2五月花商业广场选址分析报告141132653.docx

五月花广场介绍及其地理位置特征1介绍五月花商业广场位于中山五路68号，是北京路步行街商圈内新兴的时尚消费热点，由香港富豪林百欣旗下丽新集团投资打造该商业广场以年轻人潮流时尚为定位，汇聚各色年轻人喜爱的时尚品牌，同时又是个性美食的大本营，是北京路商圈齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦，融合主力店、品牌专卖店、精品商家、电影院、概念店、高尚悠闲等都会时尚规划，以全新理念打造全方位休闲购物商场2、地理位置(1)总体位置分析五月花商业广场位于广州最繁华的北京路黄金商圈心脏地带，雄踞北京路和中山五路交汇点，紧邻解放路，背靠东风路，市区各一级主干道如纽带紧紧围绕四周A天香街法政(如图1所示)吉祥陽站路东凤中路世榨——连府前中山五跻解五月花广场中djfe站製新軽旅店班虑路北犬廂寺京嘉业大厦謀荣街越华肘——广仁矢詡站广：MayFlowerPlaza中山省宗教局跻湖路塘大街塘路街文福一东路空南』文文花店…-C.一线玉图1：五月花广场地理位置图I(2)北京路商圈分析北京路“商业第一街”之称，商业氛围浓厚明朝起，广州成为中国唯一的对外通商口岸城市，世界各国的商家聚集在广州进行进出口贸易。

作为广州行政中心区域的北京路，其重要地位更是不可言喻埋藏脚下的千年古道，见证了北京路自秦汉起，历经了数十个世纪的风雨洗礼不少外地游客来到广州，北京路是必游之地看看保留广州特色的骑楼和古代城墙，感受广州承跨古今的商业繁华盛况如此深厚的文化背景和商业背景，造就了今天的北京路，成为广州既购物又观光的“第一街”，吸引着世界各地的客商源源不断地涌入因此，北京路步行街的人流量每日都在数十万以上，节假日甚至高达百万庞大的人流量为商家带来了无限的商机北京路商圈将进一步扩大，届时将成为广州城市中心的超级购物区域，而五月花更是引领北京路商圈的一大龙头3、交通状况(1)公交线路汇聚五月花广场前就有一个公交车站，而且附近也有数个可到达多个地方的公交线路，可谓交通便利途径五月花广场的公交线路12二沙岛--西场电器城27广卫路--东莞总站7大沙头--走马岗总站14广卫路--赤岗总站182逸景翠园--广源新村517广卫路--石化生活区22广卫路--华工总站64广卫路--东郎总站528广卫路--嘉禾建材市场24珠光路--白云索道193广卫路--汾水小区102东山总站--文化公园233东站--窖口客运站215东山--同德围总站106东山总站--锦城花园243员村--南田路总站224广卫路--小新塘总站264越华路总站---仓头总站107东山总站--中山八路286广卫路--黄歧第一城276越华路总站一横沙191福场路--华景新城108东山总站--黄石路250中山八路--石榴岗281广卫路--名雅花园125广卫路--丽江花园265越华路总站一明珠楼总站(2)脚踏地铁线路五月花广场负二层与地铁公园前站E出口连通，就象其宣传的那样，“购物行街，从不用看天气变化的面色”。

随着地铁三、四号线的开通，广州城周边的消费力将进一步向五月花广场聚拢而来如图：五月花广场与公园前E出口相通二、五月花广场市场定位五月花广场以时尚新颖潮流为特点，目标客户群则以青少年为主体，全方位满足以公共交通工具或步行到达的“非驾车族”，为游客提供休闲、美容、娱乐、餐饮等服务，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求为更有效地吸引消费人流，五月花商业广场推行引导式消费，合理规划商业布局：负一、二层与地铁站连通，是年轻人的流行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰，四楼高级运动用品专区；六、七两层电影院，双重震撼力；美食广场及酒楼食肆遍布多个楼层，大饱口福；还有商场专层、写字楼等五月花目标定位于北京路商圈目前唯一齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦三、五月花广场周边竞争店状况除了五月花广场外，北京路商圈内的光明广场、名盛广场、潮楼的陆续加盟，进一步提高了商圈的档次和水平，提升了商圈的经营业态，给北京路注入了新的活力几大商业广场各具特色，光明广场的千年文物西汉水关遗址保护展示、名盛广场的综合功能等，引发了新的投资和消费热潮但几大商业广场的加盟，同时也使北京路商圈的竞争进入白热化阶段。

