物业管理-浅谈物业管理亏损之对策.doc

浅谈物业管理亏损之对策摘要:物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需要和住宅产业化方面显示出巨大的发展潜力而其 作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，因种种原因赢利 企业甚少，大多数企业基本上处于亏损经营状态物业管理 企业的亏损经营违背了市场经济条件下的企业运行规律，要 实现物业管理企业的良性发展，必须解决企业经营亏损问 题物业管理企业的亏损经营违背了市场经济条件下的企业 运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业 的发展要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为 “朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题物业管 理企业的生存和发展应以经济效益为目标，结合“不断满足 业主需求”的物业服务理念，通过建立合理的现代企业经营 机制，实现物业管理的稳定和可持续发展，解决物业管理企 业亏损问题政府要充分发挥职能作用，合理配置资源政府要促进物业管理社会化、专业化、市场化的进程， 充分利用市场竞争机制进行资源的合理配置应建立科学的 社会评价体系，对物业管理企业的管理服务水平进行评价,并将结果公示于众，让业主自由选聘，杜绝暗箱操作，使社 会公认的信誉好、管理水平高、有实力的物业管理企业有更 多的机会获得物业管理市场份额，实现规模经营。

加强政府引导作用，使物业管理收费在政府指导下，实 现由业主委员会和物业管理企业协商定价，真正体现商品的 价值规律，实现优质优价的收费标准，让业主感到物有所 值，也给物业管理企业留下赢利的空间完善物业管理的法规体系，加强物业管理知识、物业管理法规的宣传、报道，通过各种媒体监督物业管理企业依法、规范经营，引导业主形成一个正确的物业管理消费观念物业管理行业的健康和稳定发展，要取得社会和业主的 理解和支持，就必须加强物业管理相关知识的宣传，要使各 级政府和广大业主认识到物业管理行业的发展对于稳定社 会秩序、建立和谐社会、保障业主资产保值增值、改善居民 居住生活的重要性，使政府、企业、业主都能站在三者利益 的共同点上，努力营造一个和谐的物业管理市场为物业管理企业营造良好的社会氛围，理顺各行业管理 部门，公共事业部门与物业管理企业的关系，划分管理界 限，明确管理责任，把物业管理企业从诸多不该管、管不了 的事情中解脱出来，集中企业人、财、物优势管好应管的事 给予物业管理企业应享受的第三产业优惠政策，减免相应的 物业管理方面的税费，将物业管理作为一种产业进行培育二、物业管理企业自身要强化管理，提高管理水平要建立企业成本分析制度，分析物业管理企业的支出成 本构成，可以看出最重要的成本是人工成本支出，物业管理 企业的人工成本高达总成本的35〜50%左右，必然成为企业 管理控制的重点，因此要强化对物业管理企业自身的科学管 理，通过人力资源的合理利用进一步降低管理成本，提高企 业经济效益。

要特别注意对企业员工持续不断的教育和培 训，培养一支敬业爱岗、会管理、懂技术的高素质的经营管 理和技术复合型人才队伍，通过合理的管理、分配激励机 制，最大限度地发挥出人才的潜能，确保企业各管理环节的 畅通和运行高效，努力克服粗放管理和低效、重复投入物 业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念，应 对水、电、燃气、燃煤消耗进行测算，制定成本控制指标， 并建立考核制度要加强公共设备的维修保养，防止跑、冒、 滴、漏等情况发生，同时还应在运用节能技术和设施设备改 造等方面进行投资，降低能源消耗提高物业管理服务水平，倡导使用高科技管理手段，降 低成本应积极推广应用现代化管理手段，如在小区内设立 巡更机、监控等智能化管理设施，物业管理公司日常工作不 断提高现代化办公条件等，增加物业管理的科技含量，以此 提高物业管理质量，节约人力和物力资源物业管理企业还 应重视物业管理的早期介入，这是物业管理全程控制成本的 延深物业管理成本常常受到先天因素和社会因素的制约， 这是物业管理企业很难左右的，因此可以通过提前介入，要 求房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的 经济性，多进行设备和设施数量、型号、规格、结构、位置 等因素所产生的不同配量运行成本进行比较，甚至对小区内 交通组织，出口设置进行精心考虑，尽可能减少对物业管理 企业后期物业管理费用支出降低产生的影响。

