协议选聘物业书.doc.docx

协议选聘物业书　　篇一：建设单位协议选聘前期物业管理企业所需表格、材料　　建设单位协议选聘前期物业服务企业　　申请表　　贵房建选物企申字[20 ] 号　　填报单位　　填报日期　　贵港市住房保障和房产管理局印制　　说 明　　一、 此表由建设单位及物业管理主管部门填写，一式贰份二、 必须按实际情况填写，不得弄虚作假 三、 企业填写时，如表格内不够填写，应另加附页； 四、 本表统一以A4纸打印　　注：1、物业类型：多层住宅项目、高层住宅项目、混合式住宅项目；　　2、本页由申请人填写，字迹工整，如实填写，不得涂改　　所 附 申 报 材 料　　注：本页内容由主管部门填写　　篇二：选聘物业公司的物业服务合同　　物业服务合同　　委托方（甲方）：荆州市观邸小区业主委员会　　委托方登记号：　　通讯地址：联系：邮政编码：　　物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号：企业资质证书号： 组织机构代码： 法定代表人： 联系： 委托代理人： 联系： 通讯地址：邮政编码：　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就观邸小区项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。

　　第一章 物业项目基本情况　　第一条 物业项目基本情况　　名称: 观邸小区；　　类型:别墅、商业；　　坐落位臵:荆州区武德路99号；　　建筑面积:万平方米；　　区域四至: 东至：武德路； 南至：金陵达公司；　　西至：金陵达公司； 北至：江津路　　委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件规划平面图见附件一，构成明细见附件二，共用部位明细见附件三，共用设施设备明细见附件四　　第二章 物业服务内容　　第二条 物业交接　　1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新的乙方承担　　2、原物业服务企业应在约定时点将物业区域内的档案资料（见附件六）、物业服务用房及属于本物业区域内的物业公用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域移交给乙方，由乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并签字确认　　3、甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。

　　第三条 物业服务事项　　1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度　　2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理共用部位包括：屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等　　3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、避雷装臵、弱电系统（由专业机构负责的除外）　　4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等　　5、公共绿地、园林的养护　　6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等　　7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理　　8、协助做好安全防范工作发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作　　9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度　　10、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示。

　　11、按照法律、法规、规章或《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务 业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金、装修垃圾清运费、施工人员出入证押金和工本费等装修有关的费用　　13、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告　　14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处臵应急事件或急迫性维修的具体内容　　15、设立服务监督，并在物业区域内公示　　第三章 物业服务标准　　第四条 物业服务标准　　乙方按照附件五[物业服务标准]提供服务，不得低于基本等级规范要求　　第四章 合同期限　　第五条 物业服务期限　　物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月日　　第五章 物业服务相关费用　　第六条 物业服务收费方式　　本物业区域物业服务收费方式为：［包干制］　　第七条 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：　　[多层住宅]： 元/平方米/月；　　[别墅]：元/平方米/月；　　[商业物业]： 元/平方米/月；　　第八条 盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

　　第九条 物业服务费用交纳　　业主应在每次交费的具体时间一个月前按年交纳物业服务费　　物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费　　第十条 停车服务费用　　停车服务费按露天车位90元/个/月的标准收取　　乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务　　第十一条 业主自用部位收费　　乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取　　第十二条 公共服务项目收费　　物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买　　第六章 共用部位、共用设施收益及分配　　第十三条 共用部位和共用设施经营　　乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、　　商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，接受甲方监督。

　　第十四条 经营收益分配　　乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益用于小区更新改造及弥补物业服务费用之不足　　第七章 双方权利与义务　　第十五条 甲方的权利义务　　1、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施　　2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权　　3、对乙方有建议、督促的权利　　4、审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况　　5、组织物业服务满意度调查　　6、不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务　　7、应在乙方办理入住 日前，提供符合办公要求的物业服务用房，由乙方[无偿使用]物业服务用房建筑面积约100平方米，位臵为会所旁　　8、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作　　9、协助乙方做好物业区域内的物业服务工作　　10、按照相关规定交纳、使用和续筹专项维修资金　　11、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳　　12、有关法律、法规、规章或《管理规约》规定的甲方其他权利义务 第十六条 乙方的权利义务　　1、按照合同约定收取物业服务费用　　2、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用和特约服务费用。

　　3、制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划　　4、向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况　　篇三：业主大会如何选聘物业公司　　业主大会如何选聘物业公司　　　　小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？　　根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意　　北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。

但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定　　业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企业；2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行　　目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。

我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式　　在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见　　在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进。