常奥策划报告-项目产品策略.pdf

1 项目产品策略 2 1 项目分期发展策略 1.1 项目分期开发原则 综合考虑地块现状，以监控即将开通的黄河路为首选开发地块； 各分期开发中要充分考虑水系的完整性和连续性； 各分期开发中要充分考虑公建配套布局的兼顾性； 分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点； 首期发展用地面积可少于 200 亩 1.2 建筑类型的选择 采用多层洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层洋房、小户型公寓具体 描述如下 1、多层洋房： 4 层半高级洋房：首层还私家花园，顶层带阁楼、层顶花园 6 层半高级洋房（或 51）顶层带阁楼（或中空复式）首层带私家花园 顶层带屋顶花园 2、别墅 24 联联排别墅（23 层） ，私家花园，户均一个车位，顶层露台作屋 顶花园 4 层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园 3、小高层洋房/公寓 911 层电梯洋房，地下停车场 4、小户型公寓 3-4 层 40-70 平米国际公寓，设地下停车场或人防 1.3 项目分期开发计划： 根据项目地块自身开发条件，以及市场容量，现项目划分为 4 个开发期： 如下图： 3 第一期：地块最南面即临黄河路一面 以地块东南角为起点、 横向或纵向划出 200 亩地块作为第一期开发， 并且 在该区域划出地理位置最优越，交通条件最好的一块作为项目的首期第一组 团，即项目的核心启动区。

第一期的住宅类型建议为： 6 层半高级洋房， 4 层半高级洋房， 23 层 2 联别墅 本期以洋房为主，联排别墅为辅，且还要将洋房和别墅的区域明显分开 第四期：地块最北面，即内部规划道路以北的区域 该地块监控沪宁高速，既是项目开发难点，又是整个项目的利益归属点； 第四期的住宅建筑类型建议为： 6 层半高级洋房 911 层小高层 第二期、第三期： 以内部规划道路以南，第一期 200 亩以外的所有地块，原则上将二、三期 平均划分，但可根据地块现状及规划思想灵活掌握 第二、第三期住宅建筑类型建议： 4-6 洋房 联排、高级洋房 高层电梯洋房 国际公寓 本期主要以多层洋房和别墅为主， 为了减轻后期提高容积率的压力， 配备 少量的小高层；具体的建筑类型配比视市场情况而定 1.4 分期发展的策略方针 通过上述分期开发原则奥园的一贯模式和项目自身特点， 初步制定各分期 发展策略方针如下： 第一期： 以 “品牌生活方式+奥园的参照+产品+价格” 推动首期的热销； 4 第二期：以“产品+生态环境+品牌+生活”方式推动第二期的热销； 第三期：以“产品+生态环境+教育+服务推动”第三期的热销； 第四期：以“产品+生态环境+教育+服务+文化”推动第四期的热销。

最终拉动项目的利润最大化 1.5 项目总平面布局要点建议： 1.5.1 主轴线建议： 项目南北呈长方形， 建议项目的主轴线以奥林匹克大厦为起点， 南北呈龙 型蜿蜒贯穿整个小区 I（如图） ： 原因之一：常州市俗称龙城，一种龙文化的延袭； 原因之二：便于小区内交通组织及主干道的布局 原因之三：便于通过主轴线，将小区内完全不同的两种物业类型（别墅、 洋房） ，在平面布局上分离开来互不干扰 原因之四：便于社区内公建配套的布局； 原因之五：通过主轴线将第四期地块与前期有机的连系在一起； 原因之六：通过纵向主轴线布局可延伸若干条横向的次轴线 1.5.2 首期开发分期建议 根据地块现状及各分期计划，首期开发分期有如下方向 各方案分析如下： 方案方案 优势优势 劣势劣势 方案方案 1 1、临街面大、较易形成开发气 势； 2、横向开发可以方便多种物业 类型同时开发，互为造势 3、利于首期商业的开发 1、开发时间长、投资大、开盘前形象难以 保证； 2、可利于独立组团的形成； 3、后期开发对前期影响不太大 4、难以形成大面积集中绿地； 5、可利水资源的利用和延续性处理 6、可利用样板区的构成 方案方案 2 1、有利于项目样板区及核心启 动区的形成； 2、可以形成相对独立完整的组 团； 3、1.1 期可大可小、相对灵活； 4、有利于项目快速启动； 5、有利于成本控制。

