10. 《征收农用地区片综合地价测算规程》.pdf

ICS65.020.01CCS B30/39TD中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 行 业 标 准TD XXXXX202X征收农用地区片综合地价测算规程Code of practice of regional comprehensive compensation for expropriatedagricultural land(点击此处添加与国际标准一致性程度的标识)（报批稿）（本草案完成时间：2022 年 12 月 8 日）XXXX-XX-XX 发布XXXX-XX-XX 实施中华人民共和国自然资源部发 布TD XXXXX202XI目次前言.II1 范围.32 规范性引用文件.33 术语和定义.34 总则.44.1 区片综合地价的基本内涵.54.2 区片综合地价测算的基本原则.55 技术路线、程序与方法.55.1 技术路线.55.2 组织实施与工作程序.65.3 方法选用.76 资料收集与整理.76.1 一般要求.76.2 资料收集内容.76.3 资料整理.87 征地区片的划分.87.1 基本要求.87.2 多因素综合划分法.87.3 均质区域调整法.107.4 征地区片划分结果的验证与确定.118 征地区片综合地价的测算.118.1 农用地年产值还原法.118.2 征地案例比较法.128.3 农用地价格调整法.138.4 社会经济指标更新法.148.5 区片综合地价测算结果的验证、平衡与确定.159 成果编制.169.1 技术报告.169.2 成果报告.169.3 数据库与图件成果.16附录 A（规范性）区片综合地价成果表表式.17附录 B（规范性）区片综合地价测算成果图.19参考文献.21TD XXXXX202XII前言本文件按照 GB/T 1.12020 标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利本文件的发布机构不识别专利的责任本文件由中华人民共和国自然资源部提出本文件由全国自然资源与国土空间规划标准化技术委员会（SAC/TC 93）归口本文件起草单位：中国国土勘测规划院、自然资源部耕地保护监督司、浙江省自然资源征收中心、重庆市建设用地事务中心本文件主要起草人：赵松、刘明松、贺勇、陈宏斌、潘远生、乌日娜、周忠、张田、徐建春、王智锋、夏浩、牛德利、宋文杰、蒋俊、孙鲁平、邹晓云、张晓玲、薛山、陈秀欣、刘志强、张露、冯素楠、蔡永斌TD XXXXX202X3征收农用地区片综合地价测算规程1范围本文件规定了征收农用地区片综合地价（即区片综合地价）测算中的术语和定义、总则、资料收集与整理、征地区片划分与区片综合地价测算的方法、实施程序及基本要求，以及成果表达等内容本文件适用于征收集体农用地的区片综合地价的测算与调整2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件GB/T 21010土地利用现状分类GB/T 28405农用地定级规程GB/T 28406农用地估价规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。

3.1征地区片 homogenous region for land expropriation compensation简称区片，是一定范围内集体土地资源条件、土地区位、人口以及经济社会发展水平等基本一致，土地补偿费和安置补助费标准相同的空间封闭单元3.2区片综合地价 regional comprehensive compensation for expropriated agricultural land简称区片价，是依据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，综合测算形成，并由政府依法公布的，适用于集体农用地征收补偿的土地补偿费和安置补助费标准注：农用地包括的具体地类及其内涵执行 GB/T 21010 的规定3.3多因素综合划分法 multi-factor comprehensive devisionmethod是对土地资源条件、土地区位、经济社会发展状况等影响征地补偿水平的因素进行综合分析，确定TD XXXXX202X4因素因子体系及影响权重，测算各因素因子对每一个基本评价单元的综合作用总分值，将综合作用总分值相近的基本评价单元进行归并，经分析调整形成征地区片的方法。

3.4基本评价单元 basic measure unit运用多因素综合划分法划分征地区片过程中，用于测算和统计各影响因素综合作用总分值的最小空间单元，是可通过归并形成征地区片空间界线的基本组成单位3.5均质区域调整法 homogenous region adjustment method以既有的征地区片或农用地级别等均质区域为基础，通过比较分析，识别本轮征地区片划分中主要因素因子在既有均质区域中的体现程度，进而对其界线进行调整修正，形成本轮征地区片的方法3.6农用地年产值还原法 agricultural land production capitalization approach以当地农用地主要利用方式为基础，将农用地未来可预期持续获得的综合产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素的影响，进行必要的修正后，测算区片综合地价的方法3.7征地案例比较法 land expropriation cases comparison approach选择待估区片价或与待估征地区片在自然及经济社会综合水平方面具有可比性的区片内的典型征地案例，分析比较待估区片与征地案例间在补偿费用内涵及各相关影响因素方面存在的差异，对征地案例实际发生的补偿费用进行相应修正，测算区片综合地价的方法。

3.8农用地价格调整法 agricultural land price adjustment approach以待估征地区片的农用地公示地价等评估价格为基础，综合考虑影响征地补偿标准的各项因素进行相应修正，测算区片综合地价的方法3.9社会经济指标更新法 indicators of socio-economic updating approach以现行区片综合地价为基础，根据更新周期内主要社会经济指标的变化情况，对现行征地补偿标准水平进行调整，测算新一轮区片综合地价的方法4总则TD XXXXX202X54.1区片综合地价的基本内涵4.1.1构成区片综合地价的构成包括土地补偿费和安置补助费，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等其他补偿费用4.1.2基准日区片综合地价是对应于某一具体日期，并假设各影响因素在该日期之后的一定时期内保持稳定而测算所得的土地补偿费和安置补助费标准，基准日是区片价成果中必要组成部分4.1.3地类区片综合地价是针对集体农用地确定的征地补偿标准一般情况下，相同区片内的耕地、园地、林地、草地等各类农用地执行同一补偿标准，实践中确有差异性需求的，可根据不同地类间补偿水平的对比关系，确定地类修正系数，并在区片价综合地价成果中清晰界定；农用地包括的具体地类及其内涵执行 GB/T 21010 的有关规定。

