建筑工程考试辅导-市场法在评估公路收费权中的应用.docx

建筑工程考试:市场法在评估公路收费权中的应用运用市场法进展大路收费权的评估时，需要对参照物进展分析并调整差异，调整主要包括以下几个方面:　　1、时间因素大路收费权资产的价格可能随时问不同而变化，所以要对不同时点的差异进展调整，且参照物交易时间与评估基准日间隔不能太长同时应将参照物实际发生交易时点的价格，调整为假设发生在与待评估大路收费权评估基准日一样时点状况下的价格　　2、地域因素大路收费权的价值具有明显的地区性和个别性的特点，在不同地区进展转让，其价格会有明显的差异所以还要对可参照交易价格进展地区差价调整假如被评估大路的沿线周边地区经济进展比拟繁华，过往车流量较多，则应依据实际状况将参照物评估值适当上调但当某一收费权交易实例所在地区与被评估收费权所在地区经济差距太大时，则不宜将此交易实例作为参照物如我国西部的大路收费权转让价值评估，就不宜采纳东部的交易实例作为参照物在一般状况下，应依据大路收费权收益水平和地区特点，尽量选取同一经济三角区内或所评估大路沿线周边经济水平进展相类似地区大路收费权的转让实例作为参照物。

　　3、市场因素主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化状况假如作为参照物的大路为周边无其他可分流车流道路的交通要道，或者有多方争取受让这条大路的收费权，则其价值可能偏局　　4、交易因素交易因素有交易量、交易动机等对于交易量，评估人员可依据转让收费权大路里程长短差异作相应调整对于交易动机，假如参照物转让方存在急于猎取资金的情形，则其交易价格可能是偏低的，需要适当调高;若参照物受让方是采纳较常年限的分期付款方式取得大路收费权的，则其交易价格可能是偏高，需要调低　　5、其他因素大路质量不同也会影响到评估值一般状况下，资产的功能、质量与资产价值的凹凸成正相关关系但我国目前收费权大路质量上的差异相对不大，即使有差异也一般很少会影响到车辆的正常通行而在实务操作中，应依据实际状况分析和确定调整额　　市场法评估大路收费权的公式为:　　评估价值＝参照交易价格＋∑评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额(6)或评估价值=参照交易价格×各因素修正系数乘积(7)在可能的条件下，应选取尽可能多的参照物进展比拟评估。