地产融资的9个涉税难题以及破解攻略.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑地产融资的9个涉税难题以及破解攻略 地产融资的9个涉税难题以及破解攻略 由于房地产开发企业向金融机构举行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种处境下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理 1.有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产工程计算分摊时的处理 国税函[2022]220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产工程计算分摊并供给金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” 《关于土地增值税一些概括问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除工程金额中的利息支出如何计算问题规定如下： （1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的片面不允许扣除； （2）对于超过贷款期限的利息片面和加罚的利息不允许扣除 《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2022年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并举行税前扣除时，应供给“金融企业的同期同类贷款利率处境说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率处境说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业供给同期同类贷款利率处境该金融企业应为经政府有关部 门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构 “同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件根本一致下，金融企业供给贷款的利率既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业供给的实际贷款利率 基于以上政策规定，凡能够按转让房地产工程计算分摊并供给金融机构证明的利息费用，允许在土地增值税清算时据实扣除，务必具备两个条件：一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”二是该贷款利息不超过贷款期限的利息片面和不是银行给房地产开发企业加罚的利息 2.有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产工程计算分摊时的处理 国税函[2022]220号第三条第（二）项规定：“凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本金金额之和的10%以内计算扣除。

基于此规定，有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产工程计算分摊时，在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本金金额之和的10%以内计算扣除 二、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理 房地产企业向非金融机构融资所发生的利息主要表达为两个方面：一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息；另一方面是房地产开发企业向非关联企业和其他个人，例如向个人股东和非股东个人，借款所发生的利息 由于以上两方面的借款，房地产开发企业在支付利息时，是没有金融企业的贷款利息票据，所发生的利息费用，即使到当地税务主管部门开出利息票据也不成以在计算土地增值税时，作为扣除工程据实扣除 国税函[2022]220号第三条第（二）项规定：“凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本金金额之和的10%以内计算扣除 基于此规定，房地产企业向非金融机构融资所发生的利息在土地增值税清算时，不成以据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起，作为开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本金金额之和的10%以内计算扣除。

但可以在企业所得税前扣除 三、房地产开发企业存在多种渠道来源的借款所发生利息的处理 国税函[2022]220号第三条第（三）项规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种手段 基于此规定，假设开发企业存在多种渠道来源的借款，不成以将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本金”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2022]220号第三条（一）、（二）项所述两种手段中选择一种确定扣除金额 案例分析 某开发工程取得土地使用权本金为20000万元，开发本金10000万元，其中，开发本金——开发间接费用中列支利息支出200万元工程开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率假定该开发工程所在省规定的开发费用 计算扣除比例分别两种处境为5%或10%请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理 分析 根据国税函[2022]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发本金的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

因此，利息支出不成以作为开发本金直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除工程的开发本金为10000-200=9800（万元） 按照第一种方法计算可扣除开发费用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（万元） 按照其次种方法计算可扣除开发费用=（20000+10000－200）×10%=2980（万元） 国税函[2022]220号号文规定，开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（万元） 四、计入房地产开发本金的利息支出，在土地增值税清算时的处理 国税函[2022]220号第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发本金的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除 《土地增值税见证业务规矩》（国税发[2022]132号）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除工程基数时，审核是否剔除了已计入开发本金的借款费用 基于以上两个文件规定，房地产企业计入开发本金的借款费用或利息支出，在举行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。

会计准那么中关于借款费用资本化的原那么不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发本金的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除土地增值税中利息支出处理原那么与会计核算、企业所得税处理有很大识别 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理手段〉的通知》（国税发[2022]31号），企业为建立开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准那么的规定举行归集和调配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除账务方面，会计科目设置一般将工程开发资本化利息计入“开发本金-开发间接费用”核算而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发本金中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法 案例分析 某房地产企业某工程取得土地使用权本金为5000万元，房地产开发本金为3000万元，其中“开发本金—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，那么请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理 分析 国税函[2022]220号第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发本金的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除工程的房地产开发本金为3000-50=2950万元，凡能够按转让房地产工程计算分摊并供给金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5万元；凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能供给金融 — 7 —。