一)同属多功能聚集的竞争对手分析1、光明广场光明广场试营业半年以来，经营状况不是很理想，中华广场下属的盛世中华百货有限公司正式接手光明广场的招商运营和物业管理有专家认为，这一举动意味着中华百货已经杀入炙手可热的北京路商圈中华百货接盘后，将把光明广场的定位重新调整为“新生代欢乐天地”，将其打造成年轻人的购物中心，以青少年为目标消费群，并兼顾中高端消费者需求中华广场接盘光明广场后，无疑将对北京路商圈的现有格局造成不小的冲击2、潮楼潮楼由广州著名商业操盘手海印集团投资1000万元开发，海印集团方面表示将照搬流行前线的成功模式，为北京路商圈增加流行元素潮楼选址于北京南丽都大酒店裙楼，楼高7层，每层面积约为1300平方米，总面积近1万平方米，是北京路南端目前商业面积最大的综合商场图3-1白天中的潮楼图3-2夜景中的潮楼3、名盛广场与其他MALL显著不同的是，名盛广场并没有引入连锁超市、家电甚至百货等“主力店”，而是依托各楼层的关联主题构成项目的整体品牌名盛广场将探索用文化主题形成整体风格，用饮食、旅游、会展、休闲特色带动体验式购物，而不再是购物中心招牌下的主力店各自为政因为后者也会如卖散商铺一样，让发展商失去对商场的整体运营把握。

4、中旅商城这里的商铺有点像烈士陵园附近的流行前线，但从商品的价格和种类来看，它所面对的消费群比流行前线的年龄要大一些这里的面积非常大，就像一个充满前卫气息的迷宫时尚个性的小店一间接一间紧紧挨着，有卖衣服的，卖手袋的，卖鞋子的，还有各式精品，应有尽有如图：中旅商城5、动漫星城（在建）“动漫星城”与公园前地铁站直接相连，地铁站的多个出口均可通往该广场，四通八达、十分方便前往购物和游玩的人出了地铁后不用上到地面便可直接来到“动漫星城”据有关负责人介绍，地铁二号线就在“动漫星城”中心穿过，将该动漫城分成了东西两翼地铁乘客出了地铁来到地铁站的大厅内，首先映入眼帘的便是左右两侧的动漫城广场公园前站，作为地铁一号线和二号线唯一的换乘枢纽站，是整个地铁一号线和二号线中含金量最大的一块而“动漫星城”作为这个枢纽站的交汇点，无疑是万众瞩目的不少人都称该项目为“真正的地铁物业”几大综合型商场竞争状况分析名称地理位置总建筑面积各层经营的基本情况相比下的优势与特色五月花广场中山五路68号近5万平方米负二层为“潮流青年”；负一层为以“六本木”、“碗屋”等食店的食+;第一层为五月花明星大道，有万宁，E-BASE，BOSSINI及一些珠宝商店；第二层为时尚佳丽，主要以SPRIT，BALENOATTITUDE等以女性服饰为主要店；第三层为国际精英，为鳄鱼恤，银色经典等主要店，加上影音无间，青春无限贴纸城两间潮流店；第四层为全能运动，以NIKE，REEBOK，ADI运动型店铺为五月花商业广场内建设的一个大型电影城，并在首层设五月花星光大道，可以填补北京路商圈没有大型电影院的空白。

