合肥XX花园期平湖月B组团营销总案.ppt

XXXX花园花园ⅣⅣ期平湖秋月期平湖秋月B B组团营销总案组团营销总案市场背景和房地产市场分析市场背景和房地产市场分析目录竞争项目扫描竞争项目扫描项目定位项目定位营销策略营销策略写在写在前面前面截止2011年4月，我们的产品雏形与方向已经基本确定 ……项目四期B组团的物业类型由8栋小高层住宅构成；整体规划、立面风格、景观、户型已基本确定……在项目产品基本确定的前提下，我们需要制定项目的总体营销思路！在项目产品基本确定的前提下，我们需要制定项目的总体营销思路！市场背景与房地产市场分析1、宏观楼市政策解读2、中观城市解读3、微观板块解读一一三大主题，凸显楼市调控2011的“来来去去”政策分析政策分析————新政解读新政解读 在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”及十八大中央领导人换届背景下，中国社会面临政治、经济和民生三大主题稳定，国务院出台“坚定不移地搞好房地产市场调控” 由此，中央政府2011年的楼市调控的决心与力度，不容置疑！该阶段政策相对较平稳，没有出现上一时间政策接连出台的情况4月15日《国务院常务委员会部署遏制部分城市房价过块上涨措施》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月20日，《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”5月17日“浙十八条”5月22日“穗24条”5月26日《土地增值税清算有关问题》6月3日《关于加强土地增值税征管问题的通知6月5日〈关于规范商业个人住房贷款中二套房认定标准通知〉2010年年8月月-9月底月底2010年年4月月15-7月底月底调控密集期调控密集期调控淡化期调控淡化期调控强化期（空前严厉）调控强化期（空前严厉）政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向“新国八条”狂风聚变政策分析政策分析————新政解读新政解读9月29日，《关于完善个人商业住房贷款有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》15个城市陆续出台了限购令，原七折利率取消2011年1月19日，温总理再次强调摇加强调控2011年1月20日，首套房利率或要承担1.1倍利率2011年1月26日《新国八条》2011年3月24日，合肥限购令细则出台。

2010年年9月月29至今至今严格实行约谈问责制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数•首套房首付30%•二套房首付60%•三套房停购•严肃处理违规 商业银行•土地增值税 的清算•以家庭为单 位调整契税 的标准•房产税改革 试点•严格住房用 地供应管理•严格住房建 设年度计划 的管理•保障安居工 程建设任务•规范房地产开发企业行为•暂停违规企业发行股票、债券和新置土地红字部分：红字部分：2011年年1月月26日日《《新国八条新国八条》》给力新政给力新政政策分析政策分析————新政解读新政解读低收入家庭低收入家庭（经济适用房）最低收入家庭最低收入家庭（廉租房）夹心层家庭夹心层家庭中等收入家庭中等收入家庭高收入家庭高收入家庭最高收入家庭5%15%65%10%5%商品房市场商品房市场出租房市场出租房市场保障房市场保障房市场中国住房市场结构示意图中国住房市场结构示意图““十二五十二五””规划规划36003600万套保障房的投放万套保障房的投放保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求中国住房市场结构正在演变正在演变政策分析政策分析————新政解读新政解读政策分析政策分析————政策盘点政策盘点发布时间：2011 年3 月10 日 制定单位：国土资源部政策名称：《关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》主要内容：今年的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”；确保2011 年1000 万套保障性安居工程建设任务落地；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度土地土地土地土地政策政策政策政策 发布时间：2011 年1 月20日、2011 年2月24 日、 2011年3月25日、2011年4月21日制定单位：中国人民银行主要内容：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点金融金融金融金融信贷政策信贷政策信贷政策信贷政策 存款存款准备金率准备金率公积金公积金贷款利率贷款利率发布时间：2011 年2月9日、2011年4月6日制定单位：住房和城乡建设部主要内容：当年归集的个人住房公 金存款利率上调0.20个百分点存贷款存贷款基准利率基准利率发布时间：2011 年2月9日、2011年4月6日制定单位：中国人民银行主要内容：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点政策分析政策分析————政策盘点政策盘点发布时间：2011年1月20日制定单位：住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障政策名称：《房地产经纪管理办法》 主要内容：于4月1日起实施，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。

