2008年_邵阳景秀江南世家项目项目定位及商业策划报告40p.doc

邵阳景秀房地邵阳景秀房地产产开开发发有限公司有限公司—项目定位及商业策划报告—湖南导航郅业房地产运营有限公司名 称：邵阳景秀·江南世家项目致(TO)：邵阳景秀房地产开发有限公司收件人：周总、张总、石总发件人：导航郅业景秀·江南世家项目组日 期：2008-08-12主 题：080812 景秀·江南世家项目定位及商业策划报告ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@2二零零八年八月目目 录录前言前言……………………………………………………………………………………3第一部分：第一部分：项项目目发发展展战战略略……………………………………………………………4一、战略思考…………………………………………………………………………4二、开发定位模式……………………………………………………………………13三、项目开发推广理念………………………………………………………………14第二部分：第二部分：项项目商目商业业定位定位……………………………………………………………21一、江南世家三期商业体态市场定位………………………………………………21二、江南世家商业形象定位…………………………………………………………21三、江南世家目标消费群定位………………………………………………………21四、江南世家三期居住理念定位……………………………………………………22第三部分：第三部分：项项目目产产品品优优化建化建议议………………………………………………………23一、江南世家三期商业体态产品优化理念…………………………………………23二、总体规划概念优化定位…………………………………………………………24三、江南世家项目建筑概念优化建议………………………………………………25四、江南世家项目户型概念优化建ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@3议………………………………………………26 五、江南世家园林概念优化建议……………………………………………………26六、商业概念优化建议………………………………………………………………32七、智能化优化建议…………………………………………………………………34第四部分：第四部分：销销售售节节奏建奏建议议……………………………………………………………37一、商业楼体销售周期………………………………………………………………37二、先期销售房源建议………………………………………………………………37三、三期商业项目前期销售节奏控制要点…………………………………………38结结 语语………………………………………………………………………………39前前 言言本次策划报告，我们将在充分调研和沟通的基础上，从市场现状入手，挖掘项目运作的几大瓶颈问题，确定项目运营过程中营销、推广的策略方向，提供下阶段基本工作思路，供贵方决策参考。

房地产的开发运作具有两个鲜明的特征：一是地域性，异地再成功的项目也不可能完全复制；二是时效性，再先进的策略也需及时执行落实ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@4因此，在策略沟通的同时，协助贵方在邵阳这场没有硝烟的战场上，于千军万马之中，开辟一条黄金走廊，实现“三赢”和项目价值最大化ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@5第一部分：：项目发展战略一、战略思考一）从市一）从市场环场环境角度思考境角度思考1、市、市场简场简析析 邵阳处于城市建设的新区，房地产将迈向更成熟化、更市场化的方向大盘云集，品质提升，供应量大，产品类型丰富，作为经济支柱产业，邵阳房地产业正面临着一次行业洗牌，房地产市场竞争将越来越激烈。

重点重点项项目建目建设设，社会，社会经济发经济发展增展增长长重点项目建设继续推进全市重点工程建设项目 74 个，完成投资 55.21 亿元，同比增加 8.38 亿元，增长 17.9%今年上半年实现 GDP210.39 亿元，同比增长 11.8%，增速比同期加快 0.3 个百分点，呈现稳步增长逐渐拉升的发展势头城市城市规规划加快，推划加快，推动动房地房地产产市市场场一批对全市经济和社会发展起重要推动作用的省、市重点工程项目施工进展较快，如邵永高速公路、筱溪电站、晒谷滩电站、火车站站前开发区、邵阳大道中段、湘窖酒业万吨曲酒生产基地、白马工业基地路网等工程都取得重大进展由于政府的加大力度建设，稳定上升的局面，市民居住需求也进一步提高，加上外来投资力量的融入，更加加快了邵阳房地产的发展趋势国家宏国家宏观观政策政策调调控控今年以来，全市认真执行国家宏观调控政策，进一步调整投资结构、提高投资效益，促进项目建设全市固定资产投资呈快速增长的态势城市居民生活水平提高城市居民生活水平提高城乡居民生活水平进一步提高全年城镇居民人均可支配收入 8742 元，比上年增长10.5%；城镇居民人均消费支出 7102 元，增长 7.6%；居民居住条件继续改善，城市人均住房使用面积 28.10 平方米。

从宏观市场来看，邵阳经济市场对于全省来说，稍处落后ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@6阶段，人均消费水平直接影响房价，相对其他城市也呈较低水平但城乡居住水平一再提高消费观念也有所升华对居住空间也开始追求新的理念2、邵阳市、邵阳市场简场简析析 市市场场板板块块划分划分从开发总体上来看，邵阳分为三个区域：大祥区，北塔区及双清区双清区双清区：双清区属老城区，各项配套指数相对完善，市民认知度也较高同时，开发潜力也属饱和状态，主要开发为商住两用项目北塔区北塔区：北塔区为新开发区域，由资江分隔，以前由于资江大桥未修，过河需乘船渡过，之所以发展较迟缓，随着大桥及主要交通干线西湖路的拉通，新政府机关的新迁，北塔区也属重点开发新区大祥区大祥区：也属新开发区域，目前集结了大量的开发楼盘的林立，是火车站，汽车南站等连接外地的主要交通门户，将是未来重点开发区域，大量企事业单位、机关及政府职能部门也将落户大祥区。

