从销售总量来看，联排销售情况最好，占到全市销售总量的六成独立别墅的供应量比较少，同时其客户群范围较窄，选择空间很小，因此销售相对较慢近几个月先后有占地面积为 6 万平方米的罗托鲁拉小镇、城开汤山公馆等楼盘开盘销售，使得上市供应量近一段时间增加较为明显而奥斯博恩二期叠加别墅的热销，使得叠加的销售率超过 50%，位于各类型首位总体来说，目前南京别墅市场是以经济型的联排、叠加类别墅为主，预计随着城市经济的发展，对于别墅的认识程度以及居住舒适性要求的提高，未来对于独栋、双拼等相对高端的别墅产品的需求也将随之增长独立别墅单价高达联排的 2.2 倍尽管独立别墅比重没有联排大，但是，其单价却远远超过联排和双拼中原地产王巍巍介绍：“统计数据表明，2006 年南京各区域独立别墅的单价为 11738 元/平方米，是联排别墅单价 5331 元/平方米的 2.2 倍江南八区独立别墅的单价甚至达到 1.8 万元/平方米 江南八区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达 18000 元/平方米，而该板块的钟山高尔夫别墅，独立别墅价格达到 30000 元/平方米。

江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在 11619 元/平方米左右，其余类型在 4297-7048 元/平方米不等江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在 12600 元/平方米，在售的为金泉?泰来苑园林式景观别墅，单价都在万元以上联排价格为 3900 元/平方米左右，受交通很配套的影响价格一直上不去2004 年来南京各类型别墅价格表（单位：元/平方米）250 平方米以上大面积别墅销售“遇冷”据统计，南京别墅的供应面积，主要集中在 160-180 平方米和 201-250 平方米之间前面分析知道，目前市场供应类型主要以经济型的联排、叠加为主该类别墅实用性较高，特点是面积偏小，总价较低独立别墅则是别墅产品中最高端的产品，其更注重居住的舒适度，面积一般都在 250 平方米以上大面积意味着高总价，这使得其客户群范围相对较窄，销售速度缓慢250 平方米以上的大面积别墅 3 年来供应 939 套，销售 268 套，销售率仅为 28.5％而小面积低总价面对的客户群范围则广大了许多，销售速度相对较快，如 160 平方米以下的小别墅销售率超过 80％2006 年南京别墅面积分布图板块分析：月均销售 20 套，江宁仍是“主角”江宁别墅：目前主要分布在三山板块、百家湖、汤山和禄口，目前有 20 个在售项目，占地面积多在 20-50 万平方米，75%的楼盘建筑面积超过 10 万平方米。

江宁以其优越的自然环境，成熟的交通和逐渐完善的配套，成为目前南京最大的别墅板块，受到广泛认同江宁板块别墅市场整体销售情况良好，正常月销售量在 10 套左右，个别可达 20 套左右方山、青龙山、九龙湖的加入，江宁别墅板块将继续扩张江北别墅：主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域该区域拥有老山国家级森林公园及其周边的生态旅游资源但离市中心较远，受长江影响交通相对不便，加上别墅开发正处于初级阶段，因此接受度有待提高由于单价较低，江北板块目前的别墅销售情况较好环紫金山板块：该区域是南京高端别墅的集中地，以联排、独栋为主，最高端的产品以钟山国际高尔夫为代表，售价在 2-3 万元/平方米，即使是小型的花园别墅，价格也在 8000 元/平方米左右，形成了南京最豪华的别墅阵容城中板块：项目大多为“混合型”小区，与其他类型住宅临近建造，并未真正体现别墅的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其作为第一居所的市场接受度最高就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少。

市中心二手别墅卖得“火”南京的二手别墅主要分布在城区、江宁等城市远郊，平均面积在 200 至 300 平方米，建筑年代在 1998 年以后的居多别墅二手价与现在市场所售一手别墅的价格基本不相上下，数十万元、几百万元一栋别墅在一手市场上都有，因此，许多购买二手别墅的客户，还是喜欢到一手市场上购买别墅但是，临近市中心的二手老别墅，却卖得特别火从 2005 年和 2006 年别墅类物业成交记录来看，仁恒翠竹园、宁海路附近的民国建筑、汉府雅苑等市区别墅，成交活跃中原地产王巍巍分析：“虽然市中心的二手老别墅，在房龄和房型方面存在一定不足，但由于这类别墅大多地段优良、环境优美，且周边配套设施完备，供应量不多，使其成为市场关注的热点尤其是房龄在 50 年左右的老别墅，投资回报率特别高江宁区的二手别墅市场供应量比较多，需求也比较旺盛值得一提的是，很多别墅的出租收益很高，以百家湖周边的别墅为例，别墅面积在 160－190 平方米的，每月租金在4000－5000 元，装修新一点、面积大一点的要贵一点如果面积在 220 平方米以上，别墅月租要到 10000 元以上据悉，江宁的别墅出租，以江宁开发区的港澳和外籍人士为主。