行政行政行政行政法规法规法规法规 发布时间：2011年1月26日制定单位：国务院办公厅政策名称：《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 主要内容：要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60% 发布时间：2011年3月16日制定单位：发展和改革委员会政策名称：《商品房销售明码标价规定》主要内容：要求自2011 年5 月1 日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价中介服务机构销售二 房的明码标价也将参照此规定执行 政策分析政策分析————政策盘点政策盘点发布时间：2011年1月25日制定单位：合肥市房管局政策名称：《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》 主要内容：无论是本地还是外地居民家庭，自1月25日起，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为2011年 地方地方地方地方政策政策政策政策 发布时间：2011年3月15日制定单位：安徽省政府办公厅 政策名称：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》主要内容：转发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，通知包括房价控制目标、保障性住房、住房用地供应监管、住房限购、住房信息系统建设、建立健全约谈问责机制，共计6 项内容。

简称 “省六条” 发布时间：2011年3月25日制定单位：合肥市政府办公厅 政策名称：《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（合政办 ［2011］6 号）主要内容：《通知》要求严格执行 “限二禁三”，即：本地户口有1套房只能再买1套，暂停购买第3 套住房限购令将在瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区等四个行政区域内执行，外地户口在购房时需要提供纳税和社保证 明该通知将于3 月31 日执行而3 月31日前，房地产登记部门已受理的二住房交易仍按原规定执行，已在房地产管理部门办理房屋买卖合同备案的住房交易，仍按照原先的登记程序办理 1 1、房地产问题性质的演变、房地产问题性质的演变经济问题 → 民生问题 → 政治问题2 2、调控目标演变、调控目标演变抑制房价过快上涨 → 遏制不合理投资投机需求 → 让房价回落到合理水平3 3、领导人表态演变、领导人表态演变调控两难 → 有信心 → 坚定不移 → 发誓4 4、调控手段的演变、调控手段的演变提高首付 → 提高首付，提高利率 → 提高首付、提高利率、停贷第三套 →提高首付、提高利率、停购第三套，限购如此高密度调控政策如此高密度调控政策，，中国房产中国房产2020年见所未见。

如果说以往政府的年见所未见如果说以往政府的““调控调控””被被老百姓戏称为老百姓戏称为““将房价将房价‘‘调调’’上去上去，，然后然后‘‘控控’’制住制住””，，那么，这一次应引起足那么，这一次应引起足够重视够重视，，在土地购买在土地购买、、资金安排资金安排、、开发节奏等方面开发节奏等方面，，必须做出谨慎的战略考虑必须做出谨慎的战略考虑政策分析政策分析————新政小结新政小结7070大中城市房价八成上涨大中城市房价八成上涨 调控高压难抑楼市躁动调控高压难抑楼市躁动 统计显示，与去年同月相比，4月，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个;价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有13个 成交持续低迷成交持续低迷 房价高位徘徊房价高位徘徊 在楼市成交低迷不断加深的情况下，开发商面临的资金压力正成倍增加：通过销售回款将愈加艰难，融资渠道全面收紧、融资成本明显上升 数据显示，1至4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%，增幅比1至3月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点，本年资金来源同比增速在上月小幅回升后，再次转入下行通道。

