工行商业贷款.doc

工行商业贷款（纯商贷、组合贷）工行商业贷款（纯商贷、组合贷）一一. 套数确定及贷款成数、利率（仍以贷款套数为标准）套数确定及贷款成数、利率（仍以贷款套数为标准）首套房：以借款人家庭为单位，从未贷款购房，首次申请贷款：（1）面积在 90 平米以上最高可贷 7 成，利率 7.5 折；（2）面积在 90 平米以下最高可贷 8 成（贵宾客户）利率 8.5 折；一般客户最高可贷 7 成，利率 7.5 折二套房：以借款人家庭为单位，只要有过一次住房贷款记录，再次买房，属二套房，首付5 成，利率上浮 10%三套房：以借款人家庭为单位，有过两次住房贷款记录，再次买房，属三套房，首付 6 成，利率上浮 20%注：（1）抵押物面积低于 70 平米或抵押物总价低于 70 万，需要主贷人达到工行所规定的贵宾客户标准；（2）房龄超过 20 年，适当降低成数二二.贷款年限：贷款年限：工行对房龄没有要求，最高可贷到 30 年贷款年限≦土地使用年限（70 年）—抵押物房龄； 贷款年限≦70 岁—借款人年龄（可以取参贷人中年龄最小者计算）；主贷人或参贷人年龄在 40 岁以下（含 40）基本上都可以贷款 30 年房龄超过 20 年，都可以贷到 30 年。

三三.贵宾客户：贵宾客户：1.名下金融资产（含股票、基金、保险等）折算后价值 50W 以上或总资产（动产和不动产等）折算后价值 400W 以上；2.年收入超过 12W（需提供相应的税单或银行代发工资明细流水清单）；3.曾有住房商业性贷款金额 50W 以上（含贷款已结清者）、抵押类商业性贷款金额100W 以上（含贷款已结清者、个人住房组合贷款客户）无逾期还款者；4.只承认江浙沪、北京市、广东省、深圳市地区的国企副科级（含）以上、中级（含）以上职称、校级（含）军官、公务员、金融行业（保险代理人除外）、医生、教师、注册会计师、律师；中国电信、电力、航空公司等正式在编职员；5.中国电信、电力、移动通信、航空、烟草公司等正式员工；6 .世界 500 强和中国 500 强企业的中高级以上管理人员四．还款方式：四．还款方式：1、等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变2、等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

五．二手房买卖流程：五．二手房买卖流程：1.上下家签订买卖合同2.签订买卖合同当天可签订借款合同借款人把相关材料交到信贷员手里）3.材料收集齐全后，银行开始进行审批3-5 个工作日）4.审批通过后隔天可约好上下家，由中介陪同去房子所在区的交易中心办理过户手续5.15—22 个工作日后，新的产证和他项权利证同时产生送往银行，银行进行审核过后放款到指定账户6.下家领取新产证及相关材料六．二手房相关的税费：六．二手房相关的税费：1 上家需要缴纳的税费上家需要缴纳的税费（⒈）满 5 年的普通住房 a.个人所得税：差额（现交易价—原购入价） *20%或全额（现交易价）*1%；家庭唯一套住房免征；b.印花税：免征（⒉） 未满 5 年的普通住房 a.营业税：差额（现交易价—原购入价）*5.55%； b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*1%;c.印花税：免征(⒊)满 5 年的非普通住房 a.营业税：差额（现交易价—原购入价）*5.55%； b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*2%；家庭唯一套住房免征； c.印花税：免征(4)未满 5 年的非普通住房 a.营业税：现交易价*5.55%； b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*2%；c.印花税：免征2、下家需要缴纳的税费、下家需要缴纳的税费（1）普通住房 a.契税：..90㎡以下，首套房，全额（现交易价）*1%..非首套房，全额（现交易价）*1.5%.....90㎡—140㎡，全额（现交易价）*1.5%b.印花税：免征。

