XX商业大厦项目财务分析报告.doc

68表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）管理中心、 维修间、变压器房等低压配电负二层房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471 层大堂、商场等264826482 层商场154115413 层商场154115414 层酒楼、餐厅250525055 层技术层177417746～16 层写字楼15411695117 层避难层1541154118 层设备层1541154119～29 层写字楼15411695130 层避难层1541154131～39 层写字楼15411386940设备层1541154140 停机坪 180 180小计 64124合计71771表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表每层面积（平方楼层使用功能米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961 层大堂、商场等204820482 层商场180318033 层商场180318034 层商场204820485 层技术夹层204820486～18 层写字楼20482662419 层避难层2048204820～35 层写字楼15363276836 层写字楼1536153637 层避难层1536153638～45层写字楼15361288846～49层写字楼1024409650 层设备层1024102450 层核心部设备层283283小计9195351～55层写字楼10245120合计101169一、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从 2002 年 10 月起，至 2005年9月。

2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 30年3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表 3表 3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道： 一是企业自有资金， 二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。

考虑到开发商已投入了50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220 万元，计划由开发商投入自有资金970 万元作为启动资金，另需向银行贷款 45500 万元用于投资，剩余部分 66051 万元由租售收入补充，总追加投资为 121271 万元项目投资计划与资金筹措表详见表4所示表 4 项目投资计划与资金筹措表序号 项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（ 2.1+2.2）5520024256582519641017二、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租每年各项收入预测详见表 5、表 6、表 7 所示。

表 5 西塔楼写字楼销售收入测算表200320042005售价13000销售率30%销售面积174282003 销售收入（万元）22656售价14000销售率75%销售面积261422004销售收入（万元）36598售价135002005销售率100%销售面积 14523销售收入（万元） 19606合计（万元） 78861年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017201平均月租金（元）380.643 400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838商场（-1 至 租金收入（万地面四层）元）3074103 5483 5963 6832 729072107208661061755821624162416241624年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金商场（-1 至（元）450472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125地面四层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表 6 西塔楼商场租赁收入测算表表 7 东塔楼出租收入测算表年份2005 2006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15% 60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万写字楼元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6099980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 1331113311 13311 13311平均月租金。