开发商资金链越绷越紧开发商资金链越绷越紧 在正视市场现实的同时，越来越多的房地产企业还不得不面临调控政策将持续甚至有可能更严厉的状况专家普遍认为，信贷、土地甚至行政手段等调控措施还可能进一步出台在政策收紧预期之下，房价僵持的现状有望打破 在市场成交整体低迷、政策从紧预期不断强化的形势之下，业内预测，未来一段时间内，市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，价格下调迹象将趋于明显房价僵持现状有望打破房价僵持现状有望打破宏观市场宏观市场全国现象全国现象全国楼市动态全国楼市动态中观市场中观市场全国现象全国现象合肥楼市合肥楼市20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房供求走势月合肥市商品房供求走势图图合肥市合肥市20112011年年4 4月商品房各类指标变化表月商品房各类指标变化表4月商品房供应量67.35万㎡，环比降低了51.21% ，同比降低了20.62%成交量为34.19万㎡，环比降低了55.63%，同比降低了71.66% ；4月商品房成交均价为7743元/ ㎡, 环比增长10.18%，同比上涨了18.08%供应量成交量齐下降，供应量降幅小于成交量的降幅，供大于供应量成交量齐下降，供应量降幅小于成交量的降幅，供大于求，成交均价小幅回升。

求，成交均价小幅回升20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房供求关系对比月合肥市商品房供求关系对比图图4月商品房的供求比为1.97，环比增长了9.96% ，同比增长了 180.11%；4月供应量的降幅小于成交量的降幅，市场表现为供过于求从数据上可以看出，从2011年1月到2011年4月来看，这几个月的供求比基本上处于1之间，市场趋于稳定状态 中观市场中观市场全国现象全国现象合肥楼市合肥楼市20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房供应量对比图月合肥市商品房供应量对比图20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房供应量区域对比月合肥市商品房供应量区域对比图图新增供应量大幅减少：合肥市商品房新增供应量为67.35万㎡，环比下降了51.21% ，同比下降了20.62%新增供应量大幅减少，合肥版新增供应量大幅减少，合肥版“限购令限购令”及组合调控的重压及组合调控的重压下，合肥楼市陷入低迷期下，合肥楼市陷入低迷期经开区供应为首、蜀山区供应大幅的下降：4月经开区供应量为首，共新增供应为15.5万㎡，占合肥市新增供应的23%。

从供应结构来看，住宅供应量为51.37万㎡，占据主导地位，占全市供应的76.27% ，与上月相比，比例小幅上涨商业供应量为6.16 万㎡，占全市供应的9.15% ，比例小幅上涨办公供应量为3.74 万㎡，占全市供应量的5.56% ，，其他类商品房供应量6.08 万㎡中观市场中观市场全国现象全国现象合肥楼市合肥楼市20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房成交量走势月合肥市商品房成交量走势20112011年年4 4月各物业市场成交结构图月各物业市场成交结构图20102010年年4 4月至月至20112011年年4 4月合肥市商品房成交均价走月合肥市商品房成交均价走势势成成交交价价格格显显著著升升高高：：4 4月月商商品品房房成成交交均均价价为为7743 7743 元元/ / ㎡㎡，环比下降了，环比下降了10.18%,10.18%,同比上涨同比上涨18.08%18.08% 从成交结构来看，住宅成交量为20.07万㎡，住宅继续占据主导地位，占全市成交的 58.7% ；办公本月成交量为6.95㎡，成交比重上调，占比20.31%，成交量位居第二商业成交量为3.95㎡，占全市成交的11.55%。

成交量出现大幅下降：成交量出现大幅下降：4 4月合肥市商品房成交量为月合肥市商品房成交量为34.1934.19万万㎡，同比减少㎡，同比减少71.66%71.66%成交量出现大幅下降；成交价格显著升高；成交结构，住成交量出现大幅下降；成交价格显著升高；成交结构，住宅继续占据主导地位宅继续占据主导地位微观市场微观市场全国现象全国现象经开区市场经开区市场南艳湖板块 西南板块翡翠湖板块金寨南路沿线及上派经开区西南（金寨路以西）经开区西南（金寨路以西）成熟居住区，多数交付，往南渐高端代表楼盘：华侨城、经典华城、香水郡、童话名苑等翡翠湖板块翡翠湖板块本案所在，本案所在，中高端社区及豪宅区中高端社区及豪宅区代表楼盘：国耀一方城、中环城、绿城玫瑰园南艳湖板块发展缓慢，人气不足、尚欠成熟的区域代表楼盘：御湖观邸、紫金山庄、上湖名院金寨南路沿线及上派紧邻主干道 未来往南拓展供应主体区域代表楼盘：多伦多花园、锦绣大地城、万派城等经开区楼盘布局经开区楼盘布局微观市场微观市场全国现象全国现象经开区市场经开区市场2010年合肥商品房住宅总共成交79061套，共计销售面积为7691795㎡，均价6166.6元/㎡，成交套均面积为97.28㎡，由此可见，成交量以中小户为主，其中经开区销售7432套，面积70.95万平米，成交套均面积为95.46㎡,占总成交量的9%，全年成交均价5803元/平米，低于合肥整体成交均价，属于目前合肥价格洼地。

