恒大的多元化战略分析和启示.doc

恒大的多元化战略分析与启示 / .一、恒大集团介绍3〔一、简介3〔二、业务类型3二、恒大为什么多元化5外部：恒大集团宏观环境分析〔PEST>5内部：9三、恒大如何进行多元化？10〔一、经营方向——扩张10〔二、从事业务10〔三、发展道路11四、恒大多元化效果11〔一、恒大多元化的效果11〔二、、恒大多元化的瓶颈15〔三、恒大多元化的风险16五、恒大多元化建议与总体评价17〔一、建议17〔二、恒大多元化整体评价18一、恒大集团介绍〔一、简介恒大集团是集民生住宅、金融、互联网、健康、文化旅游及体育为一体的企业集团总资产7570.4亿,员工8万多人2015年销售额2013.4亿,缴纳税费超200亿恒大总资产2745.9亿元,员工4万多人,在XX、北京、上海、天津、XX、XX、XX等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司〔地区公司,在全国140个主要城市拥有大型项目262个,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲企业文化：恒大在创立之初即确立企业文化： 恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取； 恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。

〔恒大文化的传承与弘扬,推动着企业高速发展2020年,恒大矢志成为世界上行业内"规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响"的 "五个之最"国际顶级企业>集团荣誉中国房地产企业500强第二名〔连续四年中国房地产项目品牌第一名中国最佳企业公民中国十佳品牌开发商中国房地产企业综合实力TOP10第二名〔连续2年中国房地产品牌价值第一名〔连续6年中国房地产上市公司综合实力100强第二名〔连续2年中华慈善奖〔连续6年中国房地产品牌价值十强〔连续8年中国蓝筹地产〔连续8年最具投资价值地产上市公司第一名〔连续3年中国房地产企业十强〔连续12年〔二、业务类型集团分述1、民生住宅恒大在XX、北京、上海、天津、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、广西、XX、XX、XX、XX、XX、XX等地设立20多家分公司〔地区公司,在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司:2、文化旅游恒大在中国首创融合住宅、商业、酒店多个产业最核心优势的顶级业态——旅游综合体,在XX、XX、天津、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、启东、乌鲁木齐等全国多个省市布局20余个,打造中国规模最大、档次最高、功能最全的国际级旅游度假天堂。

3、农牧恒大农牧集团是恒大集团"多元+规模+品牌"战略指导下最新成立的特大型集团,涵盖矿泉水、粮油及乳业三大产业板块在实现产供销一体化的同时,有效整合全产业链优势资源,多元经营、全面发展,致力于向全球家庭提供放心优质的健康产品4、健康恒大健康产业集团〔以下简称"恒大健康",HK.0708是恒大集团进军健康产业的旗舰公司,在香港联交所主板上市,是专注于"互联网+"社区健康管理服务、新型高端国际医院、养老产业和医学美容及抗衰老等四大业务板块的国际化企业集团5、保险2015年,恒大收购中新大东方人寿保险有限公司打造保险旗舰恒大人寿保险有限公司,全面进军保险产业恒大人寿业务覆盖人寿保险、健康保险和意外伤害险等,是一家全国性大型寿险公司恒大人寿秉承"惠及民生"的企业宗旨,坚持"让利百姓、服务至上"的理念,以"专心、专注、专业"的精神,致力于提供符合广大人民群众需求的多样化保险产品,让老百姓买得实惠、买得放心,确保客户病有所医、老有所养、意外无忧,并通过对客户资产的精细化管理,为客户的美好生活提供财富支撑6、体育为振兴中国足球,20XX恒大投身足球产业,打造恒大足球俱乐部俱乐部是目前亚洲最为成功、最具影响力的职业足球俱乐部,累计已向政府上缴税费12.58亿。

五年来,俱乐部已囊括亚冠、中超、足协杯、超级杯各赛事共10个冠军,创造中国足球历史目前亚洲排名第一,世界排名最高第三十,成为中国足球和亚洲足球的代表2015年,俱乐部制定并实施"国际接轨,世界一流"的第二个五年计划,将在发展战略、运营理念、经营管理、教练团队、外援水准、青训体系、后勤保障等各个方面全方位升级,与世界顶级俱乐部全面接轨,跻身世界一流俱乐部前二十名2015年11月6日,恒大淘宝足球俱乐部〔股票代码：834338挂牌上市,成为"亚洲足球第一股"二、恒大为什么多元化外部：恒大集团宏观环境分析〔PEST>1.政治环境面对房地产这几年的疯涨,国家制定了很多相关的政策,法律来限制其价格而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击具体如下：1) 政府出台限购令"国五条"20XX2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除XX外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。

