酒店投资成本控制见解资料.doc

酒店投资成本控制见解　　一、投资前必须要弄明白的几个问题：　　1、修建四五星级酒店的目的：　　①为开发住宅做嫁衣——房地产公司以高星级酒店做为周边住宅的高端配套，提升住宅品质，房价自然上扬，竞购者趋之若骛;　　②稳定增值的产品——高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值;　　③上市公司资产扩张最佳选择——目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的　　④良好的贷款融资平台——新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较容易的　　⑤企业与政府的交易——企业修建四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地，同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜;　　2、投资四、五星级酒店必须先知道的一些数据(概算)：　　①投资费用：四星级酒店7000元/m2，建筑面积为35000 m2以上，五星级酒店10000元/ m2，建筑面积为40000 m2以上(皆不含购地费用);　　②贷款的财务费用：若贷1.8亿，10年期，利率0.07，利息总额约7900万!　　③投资回报：例：总投资3.5亿(不含购地价)，50%贷款，投资回报期是12年，若是哪个顾问咨询公司告诉你，根据其概算，投资个五星级酒店5年或6年就能收回投资，那98%是忽悠，剩余2%是奇迹，但这奇迹，一般的投资者是轮不到的;　　④建设期：立项、设计6个月+土建10个月+设备安装4个月+内装10个月=30个月　　3、减轻初投资的资金压力——酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证(土地)”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。

　　这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力，例如，一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿(含购地费用7800万)，可向银行申请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的力量，减轻初投资的资金压力　　二、投资建设酒店的关键点：　　1、酒店的前期规划、设计——该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：　　①景区内的酒店：　　A、整体布局——一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面的空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去?还是出租?还是全为酒店服务?若卖出去，买方必有的其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计　　B、绿色环保方面——少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用;　　C、建造成本方面——投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上;若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理……;　　②城市综合体中的酒店：　　A、各功能区域的分块——还是由于对房地产市场营销方面的空白，设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布。

　　B、各功能区的相互支持、影响——住宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区之间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等;　　③单体酒店：　　A、配套功能区的忽视——较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场面积是否考虑了以后的增加量等等;　　B、实用性的欠缺——外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测;　　C、建造成本的模糊——未向投资方说明：建筑高度方面，小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别;客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米?多10cm的土建造价是多少?为什么要取这个数?地下层建一层还是两层?成本单价是多少?地下地上的钢含量分别是多少?在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施?若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的　　2、投资方专业酒店筹建人员的选定：　　①专业酒店筹建人员应兼备的能力：做过酒店总经理(懂经营管理)、能制作酒店经营预算、酒店投资概算、投资回报分析，懂酒店各系统设备、懂酒店设计、懂工程施工组织及现场管理、懂成本控制(设计及施工环节)、懂酒店市场营销;　　②到位时间：立项初期;　　③应考虑的待遇：　　一些投资方想招聘专业的、能干的，但又舍不得给高工资。

中国人多，能做酒店筹建的人很多，但市场上同时兼备以上综合能力的专业酒店筹建人员就非常稀却!用好了，一个人可以发挥半个团队的作用，其实计算个简单的算术题：用好一个专业人员，可以少招三个或四个人，工资总额实际并未超出，效率会高很多，积极性也调动起来了，最重要的是可以真正做到把好设计关、设备质量关、施工质量关、减少施工变更等等，这些方面减少的浪费和降低的成本将是该专业人员工资的100倍、1000倍!况且现在都是聘用制，聘用初期若发现该人言过其实，也可立即解聘，对企业也不会造成损失　　我曾见过一些国企，甲方项目部工资较低，多数人都盯着订设备、推荐水泥钢材装修材料、推荐施工方等等能带来直接利益的事上，对现场进度、施工质量等等本职工作倒是没有了那份热心度，做出的工程可想而知　　3、所建酒店的档次、规模、类型等等必须考虑的问题：　　①酒店的档次：　　是四星还是五星?是准字级还是要挂牌的?这个涉及到许多必需的服务项目硬件设计及相应的投资成本问题;　　②建筑规模：　　确定建筑规模大小，要充分考虑自己的财力、酒店星级、酒店建成后能真正赚钱若是四星，建议面积考虑在30000m2以上，房间为180以上;五星级45000 m2以上，房间260间(套)以上。