2010年经开区住宅成交量价分析年经开区住宅成交量价分析※市场总结市场总结全国现象全国现象高高密密度度调调控控政政策策，，成成交交持持续续低低迷迷，，房房价价高高位位徘徘徊徊；；在在市市场场成成交交整整体体低低迷迷、、政政策策从从紧紧预预期期不不断断强强化化的的形形势势之之下下，，未未来来一一段段时时间间内内，，市市场场成成交交低低迷迷状状况况难难以以有有较较大大幅幅度度改改善善，，价价格格下下调调迹迹象象将将趋趋于于明明显合肥版合肥版“限购令限购令”及组合调控的重压下，合肥楼市陷入低迷，但及组合调控的重压下，合肥楼市陷入低迷，但本项目入市时可能会赶上市场恢复本项目入市时可能会赶上市场恢复经开区未来经开区未来1 1年住宅新增供应量巨大，竞争激烈；本项目将同时面年住宅新增供应量巨大，竞争激烈；本项目将同时面临区域内及肥西片区的客户争夺临区域内及肥西片区的客户争夺宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场竞争项目扫描二二项目位置：项目位置：金寨南路与锦绣大道交汇处 物业类别：物业类别：住宅、商业 开发商：开发商：花园置业(合肥)有限公司 占地面积：占地面积：10万平米 建筑面积：建筑面积：43万平米 绿化率：绿化率：50% 容积率：容积率：3.5 公摊公摊：18% 学区：学区：桃花小学、肥光中学、59中销售信息：销售信息：2#43、112平米在售， 均价6180元/平米，3#、4#楼剩余43㎡一房，116㎡的三房，房源剩余不多，均价5500元/平米。

5号楼认筹中，认筹户型为43、91、97、116平米，预计在5月底6月初开盘 优惠情况：优惠情况：按揭97折（支持公积金贷款），一次性96折，老带新优惠3000元 锦绣大地城锦绣大地城1 1室室2 2厅厅1 1卫卫4343㎡㎡3 3室室2 2厅厅2 2卫卫116116㎡㎡3 3室室2 2厅厅2 2卫卫112112㎡㎡锦绣大地城锦绣大地城项目位置：项目位置：紫云路与青龙潭路交汇处 物业类别：物业类别：住宅、商业 开发商：开发商：安徽申港置业有限公司 占地面积：占地面积：133300平米 建筑面积：建筑面积：24万平米 绿化率：绿化率：40% 容积率：容积率：1.8 公摊公摊：9%—22% 学区：学区：桃花小学、肥光中学 59中销售信息：销售信息：在售25#小高层、26#高层85—115平米，总共还剩下10多套的房源，价格5300-6200元/平米；29#小高层71-109平米户型，30#小高层77-106平米户型，均价5500-6200元/平米，22#和23#楼沿街单层商铺在售，面积为30、40㎡，39套房源，产权70年，价格15000-20000元/平米。