4.2区片综合地价测算的基本原则4.2.1维护权益原则区片综合地价需要体现对被征收土地权利人的公平、合理补偿，充分维护被征地的农村集体经济组织和农民合法权益；保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障4.2.2同地同价原则同一征地区片内的区片综合地价不因征地目的或征后规划用途不同而有所差异4.2.3衔接平衡原则区片综合地价的测算与调整需要注意时序衔接与空间平衡，即区片综合地价水平较上轮补偿标准调整平稳；相邻区片间的区片综合地价水平差异合理4.2.4公众参与原则区片综合地价测算过程中，需充分听取有关部门、农村集体经济组织、农民个人等社会公众意见4.2.5动态更新原则区片综合地价至少每三年调整或重新公布一次，各地可根据人口与社会经济发展状况等因素，对征地区片及其区片综合地价水平进行动态核定与更新5技术路线、程序与方法5.1技术路线TD XXXXX202X6征地区片划分及区片综合地价测算的基本技术路线见图 1图 1技术路线图5.2组织实施与工作程序5.2.1组织实施区片综合地价测算的组织实施工作遵循如下规定：a)各省（区、市）应结合实际情况，统一制定工作与技术方案，统筹部署与推进本省（区、市）的区片综合地价测算工作；b)区片综合地价的具体测算工作原则上由县（市、区）组织开展，形成测算成果；跨县域独立管理的开发区、新区等也可按省级规定单独测算，并做好与县级行政区域的衔接；“飞地”的区片综合地价由其权属所在的县（市、区）组织开展测算，并做好与相邻区域的衔接；c)县级区片综合地价测算成果形成,并经过自检、平衡后，在公开听证及报批、发布前，应按照自下而上、逐级平衡的原则，完成地市级、省级统筹平衡。

5.2.2工作程序在完成工作范围与任务的确定、明确组织领导与人员安排、落实预算经费、编写工作与技术方案，以及组织开展必要的培训等前期准备工作后，区片综合地价测算的核心程序如下：资料收集多因素综合划分法均质区域调整法区片划分结果的验证：征地补偿费用验证法、专家咨询验证法区片划分结果的确定农用地年产值还原法征地案例比较法农用地价格调整法社会经济指标更新法区片综合地价测算结果的分析验证区片综合地价测算结果的平衡区片综合地价测算结果的确定成果编制区片划分区片综合地价测算TD XXXXX202X7a)基础资料收集与整理；b)征地区片划分；c)区片综合地价测算；d)测算结果的验证、平衡与确定；e)成果形成与编制5.3方法选用划分征地区片与测算区片综合地价的方法选择要求如下：a)征地区片的划分可采取多因素综合划分法、均质区域调整法；宜以多因素综合划分法为主导；具有现势性较高的农用地定级成果的地区、上轮征地区片划分成果基本稳定的地区，可采用均质区域调整法有条件地区宜通过多种方法相互验证，综合判定；b)区片综合地价测算的常用方法包括农用地年产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法、社会经济指标更新法；c)首次测算或大范围更新区片综合地价标准时，宜在农用地年产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法中选择两种及以上方法进行测算，经综合分析确定；其中，农用地价格调整法主要适用于区位因素影响较弱的远郊区域；d)区域内土地资源状况、区位条件、供求关系、社会经济发展等因素的空间分布特征保持稳定，仅需在已有成果基础上对补偿标准进行整体更新或微调，不需对区片进行重新划分时，可采用社会经济指标更新法对现行区片价水平进行快速调整。

6资料收集与整理6.1一般要求资料收集与整理应遵循以下规定：a)全面性和时效性：应充分收集反映测算区域内土地资源状况、征地补偿、供需关系与社会经济发展等情况的相关指标、政策与案例；各类资料应具备现势性和有效性，能够反映最新状况与特征，或近 3 年内客观变化态势；b)真实性和准确性：用于测算分析的各类资料应内容真实，内涵清晰、表达规范准确；c)权威性和客观性：资料收集应优先选择来自政府或相关管理部门的权威资料；自行开展补充调查的，应注意调查方法和调查结果的客观性6.2资料收集内容应收集的资料包括但不限于以下内容：a)基础资料主要包括：具有村界的最新行政区划成果、土地利用现状图、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）相关成果、现行征地区片综合地价成果图等；b)征地区片划分的影响因素资料主要包括：土地资源条件：农用地分等定级成果；各类农用地的数量、分布与结构特征资料；地形条件、农田基础设施状况等相关资料；土地区位条件：体现中心区域辐射影响度、交通条件、其他各类基础设施和公共服务设施状况的资料，以及规划定位等相关资料；人口及经济社会发展水平：人均可支配收入、人均 GDP、人均财政收入、人均耕地面积、人均农用地面积、人均土地面积、城镇化率、单位土地 GDP、单位建设用地。