1、不易具备多种物业类型同时开发； 2、所受施工影响时间较长 5 综上分析：方案 2 比方案 1 更具优势，故此 1.1 期建议设在项目地块东南 角 2.项目总体规划设计 2.1 主题概念在总体规划中的体现 运动的体现：运动的体现： 奥林匹克运动大厦 社区运动系统 高尔夫球场 健康环境跑前径 教育的体现：教育的体现： 奥林匹克学校 青少年素质训练基地 高尔乐园 生态的体现：生态的体现： 生态农庄 生态湖 高尔夫球场 文化的体现：文化的体现： 奥林匹克文化广场 奥林匹克文化长廊 2.2 总体规划原则 （1）可持续发展原则： 在规划过程中，合理的、科学的利用自然资源，维护资源的再生能力，并 使环境得到最大保护 （2）生态原则 在规划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平 6 衡、各因素协调有序发展的规划目标 （3）特色原则 在对常州的江南城市特色及内容研究基础上， 对自有资源环境和发展的合 析，基础上确立规划的整体氛围和风格 （4）持续原则 规划项目应促进整个区域环境、 社会的持续协调发展； 并且在规划和管理 上都是持续性的。

（5）系统原则 一个社区的规划要重点由社会系统、 生态系统、 经营管理系统以及文化系 统组成，规划设计要同时考虑 2.3 项目规划设计要求 1设计应遵循奥林匹克花园设计理念与常州市场相结合的原则强调环 境概念，把常州奥林匹克花园建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重 点突出运动、教育、旅游等硬件支撑独特要素，建立具特色的新生活社区设 计还应体现美观、经济、实用、安全、新颖的原则 2本次设计一是须高起点、高水平地完成项目总体规划；二是依据分期 开发之原则，着力作好第一期 200 市亩及分四期开发的各期规划 3、体育融入生活----本项目设计的宗旨为“以人为本，科学运动、健康生 活”以迎合“运动就在家门口”主题通过对每期开发在建筑形态上充分体现 体育生活和居住区日常的生活融为一体 中心步行绿化系统把各期中心绿地联 系成一个整体，体育活动被精心组织并顺延至每个组团，运动就在身边，和生 活休戚相关，形成新型居住区的显著特色 4、文化演绎文化----设计中浪漫主义设计手法的灵活运用，营造出居住环 境自由的空间氛围 对人居问题细致缜密的思考通过设计手法具体到居住区各 个层面的设计要点中。

细微尺度的仔细深入推敲， 贯彻了生态建筑理论以及对 居住环境、生理、心理全面关注的设计主旨作为开发前提基调的体育精神和 当地乡土文化的导入， 使得整个设计具备了独特的文化内涵， 成为营销竞争中 独树一帜的卖点 5、 总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点， 以求在严谨中体现活泼， 7 在统一中求得变化 6、充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地 满足市场需求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率 7、交通组织能力求合理简捷、方便、做到通而不透 8、住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，利用率；室内空间 舒展；立面造型活泼中见典雅，现代风格中带欧陆韵味 9、结构设计力求明确、简单、安全、经济；公用设施设计力求合理、实 用、适度超前2.4 总体规划设计建议 2.4.1 组团划分 项目围绕“国际运动生态社区”的市场定位，根据项目地块现状及分期原 则，以项目主轴线为中心，向四周呈放射状形成各个小组团因由多种物业形 态组成，所以在分组团上要打破分期开发的局限，以相同物业形成大组团 形成两个别墅组团，三个洋房组团构成代表表五大洲“五环” ，并且各个 组团又可分为若干小组团，便于分期开发和施工管理。