优惠情况：优惠情况：25#108平米的户型，优惠2万元26#10楼以下减1万元，10楼以上减2万元，商铺减2万元每套29、30#小高层，老带新总价减 3000元长安长安··萨尔斯萨尔斯堡堡2 2室室2 2厅厅1 1卫卫3 3室室2 2厅厅1 1卫卫长安长安··萨尔斯萨尔斯堡堡2 2室室2 2厅厅1 1卫卫78.6278.62㎡㎡3 3室室2 2厅厅1 1卫卫105.68105.68㎡㎡长安长安··萨尔斯萨尔斯堡堡项目位置：项目位置：金寨南路与锦绣大道交汇处 物业类别：物业类别：住宅、商业、酒店 开开发商：发商：合肥市佳元房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：67899.5平米 建筑面建筑面积：积：21万平米 绿化率：绿化率：41% 容积率：容积率：2.5 公摊公摊：16.2% 学区：学区：桃花小学、肥西二中销售信息：销售信息：一期、二期住宅已售罄，均价为5088元/平米，三期将于下半年推出一期沿街商铺在售，价格10000-13000元/平米优惠情况：优惠情况：一次性付款97折，按揭98折 多伦多国际花园多伦多国际花园2 2室室2 2厅厅1 1卫一入户卫一入户花园花园 103103㎡㎡2 2室室2 2厅厅1 1卫卫8787㎡㎡多伦多国际花园多伦多国际花园2 2室室2 2厅厅1 1卫卫8585㎡㎡3 3室室2 2厅厅2 2卫卫119119㎡㎡多伦多国际花园多伦多国际花园项目位置：项目位置：翡翠路与汤口路交汇处 物业类别：物业类别：住宅、商业 开发商：开发商：合肥蜀科置业有限公司 占地面积：占地面积：80亩 建筑面积：建筑面积：10万平米 绿化率：绿化率：40% 容积率：容积率：2.04 公摊公摊：15%—25% 学区：学区：桃花小学销售信息：销售信息：在售一期一套126平米顶楼现房，5618元/平米；三期35平米、46平米户型高层公寓，剩余三套房源，均价6400元/平米。

在售商铺为现铺，均价在10000-17000元/平米优惠情况：优惠情况：三期公寓享受总房款减2000，老带新再减1000的优惠；商铺享受三年返租20%的优惠幸福大街幸福大街1 1室室1 1厨厨1 1卫卫35.3635.36㎡㎡1 1室室1 1厅厅1 1厨厨1 1卫卫46.8946.89㎡㎡幸福大街幸福大街项目位置：项目位置：金寨南路（明珠广场南500米） 物业类别：物业类别：住宅、商业 开发开发商：商：合肥凤氏置业 占地面积：占地面积：22000平米 建筑面积：建筑面积：10万平米 绿化率：绿化率：21% 容积率：容积率：3.5销售信息：销售信息：4400元/平米起，优惠后均价5000元/平米推出A栋280套52-110㎡的房源 优惠情况：优惠情况：开盘当天90平米以上认购享受300元/平米优惠，90平米以下认购享受260元/平米优惠成功认购者可参与抽奖活动，一等奖现金5000元、二等奖现金3000元、三等奖现金1000元华凤国际华凤国际2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫98.7498.74㎡㎡1 1室室1 1厅厅1 1厨厨1 1卫卫59.6259.62㎡㎡华凤国际华凤国际2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫80.5180.51㎡㎡2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫82.0482.04㎡㎡华凤国际华凤国际1 1室室1 1厅厅1 1厨厨1 1卫卫46.7546.75㎡㎡2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫86.1986.19㎡㎡华凤国际华凤国际项目位置：项目位置：翡翠路与丹霞路交汇处东100米 物业类别：物业类别：住宅 开发商：开发商：安徽金水房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：61500平米 建筑面积：建筑面积：12.5万平米 绿化率：绿化率：41% 容积率：容积率：1.65 公摊公摊：10%—16% 学区：学区：朝霞小学、68中销售信息：销售信息：金水童话名苑三期23#84、116平米在售，均价6500元/平米，84平米剩余5套，楼层较高。

