广州三元里成品皮具商圈综合分析.doc

三元里成品皮具商圈调研报告 目 录一、三元里成品皮具商圈基础情况资料 21、三元里成品皮具商圈分布区域简介 22、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势 43、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目 5二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析 71.供应总量分析 72.未来供应量分析 93.宏观市场需求与空置原因分析 9三、广州三元里成品皮具商圈业态分类分析 101.市场现状 102.发展趋势分析与总结 11四、广州三元里成品皮具商圈相关配套设施分析 131.仓库 132.货梯 133.停车场 13五、广州三元里成品皮具商圈建筑规划分析 141.实用率 142.层高 143.通道宽分析对比 14六、广州三元里成品皮具商圈经营状况分析 161、商圈内各市场经营时间概述 162、日客流量情况概述 163、交易方式分析 164、商圈内各市场管理状况分析 18七、广州三元里成品皮具商圈价格体系分析 191、商圈租赁模式 192、租赁费用汇总分析 193、管理费统计分析 224、未开业项目分析 23一、三元里成品皮具商圈基础情况资料1、三元里成品皮具商圈分布区域简介三元里成品皮具商圈位于白云区与越秀区的交界处，南临广州火车站、广东省汽车站和广州市汽车站，北接机场高速，广州地铁二号线在火车站、越秀公园和三元里大道都有地铁出口，步行至商圈中心仅需几分钟，交通十分便利。

三元里成品皮具商圈与皮料五金商圈分别分占三元里商圈的东西两面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的东面，区域内的市场基本上以经营成品皮具为主，在梓元岗、解放北路和三元里大道东面上分布了大大小小二十一家成品皮具专业市场，随着知名度的日渐提高，自发成为了众所周知的成品皮具交易集散地而西面区域则以经营皮料五金的专业辅料市场为主，也聚集了近10个皮料五金专业市场，并在逐步壮大中，渐渐形成了与成品皮具商圈互补的格局 第 1 页 共 25 页2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势（1）三元里成品皮具商圈发展现状及特点三元里成品皮具商圈的发展势态良好，商户对市场发展前景乐观只见新人进，不见旧人走”，新的皮具商户仍源源不断地流入这里与国内其它皮具批发市场相比，档次高、质量好、价格平是三元里成品皮具批发市场的突出优点另一方面商圈内铺位的租金持续上涨，一直保持稳中有升的增长势头，也显示出商圈仍有一定的发展空间超卓的地位是全国规模最大、档次最高的皮具批发商圈，同时也是全球最大的皮具批发商圈 庞大的规模17万多平方米建筑面积，它聚集了二十一个成品皮具市场，云集了国内外5000多个皮具品牌，箱包产品20多种，高中低档齐全， 3万多名从业人员，100多亿元的年交易额。

2）三元里成品皮具商圈未来发展趋势生命力依然旺盛，产业格局日趋完善三元里成品皮具商圈已显示其极强的生命力，不仅具有优越的地理位置，也是国内外皮具流行的阵地每年100多亿元的全球采购量，不是随意可以克隆的，而花都狮岭周边众多以人造革产品汇集的加工基地，与商圈的真皮产品形成了相互补充的格局 借电子商务提高竞争力目前，商圈约有1/3的皮具皮革企业开始运用电子商务改变传统的营销方式，过半的皮具城对商户实行了信息化管理 政府进一步加大规划整合力度白云区政府在对商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不断加大改善的力度，为推进皮具城园区化升级改造工作，不断进行市场整治，力求净化经营环境同时以皮具节为载体，加强园区品牌宣传，并大力推进园区公共信息平台的建设工作，引导园区内各市场向展贸型市场发展区政府还规划打通梓元岗串联广园西主干道的双向通道，这对于目前固有的采购人流、车流的走向，都起着重大的扭转和扩容作用，辐射区域和辐射功能也将进一步扩大3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目三元里成品皮具商圈内各个市场，从经营状况、商户心态、客源等等各个方面来看，相对具代表性的市场大致有以下几个：(1)亿森皮具城广州亿森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立较早的市场，以外单主为要销售渠道，经营商户成分较好，多为自营，借助于良好的地理位置及周边设施，使得其经营业绩较稳定。

