武汉八大商圈盘点培训课件(共58页).ppt

武汉商圈盘点,湖北省省会，由汉口、武昌、汉阳三地组成全市人口1022万，市区面积905.62平方公里市人均生产总值89437.43元人民币全市在校大学生共计130万人全市2012消费品零售总额3432.43亿元,武汉三镇,武汉商圈分布图,武汉商圈分布图,武汉三镇被长江汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各区域特点的不同，已经基本形成较具规模的8大零售商圈其中汉口2个：武广商圈、江汉路商圈；武昌4个：光谷商圈、街道口商圈、中南商圈、徐东商圈；汉阳2个：王家湾商圈、钟家村商圈近年来，武汉各大商圈呈现出遍地开花的“繁华”景象，在8大商圈之上，又形成了9大新兴商圈，但每个商圈的命运各有千秋，有的宝刀未老，有的逐渐没落，有的崭露头角整体来说，武汉商圈趋于分散发展，分版块布局的特点，商业的档次和规模正在提升三镇之汉口,武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，区域内主要的商业运营项目包括武汉国际广场、武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机随着酒店式公寓及商务公寓、写字楼等项目的入市，武广商圈已经摆脱了单纯“就商业论商业”的初级商圈模式，将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化、娱乐及交通等生活空间融合，加上区域内的国际会展中心、中山公园、协和医院等大型的公共配套设施，形成一种多元和多功能的都市综合体，具有强大的复合效应。

该区域的商业形态结构更趋于完善、合理，也由此奠定了该区域持续发展的空间武广商圈,已开发项目,未来项目,汉江路商圈,江汉路商圈是武汉规模较大的商圈之一，始名于上世纪20年代，江汉路步行街将现代商业节奏与古朴沉静的建筑气派融为一体，商家的密集度在武汉名列前茅自2010年江汉路地铁站工程动工以来，江汉路商圈的客流呈向西转移的趋势，万达广场、王府井、民众乐园串成一条线，人流聚集更密集，而江汉路步行街因业态结构较为单一，吸引力下降 交通不方便是江汉路步行街继续发展的一大制约因素，靠近民众乐园、大洋百货、王府井、万达广场的中山大道是一条双向六车道的路，行车数量一旦增多，整条马路立刻“水泄不通”，给消费者和商家都带来较大影响，也影响了江汉路的辐射面和客源的结构地铁站开通后，江汉路地铁站商业也会加入江汉路商圈的竞争已开业项目,三镇之武昌,光谷商圈 光谷商圈的兴起和发展在很大程度上依托国家确定的“在武汉建立中国光谷”的重大规划方案由产业兴盛所带来的高知人口50多万在校学生以及30万科研人员，包含了学生、教师、白领为主的消费群体，形成了良好的商业消费氛围未来两年光谷商圈将新增商业规模40万方，整体商业规模将突破100万方，其商业规模是目前武广商圈的两倍之多。

随着武汉地铁2号线的建成，以及雄楚大道上武汉城市快速路的新建，辅之以三环线的连接作用，将大大缩短光谷地区与其他城区的时间距离，更加便捷的交通将为光谷的发展带来新的契机已开业项目,未来项目,街道口商圈,上个世纪九十年代初，全国兴起电脑热，许多经营电脑、耗材、配件的小企业来街道口扎堆经营，加上宏观政策的倾斜，便形成了街道口广埠屯科技一条街随着武汉经济的不断发展和经济实力的快速增长，大型的商业卖场、写字楼、商住楼也尾随而来，街道口商圈在不知不觉中已渐渐成型现在街道口广埠屯一带是IT行业的集散地，相关行业较多，对周边地区和城市的幅射力也比较大 未来街道口已经形成以百货零售业和IT产品销售为中心的新兴商业中心，成为江南片区和中南互为补充的一个商业中心，中等档次的写字楼和卖场成为主流目前看来，街道口商业可能在层次上会超越中南，高档百货在街道口扎堆的趋势大于中南，街道口-广埠屯商圈的形态正在朝如深圳华强北一样的“电子+中高档百货”商圈发展已开业项目,未来项目,中南商圈,近年，武昌商业重心直向东偏移在司门口商圈衰落之际，中南路商圈曾扛起武昌商业的大梁但在街道口、光谷等新商圈的火速壮大之下，中南商圈难免“黯然失色”。