在售三期17-21#小高层116㎡的户型和130、160㎡的底楼、顶层复式，均价6500元/平米，房源还有10多套1-3层为商铺，预计在2011年年底推出24#、25#栋楼预计在6月份左右推出，156套房源，目前正在预约登记中，具体的开盘时间未定优惠情况：优惠情况：在售优惠为一次性付款98折，按揭无折扣金水童话名苑金水童话名苑2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫8484㎡㎡4 4室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫卫116116㎡㎡金水童话名苑金水童话名苑复式复式4 4室室4 4厅厅1 1厨厨1 1卫卫127127㎡㎡复式复式5 5室室3 3厅厅1 1厨厨1 1卫卫162162㎡㎡金水童话名苑金水童话名苑项目位置：项目位置：金寨南路与紫云路交汇处 物业类别：物业类别：住宅 开发商：开发商：合安置业有限公司 占地面积：占地面积：6080平米 建筑面积：建筑面积：16000平米 绿化绿化率：率：48% 容积率：容积率：2.79 公摊公摊：18.7% 学区：学区：桃花小学、肥西二中销售信息：销售信息：翡翠明珠在售房源为最后8套7层以上127平米三房，均价为4600元/平米，无加推计划。

优惠情况：优惠情况：因该项目所剩尾房不多，故无优惠翡翠明珠翡翠明珠3 3室室2 2厅厅2 2卫卫127.09127.09㎡㎡翡翠明珠翡翠明珠项目位置：项目位置：翡翠路与丹霞路交汇处 物业类别：物业类别：住宅、商业 开发商：开发商：合肥天时置业集团有限责任公司 占地面积：占地面积：4985平米 建筑面积：建筑面积：57177平米 绿化率：绿化率：35% 容积率：容积率：2.86 公摊：公摊：21% 学区：学区：芙蓉路小学、朝霞小学、润安公学、中锐外国语学校 销售信息：销售信息：天时非常空间在售35-75平米精装高层公寓，均价为6500元/平米，现推出23套特价房，40-70㎡户型，5066元起，均价6000元/平米 优惠情况：优惠情况：一次性付款96折，按揭99折 天时非常空间天时非常空间1 1室室1 1卫卫37.737.7㎡㎡1 1室室1 1卫卫45.545.5㎡㎡天时非常空间天时非常空间1 1室室1 1卫卫48.248.2㎡㎡2 2室室1 1厅厅1 1卫卫73.773.7㎡㎡天时非常空间天时非常空间Ø就具体销售情况分析，90㎡以下小户型去化速度较快，80-90㎡产品最为紧俏。

目前各项目该面积区间的房源都已所剩无己，说明区域内对小户型的需求还是非常旺盛Ø目前，直接竞争项目目前工程进度均领先于本项目，由于竞争项目在产品上和本项目有交叉，客源部分雷同，会很大程度上分流区域内的有效客源Ø经开区未来1年新增供应量超过80万方，竞争激烈竞争项目分析竞争项目分析项目定位三三1、客户定位2、推广定位客户基础客户基础 重要客源重要客源 补充客源补充客源 n客户基础客户基础————经开区内区域客户（经开区内区域客户（50%~55%50%~55%））由于生活与工作都围绕经开区展开，因此这部分人群是主要购由于生活与工作都围绕经开区展开，因此这部分人群是主要购买力量他们是：买力量他们是：Ø来自于工业园区的工作者，包括各级别管理者、高级技工、部分一线操作工人；Ø来自于周边社区、明珠广场片区的居民，包括改善住房、为子女购房等人群；Ø区域内个体工商户；Ø部分高校教职工、少数大学生家长n重要客源重要客源————肥西客户及省内非本地客户（肥西客户及省内非本地客户（20%~25%）n补充客源补充客源————扩大的区域客户（扩大的区域客户（10%~15%10%~15%））Ø蜀山区、政务区、包河区中从事脑力型创意型公司、IT、研发、制造、科研等年轻客群，对该片区情有独钟或因主城区高房价被迫挤压出来的客户。