2）非普通住房 a.契税：全额（现交易价）*3%. b.印花税：免征公积金住房贷款公积金住房贷款一一.公积金贷款条件：公积金贷款条件：1. 公积金必须要连续缴纳满 6 个月，才符合公积金贷款条件2. 纯公积金贷款必须要通过公积金中心才能办理3. 外地公积金不可在上海使用二二.公积金贷款的额度及利率公积金贷款的额度及利率:1. 公积金贷款没有一套二套之分，是以家庭为单位，用基本公积金的账户余额*40，最高可贷到 30W，补充公积金的账户余额*20，最高可贷到 10W，具体能贷到多少，仍以公积金受理查询的为准2. 基本公积金的账户余额达到 7500 元，补充公积金的账户余额达到 5000 元，即可达到最高上限额度3. 公积金是以家庭为单位，夫妻办理公积金贷款，基本公积金的额度最高可贷到 60W，都有补充，最高可贷到 80W；如果说夫妻双方其中任何一方有过一次公积金贷款，未结清，是不能再次使用公积金贷款的，结清后，可再次申请公积金贷款，基本公积金的额度最高可贷到 40W，都有补充，最高可贷到 60W4. 未婚者，可以与父母一起使用公积金贷款，但借款人的户口必须要在一起满 1 年 5. 公积金贷款的年利率是 3.87%公积金贷款年限：公积金贷款年限：1 手房和 5 年之内的次新房最高可以贷到 30 年，超过 5 年房龄的房子，一般最多是 15年期限。

持证抵押贷款持证抵押贷款持证抵押贷款就是将自有本市的房产通过抵押给银行获取贷款来购买其他房产等等，现在房贷被认定为第三套或三套以上的客户，根据目前的政策必须首付 6 成，利率上浮 20%，如果说您名下有其他房产，那么可以将您名下的房产来抵押给银行，来获取贷款最高可贷到抵押物评估价的 7 成，利率是按照基准利率来执行的5.94%，年限最高可贷到 20 年一楼：首套房的认定标准一楼：首套房的认定标准为什么把首套房的认定标准放在一楼，是因为你将要买的房子被银行认定是首套住房还是非首套住房，将对贷款的成数和利率有着非常大的影响参看本帖 3－5 楼2010 年 6 月 4 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定通知还规定，借款人其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的、已利用贷款购买过一套(及以上)住房，须执行二套房差别化信贷政策，这一认定标准被业界认为是史上最严厉的二套房政策，同时也表明了管理层控制房价上涨的决心。

那么到目前为止，上海的各主要银行对这条政策是如何理解执行的呢？下面分 3 种情况来讨论：一、我和我的家人（配偶、未成年子女）既没有贷过房贷，名下也没有任何房产一、我和我的家人（配偶、未成年子女）既没有贷过房贷，名下也没有任何房产这种情况，在任何政策下，在任何银行都将毫无疑问地被认定为“首套房”，享受首套房的贷款成数和利率二、我和我的家人名下有房产，也贷过房贷二、我和我的家人名下有房产，也贷过房贷这种情况，在任何银行都将被认定为“非首套房”现在不少人通过“假离婚”的手段改变这种状况，不过理财猫网并不推荐采用这种做法三、我和我的家人名下有房产，但是从来没够贷过房贷三、我和我的家人名下有房产，但是从来没够贷过房贷这种情况，据理财猫网了解，在花旗银行、渣打银行、上海银行、天津银行等银行，将被认为是“非首套房”在业内俗称的“认贷又认房”，这是严格执行房贷新政的一类银行而在中国银行、深发展银行、兴业银行、邮政储蓄银行等银行，这种情况仍将被认为是“首套房”在业内俗称的“认贷不认房”，只要你没贷过房贷，不管名下有几套房，要贷款时都算你“首套房”四、我和我的家人以前曾经贷过房贷，但是现在房子已经卖掉了，名下没有任何房产。