今年8月，中南商业大楼、中商广场购物中心投资上亿元闭店改造半年老字号中南商业大楼“退隐”，中南商业大楼、中商广场购物中心“双子星座”合体为中商百货中商广场店，经营面积扩大到八万平方米，并按照国际化现代百货店标准引进众多国际大牌中南商圈周围蕴藏着巨大的购买力，隶属于中央交通枢纽型的商业中心，处于地铁2、4号线交汇处，作为与地铁站口全面连通的商场，中商百货的全面升级，无疑是老商圈为捍卫其江湖地位的一次绝地反击已开业项目,未来项目,徐东商圈,地铁一响，黄金万两按照国际国内经验，地铁口物业是黄金轨道中不可多得的“吸金点”，但是徐东商圈变成了地铁的弃儿徐东竟然没有地铁站！因此，徐东商圈将设有地铁站的岳家嘴纳入自家范围，提出了“大徐东商圈的概念”曾经最繁华的司门口商圈就因为码头的衰落而被边缘化，未来徐东商圈是否会边缘化，以致衰败，还值得观察和研究已开业项目,未来项目,三镇之汉阳,作为武汉商圈中后起步的商圈，王家湾商圈处于快速发展中，其规划痕迹也显得十分突出王家湾位于武汉西南，是四个城区的交汇点，北临硚口、西接蔡甸、东承汉阳、南靠沌口开发区，方圆3公里内聚集了100万人口，未来轨道交通3、4号线在此交汇。

随着沌口开发区的蓬勃发展和二环线的全面贯通，王家湾的地理优势日益显现据区政府规划，王家湾未来的商业体量将达到70万平方米，商业前景被看好，王家湾将成为汉阳区域的商业核心无论是在商业人气和基础配套上，都已超越了钟家村商圈，坐上了汉阳商业圈的头把交椅王家湾商圈,已开业项目,未来项目,钟家村商圈,钟家村商圈作为目前汉阳的市级商圈，起步早，但发展慢，主要是受产业结构、人流和辐射范围的限制，商业显得相对滞后近几年随着汉商银座、新世界百货、家乐福、沃尔玛的入驻，也为钟家村商圈的发展注入了新的活力正在修建鹦鹉洲长江大桥，将为钟家村商圈带来“桥梁经济效应”，钟家村商圈的发展仍有很大的潜力，有望发展为另一个大徐东已开业项目,武汉未来商业地产的趋势与走向,9个新兴商圈正在崛起 未来将有17个商圈同时竞争除了当前的8大商圈，9个新兴商圈包括后湖、菱角湖、王家墩、江汉沿江、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖，四新正在加快兴建武汉商业版图越绘越大，与此同时商圈外迁趋势明显3大商圈有望成为后起之秀 未来五年，武广、江汉路和徐东商圈依然是优质商铺最为集中的区域然而，随着城市功能不断进步、商圈配套的完善以及居民消费习惯的改变，新兴商圈例如武昌滨江、街道口和王家湾三大商圈成为后起之秀，并将给几大传统商圈带来正面的冲击。

11条地铁贯穿武汉交通经脉 城际轨道和地铁交通网络的修建和完善，令武汉对外经济、文化交流活动明显增加，同时也令城市各购物商场的辐射范围增强，消费群体扩展至整个华中地区轨道交通的建设和新商业物业的推出将推进两个市级商圈的融合，从而凸现中心商业区的新核心，辐射能力进一步加强，商业格局将向高端化和规模化发展，呈现外围商圈崛起、区域性零售与市中心并存等特色商业模式3三镇居民的消费不再因一江之隔而受限 因长江阻隔，居民消费心理距离较大，加上多商圈格局下形成的社区型商铺基本能满足居民日常消费，居民过江消费的意愿并不强然而，随着品牌推广的引导和交通网络的发展，这种消费习惯将会得到发生改变1小时生活圈打通各大商圈 由于市政府规划引导和历史遗留等原因，形成了武广商圈和江汉路商圈两大核心商圈，与其他商形成“一核多强”的局面此外，轨道网络系统的修建和完善令武汉“1小时生活圈”的设想得以实现 以武广、江汉路商圈为核心，半小时可到达钟家村、徐东商圈等传统商圈以及菱角湖、王家墩、武昌滨江、江汉沿江等新兴商圈，1小时可到达王家湾、中南、首义、街道口等商圈武汉未来5年商业地产的体量与供应,国资与外资并逐，本土与外来共存 戴德梁行发布武汉商铺市场发展与前景报告显示，未来5年武汉将有38个规模在3万平方米以上的优质商场落成使用，总面积约332万平方米。

