大朗商业市场调研.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播东莞中原工商铺部￿Dongguan.10.2014大朗镇的商业分布和经营状况大朗镇的商业分布和经营状况大朗商圈分析大朗商圈分析 在建项目在建项目 经营中项目经营中项目2华润超级购物广场华润超级购物广场岁宝百货岁宝百货华润万家华润万家金朗商圈长盛商圈大朗市场商圈富盈世界汇富盈世界汇远大城市广场远大城市广场大润发大润发嘉荣超市嘉荣超市 红红荔荔商商业业城城￿￿新商圈万荟项目万荟项目长富步行街长富步行街毛织专业市场毛织专业市场环球贸易广场环球贸易广场毛织市场商圈大朗传统商业在营及规划面积共计378919㎡，近年来商业市场发展迅猛，拥有市场大洗牌之势，新增大型项目3个，未来生存竞争压力巨大，2014年6月岁宝百货正式撤场主要超市百货商场开业时间商业面积档次形象项目定位商业经营模式经营状况长富广场￿2011年30000㎡中档中小型百货商城主力店自持岁宝百货撤场￿，经营走向没落红荔商业城—30000㎡中低档中小型百货商城—业态低端，主要满足镇区内低端消费人群天和百货—4000㎡中低档小型百货商城—小型百货中心，经营一般万荟时代2015年30708㎡中高档区域性购物中心￿主力店自持签约沃尔玛，预计2014年年末开业南铭商业广场2007年25000㎡中低档小型百货商城主力店自持华润作为主力店，超市经营良好，由于一层划分为格子铺，业态低端，经营情况一般。

大朗市场2001年25000㎡中低档中小型百货商城—业态低端，主要满足镇区内低端消费人群长盛广场2008年161000㎡中高档大朗最大型城市综合体—集中式靠近大润发附近经营良好，其他经营一般，美食街区、情景街区部分经营较差世界汇招商中33675㎡中高档区域性购物中心￿—招商不理想远大城市建设中39534㎡中高档区域性购物中心￿—轻轨上盖物业，目前引进吉之岛超市378917㎡2011年12月27日深圳岁宝百货长富广场店开业，面积约为15000平方米，内部街区陆续营业，但岁宝百货经营不良，在今年6月份撤场规模：1—4层，约2—3万平方米业态分布1F：金港湾鞋城、先锋电讯、大地￿通讯等2F：岁宝百货3F：岁宝百货4F：岁宝百货（深圳酷党KTV）首层租金50—100元/平方米金朗商圈—长富广场以娱乐和百货相互促进，人流共享，但项目形象低端，￿竞争力较差金朗商圈—红荔商业城金朗商圈小结金朗商圈小结ü商圈已经成熟，但片区改造将提升市场的经营档次；商圈已经成熟，但片区改造将提升市场的经营档次；ü商业缺乏规划，商家经营档次低，分散，市场期待着万荟时代对商圈的带动能力；商业缺乏规划，商家经营档次低，分散，市场期待着万荟时代对商圈的带动能力；ü商圈内的商业均以超市及街铺为主，片区缺乏中、高档次的商业主体。

商圈内的商业均以超市及街铺为主，片区缺乏中、高档次的商业主体ü商圈商家整体经营状况良好商圈商家整体经营状况良好大朗商圈分析大朗商圈分析长盛广场商圈大朗规模性集中式商业新典范新世纪长盛广场占地面积10多万平方米，总建筑面积20多万平方米，共投资近7亿元，主要设有不夜天美食街、大型主题商场、休闲购物步行街、天域大酒店、天域歌剧院等商业项目从酒店商务、影剧文化、休闲运动、生活消费、时尚购物到集中式的美食食，长盛广场的总体规模具有极大的包容性和可塑性，几乎能容纳所有零售商业业态p街区简介区域面积A区美食街2.8万平方米B区购物中心8.1万平方米C区情景街区5.2万平方米D区大型歌剧院3.8万平方米天域大酒店缤纷商业步行街大福源购物中心歌剧院不夜天美食街名店区新世纪美好家园一期p购物中心Ø经营种类：l1F：电讯、首饰、电器、男女服装、音像、饮食l2F：大润发3.5万㎡，日用百货、家纺、鞋服、电器、文化用品、烟酒、杂货Ø平均人流量：200人/分钟Ø品牌店：adidas、与狼共舞、达芙妮、BALENO、千色店等；￿Ø经营环境：规划及装修均较好、且业态丰富，商场带中央空调，中高档经营Ø经营方式：以开放式经营为主；采用出租、自营方式相结合。

Ø租金售价水平：l￿首层临街：80-120元/㎡；内铺：80-140元/㎡以大润发为人流驱动主力店，围绕大润发周边商铺经营较好，大型购物中心是项目的支撑长盛广场商圈p内街区内街区商业经营难度大，无商业氛围长盛广场商圈p品牌主力店品牌商和地标性消费场所，整体拉高了项目形象长盛广场商圈ü处于成熟商圈，拥有庞大的高档住宅人群，处于成熟商圈，拥有庞大的高档住宅人群，消费基础雄厚；消费基础雄厚；ü商业规模庞大，辐射力强，覆盖大朗整个区域，在商业规模庞大，辐射力强，覆盖大朗整个区域，在大朗核心商圈大朗核心商圈的地位牢固的地位牢固ü业态组合丰富业态组合丰富，超市，超市+ +家电家电+ +百货百货+ +餐饮餐饮+ +影院影院+KTV++KTV+歌剧院的模式给予消费者一站式的消歌剧院的模式给予消费者一站式的消费体验费体验ü整体整体体量过大体量过大，消费力难以完全给予支持，形成局部的兴旺，内铺大面积的空置消费力难以完全给予支持，形成局部的兴旺，内铺大面积的空置ü区域不合理，区域不合理，大润发一枝独秀大润发一枝独秀，歌剧院经营尚可，美食区域、青少年中心等经营困难歌剧院经营尚可，美食区域、青少年中心等经营困难。

