上海住房租赁发展回顾与经验总结.docx

上海住房租赁发展回顾与经验总结 一 上海住房租赁市场基本情况上海是国内住房租赁需求最为旺盛的地区，根据2015年人口抽样调查数据，租赁占比为34.8%，租赁人口位列全国第一一）上海市住房租赁市场交易状况在交易数据方面，上海市住房租赁市场成交呈现增长势头，租赁市场供求总体平衡通过对2018年上半年成交租赁住房样本约15万套，900万平方米左右进行分析，第二季度成交套数环比上涨20%，成交面积上涨24%[1]主要是受到第二季度大学毕业季的因素影响，总体租赁成交呈现上涨趋势，增长明显从监测的租赁住房成交区域结构看，租赁住房成交仍主要集中在市中心城区，其中浦东新区租赁成交量占比最高，达到全市租赁成交量的37%；其次是徐汇、闵行等租赁活跃的区域，占比均在10%～20%从监测到的房型看，租赁住房户型仍以中小套型为主，1室户、2室户是2018年上半年租赁成交最热门户型（见图1）图1 上海租赁住房户型分布情况（二）上海市住房租赁价格状况2018年上半年住房租赁价格总体呈现上涨趋势，累计上涨2.7%连续两个季度租金指数呈现上涨趋势，指数达到1006，超过基准期租赁价格指数6个点，其中第一季度租赁指数为996，环比上涨1.7%；第二季度为1006，环比上涨1.0%。

2018年上半年租赁市场在经历第一季度的上涨调整后，受季节性因素影响，第2季度住房租赁价格延续了第一季度的上涨趋势（见图2）[2]图2 上海市住房租赁价格指数（2016年第四季度至2018年第二季度）区域特征上，除远郊区崇明、金山和嘉定区出现租金价格指数环比下跌外，其余区域价格指数全部环比上涨中心区域（如徐汇区、长宁区、黄浦区、静安区、闵行区等）价格指数涨幅较大，远郊区域（如浦东新区、宝山区、奉贤区、松江区等）涨幅较小，呈现涨幅从中心区域向外围区域缩小的态势2018年上半年全市平均单位标准租金为64.2元/平方米月，较2017年全年平均单位租金62.5元/平方米月，上涨2.7%单位标准租金价格从内向外也呈现同样的递减规律：内环内租金为101元，而郊环外的租金只有26元2018年上半年上海全市住房租售比平均为1.44%租售比由内向外呈现U形态势内环内的租售比最高为1.53%，外郊环的租售比最低为1.38%从所有住宅小区的住房租售比看，中心城区租售比较高，其中内环内区域租售比最高，外环线外一些中心城镇的核心区域租售比也比较高，比如松江南部、漕泾、奉城、金山中部、青浦北部等板块2018年上半年一般活跃度以上的租赁小区占比为31.1%。

内环内活跃小区占比最高达到39.1%，其次是内中环活跃小区占比为38.4%，外郊环、中外环次之，最低是郊环外外环附近交通便捷和生活配套成熟的板块成为热门租赁板块[3]（三）品牌企业受到市场认可市场上“长租公寓”发展迅猛代理经租的住房，通过增加配套增值服务，提升居住品质，仍可以产生明显的租金溢价，多数区域的租金水平比上一年平均值都有所提高如2018年上半年一居室租金均价为3700元/月，一般可以高于普通社会租赁住房20%～30%（见图3）说明品牌长租公寓企业受到市场和客户的认可图3 上海市集中式代理经租模式下一居室租金均价（2018年上半年）二 上海也是全国最早出台租赁管理办法的地区，示范作用强1999年12月27日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过《上海市房屋租赁条例》[4]2004年8月发布《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，对人均居住面积提出明确要求：租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米[5]2011年7月7日，上海市人民政府令第68号公布《上海市居住房屋租赁管理办法》，2014年5月4日进行修订。