主，还有一些美容院，飞镖会，塔罗牌占卜特色店；第五，第八层都为美食区，包括有“厨房制造”概念餐厅等；而第六层为“五月花电影城”名盛广场北京路238号约14万平米负二层至负四层为停车场，负1至7层为商铺，4~10层为美食城，11~26层为写字楼，27~30层为商务会所其中广州美食博览中心占地4200m2，将融会全国八大菜系乃至世界各地的特色美食，集世界美食走廊、饮食文化展览、饮食文化主题公园、信息交流、餐饮培训于一体北京路比较欠缺大型的饮食配套，因为逛街除了购物外也要解决吃饭问题，而名盛广场主打美食”牌正好迎合了这一市场空缺光明广场广州市西湖路63号约6万平方米集购物、娱乐、饮食、旅游、文化于一体，项目共10层，负一至六层为购物广场，七层是真冰溜冰场，八、九层为美食广场，最顶层为空中乐园光明广场的经营倡导与世界接轨的互动体验式消费模式”，将北京路商圈引领到一个更多元化的消费新时代潮楼北京南丽都酒店裙楼约1万平方米楼高7层目前一、二楼已整体包租给麦当劳、雀巢、日本cocolulu服装品牌店、盈讯等主力店，五、六层将用作酒楼、七层规划为KTV实际面向小租户招租的仅为三、四层商铺，要求经营新潮精品、化妆品和食品等富有东京银座格调的设计风格，使潮楼看起来前卫和时髦。

北向永汉电影院，东靠文明路，是北京路南端目前商业面积最大的时尚商场主要经营中、港、日、韩最潮的精品、化妆品、食品，并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚商场，为人们提供了一个最潮的SHOPPING领域中旅商城广州市中山五路217-255号近12万平方米以商业功能为主导的“三位一体”的组合地下2层到地面7层为5.6万平方米的大型综合商业、饮食、娱乐中心，10层到17层为3.7万平方米的现代化高级写字楼，18到25层是围合式的，为都市成功人士量身订做的顶级豪宅，总层高80米该区域是广州市许多历史名店的原址，更是广州地铁一号线和二号线的交汇处，日人流量达113万人次动漫星城广州市人民公园广场地下（在建）约3.2万平方米共包括三层地下商场，负一层打造成为动漫网游产业龙头企业的产品展示销售区，并配套有特色美食、餐饮、食品店；负二层则开辟为动漫网游产品附属产品、授权产品的展示区，带有动漫网游特色、来自不同国家、地区的漫画、杂志、画报、音像、玩具、游戏、饰品、软件、电影、个人DV、大头贴像、文具、个人珍藏等应有尽有；负三层为动漫发烧友建立一个互相交流、学习的区域，专门设立游戏互动、群众活动交流区，为动漫一族提供互相切磋的交流场所。

全国最大动漫城而且，动漫星城正与团市委、市广电局等有关政府部门接触，根据目前在动漫星城成立一个动漫学院，与广州各大院校互动，一起引导广大青少年正确认识动漫，介绍一些正面的动漫知识，并有系统地培养动漫迷进行学习和创作还与市体委商量，计划在动漫星城成立广州首家电子竞技中心，培养这方面的人才，目的是改变市民“看动漫、打网游没岀息“的传统观点二）百货商场业态的竞争对手1、广百百货广百百货总店位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业，是广百百货旗舰店继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后，5月1日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成一间集购物、饮食、娱乐、展示于一体的大型购物中心，百货经营面积扩大至4.8万平方米广场一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、现代街市”形式的大型超市、热带雨林式的美食广场，国内第一个空中停车场等设施，连续11年荣获广州市单间零售大店销售第一2、新大新百货新大新公司本部地处市中心繁华的商业地段-北京路与中山五路交界处，商圈辐射力强，南来北往的顾客络绎不绝新大新公司始终以时尚的商品和优质的服务，牢牢捕捉住顾客的视线，与时俱进，时时创新，公司营业额从1990年开业初的1.17亿，发展到今日的年销售额超10亿，实现了一年一级跳的奋斗目标，形成了引领时尚，推陈出新的经营理念、以穿戴类为主导，服装为龙头，各类商品经营组合配套发展］的经营特色和与市场相适应的。