长盛商圈小结长盛商圈小结大朗商圈分析大朗商圈分析ü规模：2层，约25000平方米ü建筑特点：环形商场共二层楼顶停车场,建有两桥连接,地面入口处设有两部手扶电梯及一楼梯直上二楼,形成双首层.ü业态：1F：大禾名店城2F：SPAR超市ü同质化竞争激烈转让商铺众多大朗市场首层业态整合混乱，形成同质竞争，打击了经营者的信心，形象低端，竞争力较低首层业态整合混乱，形成同质竞争，打击了经营者的信心，形象低端，竞争力较低大朗市场商圈大朗市场商圈——大朗市场大朗市场中档品牌入驻，使二层经营状况良好中档品牌入驻，使二层经营状况良好￿￿二层经营档次及经营状况较首层有明显提升SPAR超市人气旺盛，商家的经营档次及品牌度高代表商家361度、安踏、摩斯雷等￿￿转让及租金水平：￿￿转让费3—4万元/间，转让商铺15—25间，租金水平约80—120元/平方米大朗市场大朗市场商圈大朗市场商圈——大朗市场大朗市场大朗市场商圈小结大朗市场商圈小结ü目标消费人群主要以周边政府机构的公务员、圣堂片区的低端消费人群及美景目标消费人群主要以周边政府机构的公务员、圣堂片区的低端消费人群及美景 大道大道旁的旁的高高档住宅人群档住宅人群；；ü处于大朗老城区与新城区之间，属于一过渡型商圈，低档次商家与处于大朗老城区与新城区之间，属于一过渡型商圈，低档次商家与中高档次中高档次商家商家共存共存，品牌，品牌商家与个体商家并存。

商家与个体商家并存ü在在SPARSPAR超市超市的高影响力下，而聚集形成的商圈从而促进服装、首饰等的高影响力下，而聚集形成的商圈从而促进服装、首饰等小百货经营小百货经营；；ü商业规模小，影响力不强，商业规模小，影响力不强，商业发展基本定型，缺少继续发展的空间商业发展基本定型，缺少继续发展的空间大朗商圈分析大朗商圈分析伯尔曼酒店精致商务公寓商业部分美景中路银朗南路景泰路一楼平面图二楼平面图总体建筑面积：112669.33平方米酒店建筑面积：26200.02平方米商务楼建筑面积：38397.71平方米商业建筑面积：33675.52平方米经营范围：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿-1：大型商超+KTV￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1F：大型商超+品牌零售￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2F：大型￿商超+餐饮地上车位：213个地下车位：277个新商圈—世界汇项目定位为“首席11万平方高端生态型复合地产”，其中商业部分面积为33675平方，目前引进了伯尔曼酒店作为主力店，但商业部分主力店未定，招商情况不理想远大城市广场位于大朗五镇交汇处，同时处于R1和R3交通交汇处，双轻轨上盖物业；项目位于政府统一规划的新区，西侧碧桂园社区已成型，将带来大量人气，未来商业发展较大。

目前，项目已经意向签约“吉之岛”新商圈—远大城市广场购物中心商业街轻轨出口竞争项目项目体量商铺体量商铺总量商铺年限商铺面积段使用率商铺是否具备餐饮功能商铺预计售价商铺类型远大城市广场约15万㎡约5.58万㎡约230套70年30-400㎡90%具备1.2万-5万/㎡商业街新商圈小结新商圈小结ü目标消费人群主要以周边住宅、酒店、公寓人群为主目标消费人群主要以周边住宅、酒店、公寓人群为主ü处于大朗银朗片区，是一个新兴商圈，交通较便利，但目前商业氛围不足处于大朗银朗片区，是一个新兴商圈，交通较便利，但目前商业氛围不足大朗商圈分析大朗商圈分析长富步行街长富步行街大朗步行街分析大朗步行街分析Ø长度：800米，街宽：6米Ø形态：单一线性步行街，人车分流Ø店铺数量（周边20米）：123间左右Ø业态：品牌服装、鞋包、餐饮为主及间歇性（18:00-22:00）夜市Ø档次：中低档为主Ø主要消费人群：工厂上班族及大朗中低收入者Ø建筑形态：宅居楼自发形成，缺乏统一形象Ø购物环境：较差、拥挤不适Ø品牌代表：安踏、以纯、班尼路、李宁Ø租赁状况：租金？无出租转让步行街分析总结步行街分析总结1、长富步行街为大朗传统步行街，交通便捷、辐射范围广、人流量大，商业繁荣，商家整体经营良好。

2、长富步行街以中低档为主，难以升级换代，商业地位逐渐没落，给新兴商圈大型集中式商业超越将不可避免3、长富步行街业态主要以购物为主，业态配比及品牌档次较差大朗步行街分析大朗步行街分析。