物业企业人才流失与防范对策研究.doc

物业企业人才的流失与防范对策研究随着社会的发展，市场竞争日益激烈，以及社会大众对物业实施管理服务的接纳，在可预见将来的较短时间内，现代物业管理模式将在我们整个社会全面推行我国每年推出数亿平方的物业面积，也都基本实行了现代物业管理要对如此大规模的物业实施全面周到的管理和服务，则需要大量优秀的物业管理人才近年来，大大小小的物业企业如雨后春笋般冒了出来，从而对从业和对口人才的需求量大，而人才对于企业的生存和发展都有着重要的意义，并起着越来越重要的作用，但是，由于社会、历史和自身等诸多因素的影响，人才诸多因素流失现象相当严重，给企业带来了不可估量的损失如何降低人才流失率，留住优秀的人才已成为物业企业目前急需解决的一个棘手的问题 当物业企业通过发展壮大并向中高端物业市场不断推进的过程中，人才对企业来说将起着至关重要的作用物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败对于物业管理这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜因此，我们就目前物业服务行业在人力资源建设方面所存在的一些问题从几个方面进行一些探讨一、物业企业人才流失的现状及影响目前我国各种企业纷纷走入一个怪圈：重要的人才不来，紧缺的人才留不住。

安·德维尔和马宏指出，较高的员工流动率会导致产品和服务质量下降、生产效率下降、客户满意度下降；高员工流动率还会削弱管理效果，同时会影响人员管理、培训质量和员工团队凝聚力，由于员工和顾客间的交往决定于顾客的满意程度，因此最终又会影响企业的成功长此以往，必将造成企业员工团队的不稳定性，形成恶性循环我国物业企业人才流失现状主要有以下几个方面：1、房地产业的迅猛发展推动了对物业管理人才的需求房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占固定资产投资的七分之一我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加近年来，天津市的房地产市场的迅速发展，带动了整个物业管理市场的提速物业管理行业作为房地产业的重要组成部分，必然随着房地产业的发展而发展，这需要大量的物业管理专业人才来完成这个过程随着住房商品化的进一步发展，不仅物业管理公司越办越多，而且一些机关企事业单位的后勤社会化趋势，也使许多以前由各个单位分管的物业，正在变为专业化的物业公司管理，物业管理人才的需求自然越来越大2、物业管理行业自身的发展和完善拉动了对物业管理人才的需求住宅、写字楼、商场、机关单位等类型的物业管理在天津已日臻成熟，物业管理行业的市场化程度相对于其它城市也较高。

到2011年底，天津市已经有一级资质的物业企业13家，二级资质企业及三级资质企业百余家，这些企业都是在市场的发展与竞争中占据了一席之地，逐步树立了较好品牌形象的物业管理公司伴随着政府机构的体制改革和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也逐步实现了社会化在北京、上海、深圳等大城市，绝大多数机关、学校和医院、住宅都引入专业物业管理公司来进行专项服务物业管理市场化已经延伸到多个领域，物业管理企业需要通过多种方式培养出能够适应各类物业管理需要的人才，为企业的发展奠定坚实的基础3、人才流动机制促进了物业管理人才的市场需求在现代商贸和企业制度下，为越来越多的从业者自由择业提供了方便特别是《中华人民共和国劳动法》新法的颁布实施，对劳动力资源的自由流动提供了更加便宜的条件物业企业间有了市场化的人才流动配置体系，同时也为中小物业企业产生了人力资源管理压力，从而进一步促进企业的规范和革新管理根据相关资料显示,目前国内物业企业流失率较大的岗位是基础操作型岗位及服务型岗位，而过高的人才流失率必将给企业带来相当大的负面影响，最终可能影响到企业持续发展的潜力和竞争力，甚至可以使企业最终走向衰亡具体说来，我国物业企业人才流失带来的影响主要有以下几个方面：1、人才流失会造成企业的不稳定 　　在服务型企业中，流动最频繁的往往是秩序维护员、保洁员等，这些属于企业的基础操作型员工，占企业组成的绝大多数，对企业的稳定发展比较重要。

