房地产开发企业总裁税务战略和纳税风险管控系统课件.ppt

房地产总裁不能不知道的房地产总裁不能不知道的 解税密码 主讲人:李记有 第1页，共61页LOGO 李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网CEOCEO、北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，作专家，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案设计最优纳税方案著有著有企业税收筹划操作指南企业税收筹划操作指南、企业如何进行税收筹划企业如何进行税收筹划、税税务代理理论与实践务代理理论与实践、国税实务国税实务、税收筹划的基本思路和实务操作税收筹划的基本思路和实务操作等著作在国内首先创立税收筹划等著作在国内首先创立税收筹划“变量引进变量引进”和和“因素分析因素分析”两大学两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。

是中央电视台、中国税务报、中国财说，并创建了全国首家税收筹划网是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会第2页，共61页LOGO引言：房地产总裁必须关注的五大事引言：房地产总裁必须关注的五大事1 1、用什么策略拿地？、用什么策略拿地？案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地2 2、用什么策略进行产品定位？、用什么策略进行产品定位？案例：大理两个别墅项目成功与失败案例：大理两个别墅项目成功与失败3 3、用什么策略把产品卖好？、用什么策略把产品卖好？案例：先造一座湖，后建一座城案例：先造一座湖，后建一座城4 4、用什么策略把项目后期运营好？、用什么策略把项目后期运营好？案例：万科与万达成功都在于项目后期案例：万科与万达成功都在于项目后期“万科物业帮万科打天下万科物业帮万科打天下”、“万达招商帮万达赢天下万达招商帮万达赢天下”5 5、用什么策略把税收处理好？、用什么策略把税收处理好？而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。

存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险第3页，共61页LOGO第一讲第一讲 找到解税密码到底有多重要？找到解税密码到底有多重要？案例一：案例一：两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合资条件是房子建成后分得资条件是房子建成后分得5.65.6万平的商业楼即可万平的商业楼即可在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.65.6万平房子作价分给乙方，合资万平房子作价分给乙方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等如公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等如果商业楼均价果商业楼均价3000030000元元/平方米，仅营业税一项就高达平方米，仅营业税一项就高达84008400万元之巨，再加上土地增值税、万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出而这家企业后来跟我们税务企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。

实质上留下随公司走，即乙方收购甲方股权实质上留下5.65.6万平商业楼而这样处理后，万平商业楼而这样处理后，5.65.6万平商业万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税，税收支出大幅下降得税，税收支出大幅下降第4页，共61页LOGO案例二：案例二：某某别别墅墅项项目目拟拟进进行行一一项项促促销销活活动动，买买一一套套价价值值10001000万万的的别别墅墅项项目目送送一一张张价价值值5050万万元元高高尔尔夫夫会会员员卡卡而而该该企企业业经经过过咨咨询询税税务务咨咨询询公公司司后后，重重新新改改变变了了活活动动方方案案，而而是是和和高高尔尔夫夫公公司司捆捆绑绑搞搞了了一一个个促促销销活活动动，即即向向批批购购别别墅墅业业主主推推出出新新的的方方案案，现现在在办办一一张张高高尔尔夫夫球球会会员员卡卡，凭凭卡卡购购别别墅墅可可以以打打9.59.5折折，一一举举两两得得尽尽管管只只是是一一个个说说法法改改变变，购购买买者者还还是是支支出出10001000万万元元，但但对对地地产产商商而而言言却却大大不不相相同同，假假定定这这个个别别墅墅小小区区有有200200套套，就就会会有有1 1个个亿亿收入收到了会员公司，而这一个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达收入收到了会员公司，而这一个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达40004000多万元。

多万元第5页，共61页LOGO案例三：案例三：某某企企业业建建造造了了一一栋栋高高档档写写字字间间，因因位位置置极极好好，极极具具有有升升值值空空间间，所所以以该该企企业业打打算算采采取取只只租租不不售售的的方方式式运运营营，每每年年租租金金2 2个个亿亿元元，但但面面临临极极高高税税负负，交交易易环环节节要要按按5.5%5.5%缴缴纳纳营营业业税税及及附附加加，还还有有高高达达12%12%房房产产税税，企企业业董董事事长长让让财财务务经经理理想想办办法法，财财务务经经理理经经过过多多番番清清缴缴，给给董董事事长长出出了了一一个个注注意意，壹壹拾拾看看看看跟跟有有些些租租户户商商量量优优惠惠些些条条件件不不开开发发票票，这这样样税税就就少少了了，但但后后来来董董事事长长觉觉得得存存在在巨巨大大风风险险，又又请请税税务务咨咨询询机机构构，专专业业人人士士给给这这个个董董事事长长出出了了一一些些主主意意，一一是是将将租租金金和和物物业业费费分分开开收收，这这样样物物业业费费这这部部分分就就不不用用缴缴房房产产税税，二二是是将将建建好好的的房房子子整整体体租租赁赁给给自自己己下下属属专专业业租租赁赁公公司司，由由专专业业租租赁赁在在去去承承担担后后期期分分割割租租赁赁及及物物业业，这这样样转转租租环环节节就就不不用用缴缴房房产产税税，而而新新办办租租赁赁公公司司属属于于服服务务业业，而而享享受受安安置置30%30%退退役役士士官官免免征征三三年年营营业业税税及及附附加加的的税税收收政政策策。

从从上上面面的的几几个个案案例例分分析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果第6页，共61页LOGO企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果两大后果:第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了纳税风险第7页，共61页LOGO第二讲第二讲 什么是解税密码？什么是解税密码？解税密码：解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划那么我为什么叫解税密码，是因为而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。

一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象第8页，共61页LOGO一、解税密码存在的两大前提一、解税密码存在的两大前提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提案例：某地产公司售后回购案案例：某地产公司售后回购案（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提收优化的第二个前提案例：某地产公司建立的四星级酒店案例：某地产公司建立的四星级酒店二、解税密码的两大维度二、解税密码的两大维度（一）纳税风险可控（一）纳税风险可控 （二）税款节省（二）税款节省三、解税密码三大特征三、解税密码三大特征（一）合法性（一）合法性案例一：土地评估入账案例一：土地评估入账（二）合理性（二）合理性案例二：一半开租金，一半开物业费案例二：一半开租金，一半开物业费（三）可操作性（三）可操作性第9页，共61页LOGO第三讲第三讲 解税密码藏到哪里？解税密码藏到哪里？税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税款节省。

税款节省一、企业为什么很难找到解税密码？一、企业为什么很难找到解税密码？（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？（一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角二）以专业机制为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业并经重要（二）以专业机制为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业并经重要机制第10页，共61页LOGO第四讲第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码房地产开发企业各阶段解税密码一、公司设立阶段解税密码一、公司设立阶段解税密码二、土地取得阶段的解税密码二、土地取得阶段的解税密码案例一：案例一：案例二：案例二：三、规划立项阶段解税密码三、规划立项阶段解税密码四、开发建设阶段解税密码四、开发建设阶段解税密码五、项目销售阶段的解税密码五、项目销售阶段的解税密码需先行！需先行！第11页，共61页。

LOGO六、项目清算阶段的解税密码六、项目清算阶段的解税密码七、企业利润分配阶段的解税密码七、企业利润分配阶段的解税密码八、企业退出阶段的解税密码八、企业退出阶段的解税密码九、企业融资阶段的解税密码九、企业融资阶段的解税密码十、企业日常费用支出阶段的解税密码十、企业日常费用支出阶段的解税密码需先行！需先行！第12页，共61页LOGO第五讲第五讲 房地产开发企业核心税种解税密码房地产开发企业核心税种解税密码。