政府加大了开发力度，未来有可能发展为新兴的政治商务中心市市场竞场竞争争态势态势:随着邵阳新开发项目数量及面积的增加，邵阳商品房市场已经呈现出激烈竞争的局面，地段及区域的优势并不能成为保证项目成功开发百试不爽的“万能钥匙”，尽管对于商业地产来说，地段仍然是重要的因素之一，但竞争的重点已经迈入了产品的营销之争和商品的服务之争，差异化竞争的时代已经来临并成为房地产市场竞争的主旋律大祥区区域大祥区区域现现状状:大祥区敏州路地段属于邵阳新城区，很多市政、生活、交通、商业等配套设施正在开发建设大祥区作为邵阳的核心城区区域之一，经过多年的房地产开发和先期开发商的市场培育，整体区域形象和档次得到了一定的提升区域内集结了如华夏田园、青城国际、和盛中央公园等大量上规模档次的住宅楼盘，以及区政府、检察院等政府职能部门根据ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@7市政府的规划蓝图，邵阳城市的舞台上，将出现更多的亮点本项目所在的大祥区将是邵阳房地产未来的发展重点方向。

【小小 结结】 】 ： ： 邵阳房地邵阳房地产产市市场虽场虽然起步相然起步相对较对较晚，因其本身固有的自然生晚，因其本身固有的自然生态态条件以及行政中心条件以及行政中心 迁移迁移带带来的配套日来的配套日渐渐完善在未来的完善在未来的发发展及市政的推展及市政的推动动下，邵阳下，邵阳发发展潜力最大展潜力最大  近几年已近几年已发发展成邵阳市房地展成邵阳市房地产产投投资资的火的火热热区域，因区域，因为为市政利好因素，本地开市政利好因素，本地开发发商商 看好区域看好区域发发展升展升值值前景，一批外来开前景，一批外来开发发商也商也纷纷抢滩进驻纷纷抢滩进驻；而随着市政配套；而随着市政配套设设施的施的建建设设，区域内逐，区域内逐渐渐形成了一批在邵阳形成了一批在邵阳拥拥有一定有一定购买购买力的中高端客力的中高端客户户群体大祥区将群体大祥区将是邵阳市房地是邵阳市房地产产开开发发的最新最高档的核心的最新最高档的核心热热点区域3、邵阳房地、邵阳房地产产市市场简场简析析 1）房地）房地产发产发展展现现状状A、市、市场场开开发发增增长长上半年，全社会固定资产投资 87.99 亿元，同比增长 36.1％，其中城镇投资以上完成72.39 亿元，房地产开发投资有所回升。

上半年全市房地产开发投资 7.12 亿元，同比增长 40.6%，增速比一季度上升了 15.2个百分点，比上年同期上升了 16.4 个百分点全市商品房施工面积 147.8 万平方米，同比增长 62.5%，商品房竣工面积 10.8 万平方米，同比增长 96.2%，B、 、 供求比例供求比例现现状状上半年土地购置面积 13.14 万平方米，同比下降 50.2％，完成开发土地面积 2 4.08 万平米，增长 144.2％，土地储备出现了变化商品房销售面积 17.92 万平方米，增长 40%，商品房空置面积 2.56 万平方米，下降了 30.6%供求相对较稳定，空置率比去年有所下降，房地产业的发展空间大，前景好，房价也有进一步上涨2）面）面对对区域市区域市场场目前的状况，仍存在一些目前的状况，仍存在一些问题问题需深思：需深思：区域地段区域地段问题问题： ：如果放在长沙等大中城市中来看，项目地离市区的距离实在不足挂齿，甚至还能有个ADD：长沙五一路 800 号中隆国际 15A-05 TEL：0731-4897609/4897520/2244908 FAX：0731- 5148348 WEB： EMAIL：daohangzhiye@8“出则繁华都市，入则宁静山水”的美誉。

然而放在邵阳这座城区面积尚小的小城，稍微偏离城市中心区的任何地带，都将可能被当地人冠以“地处偏僻、穷居乡野”的贬词，尽管社区内规划宏伟壮观，也不足以打消当地人心理上因远离城区中心而产生的不安全感如果项目因过于奢侈的欧式规划和定位所带来的偏高房价，以及过于超前设计所产生的水土不服，更让当地人觉得居。