国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战,在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下,政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生波动影响2) 限制出让土地使用权 《建设用地容积率管理办法》规定,未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的,土地使用权出让合同无效以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标,核发建设用地规划许可证《办法》规定,国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率《办法》还规定,城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开在论证后,应将参与论证的专家名单公开违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的,对相关责任人员依法给予处分〔容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值3) 严守土地利用总体规划 国土资源部《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》〔以下简称《通知》强调,从20XX4月1日起,土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。

各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划,不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排凡不符合土地利用总体规划的,必须及时调整和修改,核减用地规模,调整用地布局4) 严格控制高档住宅用地20XX2月22日,国土资源部下发《关于做好20XX房地产用地管理和调控重点工作的通知》,要求各地要确保保障性安居工程住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地 通知要求,各地应因地制宜,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地3月底前,市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报,经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局,同时向社会公布5) 切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难如：《关于做好20XX房地产用地管理和调控重点工作的通知》。

6) 公租房成为安居工程建设重点 20XX全国计划新开工建设700万套以上保障房,实际在建工程量至少1700多万套,已经竣工的保障房还将陆续进入分配使用阶段20XX中央补助资金不低于上年目前国家发改委会同住房城乡建设部已经下达421亿元,其中255亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造,特别要强调的是,其余166亿元补助配套基础设施建设7) 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例〔包括本外币贷款,下同不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 < 含以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本2.经济环境经济环境主要包括宏观、微观环境两个方面从我国来看,房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一致,但波幅前者大于后者。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响国家的经济环境变化如下： 1) 国民生产总值持续高速增长 这是影响房地产行业的最主要的经济因素,因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加除了去年开始因为通货膨胀猛烈增长,国家开始宏观调控降低了GDP增长率,使得今年开始GDP低于8%,在前几年我国GDP增长都远远超过一些发达国家,超过平均增长水平在连续这么多年的经济飞速发展,人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛同时导致了居民手中货币的增加,面对着资金的流向问题,不少人选择了购买楼房所以在过去的十年内,房地产业火热,房价飞速上涨 2) 下调存款准备金 近半年内,中央银行存款储备进持续下调0.5个百分点这一提高将会进一步放松房地产行业的资金来源个人房地产按揭贷款方面将迎来更多政策微调,不排除再度出现利率优惠 3) 存款加息 去年银行的多次银行加息,虽然是主要针对股市的疯涨,但依旧对房地产行业产生了影响加息最终将加速行业内企业的两极分化,给优质公司带来更多扩张机会,盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难加息无疑将加大开发经营成本,但对房价影响不大加息无疑会加大开发企业的经营成本。

自从央行提高贷款门槛,有实力的开发企业对银行的依赖越来越小,贷款比例越来越小,通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大,加息对房价的影响应该不大,因为影响房价的要素是市场供求关系 4) 股市楼市同进退 楼市受到抑制,限购令将向二三线城市蔓延,人们预期从楼市撤出的资金将利好股市美梦没有出现,因为金融市场最基本的规律是,当货币紧缩导致房地产市场下行时,股市必遭池鱼之灾,楼市与股市是一根线上的蚂蚱,共同进退,虽然在繁荣或者崩溃的时间上会稍有不同原因在于,楼市与股市泡沫都是货币泡沫的结果中国资金相对于20XX的大扩张期较为匮乏,但并未处于真正的紧缩期,症状是负利率区间在稳健的货币政策下日益扩大 政策动用的手段是挤压楼市资金进入股市,压缩楼市的金融杠杆,通过香港人民币"南水北调"、融资融券与转融通等办法拉长金融杠杆,很明显是抑制楼市投资鼓励股市投资尴尬的是,希望上升的市场没有上升,希望下降的市场没有下降,因为货币泡沫未降、税收政策未倾斜,更因为在货币泡沫下房地产投资的天然吸引力,而经济结构转型的红利在证券市场很难被普通投。