同时还可以要 求开发商从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物 业管理企业的经营运作，为物业市场开发，开展综合经营服 务创造条件1. 以满足业主需求为核心，不断提高服务水平，向服务要效在企业的服务过程中，业主对服务的需求是不断变化 的，而且呈不断扩大和提升的趋势因此要始终使业主满意 度达到较高的水平，就得不断调整服务内容，提高服务质 量，这样才能确保业主对物业管理企业的认可，最终使物业 管理费做到应收尽收同时，物业管理是一种综合性的服务 行业，除开展常规型的管理服务以外，还应尽可能满足业主 不同层次，多方面需求的综合经营服务，这样既可以提高物 业管理水平，又能使物业管理企业增加收入要在物业管理企业职工队伍中建立“以顾客需求为核心”的工作理念物业管理企业的服务对象是业主和物业使 用人，他们是物业管理企业存在和生存的根本理由和前提， 赢得他们便有市场，失去他们便失去存在的价值要确立 “先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针，通过企 业管理教育和培训，培养和拥有一大批专业知识和技术优 良、充满热情、爱岗敬业、自觉自愿努力工作的员工，向业 主和使用人提供诚实可信、文明礼貌、具有亲和力的高品位 的服务。

要宣扬“实事求是”的工作态度，规范“过程控 制”的工作方法，坚持“持续改进”的工作作风要加大物业管理费收缴力度物业管理企业在不断提高 服务质量和满足业主需求的前提下，应加大物业管理费的收 缴力度，使物业管理费达到一个较高的收缴率，以保持物业 管理经营的正常运行，这也是物业全体业主和使用人的根本 利益所在但由于一些业主对物业知识的认知和物业消费意 识的建立不到位及受到社会环境的影响，对个人出现的任何 不满都可以作为拒交物业费的理由，而且是一种相当普遍的 现象，实际上这不仅仅是对物业管理企业利益的损害，而且 也是对全体业主利益的损害因此，物业管理企业应站在维 护自身和全体业主利益的角度，依据法律法规，积极采取措 施及时妥善解决欠费问题首先是协商解决，充分与业主沟 通协商，达成共识，解决纠纷其次是调解，在沟通协商不 成的情况下，可由第三方进行调解，如社区政府及居委会、 物业管理委员会等最后是通过仲裁或诉讼，协商和调解方 法仍失效后，可提起仲裁或诉讼1. 实施品牌经营战略，提高投资收入比随着物质生活水平的提高，人们对住房的需求，由过去 直接关注住房面积大小、功能质量，发展到关注居住环境、 物业管理水平和社区综合服务质量；从过去只关注房屋共用 部分的管理，发展到同时关注部分公共社会事务；从对房产 和附属设施完好的简单需求，发展到实现房屋保值、增值的 需求。

面对广大业主呈现出的日趋多样需求的变化，物业管 理企业必须将新的管理理念融入到自己的管理和服务过程 中，把物业管理推向品牌经营管理的高度，以关注业主生活 质量，关注小区环境的温馨与和谐，关注社区的整体氛围为特征，用文化塑造文明社区，体现物业管理特色，增加物业 潜在价值在业主对自己物业价值的认知和感受的同时，物 业管理企业也从中获得相应的收益综上所述，物业管理企业亏损问题的存在，其原因是多 方面的，解决起来也需要社会多方面的关心和支持，从根本 解决更不是一天两天或一年两年的事但解决物业管理企业 亏损问题，其本身就是解决物业管理企业的生存与发展，作 为热爱这个行业的从业人员应该有责任为这一问题的解决 去努力实践本人相信，在建立物业管理市场的不断深化和 完善过程中，随着政府职能的转变、物业管理企业的规范经 营管理、业主和使用人住房消费意识和认知的提升，物业管 理企业的亏损问题一定能从根本上得到解决，物业管理行业 也会实现健康持续发展，并在促进城市发展和改善人们生活 条件，建立和谐社会中发挥出应有的重要作用。