同时，社会需求量也比较大的人员，这些人员离开企业后，较高的离职率将会影响其他员工的工作状态，不利于企业的稳定发展 2、人才流失会增加企业的经营成本 　　人才流失造成的损失最终都会反映到企业的经营成本上，造成经营成本的上升，如老员工离职后的工作损失成本及新员工的工作失误、熟练性不强等带来的成本增加等，将会影响客户的满意度同时，企业要重新招聘、培训新的员工，这些费用的产生都大大增加了企业的成本，所以企业人力资源的原始成本和重置成本也必然上升3、人才流失会影响员工工作状态　　人才流失对企业产生的消极影响或间接成本损失还在于：因一部分人才的流失对其他在岗人员的情绪及工作态度会产生消极的影响这是因为人才流失很可能刺激更大范围的人员流失，而且向其他人员提示还有更具前景的选择机会存在特别是当看到流失的人才得到了更好的发展机遇或者得到了更多收益时，留在岗位上的人员就会心动，工作积极性受到影响，也许以前从未想过离开的人也会开始或者准备开始寻找新的工作 4、人才流失会使竞争对手的竞争力提高 人才流失大多会在本行业内发生，他们中有绝大多数人流向竞争对手的企业无论何种情况都有可能增强本企业竞争对手的实力，使得强敌弱我，形成更大的竞争力反差。

物业企业人才的大量流失，带来了一系列的消极影响及不良后果企业对流失掉的人才的前期培养投入不仅得不到回报，而且还导致人才流失以后的置换成本也相当高优秀员工精湛的技术和熟练的业务，有利于物业企业现场品质的提升，客户满意度的增加面对企业宏伟的发展蓝图和不断变化的外部形势，我们必须把“人才强企”战略摆到更加突出的位置，不断创新人力资源管理理念和方法，在培育、挖掘和凝聚优秀人才方面积极探索实践，有效控制因人才流失而给企业带来的负面影响，提供强有力的人才保证二、物业企业人才流失的原因分析 总体来说，随着物业管理行业的飞速发展，从业人员的现状简单的说就是说有能力的人不愿意做物业，没有能力的人干不了物业，现在全国的物业行业市场都是这样，有能力的不愿意来做，没有能力的想干的，做不了，这就是一个现实问题现本剧物业企业人才流失的现状进行原因分析物业管理人员的素质要求有两方面，一个是基本素质要求，然后结合所需要的专业人才的基本性要求根据对物业管理人员的素质要求，可以把物业管理中的人才分为以下几类：1、职业化人才从现在的市场发展来看，从物业管理企业现在看到的人员来源有几个方面，第一个是以前城管房管所部门的；第二部分是企事业机关后勤管理人员；第三部分人员就是由市场上专业的或者非专业的从业人士自由选择进入的，这三部分只有第三部分的人员才能真正的与市场发展相吻合，与现阶段的市场发展类型相吻合，所以职业化人才可谓呼之欲出。

作为职业人才，应该具备几条基本的内容，优良的职业道德和责任心，丰富的物业管理知识和企业管理经验，全新的物业管理理念，正确的竞争策略，持续学习的能力2、管理型人才如果说四个人才是一个核桃的话，这个核心是管理型人才对物业管理而言，其实在日常的管理过程中，不可避免的遇到矛盾和纠纷，在每一件矛盾纠纷中，物业管理企业都不能自身与事外，必须要积极主动协调双方的矛盾，化干戈为玉帛，对管理人才的需求是物业管理工作的特点决定的，这就需要管理者按照企业发展的战略方向发展，所以要具备一定的领导艺术，面对不同的人士组建你的团队，领导你的团队3、技术型人才掌握一项专业的技术比较简单，但是技术型管理人才就很难随着智能化楼宇的不断的增进，固有的技术人才的思维方式如何转变成管理人才的模式就需要时间，首先要熟练掌握本专业的技能，较强的操作能力，培训能力和精诚协作能力和服务理念和意识如果他要升华的话，首先要有一个精诚协作的能力和概念，他应该具有一定的服务意识，在这个基础之上要有一定的服务技巧4、经营型人才目前比较火的，就是商业管理，这个是经营型人才的一部分，一个服务区的发展可能有商业，也可能有教育，也可能有娱乐，这些都需要经营型人才提供相应的服务，作为一个经营型人才，简单的说就是要有一个敏锐的市场判断力，二十万平米，三十万平米，你要瞬间判断近半年提供的相应的服务内容是什么，既要满足客户的真正需求，要有个性化在里面，不要太亏本，也不要太盈利，可以正常的运转下去。