2.4.2 配套设施 在总体规划上，要考虑到配套设施和运动设施的规划，见下表： 公共配套设施公共配套设施 运运 动动 设设 施施 第第 一一 期期 1、奥林匹克营销中心 2、奥林匹克大厦 3、奥林匹克商业街（部分） 4、绿化停车场 5、住户接送专车站场 6、奥林匹克广场 1、环组团晨跑径 2、健康步道 3、室外下沉式网球场 4、 社区运动系统 （室外简单运动场地） 第第 二二 期期 1、高尔夫会所 2、绿化停车场 3、幼儿园 1、英式乡村高尔夫球场 2、室外乒乓球场 3、环组团晨跑位 4、社区运动系统 第第 三三 期期 1、水上名人俱乐部 2、小学 3、商业街 4、奥林匹克文化长廊 1、水上乐园设施 2、健康步道 3、环组团亲水晨跑径 4、社区运动系统 5、沙滩排球场 8 公共配套设施公共配套设施 运运 动动 设设 施施 第第 四四 期期 1、中学 2、商业街 3、奥林匹克公园 4、青少年素质培训营地 1、环组团晨跑径 2、奥林匹克体育公园 3、社区运动系统 4、五人小型足球场 5、健康步道 2.4.3 关于各主要配套建筑物的细化建议 奥林匹克大厦 建议面积为 4000-5000 平方米分三层，运动中心的建筑风格，要求为现代 感前卫的风格， 外型设计要鲜明和突出， 并要求一定程度的抽象化与稍微地夸 张处理。

建议采用钢结构处理 奥林匹克大厦提倡轻体育概念之外，还提倡数字化体育、体育生态，以突 出科技奥运、 信息运动 设数字化运动中心， 内设电脑虚拟的体育运动设施 （如 网上棋牌，虚拟室外体育运动） 1大厦总建筑面积约 4000-5000 平方米； 2室内恒温泳池：他内分为浅水区与深水区，游泳馆附设蒸汽房、集中 更衣房、淋浴房等配套设施，同时应考虑方便管理； 3室内综合运动场：网球、篮球、排球、羽毛球、攀岩功能互用，设置 少量看台，兼顾运动比赛与表演； 4室内乒乓球馆：能同时满足 10 对人共同使用，并注意表演、训练、运 动之间的可变性； 5室内保龄球：设置 4 个球道； 6室内数字健身中心：健身器械与形体训练相结合； 7体能检测中心：具有指导科学运动、满足业主会员健康服务的功能 提供快捷先进的运动检测、 体能恢复服务及咨询服务 健康教育区集中设置辅 助性的体能恢复区（如设置理疗、氧吧、食疗等体能恢复的功能） ； 8壁球馆：最多设置一个，只作运动用，不设看台； 9运动精品专卖：运动员签名的运动用品、品牌运动衣等； 10 奥林匹克运动文化展览馆与多功能会议厅结合， 展示奥运金牌、 金杯、 珍贵的图片、奥运发展史等。

9 第一层：a.商业街（临时超市） ；b.奥运明星风采展示区；c.桑拿及更衣室； d.奥林匹克博物馆；e.运动精品专卖店 第二层：a.室内恒温泳池；b.室内综合馆；c.壁球馆；d.台球室；e.室内保 龄球； 第三层：a.吸氧俱乐部（吸氧，纯氧饮品、氧美容等） ；b.棋牌俱乐部；c. 室内乒乓球场；d.奥林匹克体能检测中心；e、数字化健身中心 奥林匹克花园营销中心 1营销中心不宜设在奥林匹克大厦内，而应置于大厦一侧并与大厦相辅 相承，建筑面积约为 1000 平方米左右，风格与大厦相同，造型要新颖，颜色 要跳跃； 2营销中心的功能为临时性的，在开发期间应满足销售接待、展示、销 售现场、办公、物业管理办公用房等功能，开发完成后可作物业管理用房或室 内运动场或超市之用； 3营销中心应方便对外交流，并要与示范单位有机结合，重点注意周边 的环境设计； 奥林匹克中心商业街 各期在临街设置，总体面积控制在 6000 平方米左右（以最终核算定妥） ， 建筑进度在第各期内完成 商铺建筑的各段布局如下表： 序序 号号 布布 局局 作作 用用 第一阶段第一阶段 临黄河路 解决第 1 期的商业配套 第二阶段第二阶段 面向薛家镇临街 解决第 2 。