n置业动机清晰，有明确关注点：置业动机清晰，有明确关注点：Ø对生活品质有较高要求，经济实力较强，有占有环境景观资源欲望的客群；Ø看好区域发展前景，认同区域价值的部分投资客；Ø对桃花源品牌忠诚追随的少量客群全国现象全国现象客户定位客户定位全国现象全国现象推广定位推广定位项目价值体系项目价值体系价值一：享翡翠湖风景，翡翠湖气质价值一：享翡翠湖风景，翡翠湖气质——距翡翠湖步行距翡翠湖步行3分钟分钟价值二：湖岸风光、学府人文价值二：湖岸风光、学府人文 ——典型的人文生态湖居物业典型的人文生态湖居物业价值三：湖岸生态园林价值三：湖岸生态园林——湖岸风光融入社区湖岸风光融入社区价值四：半围合式错落布局价值四：半围合式错落布局 ——保证景观面、建筑点缀公园保证景观面、建筑点缀公园价值五：方正实用户型价值五：方正实用户型——大众物业、大众客户大众物业、大众客户徽韵、湖光、人文、气质徽韵、湖光、人文、气质参与、欣赏、享受参与、欣赏、享受建筑即景建筑即景学府湖居物业学府湖居物业高性价比精品楼盘高性价比精品楼盘项目属性项目属性社区规模社区规模大众户型大众户型翡翠湖翡翠湖学府学府园林园林规划规划前期形象前期形象片区环境片区环境全国现象全国现象推广定位推广定位全国现象全国现象推广定位推广定位临湖临湖 瞰景瞰景 享未来享未来从产品临湖瞰景的特质及区域前景入手，是一种直白的诉求，但却从产品临湖瞰景的特质及区域前景入手，是一种直白的诉求，但却将市场中大部分产品与本项目区隔开来。