优质商场供应主要仍以本地开发商为主，比例约59%以万达、银泰、绿地集团为首的国内企业进驻势头较外资企业强劲，供应占比29% 在本土三大百货武商、中商和中百组成的武商联集团长期处于领先地位的背景下，外来百货在消费群定位和产品设计方面推陈出新，实行差异化经营，在业态的选择上需更加谨慎三大商圈成为未来商业供应的主力 从未来商业供应项目商圈分布来看，在政府商业网点规划指导下，武昌滨江商圈、王家湾商圈和街道口商圈三大商圈成为供应的主力三者总供应138.8万平方米，占总体供应的41.8%此外，光谷商圈、后湖商圈伴随新兴住宅区域的规划和商业配套需求引导下也开始快速发展起来新区规划催生新的商圈 政府加大力度投入新区规划，催生了新兴商圈，为开发商进入武汉市场或开拓新物业版图提供了利好武汉政府十二五规划中提及到“引导旧城居民向新城疏解”未来五年将在四新、杨春湖、后湖组团建设大型居住区在居住密度高达一定水平后，商业配套便随之发展，从而形成商圈 楼市与商圈一荣俱荣 房地产项目与商圈的发展密切相关，当两者配合默契的时候，互相促进同时，房地产住宅项目的催生新的业主， 产生大量商业购买需求，商圈内的商业规划和定位如果可以有效满足圈内的购买需求，就会促进商圈快速发展。

1.5线城市的消费潜力有待引爆 强劲的购买力和人口高度集中使武汉商业地产发展必然具备长远的发展潜力然而，随着城市经济的发展，武汉居民收入不断增长，但与一线城市或部分商业繁荣城市相比，商业业态、品牌发展和居民消费欲望的激发仍有进一步丰富和发展的空间武汉商圈趋于同质化 投资风险高于住宅 目前武汉的商铺发展正处于发育期，存在布局过于分散，商业定位不准确，商圈功能和布局同质化严重，商圈发展后劲不足等问题，商业项目的建设很大程度上依赖开发商的经验和实力，运营较好的商业项目会成为众多新项目效仿的对象相对于住宅市场，商业地产受经济环境、政策环境等不可预见因素的影响更为明显，投资更具高风险性 武汉各大商圈在未来将面临理性洗牌 武汉需要与城市发展相匹配、与各片区购买力和居民习惯相吻合的商圈，简单商圈数量的增加，并不能适应市场发展的需要，而应该在质量上进行提高，走差异化多样化的路子商圈的发展还应该与房地产项目的发展相结合，根据楼市版块发展的状况进行合理布局，科学谋划，统筹布局，提高商业运营能力，才能生存下来武汉各大商圈在未来将面临理性洗牌，而趋于布局合理、特点鲜明、优势互补 新的商业形态被接纳非一日之功 便利的交通逐步改变武汉人仅在居住区域消费的特点，但消费者需要较长时间来适应新业态或新项目。

商业地产 想说爱你不容易 目前，收紧银根已成为房地产调控政策的常规手段商业地产的前期资金投入很大、回报缓慢，且银行对商业物业开发放贷更为谨慎，因此相对于住宅开发来说，商业物业的融资门槛更高，融资渠道更少开发商在投入开发前必须要慎重考量资金问题可考虑地区 江汉路步行街光谷步行街,考虑区域预计租金江汉路步行街：正街30平方店面普通位置25-30万一年，优秀位置35-45万一年光谷步行街：项目分5期，一期最优秀位置（以40平方为例）120-140万一年，中段以及靠后位置40-50万一年；二期最优秀位置30-45万一年，中段及靠后位置30-40万一年。