很多朋友在网上找到我，然后将其公司筹建的图纸发过来，请我审审方案，征求意见，大致给了些意见后，对方老板如梦初醒猛点头，又是邀请又是花钱想求得更详细的解决办法，尚处在图纸阶段的还好说，那些已经正在土建之中的，让老板们是懊恼不已　　一些典型的问题：　　★想档次高，但总建筑面积又太小：　　客房：希望建个五星级酒店，总建筑面积过小(30000 m2以下)，还又想客房数量多(350间)，这怎么可能呢?酒店建成后肯定希望它赚钱要想做到挂牌五星级标准，你的客房(以标准间为例)就得在36m2以上，因为卫生间这一项，星评上要求能干湿区分开，要达到8 m2以上，该项能得到最高分8分休闲区域要大，两张床，最好能各自达到1.35米宽，这样该项你能评到最高分3分，房间宽敞，才能谈得上舒适感，才会有回头客，才能有好口碑;　　餐饮：需接待住店客人数+不住店临时就餐人数，星评要求的宴会厅、零点餐厅、风味餐厅、外国餐厅等各类餐厅必须要有;　　娱乐：星评要求的服务项目，在满足客人基本需求(桑拿、KTV、棋牌、桌球、乒乓球、健身房、网球等等)的基础上，还要有部分高档的项目：或高尔夫(训练场)，或室内外游泳池，或保龄球等等，你总不能这样没有、那样也没有，否则评五星级时，这420分如何才能得到?怎么能评上五星?　　会议：现在五星级酒店之间的竞争，会议接待功能是非常关键的：至少要有一个能接待600人以上(900 m2)宴会和会议的多功能厅，还要有20间以上20～150人的其他会议室(可供分组讨论)，这样才能满足接待政府会议的基本要求。

若面积再大至2000 m2，能具备会展功能，酒店的竞争力将更强大　　其他：酒店附属功能区域一定要考虑，这一点，设计师因为不懂酒店容易忽略：员工宿舍、员工餐厅(厨房)、员工浴室、活动室、培训室、工程加工房、酒店总库、行政办公区域、停车场，这些都是必不可少，需要占用相当面积的　　简单累加一下：　　客房(36 m2/间×350间)+餐饮(1.5 m2/人×900人+包房1200 m2+各厨房1000 m2)+会议(1.5 m2/人×900人+1200 m2)+娱乐(桑拿KTV)8000 m2+设备机房5000 m2+其他附属8000 m2+公共区域5000 m2=44700 m2你说，建筑面积30000 m2如何能建出350间客房的五星级酒店?　　③酒店建筑体形式、类型：　　投资决策人要根据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等因素综合考虑，是建多层?或小高层?或高层?或别墅?或兼而有之?偏重于旅游度假还是会议接待?现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型，其实，目前酒店都在朝综合型发展了：商务接待、会议、休闲娱乐等等功能都具备，也就惟独这会展功能，因为要求硬件面积较大，不是酒店想有就能有的了。

　　投资方必须做到事事自己心中有数一般操作方式是：先签订个酒店顾问咨询公司，由其制作《酒店可行性研究报告》，这个报告是必需的，立项时政府的硬性要求，还得是要有该方面资质的咨询公司做才行　　我要提醒的是：投资方内部纵然有财务人员，但其基本都没做过高星级酒店的专业财务，未必就能判断这《可研报告》里各项关键数据的合理性、可行性但几乎所有的投资公司财务人员都不会对自己老板说，“这些数据，我不敢肯定”　　、或“我看不懂这些数据”之类的话，否则，饭碗可能就没了目前，我遇到不下5件类似事情：老板要求财务审核《可研报告》里的数据，但财务不懂，又不敢直白，于是在网上苦苦搜寻，看到我的文章，然后加上我的(447566084)来求救　　一些酒店顾问咨询公司，为了自身的利益，尽量迎合投资人，采用“夸大”、“规避”等一些技巧(注：不是造假)，将《可研报告》做的是金光灿灿，非专业人士是看不出其各项数据哪里是不合适的、有问题的，投资人看了自然高兴，由此便埋下了地雷而这些极可能出现的问题，只有经验丰富的专业酒店筹建人员才能解决，而且还必须是投资方自己聘请的人　　4、建造成本的控制与降低运营成本的综合考虑：　　①酒店建造成本分几大块：　　A、前期费用——含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等;　　B、建安费用——含土建、设备安装、装饰等;　　C、开业物资及开办费——酒店开业必须的经营及非经营物资、开业流动资金;　　②成本控制办法：　　A、前期费用：　　第一、选择有经验的、专业的装饰设计公司。

千万不要交由装饰施工方附带免费设计，否则又将埋下颗颗地雷：设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高的施工成本、醒悟后无法扭转的事实、超高成本的改造代价建议这三、四百万的设计费一定不能省判断该装饰设计公司，有专业酒店筹建人员参与评判才最准确　　第二、让酒店以后运营时能真正挣钱，必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店的装饰设计方案，且该方案必须达到：　　首先平面布局及服务项目各项指标满足星评要求;　　其次流线设计满足客人的方便性、管理的便捷性和人力成本的最低值;　　再其次是装饰工艺要求、选材要充分考虑造价，用最现实、可行的低造价设计达到同样效果，该项工作尤为重要，也是装饰建造成本弹性最大的一块;　　最后是考虑酒店设计的扩展、延续性，做好预留，将以后升级改造时的破坏程度控。