将市场中大部分产品与本项目区隔开来推广语一：推广语二：全国现象全国现象推广定位推广定位城市湖岸城市湖岸 学府院落学府院落营销策略四四1、营销总纲2、分阶段营销执行项目营销策略总纲项目营销策略总纲筹备期筹备期咨询及认筹期咨询及认筹期强销期强销期热销期热销期工程节点工程节点营销阶段营销阶段展示安排展示安排推售节奏推售节奏营销活动营销活动阶段目标阶段目标6 6月月8 8月初接待中心到位月初接待中心到位认筹认筹开盘开盘领取预售证领取预售证7 7月月1212月月0202月月开盘活动开盘活动推广主题推广主题7 7月月形象形象主题主题广告广告8月形象+卖点、活动信息1212月月销售及销售及活动信活动信息息新售楼部启用仪式新售楼部启用仪式20112011年年8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月20122012年年0101月月0303月月0404月月强销期强销期尾盘期尾盘期7月中旬： 售楼处外围（灯杆旗/导示牌/楼体包装等）到位8月中旬（18+1）5栋主体2/311月上旬（11+1）4栋主体2/3领取预售证领取预售证7 7月中旬月中旬接受咨询接受咨询7 7月下旬月下旬VIPVIP认筹认筹9 9月月8 8日项目日项目解筹解筹开盘开盘1111月上旬月上旬 第第二批住宅推出二批住宅推出9 9月月销售销售及活及活动信动信息息1010月月-11-11月热销月热销及第二及第二批推出批推出宣传宣传湖岸生活体验日湖岸生活体验日——原生摄影大赛原生摄影大赛第二次开盘第二次开盘1 1次业主联谊活动次业主联谊活动知名度知名度美誉度美誉度关注度关注度高形象建立高形象建立卖点吸引卖点吸引开盘引爆开盘引爆再次引爆再次引爆客户维系，客户维系，保持市场热度保持市场热度筹备期筹备期——造就品质和内涵造就品质和内涵时间计划时间计划6 6月月—7—7月中旬月中旬阶段目标阶段目标为营销工作做好充分准备阶段工作阶段工作户外广告牌确定、出街；路灯旗确定、出街；售楼部外围系列营销包装；销售物料制作工程进度工程进度7月中旬，新售楼部装修完毕咨询认筹期咨询认筹期——有效宣传积累客户有效宣传积累客户时间计划时间计划7 7月中旬月中旬—9—9月上旬月上旬阶段目标阶段目标Ø传递翡翠湖片区原生态高尚社区湖景组团抢鲜上市，引起市场关注Ø传递对自然湖居生活方向的诠释Ø积累目标客户（认筹）推广方式推广方式Ø户外广告牌、路灯旗、报纸广告、网络媒体、短信多媒体、多渠道宣传Ø营销活动（认筹启动活动）Ø营销活动（新售楼部启用仪式）Ø营销活动（翡翠湖摄影比赛）工程进度工程进度8月初，新售楼部交付使用，并包装完成；预售许可证到位开盘强销期开盘强销期——制造销售高潮制造销售高潮时间计划时间计划9 9月上旬月上旬—10—10月底月底阶段目标阶段目标Ø趁开盘的形势顺势消化首批推出的产品Ø提升湖岸生活的认知度Ø为第二批推出单位积累客户Ø湖岸生活体验月推广方式推广方式Ø形象展示月（售楼处、湖岸、园林展示）Ø户外广告牌、路灯旗、报纸广告、网络媒体、短信多媒体、多渠道宣传Ø营销活动（解筹开盘活动）Ø营销活动（业主联谊活动）第二次开盘强销期第二次开盘强销期——制造销售高潮制造销售高潮时间计划时间计划1111月上旬月上旬—12—12月底月底阶段目标阶段目标Ø为第二批单位的推出造势Ø顺利销售第二批单位推广方式推广方式Ø媒体宣传Ø营销活动（认筹、解筹开盘）Ø营销活动（业主联谊活动）工程进度工程进度（11+1）小高层4栋获得预售许可证翡翠花园新售楼部启用仪式翡翠花园新售楼部启用仪式营销活动一营销活动一活动时间：活动时间：2011年8月8日活动地点：活动地点：翡翠商城商业街新售楼部活动目的：活动目的：以售楼部开放活动的形式，项目新的形像正式亮相，引起意向客户的关注，同时在周边项目众多的情况下，此举可有效的吸引部分犹豫不决的客户群体。

营销活动二营销活动二8 8月月8 8日日VIPVIP认筹认筹目的：目的：积累客户时间：时间：2011.7月20日确定执行方案活动目的：活动目的：以项目公开认筹活动的形式，迅速圈定并消化意向客户；随着全面推广冲刺的展开，及时有效的即时消化新客户2011年年9月月8日公开发售日公开发售活动时间：活动时间：2011年9月8日活动地点：活动地点：现场营销中心活动目的：活动目的：开盘活动将作为前期营销推广的爆破点，通过开盘的火爆热销，提升企业和项目品牌形象，进而为后期物业的销售奠定坚实的基础；利用开盘盛大的宣传攻势，将项目的品牌影响力和行业地位拔到所能抵达的顶点营销活动三营销活动三营销活动四营销活动四2011.10.1—7日日（湖岸生活体验日（湖岸生活体验日——原生摄影大赛）原生摄影大赛）目的：目的：升华四期升华四期B B组团的的临湖资源组团的的临湖资源时间：时间：2011.92011.9月月1515日确定执行方案日确定执行方案关键条件：关键条件：Ø售楼部装修包装到位售楼部装修包装到位Ø园林展示部分到位园林展示部分到位Ø软性媒体配合软性媒体配合Ø现场氛围营造现场氛围营造Ø专业人士的参与专业人士的参与营销活动五营销活动五2012.01 客户联谊活动客户联谊活动目的：目的：宣传宣传, ,维护客户，推进老带新维护客户，推进老带新时间：时间：2011.112011.11月中旬提交方案月中旬提交方案地点：地点：现场现场The End Thanks!。