自行总结的房地产企业查账要务.doc
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自行总结的房地产企业查账要务一、企业概况：名称、成立日期，注册资金，资金来源、会计核算制度、平均职工人数（开发人员、销售人员、管理人员），投资建房时间，购地价格，土地面积，，座落位置，开发的建设期（分几期开发日期、完竣工日期），完工进度（分期的完工日期），实际占地面积，建筑面积，已经完工可售面积，已经完工且销售的建筑面积，预售的建筑面积，各自的销售时间，销售方式（预售、包销、按揭，其他视同销售）收入，不可区分的开发间接成本和共同成本按各个成本对象(项目)建筑面积计算分配公共配套设施(是非营利性且产权属于全体业主还是企业所有)2008年初动工新建工程发包给哪些建筑企业施工，合同及工期各年的收入，纳税情况，预缴情况黄山市大地房地产开发公司于2007年1月成立，属内资企业，注册资金5 000万元，平均职工人数80人2007年2月1日在市区投资建设商品房，以2 000万元购买相邻且面积相同的两块土地共30 000平方米其中一块土地做一期开发，建设规模、样式相同的4栋商品住宅楼A、B、C、D，建筑面积共40 000平方米，开发产品实际用地为15 000平方米，2008年6月30日完工。
2007年A、B两栋预售建筑面积10 000平方米，共取得预收账款3 500万元三项预提费用：）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金预售收入按毛利计算，一种说法是可以扣除当期期间费用和营业税费，再算当期应税所得税（06年31号函，已经失效）但，年度申报时未完工的则不填主表只在附表三第52行填写1、查增应纳税所得额可以弥补以前年度亏损国家税务总局《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号，以下简称《公告》）第一条规定，根据《企业所得税法》第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。
这对企业而言是一个利好消息2、查增所得额不可以弥补以后年度的亏损《公告》规定，查增所得可以弥补以前年度亏损，弥补后仍有所得额的，应按规定计算少缴税收，但不得弥补检查所属年度以后年度的亏损这符合《企业所得税法》的立法精神3、查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数根据《公告》的精神，按照税法的公平原则，查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数这是立法上的突破一、收入：确认地点，确认时间销售货物劳务转让财产股息红利等投资收益（被投资方做出利润分配决定的日期，金额上与会计权益法等有差异，见例题）利息收入租金收入特许权使用费收入（三者都是合同约定应付日期）受赠收入其他（资产溢余、盘盈、逾期未退押金、无法支付款、坏帐转回、债务重组收益、补贴收入、违约金、汇兑损益等）房地产企业：销售收入、视同销售收入、其他业务收入，销售未完工产品的预售收入（宜国税发[2009]28号规定毛利率县城为5%，新31号函6、9条规定可以作为销售收入，即有可能计提业务招待费，但申报表限制了，最终还是以实际销售收入计提。
县财政补贴或税收返还收入（销售旧设备的按4%减半的部分要计入营业外收入，政府基金按法第7条，条例第26条财税[2009]87号）、代收代缴款项，下脚料、材料等变卖收入预售收入以合同或抵押、按揭为准，定金也以合同为准，订金、诚意金、融资性预收款、会员费等无合同的不计入收入，但，按成本配比原则，相应没做销售的成本不得扣除企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理代收住房专项大维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费借：现金 15000元贷：其他应付款——住房管理中 10000元——市煤气公司 3500元——市广电公司 1506元二、成本费用税金损失（不得列支的，投资期间的向投资者支付的股息红利等权益性支出（不包括购入上市居民企业股票不足12个月的投资收益），滞纳金、罚款、非广告性赞助支出、未经核准的准备金，坏帐实际发生时扣除、注册资金未到位的借款，融资性借款并且借款要区分资本性与收益性），不征税收入的支出不得列支。
计入管理费用的税金不得在营业税金及附加中重复列支，已经按预售收入计提的三项费用在实际销售收入时不得重复计提长期待摊费用：足额提取折旧的改建支出、租入固定资产、大修（两个条件），其他的不低于3年手续费佣金，财税[2009]29.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除除支付给个人外的现金支付不得扣除企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除 五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账五险一金：条例35、36条财税〔2009〕27号，按主管部门或省政府规定的标准和范围为职工支付的可据实扣除，另外补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。
企业年金按补充养老保险提，5%工会经费：总局公告2010年第24号，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，借款费用：财税[2008]121号，国税函〔2009〕312号，条例37、38条，关联企业间的借款利息，除金融外的债资比，2/1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除（并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除投资未到位的借款利息不得扣除，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额同时借款费用要区分收益性与资本性支出折旧：条例第59、60条（房屋建筑物20年，飞机火车轮船、机械、生产设备10年，工具器具5年，运输工具4年电子设备3年加速折旧的不低于最低折旧年限的60%）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用2008年前“已折旧年限”>“新税法规定折旧年限，那么在2008年折旧额=资产原值-资产原值×（1-原残值率）/（原折旧年限×12）×截止07年末已折旧月份数（这个是折余额在08年一次性摊销）准备金支出：不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备支出。
企业只有在资产实际发生损失时（如实体发生毁损等），按税法规定确认损失税前扣除无形资产：摊销期不少于10年，投资或受让方式获得的可以按法律规定或合同约定年限存货、固定资产、生物资产、无形资产、投资资产的计税基数条例57、65条：（外购、自制、自建、受赠、融资租入，投资、非货币交换、债务重组等方式获得）固定资产自建的是竣工结算前的支出，自开发的无形资产是符合资本化条件（技术上可行）后至达到预定用途前的支出其中投资资产与存货，不含达到预定用途前的支出优惠项目、优惠设备转让：前者转让的受让方在剩余年限内享受，后者转让的，转让方要追回享受的优惠，受让方可在五年内享受小型微利企业标准及享受减半的3万元应税所得以下的资产净值：资产计税基础——折旧——折耗——摊销——准备金资产损失：国家税务总局公告2011年第25号（从2011年起执行，以前未处理的按这一规定处理关联企业的特别纳税调整，：补税并加计利息，加成5%跨地区经营建企业所得税：国税函〔2010〕156号重点行业检查：稽便函〔2010〕9号一、重点检查企业利息、股息、红利等资本性收益的纳税情况（与个人所得税相联系）。
所得税法第26条规定符合条件的居民企业间的股息红利等权益性投资收益是免税收入）（二）全面开展发票协查工作主要是建筑施工，绿化）凡企业用于列支成本费用且单张票面金额500元以上、5万元以下的省内国税部门发售的发票，必须进行网上比对核查单张票面金额5万元以上的省内国税部门发售的发票、单张票面金额50万元以上的其他发票必须逐票核查结合其他税种：查管理费用、营业税金及附加、其他业务支出等，主要包括营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等开办费摊销开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出筹建期，是指企业从被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日期间国税函〔2009〕98号企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理（按其他长期待摊不低于3年）常见的问题：收入：（收入确认的完整性，合法性（完工）检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，合理性（与成本费用等的配比性）.预售房款未按规定预缴税款，对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认，年末预收购房款不及时入账，作未到账处理。
低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积如有些房地产商将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、以商品房抵顶工程款、材料款，直接在账上冲减“开发成本，收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税，假代。