业者经营心态较好，目前基本上没有要转租、转兑的档口，商户均想趁着现时良好的势头用心经营亿森皮具城以经营中档仿皮皮具为主，地理位置决定了亿森皮具城的命脉，加之多年来建立的销售网络，致使市场在外单市场需求平台中占了重要地位2)金亿皮具城金亿皮具广场以经营书包和电脑包为主，形成了自身的产品特点，加上地理位置优越，市场外部装修大气，够物环境舒适安全，比较吸引商客市场内的商户大部分是一手业主，经营时间较长，有比较成熟稳定的客源，经营状况比较稳定3)中港皮具城中港皮具城自2000年1月开业以来已经走过10个年头，是广州目前中高档皮具批发市场之一早期市场的客流量不是很大，从09年开始各档口生意开始好转，也逐渐有了自己的定位：以真皮为主的中高档自主品牌箱包中港的商铺做批发和订单的比较多，这与中港皮具商贸城的经营理念息息相关每个商铺都有固定的客源，客流主要由国内的老顾客组成，及部分外国客户中港皮具商贸城的经营业者经营心态较稳定，该市场租金相对同类市场较低，使得在此经营的业者压力较小，市场内租户档口转租、转兑意向的较少4)圣嘉皮具商贸中心圣嘉皮具商贸中心是经营中高端女性时尚手袋为主的大型皮具批发商城，地理位置佳，交通便利，人气旺盛，商业氛围浓厚，客流量大。

加上良好的内部环境和相对完善的软硬件配套，商户满意度高，商铺无空置现象，经营稳定另外，圣嘉皮具商贸中心的租金水平在整个三元里成品皮具商圈内是比较高的，这也说明了市场突出的地位5)广州白云世界皮具贸易中心一期无论市场的软件和硬件配套上，广州白云世界皮具商贸中心（一期）在三元里成品皮具商圈内都是数一数二的，被誉为商圈内的标杆交易市场广州白云世界皮具贸易中心经营状况良好，经营商户实力较强，经营心态良好，经营产品档次较高，价格较贵，且交易量大另外，巨大、稳定的客流量亦为业者的经营带来信心，使得广州白云世界皮具贸易中心（一期）成为商圈内交投最活跃的皮具贸易中心 同时，广州白云世界皮具贸易中心一期在上述各方面的优势都是众多市场中最为突出和显著的，可谓是商圈内最有竞争力的专业市场二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析1.供应总量分析广州三元里皮具商圈目前共有21家成品皮具商场，供应总面积为171680㎡供应商铺总面积为95225㎡；供应写字楼总面积为61950㎡；配套设施总面积为14205㎡在供应套数方面，整个成品皮具商圈共5634间档口，其中商铺5027间，写字楼607间供应面积表：商场名称总建筑面积（㎡）商铺面积（㎡）写字楼面积（㎡）配套设施面积（㎡）白云世界皮具贸易中心331502200071504000白云世界皮具贸易中心二期64006400————中港皮具商贸城342006000210007200圣嘉皮具商贸中心20000577514000225新兴皮具商贸城13000390078001300新汇豪皮具商贸城1200011200——800亿森皮具城900027756000225中澳皮具城70007000————金亿皮具广场60005545——455卓隆皮具商贸城600030003000——柏丽皮具城500020003000——新东豪商贸城40004000————中港·祥盛国际皮具城39823982————梓元综合市场35003500————安兴皮具世界25002500————亿发三亿皮具城23002300————盛亿皮具城12001200————桂花楼皮具城10001000————银元皮具商贸城948948————梓元精品商场300300————大都会皮具城200200————总计171680955256195014205供应套数表：商场名称档口总数（间）商铺（间）写字楼（间）白云世界皮具贸易中心1349128465白云世界皮具贸易中心二期239239——中港皮具商贸城435290145圣嘉皮具商贸中心421252169新兴皮具商贸城24716186新汇豪皮具商贸城264264——亿森皮具城20515847中澳皮具城322322——金亿皮具广场421421——卓隆皮具商贸城18710087柏丽皮具城1301228新东豪商贸城282282——中港·祥盛国际皮具城181181——梓元综合市场300300——安兴皮具世界151151——亿发三亿皮具城165165——盛亿皮具城8080——桂花楼皮具城119119——银元皮具商贸城8686——梓元精品商场2121——大都会潮流地带2929——总计563450276072.未来供应量分析成品皮具商圈未来将有三个市场推出。

分别为：天泓国际、万丽国际皮具城及三元里国际都会广场，供应总面积将近90000㎡，其中商铺面积为38800㎡，写字楼面积为40000㎡而目前三元里商圈市场的总面积171680㎡，未来供货量与现有供货量之比约为1:2未来供货如此大体量显示出三元里商圈皮具市场非常活跃，吸引力十足，投资者对其未来发展趋势看好；同时，未来市场竞争亦将更加激烈商场名称总建筑面积（㎡）商铺面积 （㎡）写字楼面积（㎡）配套设施面积（㎡）天泓国际2500011000100004000万丽皮具城100008800——1200三元里国际都会广场5500019000300006000总计900003880040000112003.宏观市场需求与空置原因分析目前三元里成品皮具商圈所有商场均在营业。