四、我和我的家人以前曾经贷过房贷，但是现在房子已经卖掉了，名下没有任何房产这种情况，很不幸地告诉你，将被银行认定是“非首套房”当然，如果你的工作、收入、财务状况、学历等比较好，被银行认为是 VIP 客户，也不排除有可能对你网开一面，按首套房的政策进行处理二楼：购房人户籍对于房贷的影响二楼：购房人户籍对于房贷的影响今年 4 月 17 日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施其中，明确规定对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款那么，上海的主要银行目前具体是怎么执行的呢？理财猫网了解到，具体有以下的一些做法：中国银行：外地人无税单或综合保险按非首套算花旗银行：外地人无税单或综合保险按非首套算上海银行：外地人无税单或综合保险按非首套算深发展银行：外地人无税单或综合保险贷款成数降一成邮政储蓄银行：外地人如补缴一年的税单或综合保险按本地人同等政策农业银行：外地人无税单或综合保险不发放贷款兴业银行：外地人无税单或综合保险不发放贷款天津银行：外地人无税单或综合保险不发放贷款渣打银行：外地人无税单或综合保险不发放贷款三楼：首套房的贷款利率和成数三楼：首套房的贷款利率和成数工商银行工商银行90 平米以下的住房：7 成以上/8.5 折90 平米以上的住房：7 成及以下/优质客户 7.5 折，一般客户 8 折——－－－－－中国银行中国银行7 成/8.5 折－－－－－－－农业银行农业银行贷 7 成/8 折贷 6 成/7.5 折－－－－－－－建设银行建设银行首付 3 成以上/7.5 折(7.5 折很申请，一般 8.5 折)首付 4 成以上/7 折－－－－－－－交通银行交通银行一般客户：7 成/8.5 折沃德理财客户：8 成/7 折（一般很难）－－－－－－－邮政储蓄银行邮政储蓄银行7 成/7.5 折（审批时间长）－－－－－－－光大银行光大银行7 成/8.5 折－－－－－－－浦发银行浦发银行7 成/8.5 折－－－－－－－深发展银行深发展银行7 成/8.5 折－－－－－－－兴业银行兴业银行7 成/8.5 折－－－－－－－天津银行天津银行7 成/基准利率－－－－－－－上海银行上海银行7 成/8 折及以上－－－－－－－渣打银行渣打银行90 平米以下住房：8 成/7 折90 平米以上住房：7 成/7 折－－－－－－－花旗银行花旗银行一般客户：7 成/7 折优质客户：8 成/7 折四楼：二套房的贷款利率和成数四楼：二套房的贷款利率和成数目前所有银行对于二套房的贷款利率和成数都执行同样的政策：贷 5 成/上浮 10％唯一例外的是深发展银行，可贷 5 成，申请 3 年期的气球贷，利率为 5.94％（相当于基准利率）五楼：三套房及以上的贷款利率和成数五楼：三套房及以上的贷款利率和成数工商银行工商银行贷 4 成/上浮 20％——－－－－－中国银行中国银行贷 4 成/上浮 20％－－－－－－－农业银行农业银行贷 4 成/上浮 20％（前面只有一套未结清）－－－－－－－建设银行建设银行贷 4.5 成/上浮 20％－－－－－－－交通银行交通银行基本不贷－－－－－－－邮政储蓄银行邮政储蓄银行根据具体情况而定－－－－－－－浦发银行浦发银行贷 4.9 成/上浮 11％（还要看申请人的具体情况）－－－－－－－深发展银行深发展银行贷 4.5 成/6.21％ 5 年期固定利率－－－－－－－兴业银行兴业银行不放贷－－－－－－－天津银行天津银行不放贷－－－－－－－上海银行上海银行贷 4 成/上浮 15％－－－－－－－渣打银行渣打银行不放贷六楼：房龄和贷款人年龄对于房贷的影响六楼：房龄和贷款人年龄对于房贷的影响房龄越老，贷款人年纪越大，从银行获取房贷的难度就越大，这是基本常识。