[6]其中，人均居住面积的要求成为各地办法的参考：（最低人均承租面积和居住人数限制）出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米2017年7月，上海市发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”（2016～2020年）期间，上海市将新增住房供应170万套，比“十二五”增加60%左右[7]新增的170万套住房中，租赁住房约为70万套上海新增租赁供应，租赁专用地是供给的主要形式2017年7月24日，上海第一块纯租赁用地“浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块”被上海张江（集团）有限公司竞得截至2018年10月，上海共成功拍卖40块纯租赁地块，约占全国纯租赁土地的50%，总面积达965783.6平方米，规划建筑面积超过250万平方米（见表1）表1 上海纯租赁地块出让信息竞得公司地块名称面积（平方米）竞得价（万元）竞得日期上海地产（集团）有限公司浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02地块53108895932017/9/13浦东新区北蔡社区Z000501单元03-03地块2017/9/13长宁区古北社区W040502单元E1-10地块9316.4356692017/9/13徐汇区漕河泾社区196a-08地块774590142017/9/13浦东新区世博会地块政务办公社区控详1501地块49165.21138382017/10/31长宁区古北社区W040502单元E1-06地块38131.71129412017/10/31浦东新区上钢社区Z000101单元10-2地块27111.1540302017/10/31浦东新区上钢社区Z000101单元11-3地块38223.2761862017/10/31虹桥商务区C1MH-0001单元Ⅲ-T01-A0202地块10370.2128242017/10/31黄浦区南浦社区S010601单元F01-01地块20038.1489492017/12/12嘉定区嘉定工业区南门社区53-01地块16531.7171932018/9/11上海张江（集团）有限公司浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块65007.6723922017/7/24浦东新区孙桥社区单元（部分）08-01地块（张江南区配套生活基地A5-01地块）29662.4213612017/11/2浦东新区孙桥社区单元（部分）10-01地块（张江南区配套生活基地A7-01地块）26623.2191722017/11/2浦东新区孙桥社区单元（部分）09-05地块（张江南区配套生活基地A6-05地块）28496.4313472017/11/2表1 上海纯租赁地块出让信息表1 上海纯租赁地块出让信息-续表1竞得公司地块名称面积（平方米）竞得价（万元）竞得日期上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司闵行区莘庄工业区MHPO-0501单元32A05A-a地块34088.8397502017/12/12闵行区莘庄工业区MHC10501单元34A-01A-c地块13386.2160672017/12/12闵行区莘庄工业区MHPO-0501单元34AA01A地块27356.8337432017/12/12上海浦东开发（集团）有限公司浦东新区16号线周浦站周边地区10-01地块32703.3254012017/12/12浦东新区16号线周浦站周边地区控制性详细规划10-05地块38735.2300512017/12/12上海中建东孚投资发展有限公司松江区中山街道SJC10032单元10-07号地块62693.6400602018/3/21上海市北高新静安区市北高新技术服务业园区N070501单元22-01地块25838.1617432018/1/16静安区市北高新技术服务业园区N070501单元15-02地块静安区市北高新技术服务业园区N070501单元02-16A地块集团不动产经营管理有限公静安区市北高新技术服务业园区N070501单元15-02地块19456.6468662018/1/16司静安区市北高新技术服务业园区N070501单元02-16A地块7768.6162812018/1/16上海城投置地（集体）有限公司杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05地块（新江湾城街道原D4）33806.1676152018/5/31杨浦区新江湾社区E2-02B地块（新江湾城街道439街坊）19084.9355082018/8/14上海陆家嘴（集团）有限公司浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元41-01地块42266693422017/11/2浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元42-01地块浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元47-01地块浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元53-01地块上海长兴岛置业有限公司崇明区长兴镇C9CM-0901单元（局部调整）12-04地块30621.292972018/1/3上海嘉定新城发展有限公司嘉定区嘉定新城E17-1地块28513.4424172017/7/24表1 上海纯租赁地块出让信息-续表1表1 上海纯租赁地块出让信息-续表2竞得公司地块名称面积（平方米）竞得价（万元）竞得日期有巢科技投资（深圳）有限公司松江区工业区SZC10024单元09-11号地块28224.3182502018/8/23深圳市中集产城投资发展有限公司宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块25007.7284462018/1/3上海盛青房地产发展有限公司青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块22426.7160472018/1/3上海新松江置业（集体）有限公司松江区工业区SZC10024单元09-10号地块22346.3144402018/1/16上海卫百辛（集体）有限公司杨浦区平凉社区03F3-02地块（平凉街道44街坊）5867.193312018/1/16杨浦区定海社区H3-6地块（定海街道153街坊）9502.7171072018/7/12杨浦区江浦社区02-03地块（江浦街道77街坊北）348978002018/7/12上海任徐置业有限公司徐汇区康健新村街道N5-03地块13070.8302002018/3/21资料来源：迈点研究院整理。

表1 上海纯租赁地块出让信息-续表2二 集体用地建设租赁用房作为补充，实现路径通过拍卖经营权实现早在2010年，上海就已探索在集体建设用地上建设租赁住房闵行区七宝镇联明村进行首批试点，建设了试点项目“联明雅苑”在建设模式上，400余套房源由村民集资8000余万元建设，并由村集体下属企业统一运营，每户村民年底分红2万～3万元，年租金回报率达到15%，集体土地的利用效率和土地价值得到明显提高2018年10月22日，上海首个公开出让。