再有就是执行力，综合性技能，不是单纯的拥有社会经验，专业知识，物业管理方面以及其他相关的物业管理方面的东西，了解的更广泛一些，只有在这种具有广大的知识层面和相应层面的基础上，这种经营型人才才可以立足于自己的主导方向发展综合而言，物业管理企业人才的流失主要指以上几方面的人才流失而人才的流失给企业带来的影响不可估量现对人才流失的原因进行分析1、管理者整体综合素质结构较低近几年来，其他的服务行业市场无论是经营种类、经营形式还是经营内容都在扩大，导致服务人员需求量大增虽然物业管理从业人员数量庞大且与日俱增，但是与从业队伍数量的快速增长相比，其专业素质并未得到同步提高中国物业管理协会有关负责人曾经谈到，多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业发展：一是物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，队伍建设跟不上行业的快速发展；二是从业人员来源于各行各业，加上缺乏严格的专业训练，整体素质参差不齐；三是现阶段我国物业管理处于扩张型发展时期，需要大量的专业人员满足市场需求，但在没有严格准入制度的情况下，入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免从业人员专业素质的差距突出表现在称职的职业经理人匮乏，部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的任务不相适应，人才的短缺已经成为制约行业进步的‘瓶颈’。

个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在，使一些物业服务水平不尽如人意，客户关系紧张，收费率下降，甚至引发激烈冲突和矛盾，降低了行业的公信力，损害了行业形象，严重影响了行业的可持续发展因此，提高从业人员专业素质，已经成为物业管理行业的当务之急2、人才的培养机制多数物业管理企业内部培训片面于实际操作内容，而有关行业发展和员工综合素质方面的课程则很少，基本上是较为功利的短平快模式，这种模式培养出来的人才，虽然当前适用，但是缺乏发展后劲，相对层次较低，跳不出“物业管理用不着高品质人才”的误区目前大多数物业企业的管理人员都从基层生产岗位培养提拔从生产岗位培养提拔管理人员的优点是熟悉工序流程，熟悉环境，工作起来得心应手；缺点是他们养成了既有工作模式的思维定势，在实施物业服务工作中容易因循守旧，学习意愿不高，创新管理的意识不强在物业服务内涵不断发展延伸的情况下，服务工作长时间的一成不变，不仅业主会有审美疲劳的感觉，固步自封还会使企业形象受损，乃至会危及生存3、行业对人才素质的高要求和行业薪酬待遇普遍偏低之间的矛盾物业管理行业从业人员收入偏低，优秀人才不愿进来，进来的留不住，人才流失现象比较严重物业服务行业对从业人员的综合素质的要求较高，但物业行业在较长时期以来，并将在将来很长时期内都会维持在低水平状态。

因此很多物业企业长期处于人才饥饿状态目前中大型物业企业在市场扩张的过程中，基本上都面临着管理人才储备不足的问题管理岗位常常面临无米下锅的状况，管理干部常常仓促招聘，匆匆上岗还有就是是将培养考察时间不足，管理经验欠缺的人员推到了管理岗位前台，因经验以及环境适应能力等方面的原因产生负面作用的例子也不鲜见4、物业管理涉及的方面比较广，内容烦杂琐碎，需要较强的细心、耐心、还要有一个平常心，这是做物业的人应该具备的基本东西　　面对浮躁的市场环境，这些因素使得一些管理人才对这个行业望而却步，这么累，这么沉重的一个工作环境，挣钱又不多，有多少牺牲精神让你做这个行业，需要对人的考验，说白了就是自己的喜好，喜欢做就无所谓代价，不喜欢赚多少钱也不会进来三、物业企业人才流。